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澳大利亚分契术语：按州和领地对照参考
Strata、body corporate、owners corporation、strata company：同一个法律概念在澳大利亚各州和领地会换上不同名称。本指南对照各司法管辖区的常见术语，帮助你阅读任何州的方案文件、证书和法规时不被语言卡住。
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澳大利亚的公寓所有权由八套州和领地制度分别规管，每套制度都在四十多年立法发展中形成了自己的词汇。结果是，同一个概念（拥有公共财产的法律实体、管理方案的机构、买家在交割前阅读的文件）在新南威尔士州、昆士兰州、维多利亚州、西澳或其他地区会有不同名称。
对业主、委员会成员、买家和卖家来说，这不只是一个有趣差异。阅读另一个州的分契报告、跨州比较方案、帮助亲属在外州购房，或在同一州内不同产权类型之间转换，都需要在不同词汇之间建立一套可用的对照。
本指南就是这个参考表。它对照澳大利亚八个司法管辖区中主要的分契术语，并提供你阅读任何一个州文件时需要的实际语境。
- 先确认州或领地
- 翻译当地法律实体和规则名称
- 对应基金、分摊费和权益术语
- 阅读销售证书和披露文件
- 行动前选择正确路径
为什么各地术语不同
澳大利亚每个州和领地都各自制定分契制度。新南威尔士州在 2015 年更新了分契法律（并在 2025-2026 年再次进行重大改革）。维多利亚州适用《Owners Corporations Act 2006》（目前正在审查）。昆士兰州使用《Body Corporate and Community Management Act 1997》。西澳的《Strata Titles Act》可追溯到 1985 年，并在 2018 年作出重大修订。南澳、塔斯马尼亚、首都领地和北领地也各有自己的框架。
由于立法是分别演进的，术语也分别演进。底层概念其实非常一致：每套制度都有一个持有公共财产的法律实体、一个负责日常决策的较小民选机构、分为运营和长期成本的基金、by-laws 或 rules，以及处理争议的 Tribunal 或仲裁庭。但名称并不一致。
澳大利亚各地的改革方向也在逐渐把这些制度拉近。2026 年的新州改革借鉴了昆士兰和维多利亚多年来使用的一些做法。维多利亚的审查可能会吸收新州的标准化资本工程计划。术语在可预见的未来仍会分化，但底层机制正在趋同。
拥有共有财产的法律实体
每个分契方案都有一个法律实体，持有公共财产并运行该方案。名称差异很大。
| 州或领地 | 法律实体名称 |
|---|---|
| 新南威尔士州 | Owners corporation |
| 维多利亚州 | Owners corporation |
| 昆士兰州 | Body corporate |
| 西澳大利亚州 | Strata company |
| 南澳大利亚州 | Strata corporation（strata title）或 community corporation（community title） |
| 塔斯马尼亚州 | Body corporate |
| 澳大利亚首都领地 | Owners corporation |
| 北领地 | Body corporate |
这个实体会在分契计划或单元计划登记时自动成立。每个 lot 业主都会自动成为成员，不需要选择加入。该实体持有保险、拥有公共财产、可以起诉和被起诉，并且是与分契管理人、楼宇经理以及多数服务供应商签约的一方。
当新州文件提到 “the owners corporation”，而昆士兰文件提到 “the body corporate” 时，它们描述的是不同州中同一类法律实体。
负责日常决策的民选委员会
每个方案都会选出一个较小机构，在全体业主大会之间处理常规决策。
| 州或领地 | 委员会名称 |
|---|---|
| 新南威尔士州 | Strata committee |
| 维多利亚州 | Committee（of the owners corporation） |
| 昆士兰州 | Committee（of the body corporate） |
| 西澳大利亚州 | Council of owners |
| 南澳大利亚州 | Management committee（community titles）；strata corporation 可在没有正式委员会的情况下运作 |
| 塔斯马尼亚州 | Body corporate committee |
| 澳大利亚首都领地 | Executive committee |
| 北领地 | Body corporate committee |
委员会人数上限、任期和选举流程各州不同，但核心功能一致：委员会处理运营性决策；凡是会实质影响业主权利、财务或财产的事项，都必须提交全体大会。
业主本人
个人业主的术语也会变化，尤其是在较旧的立法中。
- 新州、维州、昆州：lot owner（有时写作 “the owner of a lot”）。
- 西澳：lot owner 或 proprietor（较旧术语，在某些语境中仍会出现）。
- 南澳、塔州、首都领地、北领地：unit owner 或 proprietor，取决于立法年代。
实践中，“lot owner” 是澳大利亚各地最常见的现代说法。“Proprietor” 仍会出现在西澳和其他地区的一些旧文件中。
两个基金
