财务与征费

行政基金与储备基金：各自支付什么，各州怎么称呼

每个澳大利亚分契方案都运行着两个基金：一个支付每年都会出现的账单，另一个为十年一遇的大型工程储蓄。大多数征费问题，根源都在于钱放错了基金。本文讲清楚每个基金该装什么、灰色地带如何归类，以及这两个基金在各州和领地分别叫什么。

2026年7月29日 · 15 分钟阅读

本文目录行政基金：今年的楼

你的征费通知把付款拆成两行。一行进入行政基金（administrative fund），支付楼宇当年的运营成本；另一行进入长期基金——在你所在的州，它可能叫储备基金（sinking fund）、资本工程基金（capital works fund）、reserve fund 或维护基金（maintenance fund）——为十年左右才出现一次的大额工程储蓄。

这个拆分被写进了澳大利亚每个司法辖区的分契立法，因为两类支出的行为方式不同：一类可预测、每年发生，另一类金额大、跨度长。把两个基金当成一回事的委员会，最终会走进经典的分契失败剧本：征费连续多年看着很低，然后在屋顶终于撑不住的那一年，一笔特别征费（special levy）砸在当时恰好持有单元的业主头上。

本文讲清楚每个基金的用途、边界在哪里、钱跨基金流动时会发生什么，以及这两个基金在每个州和领地的名称。

行政基金：今年的楼

行政基金支付让楼宇运转过完一个财政年度所需的一切。判断一笔支出是否属于这里，标准是频率：明年还会再付、去年多半也付过的，就是行政基金支出。

大多数方案的标准清单：

保险费——通常是行政基金里最大的单项，往往占预算的 30–50%
分契管理人费用，以及楼宇管理人或物业照管人（caretaker）合同
公共财产的水电煤——照明、电梯、水泵、公共区域用水用气
清洁与园艺合同
例行保养——电梯维保合同、消防安全检查、除虫、泳池维护、清理排水沟
小额维修——坏掉的灯具、卡住的车库门电机、公共洗衣房漏水的水龙头
行政开支——邮寄、AGM（年度大会）场地租金、会计与审计费、软件

行政基金预算在每次 AGM 上确定：估算来年成本，再按单元权益（unit entitlement）分摊到各单元。运转良好的方案里，行政基金在一个周期内大致收支相抵：钱进来，账单付掉，留一点适度盈余作为缓冲。行政基金盈余又大又持续增长，通常说明业主为运营成本多缴了钱；年年以赤字收尾的基金，说明预算是编出来的。

储备基金：未来二十年

长期基金之所以存在，是因为建筑物按几十年为单位的节奏老化，而公平的付费方式是让每一任业主在整个周期里各出一点，而不是让工程落地那一年的业主一次付一大笔。

它支付什么：

外墙重涂——典型公寓楼每 10–15 年一次
屋顶更换或大修——20–30 年
电梯现代化改造或更换——每部电梯 20–25 年
防水整治——15–25 年，高度取决于建造质量
围栏、车道与铺装翻新
公共区域地毯与地面材料——10–15 年
设备更换——水泵、热水系统、通风、泳池设备
消防系统升级，以及大型电气或管道系统翻新

规律是：每一项都是有名称、有范围、有大致年份的独立项目，可以放在时间轴上。这正是长期计划做的事——新州要求 10 年资本工程计划（2026 年 4 月 1 日起新编制的计划须使用规定标准表格），昆州要求覆盖至少九年的储备基金预测（sinking fund forecast），西澳要求十个及以上单元的方案编制 10 年 reserve fund 计划。年度供款随之设定，让基金余额跟上计划。

向这个基金供款是储蓄而非消费。这也是为什么征费健康、长期基金充实的楼，比征费便宜、基金空空的楼状况好得多——尽管后者的业主眼下觉得自己更宽裕。

边界，以及灰色地带

大多数发票会自己归位。保险是行政。新屋顶是资本。争议发生在中间地带，而且通常与维修有关。

真正起作用的区分是：**保养和维修会重复发生；翻新和更换是项目。**每月给电梯做保养是行政，更换电梯是资本。刷墙前修补一段抹灰偏行政，整栋楼重涂是资本。修水泵是行政，水泵到寿命后更换是资本。

