法律与附例
分契公寓中的 Airbnb 等短租：附例怎么写，规则怎么变
在澳大利亚公寓楼里，Airbnb 等短租是最容易撕裂社区的议题之一。从强制登记、新征费，到业主法团的禁令权，本文梳理 2026 年的完整图景。
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简要规则
- 核心区别是 hosted（房东同住）和 non-hosted（房东不在场）短租。
- 即使不能全面禁止，多数分契方案也可以规管短租造成的影响。
- 好附例必须具体、可执行，并且针对本楼实际问题。
短租争议本质上是在争夺对建筑的控制：谁可以进入，谁承受干扰，谁取得收益。
短租住宿在分契社区中造成的分裂，少有其他议题可比。对投资型业主而言，Airbnb 和 Stayz 等平台的回报，可能明显高于传统长租。对长期居住的业主而言，陌生人不断进出意味着噪音、安保隐患、公共财产磨损，以及家园氛围的根本改变。
澳大利亚各州对分契公寓短租采取了越来越明确的监管立场，2025 年和 2026 年带来了迄今为止最重要的变化。
全国概览：规则拼图
澳大利亚目前没有全国统一的短租框架。各州和领地各自发展出不同做法，登记要求、天数上限、征费和分契权力拼成了一张复杂地图。
| 州/领地 | 是否强制登记？ | 无人入住的天数上限 | 征费/税 | 分契禁令权 |
|---|---|---|---|---|
| 新南威尔士（NSW） | 是，强制 STRA Register | 每年 180 天（大悉尼）；60 天（拜伦郡） | 目前无，正在审议 | 有：特别决议（75%）可禁止 non-hosted STRA |
| 维多利亚（VIC） | 无州级登记册 | 无州级上限 | 2025 年 1 月起，对不超过 28 晚住宿征收 7.5% Short-Stay Levy | 有：特别决议（75%）；三次违规后 VCAT 可下令禁止 |
| 昆士兰（QLD） | 无州级登记册（正在咨询） | 无州级上限；部分地方议会自行设限 | 无 | 取决于本地附例和议会规则 |
| 西澳（WA） | 是，2025 年 1 月起强制 | 珀斯都会区 non-hosted 90 晚，超过须申请规划许可 | 无 | 有限：由分契附例决定 |
| 首都领地（ACT） | 无州级登记册 | 无州级上限 | 对不超过 28 晚住宿征收 5% STRA levy | 由 unit title 规则决定 |
| 塔斯马尼亚（TAS） | 可能需要议会许可 | 无州级上限 | 无 | 有限 |
| 南澳（SA） | 无专门州级 STRA 登记册 | 无州级上限 | 无 | 由本地规划和 body corporate 规则决定 |
| 北领地（NT） | 无专门州级 STRA 登记册 | 无州级上限 | 无 | 由本地规划和 body corporate 规则决定 |
NSW：发展最成熟的框架
NSW 拥有澳大利亚最完整的短租框架。在分契公寓中，通常这样运作：
强制登记。 所有 STRA 物业在任何平台上架前，都必须登记在 NSW 政府 STRA Register。登记册会追踪物业用于短租的晚数，并与 Airbnb、Stayz、Booking.com 等主要平台对接，实现自动监测。
180 天上限。 Non-hosted STRA，也就是客人入住期间业主不住在现场的短租，在大悉尼和指定地方政府区域每年不得超过 180 晚。拜伦郡更严格，为 60 晚。Hosted STRA，也就是业主在现场居住的短租，没有天数上限。
消防安全合规。 STRA 物业必须配备正常工作的烟雾报警器（BCA 要求互联时须互联）、疏散示意图，并符合 Code of Conduct 中的其他安全要求。
分契禁令权。 根据 Strata Schemes Management Act 2015（NSW）第 137A 条，业主法团可以通过附例禁止楼内 non-hosted STRA。这需要在业主大会上以特别决议通过，也就是至少 75% 的投票支持。关键是：该禁令不能阻止业主把自己的主要居所用于 hosted STRA。偶尔出租空房间，或度假期间出租自住公寓的业主，受到保护。
