第 1 封
申请征费分期付款（经济困难）
什么时候用：你收到征费通知或催缴信，一时付不起全额，想分期而不是被追债。
法律依据：新州：业主法团可以同意分期付款计划（SSMA 2015 第 85 条）。自 2025 年 10 月 27 日起，征费通知必须附带《经济困难信息声明》，追讨前必须先发提醒。提出书面申请后，你的立场比沉默强得多。
Subject: Request for a levy payment plan – Lot [LOT], Strata Plan [SP NUMBER]
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英文信件模板 · 中文说明
该写的英文信，我们替你写好了。
7 封给物业、委员会和开发商的信。每封都有英文原文、逐段中文解释、引用的法条，以及最重要的一页：对方不理你的时候，去哪里告、填哪张表、期限是几天。
为什么不是随便翻译一封
- 每封信引用正确的法条。物业经理看到 section 182 和看到「我想看账」的反应完全不同。
- 每封信附「对方不理你怎么办」：NCAT 申请哪一类命令、Fair Trading 投诉哪一项、期限是 10 天还是 28 天、费用大概多少。这是律师收 400 澳元那部分。
- 逐段中文解释，你知道自己在说什么，改起来有分寸。
- 依据 2025–2026 年新州改革后的法律写成：分期付款、3 个月视同批准、新的执法权。
7 封信
第 2 封
反对或质疑特别征费动议
什么时候用：AGM 或业主大会议程上有一笔特别征费，你觉得金额、理由或工程依据说不清。
法律依据：特别征费只需普通多数通过（出席并投票者过半）。你不能单独阻止它，但你有权在会前要求看报价、工程师报告和资本工程基金计划，并要求把你的问题记入会议记录。
Subject: Motion [NUMBER] – proposed special levy of $[AMOUNT] – request for information before the meeting on [DATE]
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第 3 封
申请查阅分契记录
什么时候用：你想看账目、合同、会议记录、保险单或通信，物业拖着不给。
法律依据：新州：业主有权申请查阅业主法团的记录（SSMA 2015 第 182 条），业主法团必须在收到申请和费用后 10 天内安排（第 183 条）。查阅费用是法定的、很低。拒绝是违法的。
Subject: Application to inspect records – section 182, Strata Schemes Management Act 2015 – Lot [LOT], SP [SP NUMBER]
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第 4 封
回复附例违规通知
什么时候用：你收到一份 Notice to Comply（违规通知），你认为不成立，或想在被罚款前把事情说清楚。
法律依据：新州：违规通知必须由业主法团决议通过后发出（SSMA 2015 第 146 条），并写明违反了哪条附例。只有你收到通知后再次违反，业主法团才能向 NCAT 申请罚款。书面回复会进入记录。
Subject: Response to Notice to Comply dated [DATE] – By-law [NUMBER] – Lot [LOT], SP [SP NUMBER]
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第 5 封
申请小型装修批准
什么时候用：你想换地板、改厨房、装空调或做其他影响公共财产的小型装修。
法律依据：新州：小型装修（SSMA 2015 第 110 条）由业主法团普通决议批准，或由委员会在附例授权下批准。自 2025 年 7 月 1 日起，如果委员会有权决定却在 3 个月内不给书面拒绝理由，视为批准。所以一定要用书面申请，并记下日期。
Subject: Application for approval of minor renovations – section 110 – Lot [LOT], SP [SP NUMBER]
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第 6 封
向开发商 / 建筑商发出缺陷通知
什么时候用：新楼或你的单元出现漏水、裂缝、防水失效等缺陷，还在保修期内。
法律依据：新州：住宅建筑有法定保修（Home Building Act 1989 第 18B 条）：重大缺陷 6 年，其他缺陷 2 年，从竣工起算。书面通知必须在期限内发出，并保留证据。公共财产的缺陷由业主法团提出；你自己单元内的由你提出，并同时告知业主法团。
Subject: Notice of defects – [ADDRESS], Lot [LOT] – statutory warranties, Home Building Act 1989 (NSW)
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第 7 封
要求把动议列入大会议程
什么时候用：你想让业主大会表决一件事（换物业、查账、修某处、改附例），而委员会不主动安排。
法律依据：新州：任何业主都可以书面要求把动议列入下次大会议程，秘书必须列入（SSMA 2015 附表 1 第 4 条）。动议要写成可以直接表决的句子，并附说明。
Subject: Motion for inclusion on the agenda of the next general meeting – Lot [LOT], SP [SP NUMBER]
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