两个补充测试可以解决顽固的个案：

**它在长期计划里吗？**如果这笔支出是资本工程计划或储备基金预测里的一个条目，就从那个基金出。计划就是边界文件。这也是保持计划更新的现实理由：过期的计划会把模糊支出默认推进行政基金，扭曲年度预算。

**买家会不会预期楼宇早就为它存了钱？**没人指望方案为明年的保险费设储备，人人都指望它为屋顶存钱。如果答案是"这栋楼几年前就该预见到这笔钱"，那它就是资本支出。

两个基金在各州分别叫什么

两基金结构是全国性的，词汇却不是。日常基金几乎在所有地方都叫行政基金，维州是主要例外；长期基金则至少有四个名称。

司法辖区	日常基金	长期基金	适用立法
新南威尔士州	Administrative fund（行政基金）	Capital works fund（资本工程基金）	Strata Schemes Management Act 2015
维多利亚州	General account（一般账户，年费）	Maintenance fund（维护基金）	Owners Corporations Act 2006
昆士兰州	Administrative fund（行政基金）	Sinking fund（储备基金）	Body Corporate and Community Management Act 1997
西澳大利亚州	Administrative fund（行政基金）	Reserve fund（储备基金）	Strata Titles Act 1985（2018 年修订）
南澳大利亚州	Administrative fund（行政基金）	Sinking fund（储备基金）	Strata Titles Act 1988；Community Titles Act 1996
塔斯马尼亚州	单一基金（第 82 条），可分为经常性和资本性两部分	同一基金的资本性部分（可选）	Strata Titles Act 1998
澳大利亚首都领地	Administrative fund（行政基金）	Sinking fund（储备基金）	Unit Titles (Management) Act 2011
北领地	Administrative fund（行政基金）	Sinking fund（储备基金）	Unit Title Schemes Act 2009

几个值得知道的州别细节：

新南威尔士州

新州在 2015 年法案于 2016 年 11 月生效之前一直使用"sinking fund"，此后长期基金更名为 capital works fund（资本工程基金）。老楼的文件和不少老业主仍在用旧名，两者指的是同一个法定基金。新州方案必须同时维持两个基金，并在每次 AGM 上分别估算供款。

维多利亚州

维州是结构上的例外。较小的业主法人（第 3–5 级）根本不需要维持单独的长期基金；它们为一般用途征收年费，仍有维护公共财产的义务，但资金可以放在一个池子里。第 1 级和第 2 级方案——即超过 50 个可居住单元的方案——必须制定维护计划并为其供款。2025 年末完成的《业主法人法》审查提出为较小方案强化这一制度，方向是向新州模式靠拢。

昆士兰州

昆州的划分最严格。法人团体每年必须分别通过行政基金预算和储备基金预算，法规模块界定了每个基金可以花在哪里：经常性支出走行政基金，资本性和非经常性支出走储备基金。用行政基金支付资本工程的委员会，是在框架之外行事。

西澳大利亚州

西澳 2018 年的修法为十个及以上单元的方案引入了强制性 10 年 reserve fund 计划。更小的西澳方案仍可自愿运行 reserve fund；买家应把它的缺席读作定价信号，而不是合规问题。

南澳、塔州、首都领地和北领地

南澳、首都领地和北领地保留了传统的 sinking fund 名称。塔州法律则只要求一个基金（第 82 条），可分为经常性和资本性两部分。四地的规划要求都比新州、昆州和西澳更轻。这些辖区的义务更多落在"充分"维护和合理估算上，而非规定格式的计划，这就把更多分量压在委员会自身的纪律上。

关于实体、委员会与征费的完整词汇对照：

基金之间的资金流动

方案迟早会从"错误"的基金里付一张发票，通常是因为行政账户有现金而资本账户没有，或者反过来。立法预见到了这一点。

在新州，《分契方案管理法》第 76 条（s76 SSMA）允许业主法人从"错误"的基金付款或在基金间转账，但随后必须在三个月内确定一笔征费，把钱补回来源基金。读一个方案的财务报表时，三个月规则就是破绽所在：反复从资本工程基金向行政基金转账、补款缓慢甚至不补，说明行政预算定得太低，楼宇的储蓄正在悄悄填补缺口。

