海外买家与海外业主须知

澳大利亚的规则按身份分三档，很多「海外买家」其实不在最严的那一档：

• 澳大利亚公民、永久居民、新西兰公民：不需要 FIRB 审批。但如果你长期住在海外，税务上可能是「非税务居民」，卖房时的资本利得税规则不同（见下文）。
• 临时居民（持学生、工作等临时签证并实际居住）：需要 FIRB 审批。2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日期间，原则上不能购买二手住宅，新房和楼花可以。
• 外国人（不住在澳大利亚、没有澳大利亚签证）：需要 FIRB 审批，只能买新房、楼花或自建用地，不能买二手住宅。

身份决定下面每一节适用哪一行。配偶一方是公民、公司或信托持有等情况另有规则，请找会说中文的律师或会计确认。

外国人和临时居民购买澳大利亚住宅，必须先向 Foreign Investment Review Board 申请，实际审批和收费由澳大利亚税务局（ATO）执行。几条硬规则：

• 先批后买。合同里可以写「以获得 FIRB 批准为条件」，但没有批准就无条件交换合同是违法的，罚款很重，房产可能被强制出售。
• 申请费按房价分档，每年 7 月 1 日调整。100 万澳元以下的住宅，2025–26 年度约 1.5 万澳元；房价越高费用越高。无论是否批准都不退。以 ATO 官网公布的当年费用为准。
• 二手住宅禁购令：2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，外国人（包括临时居民）原则上不得购买二手住宅，只有极少数例外。
• 空置费（vacancy fee）：外国人持有的住宅一年内空置或未实际出租超过 183 天，要缴纳空置费，金额与当初的 FIRB 申请费挂钩，2024 年起翻倍。每年要向 ATO 提交空置申报，即使没有空置。

楼花中介常说「FIRB 我们帮你办」。办手续可以代劳，但责任、费用和申报义务都在你名下。

哪些在售项目持有 FIRB 新房豁免证书，见新楼盘。

每个州都对住宅征收印花税（stamp duty 或 transfer duty），所有买家都要交。外国买家在此之上还要交附加印花税（foreign purchaser surcharge），按房价计算，是海外买家最大的一笔额外成本：

举例：在悉尼买一套 100 万澳元的新公寓，普通印花税约 4 万澳元，外国买家附加税 9 万澳元，再加 FIRB 申请费约 1.5 万澳元。买之前先算这三笔。各州税务局都有在线计算器，新州是 Revenue NSW。

永久居民和公民不交附加税。临时居民在部分州也要交，签证类别不同结果不同，务必在签约前向州税务局确认。

• 分契征费：每季度一次，由业主法团决定，覆盖保险、维修、管理和储备金。悉尼一房一厅公寓常见每年 3,000 到 6,000 澳元，有电梯、泳池、健身房的楼更高。怎么读征费通知见如何读懂您的分契征费通知。
• 特别征费：楼里出现大修或缺陷时另外摊派，几千到几万澳元不等，人在海外也必须交。见分契特别征费。
• 市政费（council rates）和水费：每年 1,500 到 3,000 澳元左右。
• 土地税和外国业主附加土地税：各州按土地价值征收，外国业主有附加税率。新州外国业主附加土地税为 5%（2025 年起），维州缺席业主附加税 4%，昆州 3%。公寓的土地价值份额小，但附加税率叠加后不可忽视。以各州税务局为准。
• FIRB 空置费：见上文。
• 房东保险和家财险：业主法团的保险不包括你单元内部的财物和出租风险。见家财险 vs. 分契保险。

• 资本利得税（CGT）：非税务居民出售澳大利亚住宅，不享受自住房免税，也不享受 50% 折扣（2012 年 5 月后的增值部分）。
• 海外居民预扣税：2025 年 1 月 1 日起，任何房产出售，买家都必须从房款中预扣 15% 交给 ATO，除非卖家提供 ATO 的税务居民清算证明（clearance certificate）。没有证明，不论你是什么身份，15% 先扣再说。公民和永久居民卖房前要提前申请证明。
• 外国买家附加税不退：买入时交的附加印花税不会在卖出时退还。

卖出时找中介的规则，见房产中介怎么运作、怎么收费。

• 身份验证（VOI）：澳大利亚律师必须核实你的身份。人在海外，通常通过澳大利亚驻外使领馆、公证人或律师指定的线上验证服务完成。
• 授权委托书（power of attorney）：让在澳大利亚的亲友或律师代签文件。各州格式不同，有些需要在州登记处登记后才能用于房产交易。
• 资金：定金和尾款必须进入律师的信托账户。大额换汇要考虑汇率波动和两国的外汇申报要求。
• 银行账户：在澳大利亚开一个账户，用于征费、市政费、租金和税款。远程开户部分银行可以办理。
• 贷款：澳大利亚银行对海外收入的贷款政策很严，贷款比例低、利率高。预算要按全款或低杠杆算。

买完以后才是真正的开始。海外业主在分契里最常吃的亏，不是法律不保护，而是通知寄去了没人看的地址。

1. 登记送达地址和电子邮箱。业主法团的所有通知（征费、会议、违规）都发到分契名册上的地址。新州允许登记电子邮箱。买完第一周就让律师或管理人更新。
2. 征费设自动扣款。欠费会产生利息，拖久了会被追讨，律师费算在你头上。
3. 学会用代理投票和会前投票。每次大会通知都附代理表（proxy form）。填好发回，你的票就算数。新州还允许会前书面或电子投票。见代理投票如何运作。
4. 每年至少读一次 AGM 通知。特别征费、大修、换物业、改附例都在那里面表决。见分契年度大会：会前该准备什么。
5. 找一个在澳大利亚的联系人。可以是亲友、律师或买家中介，负责收挂号信、在需要时实地看一眼。
6. 知道自己的权利。查阅记录、提出动议、申请分期、要求维修，人在海外都可以书面完成。七封最常用的英文信见信件模板。

• 租赁管理：中介收租金的 5% 到 8% 作为管理费，另加招租费（通常一到两周租金）和广告费。合同要看清退出条款。
• 住宅租赁法：各州独立，规定押金、涨租、驱逐和维修责任。租客的权利很强，房东不能随意收房。
• 分契附例也约束租客：噪音、宠物、短租、停车。租客违规，通知会发给你。把附例给租客一份，并保留记录。见您的业主法团不能驱逐租客。
• 短租（Airbnb）：新州、维州、西澳、昆州都有登记和天数限制，业主法团也可能通过附例限制。见短租整顿。
• 税：租金收入在澳大利亚报税，相关费用可以抵扣。2027 年 7 月起负扣税和资本利得税规则有变，见负扣税与资本利得税改革。

• 「楼花便宜，还免印花税。」部分州对楼花有印花税优惠，但外国买家附加税照收。楼花价格里含 3% 到 6% 的中介佣金，交房时的估值常低于合同价。
• 「分契费是物业费，可以不交。」征费是法定债务，有利息，可以起诉，可以在卖房时从房款里扣。
• 「我不在澳大利亚，他们找不到我。」业主法团把通知发到名册地址就算送达。你不知道的决定，对你同样有效。
• 「买了就是我的，楼里的事与我无关。」楼的缺陷、保险、储备金直接决定你的持有成本和卖价。读新业主分契指南。
• 「中介说的就是规则。」中介替付钱的人办事。规则在法律里，在各州法律与机构一览。