每个澳大利亚分契方案都有两个基金：一个用于普通年度运营成本，另一个用于长期资本支出。名称差异很大。
| 州或领地 | 运营基金 | 长期基金 |
|---|---|---|
| NSW | Administrative fund | Capital works fund |
| VIC | Maintenance fund（运营） | Maintenance plan fund |
| QLD | Administrative fund | Sinking fund |
| WA | Administrative fund | Reserve fund |
| SA | Administrative fund | Sinking fund |
| TAS | Administrative fund | Sinking fund |
| ACT | Administrative fund | Sinking fund |
| NT | Administrative fund | Sinking fund |
新州在 2016 年把正式名称从 “sinking fund” 改为 “capital works fund”，但许多业主和从业者仍使用旧称。无论名称如何，机制是相同的。
Levies、contributions 和 fees
业主为方案缴纳的资金也有自己的词汇。
- 新州、首都领地：levies（administrative fund levy 和 capital works fund levy）。
- 维州：fees（annual fees）和 special fees。
- 昆州：contributions（administrative 和 sinking fund contributions）。
- 西澳：contributions 或 levies，取决于文件。
- 南澳、塔州、北领地：contributions 或 levies。
最普遍能被理解的说法是 “levy”，多数方案在非正式语境中都会使用这个词，不管立法中的正式术语是什么。
“Special levy”（有些州称为 “special contribution”）在所有司法管辖区都是同一概念：为支付未纳入预算的费用而额外征收的一次性缴款，通常用于长期基金无法覆盖的大型资本项目。
每个业主份额如何计算
每个 lot 都会被分配一个方案份额。这个份额决定投票权、分摊费贡献和保险赔款分配。
| 州或领地 | 份额术语 |
|---|---|
| 新南威尔士州 | Unit entitlement |
| 维多利亚州 | Lot liability（用于费用）和 lot entitlement（用于投票） |
| 昆士兰州 | Contribution schedule lot entitlement（用于费用）和 interest schedule lot entitlement（用于投票和保险） |
| 西澳大利亚州 | Unit entitlement |
| 南澳大利亚州 | Unit entitlement（strata）或 lot entitlement（community title） |
| 塔斯马尼亚州 | Unit entitlement |
| 澳大利亚首都领地 | Unit entitlement |
| 北领地 | Unit entitlement |
维多利亚和昆士兰是例外：两者都会把份额拆成费用份额和投票份额，因此同一户可能有两组不同数字。新州、西澳和多数其他地区则使用单一 unit entitlement 处理所有用途。
By-laws 和 rules
方案内部规则（宠物、噪音、停车、装修、共有区域行为）由方案自身制定。
- 新州、首都领地：by-laws。
- 维州：rules（正式的 owners corporation rules）。
- 昆州：by-laws。
- 西澳：by-laws（Schedule 1 standard by-laws 加上任何方案专属 by-laws under Schedule 2）。
- 南澳：by-laws（或在一些较旧 community title 文件中称为 articles）。
- 塔州：by-laws。
- 北领地：by-laws。
各州机制相似：立法提供的标准规则默认适用，方案可在全体大会上通过特别决议采纳、修改或废除方案专属 by-laws。
销售时的披露文件
每个州都要求向买家提供正式的方案文件。名称各不相同。
| 州或领地 | 披露文件 |
|---|---|
| 新南威尔士州 | Section 184 certificate（根据 SSMA） |
| 维多利亚州 | Owners corporation certificate（Section 151）加 Section 32 vendor statement |
| 昆士兰州 | Body corporate disclosure statement 和 body corporate information certificate |
| 西澳大利亚州 | Form 28 certificate；楼花项目使用 Section 17 disclosure |
| 南澳大利亚州 | Form 1 vendor disclosure；strata corporation certificate |
| 塔斯马尼亚州 | Body corporate certificate |
| 澳大利亚首都领地 | Section 119 certificate |
| 北领地 | Body corporate certificate |
