如何读懂分契管理方案：委员会指南

本指南涵盖内容

• 澳大利亚多数分契管理协议采用 Strata Community Association（SCA）发布的标准附表结构。理解结构之后，任何方案都会更容易读懂。
• Schedule A 是日常工作的固定年费，Schedule B 是按发生量计费的额外工作，Schedule C 与 D 涵盖代垫支出和佣金。各州名称可能不同，但结构大体一致。
• 只比较首页报价容易误判。比较附表结构，才能看出楼宇真正可能支付多少。
• 多数收费结构本身是合理的。委员会的工作不是先假设有问题，而是确认方案准确反映楼宇需求，以及管理人实际打算承担的服务范围。

如果你的委员会正在审阅一份分契管理方案，无论是首次聘任、续约，还是比较几家候选管理人，都值得在投票前把协议真正读完。分契管理协议初看复杂，是因为同一套模板要覆盖不同规模、不同风险和不同收费模式的楼宇。理解模板如何运作后，比较方案会直接得多。

这是一份建设性的指南，不是对抗性清单。绝大多数分契管理人都是按行业标准协议工作的专业人士。附表结构之所以存在，是为了让委员会看清哪些包含在基础费用里，哪些需要额外收费，哪些只是按成本转付。委员会和管理人之间很多争议，并不是协议本身造成的，而是开始时有一方没有认真读懂协议。

本文面向正在评估方案的委员会，而不是已经熟悉这些内容的分契管理人。如果你是委员，看到“Schedule B”就不想继续读，这篇文章正是为你准备的。

标准协议结构

在 NSW，多数信誉良好的分契管理协议会使用 Strata Community Association NSW 于 2024 年更新的标准代理协议。昆士兰的 body corporate 管理协议通常采用 PICA Group 模板和 SCA QLD 发布的类似结构。维州和其他州有各自版本，附表名称不同，但底层逻辑基本一致。

2024 版 SCA NSW 协议将费用结构分为以下部分：

Schedule A：约定服务费。 这是管理业主法团日常事务的固定年度聘用费。多数委员会比较方案时首先看这一项，但它只是完整成本的一部分。

Schedule B：额外服务。 不属于约定服务范围的工作，按发生时机和附表列明的方式计费。

Schedule C：代垫支出。 管理人在履约过程中产生的实付费用，例如邮寄、打印、查询费等，通常按成本转付。

Schedule D：佣金及其他收入。 管理人从供应商取得的佣金，最常见是保险经纪佣金，以及这些佣金由管理人保留、分配或转付的方式。

Schedule 1：受委托职能。 列明业主法团把哪些职能委托给管理人执行。它与费用结构分开，但非常值得仔细阅读，因为它决定管理人实际权限。

在昆士兰，PICA 风格的 body corporate 管理协议使用不同字母表达同一逻辑：Schedule A 是参考附表（期限、费用、付款和调整百分比），Schedule B 是约定服务费，Schedule C 是额外服务定价，Schedule F 是约定服务清单，Schedule G 是额外服务清单。

重点是结构，不是标签。任何合理的分契管理协议，都会把固定日常工作、按量计费的额外工作、按成本转付项目和第三方收入分开。掌握这一点，就能读懂不同州的协议。

附表 A：约定服务费

Schedule A 涵盖运营分契方案时可预见的日常工作。SCA NSW 标准清单通常包括：

• 召集 AGM 和法定要求的委员会会议，并记录会议纪要
• 维护 strata roll，并在产权变更时更新
• 按约定周期发出分契征费通知
• 收取和入账分契征费，并提供财务报表
• 维护信托账户，并在需要时出具经审计报表
• 维护法律要求业主法团保存的记录
• 处理日常往来和标准业主咨询
• 按指示续保标准保险
• 在单元出售时出具所需证书（NSW 为 Section 184 certificate；其他州有对应证书）
• 标准合规报告（如 NSW Strata Hub 及其他州对应平台）

