中国小区 vs 澳大利亚分契

在中国，物业公司是「管你的」；在澳大利亚，分契管理人是「你雇的」。在中国，公维基金在房管局的账上；在澳大利亚，资本工程基金就在你们楼自己的银行账户里，钱够不够、花在哪，全体业主每年投票决定。在中国，业委会是难成立的例外；在澳大利亚，委员会是法律要求的常态，每年选一次。

理解了这三点，澳大利亚分契的大部分规则就顺了。下面是完整的对照。

谁定价。中国的物业费有政府指导价或合同价，由物业公司收取并支配。澳大利亚的征费由业主法团每年在 AGM 上通过预算决定，分契管理人只是代收，钱进的是业主法团名下的信托账户。所以「物业费太贵」在澳大利亚要去 AGM 上争，而不是去找物业公司。

两个口袋。征费分行政基金（日常）和资本工程基金（大修），通知上分两行。中国业主习惯把公维基金当「交过就忘」的钱；澳大利亚的资本工程基金是每个季度都在交、每年都要审视够不够的活账户。余额太低的楼，迟早有特别征费。见行政基金与储备基金。

特别征费。大致对应中国的「大修摊派」，但在澳大利亚只需普通多数通过，而且金额可以很大。几万澳元的特别征费不罕见。见分契特别征费。

不交会怎样。中国欠物业费通常是物业公司起诉，拖几年常见。澳大利亚欠征费会计利息（新州年利率 10%），拖几个月就会交给律师追讨，律师费算在你头上，卖房时从房款里扣。

分契管理人不是物业公司。它更像公司的外聘会计兼秘书：寄通知、收钱、记账、安排维修、办保险。它没有「管理」业主的权力，所有决定都来自业主法团或委员会。它的合同有期限（新州最长 3 年），到期可以换，中途可以依法解约。中国业主常犯的错是把它当对手，其实它是你们花钱雇的人，雇主是你们。见分契里谁负责什么。

楼宇管理人（building manager / caretaker）才更像中国的物业现场团队：保安、清洁、设备。不是每栋楼都有，有的话也是业主法团雇的。

委员会比业委会强得多，也容易得多。法律规定每年 AGM 必须选，任何业主都可以参选，1 到 9 人，无报酬。它代表业主法团做日常决定，受法律和大会约束。中国业主在很多楼里是多数，却因为不参选而让少数人决定一切。见分契委员会能做什么、不能做什么。

决议类型的细节见普通决议、特别决议与一致决议：各州速查表。

没有公摊，但有公共财产。你的面积就是单元内部的面积；外墙、屋顶、楼板、承重墙、主管道是公共财产，不算你的，但坏了由全体业主按份额出钱修。所以漏水到底是谁的责任，第一步永远是看分契图则上的边界。见公共财产与单元财产之分。

车位三种可能。独立的 lot（可以单独买卖）、你单元的一部分（part lot，不能单独卖）、或者公共财产上的专用权（靠附例授予，可以被改）。中介说「带车位」的，问清是哪一种。

阳台通常是你的 lot 的一部分，但阳台的防水层和外侧栏杆常常是公共财产。维州有判例专门讨论阳台地面归谁。见阳台地面归谁。

产权永久，责任也永久。没有 70 年到期，但也没有「物业不好就等政府管」。楼是业主们自己的，好坏也是。

中国的路径是物业 → 居委会 → 房管局 → 法院，常常谁都不管。澳大利亚的路径是固定的：先书面向业主法团提出 → 州监管机构免费调解（新州 Fair Trading）→ 仲裁庭（NCAT）。仲裁庭的申请费几十到几百澳元，大多数业主自己出庭，命令有法律效力。

关键差别：每一步都有法定期限和表格，并且书面记录就是证据。会哭的孩子在这里没有奶吃，会写信的有。见各州法律与机构一览和英文信件模板。

刚买房的，接着读新业主分契指南；楼里中文业主多的，读新州 2025 年分契新法里关于委员会的部分。