2026 年 4 月 1 日的新州改革大幅扩展了 Section 184 certificate，加入嵌入式网络、针对 owners corporation 的合规命令，以及过去 12 个月的会议历史。其他州正在密切关注这一扩展，未来 18-36 个月可能会出现类似改革。
处理分契争议的 Tribunal
每个州都有一个民事和行政 Tribunal（或等同机构）处理分契事务。
| 州或领地 | Tribunal / 机构 |
|---|---|
| 新南威尔士州 | NSW Civil and Administrative Tribunal（NCAT） |
| 维多利亚州 | Victorian Civil and Administrative Tribunal（VCAT） |
| 昆士兰州 | Office of the Commissioner for Body Corporate and Community Management（BCCM），然后是 QCAT |
| 西澳大利亚州 | State Administrative Tribunal（SAT） |
| 南澳大利亚州 | South Australian Civil and Administrative Tribunal（SACAT） |
| 塔斯马尼亚州 | Resource Management and Planning Appeal Tribunal，或某些事项进入 Magistrates Court |
| 澳大利亚首都领地 | ACT Civil and Administrative Tribunal（ACAT） |
| 北领地 | Northern Territory Civil and Administrative Tribunal（NTCAT） |
昆士兰在结构上最特别：多数争议先由 Commissioner 处理，然后才进入 QCAT。其他州通常在调解步骤之后直接进入本州 Tribunal。
管辖法律
对从业者和正在做法律研究的业主来说，知道应查哪部法律非常重要。
| 州或领地 | 主要法律 |
|---|---|
| 新南威尔士州 | Strata Schemes Management Act 2015（以及用于计划设立的 Strata Schemes Development Act 2015） |
| 维多利亚州 | Owners Corporations Act 2006 |
| 昆士兰州 | Body Corporate and Community Management Act 1997 |
| 西澳大利亚州 | Strata Titles Act 1985（2018 年重大修订） |
| 南澳大利亚州 | Strata Titles Act 1988 和 Community Titles Act 1996 |
| 塔斯马尼亚州 | Strata Titles Act 1998 |
| 澳大利亚首都领地 | Unit Titles (Management) Act 2011 |
| 北领地 | Unit Title Schemes Act 2009 和 Unit Titles Act 1975（旧方案） |
分契报告（或等同文件）
买家的购前方案记录检查也有不同名称。
- 新州、维州、昆州、首都领地：strata report（常见说法）或 strata search。
- 西澳：strata search 或 strata inspection report。
- 南澳：strata 或 community corporation search。
- 塔州、北领地：body corporate records inspection。
各州实质相同：第三方搜索公司实地查看方案记录（财务报表、会议记录、by-laws、合同、保险、资本工程计划），并为买家出具书面摘要。报告质量差异很大，买家应始终委托自己的报告，而不是依赖卖方提供的版本。
跨司法管辖区通用的术语说明
有三个术语几乎会出现在每份澳大利亚分契文件中，不论所在州。
Common property。 楼宇的公共财产部分（大堂、电梯、楼梯间、花园、泳池、外立面、屋顶），由法律实体拥有，而不是由单个业主拥有。各州定义一致，尽管周边术语不同。
Lot。 分契方案中私人拥有的部分。几乎通用；唯一常见替代说法是 “unit”（出现在一些较旧的西澳和领地语境中）。
Strata manager。 代表法律实体管理方案的受聘专业人员。一些昆士兰文件使用 “body corporate manager”；功能相同。
为什么阅读外州文件时这些术语很重要
最常见的实际场景包括：
- 跨州购房。 新州居民在布里斯班买公寓，会遇到 “body corporate”、“sinking fund”、“contribution schedule lot entitlement” 和 “Commissioner for BCCM”，这些都不会出现在新州文件中。没有翻译，披露文件会更难读。
- 帮助家人。 很多委员会成员在本州服务，但也会帮助亲属在其他州买房。术语差距是真实存在的。
- 为尽职调查比较方案。 跨州比较必须先在词汇之间进行转换，之后才有可能作出有意义的比较。
- 阅读法律意见。 法律意见会引用相关州法条。知道适用哪部法律，是理解意见的第一步。
好消息是，只要有交叉参考表，底层概念已经足够一致。熟悉一个州词汇的读者，通常可以相对顺利地阅读其他州文件。
如何读懂法条引用，而不把各州混在一起
一封信若只写“业主法团违反第 106 条”，只有先知道是哪一部法才有意义。条文编号不能跨州搬运。