年度费用通常有两种表达方式：每个单元的单价，以及总额。每户单价便于横向比较；总额才是楼宇实际要支付的数字。

委员会阅读 Schedule A 时应重点检查：

• 约定服务清单是否具体列明，还是只写“standard management services”？列得越清楚越好。清单过短，容易让委员会以为包含的工作后来变成 Schedule B 收费。
• 约定费用是否包含委员会会议出席，还是只包含 AGM？有些协议只包含 AGM，有些包含固定次数的委员会会议，超出部分按 Schedule B 收费。
• 是否有年度 CPI 或固定百分比调价条款？调价比例是多少，是否挂钩公开指数？
• 多年期协议中，Schedule A 费用是整个合约期固定，还是每年复核？

这些本身都不是警示信号。它们只是委员会和管理人应在开始时写清楚的预期，而不是日后才发现的细节。

附表 B：额外服务

Schedule B 涵盖日常行政之外的工作。没有两栋楼宇的运营情况完全一样，因此协议用 Schedule B 对真正额外、而非常规的事项按时间或任务收费。

常见 Schedule B 项目包括：

• 超出 Schedule A 包含次数的委员会会议
• 非工作时间工作和紧急承包商协调
• 标准催缴之外的欠款追收，包括 NCAT/QCAT 申请
• 保险理赔管理
• 重大承包商采购，例如消防升级、油漆、电梯翻新
• 附则起草和登记
• Tribunal 出席或代理出庭
• 特别征费准备和沟通
• 缺陷管理和质保索赔
• 楼宇纠纷协调
• 常规报告期以外的文件查阅
• 超出约定年度频次的现场检查

Schedule B 费用通常以下列方式列明：

• 小时费率，常按执行人员层级区分：负责人、高级经理、初级经理、行政人员
• 单项固定费用，例如额外委员会会议固定收费
• 合同金额百分比，例如重大承包商采购
• 带最低计费单位的小时费率，例如按 6 分钟记录、以 15 分钟递增收费

Schedule B 是两份 Schedule A 报价接近的方案，最终全年费用却可能差异很大的地方。如果某个分契方案一年内遇到管道缺陷、特别征费、多次附则修订或 Tribunal 争议，Schedule B 收费可能明显超过 Schedule A。

这并不自动说明收费过高，而是协议按设计运行：日常工作按日常价格收费，额外工作按实际时间收费。委员会的责任，是预判楼宇可能产生哪些 Schedule B 项目，并据此阅读相关费率。

委员会阅读 Schedule B 时应重点检查：

• 费率表是否具体？“额外服务按管理人当时标准小时费率收费”太模糊。附表应列明具体费率。
• 是否写明最低计费单位，例如每 6 分钟、每 15 分钟或每刻钟？这会影响短任务的实际成本。
• 楼宇最可能产生的 Schedule B 项目是否有价格？即将开展重大资本工程的楼宇，应重点看采购费率；欠费较多的楼宇，应看债务追收费率。
• 是否对部分 Schedule B 项目设有上限？有些协议会给单项任务费用设上限，避免单一事项无限增长。
• 是否设置需委员会事先批准的金额阈值？许多协议包含这一点；如果没有，可以考虑协商加入。

附表 C：代垫费用

代垫支出是管理人在履约过程中先行支付，再转付给业主法团的实付费用。常见项目包括：

• 业主通知的邮寄和打印
• 单元产权记录变更时的 title search
• AGM 资料包复印
• 信托账户银行手续费
• 与具体任务相关的差旅
• Tribunal 相关函件的快递和挂号邮件

代垫支出应按成本收取，不应加价。附表应清楚说明成本依据。在法律允许数字方式替代的情况下，例如电邮替代邮寄、电子签署替代挂号信，委员会可以询问日常往来能否通过数字化方式降低代垫支出。

委员会阅读 Schedule C 时应重点检查：

• 每项代垫支出是否逐项描述并定价，还是统一按每户收取一笔“disbursements fee”？
• 邮资是否为最新费率？一些旧协议仍使用已经不符合 Australia Post 实际价格的数字。
• 在法律允许范围内是否提供数字送达？与纸质送达相比是否打折，或不收费？