昆州更严格：基金划分在预算层面强制执行，把储备基金的钱花在经常性成本上超出了委员会的权限，而不只是可以事后纠正的问题。其他辖区介于两者之间，但会计原则处处相同：两个基金必须分开记账，基金产生的利息留在该基金内，AGM 上提交的财务报表必须分别列示每个基金的状况。

一个相关的陷阱是特别征费。为资本项目征收的特别征费属于长期基金，应当花在该项目上，而不是被吸收进一般现金流。如果你的方案"为整治工程"征收了特别征费，而行政基金余额当季反而好转了，请让财务委员带你把账目走一遍。

读账目时，这个划分为什么重要

两基金结构给了你一个快速诊断任何方案财务健康状况的方法，不管你是委员会成员，还是买房前在读分契报告。

长期赤字的行政基金

这说明年度预算低估了真实运营成本。2022 年以来的保费上涨让许多方案栽在这里：按去年保费编的预算，到续保时可能短缺 20–30%。赤字靠转账或年年重演的"一次性"征费来遮掩。

无视自身计划的长期基金

风险更大，因为后果在多年后才到。把资本工程计划或储备基金预测中的推荐供款，与 AGM 上实际决定的供款比一比。持续存在的缺口，就是一笔已经写好日期的未来特别征费。

看起来便宜的征费

这些值得怀疑而非庆祝。两栋本来相同的楼可以收非常不同的征费，差别通常就在长期供款上。便宜的那栋楼把成本推给了未来的业主——那个人可能就是你。

给委员会：把划分做对

操作并不复杂，但按顺序做会有回报。行政预算要基于实际合同和上一年度实际支出来编，保险要拿报价，不要猜。长期供款直接取自现行计划，而不是在去年的数字上小修小补；如果计划超过五年没更新，在下次 AGM 前委托更新。灰色地带的发票到了，就明确决定归入哪个基金并写进会议纪要，因为写下来的决定容易辩护，没写下来的决定难以还原。如果方案从一个基金借钱补另一个，无论你所在州的宽限期多长，都要把补款征费当成不可商量的事。

审阅 AGM 文件包的业主可以在五分钟内做镜像检查：行政预算像不像去年的实际支出？长期供款是否与计划的推荐值一致？财务报表是否分别列示两个基金，基金间转账是否有解释？

举例：24 个单元，一年

数字能让划分不那么抽象。设想一栋 24 单元的无电梯公寓。去年行政基金实际支出 168,000 澳元。来年保险报价 72,000，去年是 58,000。资本工程计划建议向长期基金供款 36,000。长期基金现有余额 94,000。计划第四年有一项 85,000 的电梯电机更换。

一次像样的年度大会预算大致会是：

行政：去年 168,000，加上保险上调的 14,000，再加一点缓冲，约 186,000
长期：按建议的 36,000，而不是去年为“压低征费”留下的 24,000
合计征费：222,000，按单元权益分摊

通常会在哪里出错：

委员会把保险仍按去年的 58,000 编。到第四个月行政基金就不够了。有人“就这一次”从长期账户付了保费
电梯项目还在计划里，供款却停在 24,000。第四年基金凑不齐 85,000，特别征费就来了
一张 9,000 的抹灰修补被编进行政，理由是“这是维修”。它其实是计划里整栋重涂的第一阶段。行政基金看起来超支，计划看起来比实际更健康

第一种失误，正是补款规则存在的原因。在新州，《分契方案管理法》第 76 条允许超过两个单元的方案从另一基金付款或在基金间转账，但业主法人必须在三个月内于业主大会上决议，筹足够的钱把这笔款补回去。这是业主大会，不是委员会一封邮件。反复做第 76 条转账却从不补回，不是现金流管理，而是被低估的行政预算在吃楼的储蓄。

