法律与附例
新州第四部分契改革法案已获通过：业主获得的新保护与新权利
《分契方案立法修正（杂项）法案》已在新州议会获得通过。双拼屋不再需要委员会和会议，保证金被限定在合理范围内，业主获得安装电动车充电设施的权利，Fair Trading 可以公开点名不合规的楼宇。本文说明哪些会变，哪些还未到来。
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- 2025 年 11 月提出的 《分契方案立法修正（杂项）法案》（Strata Schemes Legislation Amendment (Miscellaneous) Bill）已在新州议会获得通过，并已获御准。这是 2023 年以来的第四批分契改革。
- 双单元方案（多数为双拼屋）将不再需要成立委员会、召开会议，也不再需要每年向 NSW Fair Trading 申报。
- 业主法团收取的保证金和费用将受到合理限制。门禁卡保证金远高于卡片重置成本的做法将不再被允许。
- 业主获得在自己单元内安装电动车充电设施的权利，委员会不得无理反对。
- NSW Fair Trading 可以公布针对业主法团的合规行动，买家在购买前就能看到楼宇的维修与保养问题。
- 楼宇管理人违反职责（包括隐瞒佣金）时，NCAT 可以终止楼宇管理协议。
- 这些变更分阶段生效。有些在获御准时已经生效，其余要等公告确定的日期，因此对任何单项采取行动前请先核实。
如果您住在新州约 120 万套公寓和双拼屋中的一套，不管您是否在委员会任职，这部法案都与您有关。它的大部分内容是填补前几批改革留下的空白：谁可以向您收什么费、谁可以阻止什么，以及买家能看到什么。
第四部分契改革法案是什么？
它是落实 2021 年新州分契与社区土地法律法定审查的改革计划中最后一大块。政府称之为第四批改革，分契律师则一直称它为最后一波。
前几批改革处理的是重大结构性问题：征费困难、保险佣金、开发商交接、Fair Trading 的执法权力。这一批覆盖面更广，也更偏实务。Bannermans Lawyers 对该法案的摘要列出了它修订的十余个领域，包括：
- 双单元分契方案
- 分契管理人和楼宇管理人的委任
- 电动车充电站
- 向住户收取的保证金和费用
- 合规通知及其他信息的公布
- 征费追收，包括付款计划和通知
- 扩大并确认审裁处的权力
- 公共财产工程，包括小型工程和外观性工程
- 业主法团的义务，包括窗户安全装置
- 独家供应协议
- 新设的分契枢纽基金
- 分契管理声明、楼宇管理声明和楼宇管理委员会
- 提高多项违法行为的罚则
- 双拼屋减少繁文缛节
- 保证金和费用的合理限制
- 电动车充电的权利
- 合规行动公开
- NCAT 可终止不良管理协议
双拼屋和其他双单元方案有什么变化？
双单元方案占新州分契方案的 30% 以上。到目前为止，它们承担的文书工作与一栋 200 个单元的高层相同：委员会、全体大会，以及每年向 Fair Trading 申报。
2026 年 10 月 1 日的变更已经取消了双单元方案的分契枢纽年度申报义务。新法案更进一步：双单元方案也不再需要成立委员会或召开会议。
不变的是：两位业主仍然共同拥有公共财产，它仍然需要投保、保养和维修。会议没了，义务并不会随之消失。如果您拥有双拼屋的一半，实际风险从“我们忘了开年度大会”变成“我们从没商定屋顶由谁出钱”。即使法律不再要求会议记录，也请把维修和保险安排以书面形式在双方之间定下来。
管理大量双拼屋的分契管理人，需要重新考虑自己收费的依据。如果您的方案支付的管理费主要用于召开已不再需要的会议，续约时提出这个问题是合理的。我们的如何阅读分契管理提案指南说明了应注意什么。
保证金和费用有哪些新限制？
法案对业主法团何时可以向住户收取保证金或费用设定了合理限制。政府举的例子是多数住户都遇到过的：门禁钥匙或门禁卡保证金远高于重置卡片的成本。这种做法将不再被允许。
预计同样的逻辑会适用于住户向业主法团支付的其他费用，例如入住保证金和电梯预订费。保证金应当覆盖真实风险的成本，而不是充当收入来源或威慑手段。
如果您楼宇的附例或楼宇规则设定了保证金，现在就该对照这些物品的实际成本检查一遍。委员会应调出更换门禁扣的最新发票进行比较。我们的数字钥匙、门禁扣与对讲系统和入住保证金与电梯预订指南说明了这些费用通常如何设定。
业主现在有权安装电动车充电设施吗？
有，在自己的单元内。业主可以在自己的单元内安装电动车充电设施，不必担心分契委员会无理反对。
这建立在 2025 年 7 月的变更之上。当时的变更规定，附例不得因外观原因阻止太阳能板和电动车充电桩等可持续设施。那堵住了一个借口。这部法案则改变了默认立场：业主享有权利，委员会需要有充分理由才能反对。
“合理”仍然重要。委员会仍可以就电力负荷、消防安全、穿过公共财产的线路走向以及计量费用由谁承担等问题提出真实的关切。它不能做的，是因为不想处理而拒绝。业主应提交一份清晰的书面方案：安装商、电路、线缆路径、负荷评估，以及由谁负责维护。这样的方案很难被无理拒绝。我们的电动车充电审批指南逐项说明应包括哪些内容。
买家能看到针对楼宇的合规行动吗？
能。NSW Fair Trading 获得更大的权力，可以公布针对业主法团采取的合规行动。潜在买家将能查到一栋楼是否曾因维修和保养出过问题。
