法律与附例
短租整顿：2026 年西澳、新州、维州和昆州的新规则
澳大利亚短租监管正在明显收紧。西澳登记制度已于 2026 年 1 月启动；新州 180 天上限继续适用；维州正在评估进一步限制。本文梳理各州现状，以及对委员会和业主的意义。
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业主摘要
- 短租规则正在收紧，但各州的法律路径仍有明显差异。
- 委员会在起草禁令或限制前，应先弄清楼内已经有哪些短租活动。
- 保险、安保、门禁管理和公共财产磨损，才是真正的压力点。
委员会面临的实际挑战是保持一致。只在某个糟糕周末租客出现后才临时冒出来的规则，往往更难执行。
Airbnb 时代曾经许诺：任何公寓都可以在公开市场上变成短租房。但这个想法遇到了分契建筑实际运作的限制。为长期居民设计的公寓，并不是为午夜拖着行李不断轮换的客人、共享空间派对，以及商业规模访客流量带来的持续磨损而设计的。到 2026 年，各州政府都已开始限制、登记或设定短租上限，监管框架也逐渐出现共同模式。
各州规则不同，但委员会面对的问题很相似：登记、证据、附例权限、反复扰民，以及对同一栋楼有完全不同期待的业主。
西澳：登记制度于 2026 年 1 月启动
西澳 Short-Term Rental Accommodation Act 2024 的登记制度于 2026 年 1 月 1 日启动，使西澳成为最新一个对短租物业实施强制登记的州。
该制度要求西澳每一处短租物业，无论业主是否自住、是否通过 Airbnb 或其他平台出租，都必须向州监管机构登记。登记内容包括物业地址、运营人身份、物业的分契或规划状态，以及是否符合一系列安全和便利要求。
该制度适用于少于 90 个连续日的短租住宿。登记为短租的物业，必须在 Airbnb、Stayz 和其他平台房源中显示登记号。经营未登记短租物业将面临高额罚款。
该制度也授权分契方案制定附例，限制楼内短租活动。附例必须依据 Strata Titles Act 1985 正确起草，并针对合法的建筑管理关切，但限制短租的法律基础已经更清楚。
对西澳委员会来说，眼下议程是审查楼内是否存在短租活动，确认已登记运营人遵守制度，并考虑是否制定附例限制未来活动。
新州：180 天上限
新州拥有澳大利亚最成熟的短租框架，自 2021 年引入登记制度和 180 天上限，并在之后通过多次修订完善。
该制度区分 hosted 与 non-hosted 短租。Hosted activity，也就是出租期间房东在物业内，通常不受限制。Non-hosted activity，也就是整套物业出租且房东不在场，在大悉尼及若干地区受每年 180 天上限约束。该上限通过 NSW Government Short-Term Rental Accommodation Register 执行。
新州业主法团根据 Strata Schemes Management Amendment (Short-term Rental Accommodation) Act 2018 获得特定权力，可制定附例，禁止在并非房东主要居所的单元中开展短租活动。该权力引入时曾引发争议，但已由 NCAT 确认，并被数百个新州分契方案采用。
机制很清楚。禁止非自住短租活动的附例，可在大会上以特别决议通过（75% 支持），登记后适用于方案内所有单元。业主作为主要居所自住的单元可豁免；用于短租的投资单元则受约束。
执行通过标准附例违规机制进行：先发违反通知，再向 NCAT 申请处罚令。初次违规最高罚款 1,100 澳元，不遵守仲裁庭命令的罚款可达 5,500 澳元。
维州：正在评估更严格规则
维州框架目前介于西澳和新州之间。该州 Short Stay Levy Act 2024 自 2025 年 1 月起对短租预订征收 7.5% 征费，收入用于资助社会住房，同时对短租活动形成可衡量的经济抑制。
维州业主法团可依据 Owners Corporations Act 2006 制定规则规管短租活动，但权力比新州同类权力更受限制，规则也必须谨慎起草，以免在 VCAT 被推翻。
OC Act 专家小组评审于 2025 年 12 月提交，建议进一步加强业主法团在该领域的权力。维州政府已表示，预计 2026 年推出立法改革。可能方向是更接近新州模式：登记制度、可能的上限，以及更清楚的业主法团限制权。
对维州委员会来说，实际工作是审查现有规则，确认可执行，并为 2026 年可能到来的改革做好准备。
昆州：较宽松框架正在收紧