灰色发票，怎么归

这些是让财务委员邮件最长的项目。

发票	通常基金	原因
年度消防检查 / AFSS	行政	每年都会再发生
更换消防盘或消火栓加压设备	长期	有名称、寿命以十年计的项目
电梯维保合同	行政	按月或按季保养
电梯现代化改造	长期	每一份像样的十年计划里都有
风暴后清理排水沟	行政	维护
更换屋面防水膜	长期	翻新
公共区域一只坏灯	行政	小修
整栋 LED 改造	长期，有时拆分	这是项目；节能并不能把它变成行政支出
保险费和估值	行政	每年发生
建筑缺陷律师费	看决议	常常走特别征费；不要悄悄埋进行政
整栋外立面重涂	长期	教科书式的资本项目
漏水后的局部补漆	行政，除非漏水本身是资本维修	同一张发票上既有修又有换时，按比例分摊

如果一张发票既有上门服务又有更换资产，把行拆开。把拆分写入纪要。后来的财务委员、买家和审计都会感谢你。

利息、GST、审计，以及报表必须显示什么

每个基金是自己的池子。长期账户里的钱产生的利息留在该账户。把利息混进一般现金，是“健康”储备悄悄变瘦的方式。

GST 跟着税务发票走，不跟基金名称走。委员会仍须知道哪个基金支付含 GST 的金额，以免预算缺那 10%。

提交给年度大会的年度财务报表，应对每个基金列示：期初余额、已征征费、其他收入、按类别的支出、转入转出、期末余额。一个合并的现金数字不能代替。如果管理人报告只给一个银行余额，就要基金层面的明细账。

审计并不决定一张发票该进哪个基金。它核对的是记录是否对得上银行。编码错误能活过一份干净的审计报告。委员会仍须看分类。

买家五分钟该读什么

换约之前，分契报告、新州第 184 条证明（或同等文件）、最近两份年度大会文件包和现行长期计划，比房源上“征费很低”那一行能告诉你的更多。

看这些：

两个基金，分别命名、分别结余
行政实际支出对行政预算。重复赤字就是明年的征费上调，或对储备的一次抽血
长期供款对计划建议数字
附注里的基金间转账。一次转账并有补款征费，是现金流事件。三年说不清的转账，是模式
过去五年的特别征费，以及它们是为真正的意外，还是为计划里早就有的项目
计划的年龄。2026 年还在用 2019 年的预测，那是宣传册，不是预算

便宜征费加上瘦弱的长期基金不是便宜货。你买下的是缺口。

年度大会上的常见错误

按去年的征费而不是今年的合同编行政预算
二月猜保险费，续保却在八月
为了“让议案通过”把长期供款向下取整
因为当天那个账户有现金，就用行政支付资本发票
项目少花了钱，把特别征费当成额外的行政盈余
大项目做完从不更新计划，于是下一个十年仍以为屋顶到期

设定预算的决议，是全年最重要的普通决议。把它当成一对数字来读：今年的账单，和这十年的工程。如果只动了一个数字，问为什么。

什么时候特别征费才是诚实的工具

如果项目确实无法预见——新的消防安全令、突然的结构发现、工程做到一半承包商倒闭——特别征费不是失败。如果项目一直躺在长期计划里，供款却从未收齐，那才是失败。

如果你征收特别征费，写明项目、写明钱进哪个基金、写明余额规则：没用完的钱留在该项目或退回同一基金，而不是被吸收进下一年的行政盈余。为屋顶出过钱的业主，应能看到屋顶那一行在动，而不是一份更好看的行政余额。

委员会有时更喜欢分契贷款而不是特别征费，因为每季冲击看起来更小。表决前，把利息和三年追赶供款比一比。为计划内资产借款，是在为同一次拖延付两次钱。

UnitBuddy 如何跟踪两个基金

UnitBuddy 按立法的方式把两个基金分开，用你所在州的名称呈现。财务模块跟踪每个基金的余额和走势，标记偏离实际支出的行政预算，并把实际征收的长期供款与资本工程计划或储备基金预测的推荐供款对比，让不断扩大的缺口在演变成特别征费的多年之前就显形。

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