这与早前的两项变更相衔接。自 2025 年 10 月 27 日起，Fair Trading 可以向未能维护公共财产的业主法团发出合规通知，并与其订立可执行承诺。自 2026 年 4 月 1 日起，分契信息证书（第 184 条证书）必须披露命令和合规行动。公布意味着这些信息不再只出现在买家在交易后期才索取的证书里。它可以更早被查到，而且任何人都能查到。
对委员会来说，信息很简单：对缺陷置之不理，现在不只是法律问题，也是每一位想出售单元的业主的声誉问题。不上公开名单最省钱的办法，就是在 Fair Trading 介入之前处理好维修。流程如何运作，见我们的如何迫使分契方案修复缺陷指南；买家目前已经能看到什么，见我们的第 184 条证书指南。
NCAT 什么时候可以终止楼宇管理协议？
法案赋予 NCAT 在楼宇管理人违反职责时下令终止楼宇管理协议的权力，包括楼宇管理人未披露其收取佣金的情形。
楼宇管理人自 2025 年 10 月 27 日起承担了新的职责：涉及安全、维修与保养、披露，以及以方案最佳利益行事。候选人还必须申报可能影响其收费的利益。此前缺的是明确的后果。一份带有未披露佣金安排的长期物业照管协议很难脱身。现在有了一条直接的途径。
如果您怀疑楼宇管理人从您不知情的承包商或供应商那里赚取佣金，请开始收集证据：发票、承包商关系、管理人在获委任时作出的披露。我们的楼宇管理人与看管人审查是一份不错的起步清单；如果您在考虑是否干脆不再设置这个职位，我们需要楼宇管理人吗？会有帮助。
法案还包括什么？
有几项变更不那么显眼，但同样重要。
- 征费追收与付款计划。 法案在 2025 年 10 月财务困难保护的基础上，调整了付款计划和征费通知的规则。陷入财务困难的业主，在开始追债之前就必须获得付款计划。见交不起分契征费？
- 公共财产工程。 进一步改变业主为小型工程和外观性工程取得批准的方式。我们的2026 年装修审批指南涵盖已经适用的规则。
- 窗户安全装置。 业主法团在窗户安全装置方面承担新的义务。
- 独家供应协议。 对嵌入式网络和其他独家供应合同增加更多规则。见我们的嵌入式网络解读。
- 楼宇管理委员会。 涉及依据分契管理声明或楼宇管理声明与其他用途共用一栋楼的方案，包括共享开支的分摊。
- 多项违法行为的罚则提高，并新设分契枢纽基金。
Fair Trading 尚未就上述各项发布详细指引。在指引和生效日期公布之前，请把上面的摘要视为方向，而不是最终规则。
这些变更何时开始？
分阶段开始。部分条文在法案获御准时生效，其余条文从公告确定的日期开始。
早前《2025 年分契方案立法修正法》中也有少数条文仍在等待生效日期。据 Bannermans Lawyers 介绍，其中包括未缴供款和利息追收方面的变更，以及独家供应网络合同的规定保证条款。其中一些条文设计为在新法案相关部分之前生效。
实务做法是：不要根据一份新闻稿就修改附例、费用或委员会安排。等待 Fair Trading 就每一项发布指引，核实生效日期，然后再行动。我们的改革时间线会在日期确认后更新。
它与前三批改革如何衔接？
第四部法案建立在大量已经生效的改革之上。简要来说，前几批改革：
- 要求在追债前向陷入财务困难的业主提供付款计划，并禁止一律拒绝付款计划申请的规则
- 要求新建楼宇中开发商的初始征费估算经过独立认证，估算错误的罚则更高
- 引入分项保险报价，让业主看到有多少以佣金和费用的形式流向代理和经纪人
- 让小型装修更容易获批
- 禁止附例因外观原因阻止太阳能板和电动车充电设施
- 要求费用超过 30,000 澳元的工程取得第二份报价
- 禁止分契管理人在没有参与寻找最佳方案的情况下收取保险佣金
- 提高对未披露利益冲突或回扣的分契管理人的罚则
- 让 Fair Trading 可以就公共财产维修发出合规通知并订立可执行承诺
贯穿其中的主线，是资金透明和维修问责。我们的保险佣金与代垫费用和审查分契管理人佣金指南更深入地讨论资金方面。
业主和委员会现在应该做什么？
接下来几个月的简短清单。
- 双拼屋业主： 既然委员会和会议即将取消，请以书面形式约定如何分担保险、维修和决策。
- 委员会： 列出楼宇收取的每一项保证金和费用，逐项与真实成本比较。在有人投诉之前修正偏离过大的项目。
- 委员会： 如果有业主申请电动车充电被拒，请重新审视拒绝理由，确保任何反对都站得住、算得上合理。
- 委员会： 检查尚未完成的维修和保养事项。任何可能招致 Fair Trading 合规行动的事项，很快就会被买家看到。
- 业主： 如果您认为楼宇管理人有未披露的佣金，现在就开始保留记录。
- 所有人： 在修改附例或合同之前，留意 Fair Trading 的指引和生效日期。
UnitBuddy 如何提供帮助
UnitBuddy 是楼宇自有的软件，由居住和拥有该楼的人运营。这部法案要求的大部分内容，归根到底是记录：您收什么费、为什么收，哪些维修尚未完成，楼宇管理人披露了什么，以及谁同意了什么。
UnitBuddy 把维修日志、承包商历史、附例和决定集中在一处，委员会回答“一个门禁扣要花我们多少钱？”或“我们最早是什么时候报告那处漏水的？”只需一分钟，而不是一个晚上。规则变化时，您可以清楚看到它涉及哪些记录。