房产中介怎么运作、怎么收费

先记住一条：中介替付钱的人办事。搞清谁付钱，就知道他站在哪一边。

• 卖房中介（selling agent）由卖家付佣金。他的职责是替卖家卖出最高价。他对买家客气，但不代表买家。
• 买家中介（buyer's agent）由买家另外付费，代表买家找房、谈价、出价。澳大利亚法律不允许同一个人在同一笔交易里同时收两边的钱。
• 楼花中介（off-the-plan / project marketer）由开发商付钱，佣金通常是房价的 3% 到 6%，远高于二手房。这笔钱已经算进你付的房价里。所以「免费帮你选房」的中文中介，从来不是免费的，只是不由你直接付。
• 租赁中介（property manager）由房东付管理费，通常是租金的 5% 到 8%，另加一到两周租金的招租费。

中介本人必须持有所在州的牌照，可以在州监管机构的网站上免费查询（新州是 Fair Trading 的 public register）。查不到的，不要签任何东西。

佣金

佣金没有法定标准，由双方商定。以下是 2026 年市场上常见的区间，仅供参考，具体取决于房价、地段和竞争程度：

佣金可以是固定比例，也可以是「阶梯式」：比如底价以内 1.8%，超出部分 10%。阶梯式能激励中介争取高价，但要把底价定得合理，否则等于白送。

广告费（marketing）

佣金之外，几乎所有协议都要求卖家另付广告费：网站刊登、摄影、平面图、户外看板、印刷品，公寓通常 2,000 到 8,000 澳元，豪宅更多。关键在于：多数协议写明，房子卖不掉，广告费也要付。签之前看清这一条，并要求逐项列出。

拍卖师

选择拍卖的，拍卖师费用另计，通常 600 到 1,200 澳元，无论是否成交。

代理协议的几种类型

• 独家代理（exclusive agency）：期限内无论谁卖掉（包括你自己），中介都拿佣金。最常见，也最需要看清期限。新州通常 30 到 90 天，超过 90 天的要特别警惕。
• 单一代理（sole agency）：类似独家，但你自己找到买家可以不付佣金。
• 开放代理（open listing）：多家中介同时卖，谁成交谁拿钱。中介积极性低，但没有锁定。
• 拍卖代理（auction agency）：独家代理的拍卖版。

在新州，签代理协议后有 1 个工作日的冷静期可以无条件退出。协议到期后，很多州规定中介仍能在一定期限内（新州是协议到期后 ，如果买家是中介在期内介绍的）主张佣金，这就是协议里的「tail」条款，签前要问清楚。

两种卖法

• 议价出售（private treaty）：挂牌报价，买家出价，谈妥后交换合同。大多数州有冷静期。
• 拍卖（auction）：公开竞价，落槌即成交，全国都没有冷静期，当场签约并付定金。拍卖前必须做完所有尽职调查。

各州冷静期（议价出售）

拍卖成交、拍卖日当天或前后的议价成交，以及买家律师出具放弃冷静期证书的情况，都没有冷静期。中介催你「今天签，不然别人就买了」时，想想这一点。

买家通常要付的费用

• 过户律师或产权转让师（conveyancer）：1,000 到 2,500 澳元。律师贵一些，复杂交易（楼花、海外买家、信托）值得用律师。
• 分契报告（strata report）：250 到 450 澳元，由专业公司翻阅业主法团记录写成。公寓必买。怎么读见购房前如何读懂一份分契报告。
• Section 184 证书（新州）：法定费用约 120 澳元，由律师向业主法团索取，2026 年 4 月起必须披露嵌入式网络和处罚记录。见Section 184 证书改革。
• 房屋和虫害检查：联排和低层公寓常做，300 到 600 澳元。
• 印花税（stamp duty / transfer duty）：各州自算，是最大的一笔。海外买家另有附加税，见海外买家须知。
• 买家中介（如果用）：房价的 1.5% 到 3%，或固定收费 8,000 到 20,000 澳元。

中介受各州的代理法规管，比如新州的 Property and Stock Agents Act 2002。几条对买家最有用的规则：

• 重大事实（material facts）：新州中介必须主动披露法规列明的重大事实，例如房屋曾发生重大犯罪事件、有可燃外墙、曾用于制毒、在过去五年内发生过洪水或山火损害等。
• 不得低报价格（underquoting）：新州和维州禁止中介用明显低于卖家预期的价格吸引看房。中介给出的价格指引必须有书面依据。
• 不得误导：Australian Consumer Law 全国适用。「业主法团很健康」「没有特别征费计划」这类话如果不实，是可以追责的。但口头承诺很难证明，重要的话请对方写下来。
• 利益冲突和回扣：中介从过户律师、贷款经纪、建筑检查公司那里拿介绍费，多数州要求书面披露。

中介不必替你读分契报告、不必告诉你楼里有没有打过官司、也不必解释附例。这些是你和你的律师的事。想自己先查一下，见楼宇体检报告。

说中文的中介本身不是问题，很多非常专业。问题在于信息差：当你只能通过一个人了解整个市场时，他就成了你唯一的信息来源。多找一个会说中文的独立律师，比多找一个中介有用。

1. 你的牌照号是多少？（当场在州监管机构网站上查）
2. 这笔交易里谁付你佣金，付多少？
3. 如果是楼花：开发商付你的佣金比例是多少？
4. （卖家）广告费多少，逐项列出；卖不掉要不要付？
5. （卖家）独家代理期多长，到期后的「tail」条款怎么写？
6. （买家）这套房有冷静期吗？几天？
7. （买家）这栋楼过去两年有没有特别征费？有没有计划中的大修？
8. （买家）楼里有没有嵌入式网络？谁是供应商？
9. 你从过户律师、贷款经纪或检查公司那里拿介绍费吗？
10. 你刚才说的这几点，可以写成邮件发给我吗？

第十个问题最重要。愿意写下来的，通常是真的。