澳大利亚分契法律与管理机构：各州一览

中文里通常统称「分契」或「物业」，英文却因州而异。看文件时先认准这三个词，很多困惑会消失。

• Strata（分契）：把一栋楼按单元分割产权的制度。新州、西澳、南澳、塔州用这个词。你的单元是 lot，整个楼盘是 strata scheme 或 strata plan，编号写作 SP 12345。
• Owners corporation（业主法团）：全体业主组成的法律实体，拥有公共财产、收取费用、负责维修。新州、维州、首都领地用这个叫法。
• Body corporate（法人团体）：同一个东西在昆士兰、塔州、北领地的叫法。昆州还把费用叫 levies、把储备金叫 sinking fund。

另外两个常混淆的角色：委员会（committee / council / executive committee）是业主选出来代表大家做日常决定的几个人；分契管理人（strata manager / body corporate manager）是业主法团花钱请来做行政的公司，不是业主的上级，也不是政府。

各州术语的完整对照，见澳大利亚分契术语：按州和领地对照参考。

表里的「纠纷去哪里」是法定顺序。几乎每个州都要求先调解，直接去仲裁庭会被退回。

新州有全国最多的分契单元，也是制度最完整、改革最频繁的州。主法是 Strata Schemes Management Act 2015（日常管理：会议、征费、附例、维修），搭配 Strata Schemes Development Act 2015（楼盘的设立、分割和集体出售）。2025 年通过的修订案分四波生效，我们有完整的中文解读。

业主最常用到的几条

• 第 106 条：业主法团必须维修公共财产。这是绝大多数漏水、外墙、管道纠纷的法律起点。
• 第 182 条：业主有权查阅业主法团的全部记录。
• 第 85 条：征费、利息和分期付款。
• 第 184 条：买房前的分契信息证书。

机构

• NSW Fair Trading：监管机构。受理投诉，提供免费调解，2025 年 10 月起对不维修公共财产的业主法团有调查和处罚权。电话 13 32 20。
• NCAT（NSW Civil and Administrative Tribunal）：仲裁庭。大多数分契申请先经 Fair Trading 调解。
• Strata Hub：每个楼盘每年必须申报的政府平台，业主可以查到自己楼盘的基本信息。见Strata Hub 年度申报。

主法是 Owners Corporations Act 2006。维州把业主缴的钱叫 fees 而不是 levies，把储备金叫 maintenance fund，并按楼盘规模分五级（tier），级别决定要不要做维护计划、要不要审计。

• Consumer Affairs Victoria（CAV）：监管和调解。电话 1300 55 81 81。
• VCAT：仲裁庭。大多数事项要先走业主法团的内部投诉程序，再到 CAV 调解。
• 收费的业主法团管理人必须在 Business Licensing Authority 注册，可以在线查询。
• 2026 年的法律修订引入了费用分期付款和管理人教育要求，见维州 Owners Corporations Act 审查。

自管的做法见维州业主法团如何自管；欠费程序见维州业主法团欠费。

主法是 Body Corporate and Community Management Act 1997，但具体规则写在配套的「规则模块」（regulation module）里。每个楼盘登记时选定一个模块，常见的是 Standard、Accommodation、Small Schemes 和 Commercial。你的楼盘适用哪个模块，写在社区管理声明（CMS）上。

• Office of the Commissioner for Body Corporate and Community Management（BCCM）：昆州特有的专员办公室，提供信息服务、调解和裁决。信息热线 1800 060 119。
• QCAT：处理对 BCCM 裁决的上诉和部分复杂争议。
• 昆州的年度大会有 21 天通知期，储备金预测有法定要求。见昆州法人团体年度大会和昆州储备基金预测。
• 2027 年 1 月 1 日起每个单元必须安装互联光电烟雾报警器，见昆州烟雾报警器期限。

主法是 Strata Titles Act 1985，2020 年大修后现代化了不少。业主组织叫 strata company，委员会叫 council of owners。十年储备基金计划已是常规要求。

• Landgate：分契产权登记和部分监管职能。Consumer Protection（商业部下属）：消费者投诉。
• SAT（State Administrative Tribunal）：分契纠纷的仲裁庭。
• 西澳有独立的短租登记制度，不在分契法里。

见西澳自管分契：Strata Titles Act 下的理事会职责。

南澳有两套制度并行：老楼盘多数适用 Strata Titles Act 1988，新楼盘多数适用 Community Titles Act 1996。你的产权证上写的是 strata 还是 community，决定适用哪一部。

• Consumer and Business Services（CBS）：咨询和投诉。电话 131 882。
• 分契纠纷由 Magistrates Court（治安法院）审理，不是仲裁庭。程序和费用与 NCAT、VCAT 不同，别照搬其他州的经验。

塔斯马尼亚州

Strata Titles Act 1998，业主组织叫 body corporate。监管是 Consumer, Building and Occupational Services（CBOS），纠纷去 TASCAT。2026 年有一部修正案草案在征求意见，见塔州 2026 年分契产权修正法案。

首都领地

Unit Titles (Management) Act 2011，业主组织叫 owners corporation，委员会叫 executive committee。咨询找 Access Canberra（13 22 81），纠纷去 ACAT。没有类似新州 Strata Hub 的申报平台。

北领地

2009 年以后登记的楼盘适用 Unit Title Schemes Act 2009，更早的适用 Unit Titles Act 1975。咨询找 NT Consumer Affairs（1800 019 319），纠纷去 NTCAT。

• 外国人买房：由联邦的 Foreign Investment Review Board（FIRB）和澳大利亚税务局（ATO）管理，见海外买家与海外业主须知。
• 税：资本利得税、负扣税、海外居民预扣税归 ATO。印花税和土地税则归各州。
• 保险纠纷：对保险公司的投诉先找保险公司内部，不成找 Australian Financial Complaints Authority（AFCA），免费。
• 消费者法：Australian Consumer Law 全国适用，由 ACCC 和各州消费者机构执行。分契管理合同里的不公平条款可能受它约束。
• 建筑标准：National Construction Code 全国统一，但发证、检查和缺陷追责由各州负责。

1. 书面提出。给分契管理人或秘书发邮件，写清问题、日期、你要求什么。口头说的不算。我们的英文信件模板覆盖了最常见的七种情况。
2. 把事情列入议程。任何业主都有权要求把动议列入下次大会。见如何把议案列入分契议程。
3. 找州里的监管机构。新州找 Fair Trading，维州找 CAV，昆州找 BCCM。大多数州要求先调解，而且是免费的。
4. 仲裁庭。调解不成再申请。费用从几十到几百澳元不等，大多数案子不需要律师。见澳大利亚分契纠纷费用指南。
5. 律师。涉及建筑缺陷、大额索赔或集体出售时才需要。