昆州是四大州中最宽松的框架。Body Corporate and Community Management Act 1997 允许 body corporate 通过附例规管短租活动，但昆州仲裁实践历来对 body corporate 的附例制定权作较窄解读。若附例被认定过度限制业主使用其单元，全面短租禁令可能被推翻。
2024 年 5 月 BCCM 修订，以及仍在推进的后续改革，扩大了 body corporate 在若干领域的权力，包括吸烟附例和宠物规则。昆州整体趋势，是让 body corporate 更有能力处理建筑层面的治理问题。
目前昆州的实际立场是：body corporate 可以通过附例处理短租活动的具体方面，例如向 body corporate 登记、限制钥匙交接、车位分配等；但全面禁令在法律上仍较脆弱。
昆州政府尚未宣布与新州或西澳相同的州级登记制度，但监管方向已经明确，进一步改革很可能继续出现。
业主法团实际可以做什么
在四大州，业主法团应对短租问题的实际选项大致分为四类。
禁止。 制定附例禁止非自住短租活动。新州的法律基础最坚实。西澳在 2024 年新框架下也可行。维州和昆州法律空间更受限制，但随着监管环境收紧，也越来越有可辩护性。
向业主法团登记。 制定附例要求任何在其单元开展短租活动的业主向业主法团登记，提供运营人联系方式、州监管机构出具的物业登记号，以及发生楼内问题时的联系人。这在各司法管辖区通常都有较强可辩护性，也给业主法团管理建筑层面问题所需的信息。
操作要求。 制定附例处理短租带来的实际问题：为安保目的登记客人、规范钥匙交接、限制派对、限制公共设施使用、规定清洁与垃圾处理。这些规则不禁止短租本身，而是管理影响。
成本回收。 通过附例或服务收费，把短租造成的额外成本，例如额外清洁、额外安保、公共区域额外磨损，分摊给产生这些成本的单元。起草较复杂，但大型分契方案越来越常见。
正确组合取决于具体建筑、现有短租水平，以及所在州法律框架。
实际的痛点
多数短租纠纷的投诉主题，在不同建筑中都很一致。
第一是安保。公寓楼依赖相对稳定的住户群体，大家彼此熟悉，对安全有共同利益。轮换的短租客人每天把陌生人带入建筑，让钥匙和门禁管理变复杂，也为未经授权访客制造入口。逾期不退房、接纳大量陌生人的派对，以及整体社区警觉性下降，都是反复出现的问题。
第二是噪音与扰民。短租客人平均而言不如长期住户在意与邻居的持续关系。噪音投诉、派对、深夜拖行李入住、公共设施使用纠纷（健身房、泳池、烧烤区）都很常见。
第三是公共财产磨损。短租会显著增加电梯、走廊、大堂和共享设施的人流量。维护这些区域的成本由所有业主承担，但额外磨损主要由特定短租单元产生。
第四是保险。部分分契保险保单对短租活动较多的建筑设置除外或加费条款。如果保险地位不清楚，业主法团在重大事故中的保障可能存在风险。
委员会在 2026 年应做的事
2026 年的议程相对清楚。
- 审查当前短租活动
- 对照州框架检查现行附例
- 与业主和运营人沟通
- 向保险经纪确认承保地位
- 选择应对：限制、登记、成本回收
- 更新操作和执行记录
审查楼内当前短租活动。许多委员会并不知道楼内有多少单元在做短租、使用哪些平台、频率如何。用建筑地址在 Airbnb、Stayz 和其他平台上做一次简单搜索，就能获得有意义的数据。存在州登记制度的地方，登记资料也会披露相关运营人。
对照所在州法律框架审查建筑附例。如果楼内已有短租附例，在现行框架下是否可执行？如果没有，是否应当制定？
与住户充分沟通。有短租活动的建筑里，自住业主通常意见强烈；经营短租的投资业主也一样。能同时调查双方需求、解释法律框架并提出平衡方案的委员会，比未经协商就强行推进立场的委员会，更可能通过合适附例。
审查建筑保险地位。向经纪确认保单是否包含短租相关除外或加费条款，以及业主法团知悉楼内短租活动是否触发披露义务。
更新操作流程。即使允许短租，客人登记、钥匙交接和公共区域出入，也都可以通过实务管理改善。
UnitBuddy 如何支持这项工作
UnitBuddy 的单元登记模块会记录每个单元的使用状态，包括业主自住、长期出租、短租和空置，并追踪其是否遵守建筑附例。系统能呈现可能指向问题短租活动的投诉模式，并生成附例执行或保险披露所需的文档记录。
对委员会来说，平台把“我们楼里实际发生了什么”这个常常碎片化的问题，转化为清楚、实时的图景，支持基于事实的附例决策和一致执行。
短租活动已经是常规治理议题，而不是新鲜事。委员会的工作，是了解所在州规则，起草与规则相符的附例，并稳定一致地执行，而不是等到下一次糟糕预订发生后才仓促决定。
延伸阅读
- 新州：短租附例与“主要居所”的含义 — 来源 LookUpStrata
- 维州：Short-Stay Levy Act 及其对业主法团的影响 — 来源 LookUpStrata