新州 2025 年分契新法中文全解读：业主多了哪些权利，什么时候生效

为什么要写这篇

如果你在新州拥有分契单元，这次修订和你有关。新州有超过 140 万人住在分契公寓里，其中说中文的业主数以十万计。2025 年 2 月，新州议会通过了十年来最大的一次分契法修订。NSW Fair Trading 把每一波变化都写在官网上，但只有英文。中文媒体零星报道过「强制培训」和「特别征费」，没有一处把全部变化、生效日期和法条放在一起。

这篇就是那一处。你可以把它整篇转发到楼里的业主群。

一句话版

法律： Strata Schemes Legislation Amendment Act 2025（2025 年 2 月通过），加上随后的 Strata Schemes Legislation Amendment (Miscellaneous) Act 2025。 生效： 分四波。2025 年 7 月 1 日、2025 年 10 月 27 日、2026 年 4 月 1 日、2026 年 10 月 1 日。 对业主最重要的五条： 付不起征费有法定的分期途径；物业不修公共部分，Fair Trading 可以直接出手；小型装修 3 个月不答复视为批准；买房前的证书必须披露嵌入式网络和处罚记录；委员会成员不培训就自动出局。

生效时间表

日期	变化	对你意味着
2025 年 7 月 1 日	小型装修视同批准；可持续设施不得仅以外观拒绝；专用权附例修改需受影响业主同意	装修和装太阳能更容易；别人不能随便改掉你的专用权
2025 年 10 月 27 日	征费困难保护；Fair Trading 执法权；NCAT 可终止物业合同；罢免委员会职员改为普通决议	欠费不再直接被追债；物业不修有地方管；换物业、换委员更容易
2026 年 4 月 1 日	Section 184 证书扩展；10 年资本工程计划标准格式；开发商交接新规；两单元方案简化	买房前看得到更多真相；新楼业主第一次 AGM 有底气
2026 年 10 月 1 日	委员会成员强制培训；委员法定义务	不培训就不能当委员；委员必须诚实、公正、审慎

第一波：2025 年 7 月 1 日

小型装修：3 个月不答复，视为批准

换地板、改厨房、装空调这类「小型装修」由业主法团或获授权的委员会批准（第 110 条）。新规：如果委员会有权决定，却在收到申请后 3 个月内没有给出书面拒绝理由，申请视为已批准。业主法团还必须把每一项获批的小型装修记录保存 10 年。

对你意味着： 一定要用书面申请，并保留收到确认的日期。3 个月从那天开始算。详见分契公寓装修：2026 年哪些工程需要审批。

太阳能、热泵：不能只因为「不好看」拒绝

附例不能再仅以外观为由禁止可持续设施。太阳能板、热泵、电动车充电这类申请，委员会要给出外观以外的实质理由。详见公寓楼安装太阳能板和电动车充电桩审批。

专用权附例：改动要经你同意

如果某条附例给了你某块公共财产的专用权（比如阳台外的平台、一个储物间），修改或撤销这条附例需要受影响业主的书面同意，不能由大会单方面通过。

第二波：2025 年 10 月 27 日

这是对普通业主影响最大的一波。

付不起征费：法律给了你一条路

• 征费通知必须附带或随附一份《经济困难信息声明》（Financial Hardship Information Statement），告诉你可以求助 National Debt Helpline，并说明可以申请分期。
• 欠费后，业主法团必须先在 7 到 10 天内发出提醒，才能启动追讨。不能直接交给律师。
• 分期付款计划有了标准表格（第 85 条），业主法团必须按程序考虑你的申请。

对你意味着： 一时付不起，不要沉默。书面申请分期，追讨和律师费大多可以避免。详见无力支付分契征费会怎样。

物业不修：Fair Trading 可以直接出手

业主法团有维修公共财产的法定义务（第 106 条）。以前业主法团不修，你只能自己去 NCAT，慢而且贵。现在 NSW Fair Trading 有权调查、要求提供文件、进入现场、发出合规通知、接受可执行承诺，并对不合规处以罚款，处罚记录会公开。

同一部法律还把业主因第 106 条违反而索赔损失的时限从 2 年延长到 6 年。

对你意味着： 漏水、霉菌、外墙问题拖着不修，多了一个免费的投诉渠道，而且对方知道会留下公开记录。详见业主法团一再忽视缺陷时，如何迫使其修复。

换物业、换委员更容易

• NCAT 可以修改或终止分契管理合同和楼宇管理合同（第 72 条），包括利益冲突未披露的情况。
• 罢免委员会职员（主席、秘书、司库）的门槛从特别决议（75%）降为普通决议（出席者过半）。