Code of Conduct。 强制性行业行为守则为业主、客人、订房平台和出租代理设定最低标准。违规可由 NSW Fair Trading 采取合规行动，包括列入 Exclusion Register，使相关个人不能继续参与 STRA 行业。
VIC：征费路径
维多利亚采取了另一条路径。自 2025 年 1 月起，所有少于 28 晚的短租预订须缴纳 7.5% Short-Stay Levy。该征费由出租人，或按安排由平台，向 State Revenue Office 缴纳，所得用于社会住房和可负担住房项目。
维州业主法团也获得了通过特别决议禁止短租的扩展权力。不过，禁令不能适用于出租其主要居所的自住业主。若某一公寓在 24 个月内累计三次或以上违规，VCAT 也可作出全楼范围的禁令。
业主法团能做什么、不能做什么
业主法团在短租问题上的权力经常被误解：
| 行为 | 分契是否可以这么做？ | 如何做？ |
|---|---|---|
| 完全禁止 non-hosted STRA | 可以（NSW、VIC） | 以特别决议（75%）通过限制性附例 |
| 禁止自住业主的 hosted STRA | 不可以（NSW、VIC） | 受第 137A 条（NSW）及 VIC 等同规定保护 |
| 对 STRA 设定条件（噪音、客人数） | 可以 | 通过附例规管客人行为、入住/退房时间等 |
| 对 STRA 收取附加费 | 目前不可以 | 附例不得在标准分摊款之外另设财务收费 |
| 执行 Code of Conduct | 间接可以 | 向 Fair Trading 报告违规；按常规程序执行附例违规 |
| 只允许部分单元做短租 | 不太可行 | 选择性附例可能被认定为严苛或压迫性 |
- 识别楼内 STRA 活动
- 核对所在州规则和登记册
- 选择设条件还是禁止 non-hosted
- 起草具体可执行的附例
- 通过特别决议（75%）
- 登记、保存记录并据此执行
住房可负担性的角度
短租辩论越来越与澳大利亚住房可负担性危机交织在一起。批评者认为，每一套用于 Airbnb 的公寓，都少了一套可供长期出租的住房，进而推高租金、减少长期居民供应。支持者则认为，业主有权使用自己的资产，STRA 也为旅游业和经济活动作出贡献。
政策方向已经很清楚：各级政府正在逐步收紧 STRA 监管。NSW 政府已表示，部分地区的 180 天上限未来可能降至 90 晚甚至 60 晚。新的征费、更严格的执行和更大的分契禁令权，都已进入 2026 年及以后的政策讨论。
给委员会的实务建议
如果你的楼正在处理短租问题，先审视现有附例是否专门覆盖 STRA。一般性的噪音和行为附例，未必足够。如果业主支持禁止 non-hosted STRA，可以开始起草并通过一条特别决议附例。在 NSW，任何 STRA 附例通过后须在六个月内向 NSW Land Registry Services 登记。妥善保存所有短租相关投诉记录，以支持后续执行。也要考虑设定条件而非全面禁止，是否更符合本楼实际情况。
UnitBuddy 在其中的作用
UnitBuddy 的楼宇评估会考虑短租活动对建筑健康的影响。短租活动较多的楼，往往对应公共财产磨损增加、保险成本上升，以及住户满意度下降。UnitBuddy 提供数据，帮助委员会了解本楼与类似分契方案相比处于什么位置，并据此就 STRA 规管作出有依据的决定。
短租监管正在快速演变。无论你是希望保护租金收入的投资者，还是希望守住社区氛围的住户，理解现行规则和即将到来的变化，都会让你处在更有利的位置。
延伸阅读
- NSW: 2025 Changes to Short Term Rental Accommodation Laws — 来自 LookUpStrata
- NSW: Strata Living and Short Term Rentals — Understanding the Rules — 来自 LookUpStrata