新州。 2015 年《分契方案管理法》 的 第 106 条 是维护公共财产的义务。第 108 条 是对公共财产的改良。第 109 条 是业主的外观性工程（地毯换地毯通常属于此类）。第 110 条 是小型装修，包括硬质地面。第 142 条 是专用权与特别权利附则。第 146 条 是遵守附则通知。第 160 条 是为建筑物投保的义务。第 184 条 是出售时的信息证书。2015 年《分契方案开发法》 是另一部法：管的是方案图，不是日常管理。
维州。 2006 年《业主公司法》 的 第 46 条 是维修。第 52 条 是重大改变。第 18 条 规定何时启动法律程序需要特别决议。维州信函里出现 “section 106”，多半是有人粘贴了新州意见。
昆州。 1997 年《业主团体与社区管理法》 是主法，但多数日常数字写在方案登记的 module（Standard、Accommodation、Commercial、Small Schemes、Specified Two-Lot）里。先问清登记的是哪一个 module。第 158 条 是主体提供服务的权力，不是附则编号。
西澳。 引用经修订的 1985 年《分契产权法》，不要用 2014 年影印的旧重印本。治理附则与行为附则是不同附表。审裁处是 SAT，不是 NCAT。
南澳。 先点名法律：1988 年《分契产权法》 还是 1996 年《社区产权法》。再点名法庭：这两部法下的方案争议去 Magistrates Court（地方法院）。SACAT 是另一套法的审裁处。把 “去 SACAT 立案” 套到阿德莱德分契楼，是最常见的跨州错误。
塔州、首都领地、北领地。 1998 年《分契产权法》 与 TASCAT；2011 年《单元产权（管理）法》 与 ACAT；2009 年《单元产权方案法》 或 1975 年《单元产权法》 与 NTCAT。达尔文邮件里写 “body corporate”，仍可能是旧的 Unit Titles Act 方案。问产权上写的是哪一部法，不要问管理人邮件里的称呼。
十分钟翻译练习
外州文件到手上时：
- 圈出法律实体名称（owners corporation、body corporate、strata company、strata corporation、community corporation）。
- 圈出长期基金名称（capital works、maintenance plan fund、sinking fund、reserve fund）。
- 圈出征费用词（levy、contribution、administrative fund levy、sinking fund levy）。
- 圈出份额用词（unit entitlement、lot entitlement、contribution schedule lot entitlement）。
- 圈出规则用词（by-law、rule、article）。
- 圈出出售证书（s 184、owners corporation certificate、body corporate certificate）。
- 圈出审裁处或法院。若南澳分契争议信写 SACAT，先停下来核对法律。
- 打开上表中该州的官方法律。不要用一篇把新州条文塞进布里斯班方案的博客。
概念能对齐。词汇不能。最贵的错误往往是翻译错误：买家以为新州 “没有 sinking fund” 等于 “没有长期计划”；委员会在没有 NCAT 的州发出 NCAT 式通知。
看起来通用、其实并不通用的词
“特别决议。” 票数门槛和通知期各州不同。不要从外州一页纸上抄百分比。
“委员会。” 新州 strata committee、维州 committee、昆州 committee、西澳 council、首都领地 executive committee。同一类工作，法定权力和人数上限不同。
“公共财产。” 概念共享。登记图上的单元边界不共享。防水、窗户、阳台板是最常见的争论。赢的是图纸，不是饭桌上的定义。
“分契管理人。” 一州持牌 managing agent 与另一州 body-corporate manager 不是同一法定物种。许可、培训和佣金披露是州规则。新州 2025–26 年披露改革不会自动套到黄金海岸方案。
“审裁处。” NCAT、VCAT、QCAT（常先经 Commissioner）、SAT、TASCAT、ACAT、NTCAT。南澳分契争议：地方法院。找错论坛会浪费立案费和时效。
若只记住本指南一行：先点名司法辖区，再点名法律，再点名条文。“分契法” 不是引用。
UnitBuddy 如何处理州际差异
UnitBuddy 的合规和报告工具具有州别意识。平台知道新州方案通过 Strata Hub 报告，昆州方案受 BCCM Act 规管并需要至少九年的 sinking fund forecasts，西澳方案根据 2018 年修订使用 10 年 reserve fund plan。州别提醒、术语和模板会根据方案所在地自动出现，因此委员会成员不需要自己逐份文件翻译。
对于成员或业主分布在多个州的方案（服务于持有外州公寓业主的委员会，或投资组合业主很常见），跨州视图意味着一个平台可以覆盖所有地方，而不是每个州都使用一个工具。
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最后更新：2026 年 5 月 5 日。UnitBuddy 为澳大利亚分契业主和委员会发布一般信息。本文不是法律建议。对于你的方案或跨州事项，请咨询相关司法管辖区的分契律师。