详见如何更换分契管理人和如何罢免分契委员会成员。

第三波：2026 年 4 月 1 日

买房前：Section 184 证书必须多说三件事

买分契公寓前律师会拿一份 Section 184 证书。2026 年 4 月 1 日起，证书必须额外披露：

1. 楼里有没有嵌入式供应网络（embedded network），供的是电、燃气还是热水。有的话，你以后换不了供应商。
2. Fair Trading 对业主法团的合规行动和命令。
3. 过去 12 个月开过的会和即将召开的会。

对你意味着： 一份 2026 年的证书比以前有用得多。看不懂的，读Section 184 证书改革和嵌入式网络详解。

10 年资本工程计划：统一格式

业主法团新编、修订或替换 10 年资本工程基金计划时，必须使用规定的标准格式（第 80 条）。以前各楼的计划五花八门，无法比较；现在买家可以拿两栋楼的计划并排看。详见新州 10 年资本工程基金计划：如何编制。

新楼业主：开发商交接有了硬要求

2026 年 4 月 1 日或之后召开首次 AGM 的多层新楼，开发商必须提供由独立测量师认证的初始征费估算，使用标准格式的初始维护计划，并在首次 AGM 前至少 14 天交给业主法团。违者最高罚款 11,000 澳元，并按日加罚 220 澳元。

对你意味着： 开发商「把征费定得很低好卖楼」这招风险大了。第一次 AGM 怎么核查，见开发商移交新规。

两单元方案：可以不开会

只有两个单元的分契方案，多数决定可以由两位业主签署书面决议完成，不必召开正式大会。

第四波：2026 年 10 月 1 日

委员会成员：3 个月内不培训，自动出局

2026 年 10 月 1 日或之后当选或连任的委员会成员，必须在 3 个月内完成 Fair Trading 的免费网上课程，约一小时（第 37 条）。没完成的，自动不再是委员会成员，不需要任何人投票。

同一条还写明了委员的法定义务：诚实、公正，以应有的谨慎和勤勉行事，为业主法团的最佳利益服务。

对你意味着： 如果你们楼的委员会一直是几个人说了算，现在就是一个节点。我的建议是，中文业主出来竞选。培训是免费的，一小时就能完成。详见新州分契委员会培训。

没有改变的事

• 业主法团维修公共财产的义务（第 106 条）和投保义务（第 160 条）一直在，没有因为改革暂停。
• 养宠物仍然不能收保证金或费用（第 105A 条）。
• 分契管理人收取保险佣金仍然合法，但必须披露。谁告诉你「佣金现在违法了」，是错的。详见如何审计分契管理人的隐性佣金。
• 任何业主仍然有权要求把动议列入大会议程（附表 1 第 4 条），有权申请查阅记录（第 182 条）。

作为业主，现在可以做的五件事

1. 欠费的，今天就写分期申请。 不要等追讨信。
2. 有漏水或缺陷拖着不修的，书面催一次，抄送 Fair Trading。 新的执法权从 2025 年 10 月 27 日起就在。
3. 想装修的，书面申请并记下日期。 3 个月是你的。
4. 准备买房的，要 2026 年 4 月以后出具的 Section 184 证书，先看嵌入式网络和处罚记录两栏。
5. 楼里中文业主多但委员会没有中文面孔的，下次 AGM 推一个人出来。 培训免费，一小时。

可以直接转发到业主群的摘要

FAQ

这些变化适用于维州、昆州吗？

不适用。这是新州的法律。维州和昆州有各自的改革，进度不同。见维州 Owners Corporations Act 审查和昆州自管法人团体。

我在海外，这些对我有用吗？

有。分期付款申请、装修申请、查阅记录都可以书面完成。委员会培训是网上课程，在哪里都能做。代理投票表可以提前交。

物业说这些还没生效，怎么办？

对照上面的日期表。前三波都已生效。物业经理说的「还没生效」，请他指出是哪一条。

哪里能看英文原文？

Fair Trading 的说明在 nsw.gov.au 的 strata 栏目；法案原文在 legislation.nsw.gov.au。本文每一条都附了对应法条的链接。

延伸阅读

把业主法团的档案放在委员会和经理都能打开的同一处。 打开演示，查看产品功能和价格。