代垫支出通常不是最大成本，但往往是历史假设最多的附表。一份整理良好的 Schedule C，应当在近几年内更新过。

附表 D：佣金

2024 版 SCA NSW 标准协议，对管理人如何处理第三方供应商佣金提供三种选择。最常见来源是楼宇保险经纪佣金，也可能包括公用事业、承包商或其他供应商。

• Option 1, Clause 3.3（a）： 管理人保留 100% 佣金
• Option 2, Clause 3.3（b）： 管理人保留部分佣金，并按附表约定方式把其余部分转付业主法团
• Option 3, Clause 3.3（c）： 全部佣金在 30 天内转付业主法团

这是委员会在签约时作出的结构性选择，不是隐藏做法。每个选项都有合理场景，也都会影响首页报价。保留佣金的管理人通常能提供较低 Schedule A 费用，因为部分收入来自第三方；转付佣金的管理人通常会报较高 Schedule A 费用。楼宇的总成本可能接近，只是结构不同。

委员会阅读 Schedule D 时应重点检查：

• 方案选择是哪一项，是否明确写出？
• 对于 Option 1 和 Option 2，管理人目前从哪些供应商收取多少佣金？
• 协议是否要求管理人每年披露实际收到的佣金？
• 对于 Option 3，佣金转付的时间和机制是什么？

关键是披露，而不是一定选择哪一种。已经读懂 Schedule D，并按自身偏好作出选择的委员会，不必过度担心。没有读过的委员会，日后可能会被协议本来就写明的安排“惊讶”到。

关于佣金问题的深入说明，可参阅审计你的业主法团管理人指南，其中讨论披露应当如何呈现，以及如何读佣金对账资料。

附表 1：受委托职能

严格来说，Schedule 1 不是费用附表，但它实质影响委员会真正获得什么服务。Schedule 1 列出业主法团哪些法定职能被委托给管理人。常见委托包括：

• 发出分契征费通知
• 维护银行账户
• 在指定金额阈值内聘用承包商
• 按指示续保
• 发出 AGM 和委员会会议通知
• 保存会议纪要
• 出具 Section 184 或对应证书

有些职能依法不能委托。例如行政基金或资本工程基金的征费金额，必须由业主法团在大会上决议。无论协议怎么写，都不能把这一决定交给管理人。

委员会应仔细审阅 Schedule 1，确认管理人拥有哪些权限，哪些权限仍由委员会保留。常见摩擦，往往来自委员会以为自己保留了更多权限，或以为管理人权限更小。

在同等口径下比较两份方案

当委员会为同一栋楼收到两三份方案时，本能反应往往是比较 Schedule A，选更便宜的那份。这个方法出错的频率很高，值得认真做一次同等口径比较。

1. 01
   收齐各家管理人方案
2. 02
   对齐 A、B、C、D 各附表
3. 03
   测算贴近实际的一年费用
4. 04
   核对佣金选项与合约期
5. 05
   入围并索取推荐人
6. 06
   委员会在法定会议上决议

同等口径比较框架：

项目	方案 A	方案 B	备注
Schedule A 年度费用	$X / 年	$Y / 年	换算为每户单价，便于比较
Schedule A 包含的委员会会议次数	每年 4 次	每年 2 次	实际服务范围差异明显
Schedule B 负责人费率	$/小时	$/小时	非常规工作的计费费率
Schedule B 最低计费单位	6 分钟	15 分钟	影响短任务实际成本
额外委员会会议费	$ 固定 / 小时	$ 固定 / 小时	用较差情景测算
非工作时间紧急费率	$/次	$/次	老旧楼宇尤其重要
重大采购收费基础	合同额% / 小时	% / 小时	资本工程会改变哪种结构更便宜
债务追收承担方	向业主追偿 / 由法团承担	同左	适用时确认由谁承担成本
佣金选项	1 / 2 / 3	同左	影响 Schedule A 的有效比较
代垫支出列示方式	逐项 / 打包	同左	逐项列示更透明
合约期	1 / 3 / 5 年	同左	较长期限应有合理价格回报
年度调价百分比	CPI / 固定%	同左	影响多年期总成本
终止通知期	30 / 60 / 90 天	同左	2025 年 10 月 NSW 改革扩大了 NCAT 终止权限

有两个关键点经常改变比较结果。

“低 Schedule A、高 Schedule B”模式。 有些方案用有竞争力的 Schedule A 报价吸引委员会，再通过 Schedule B 收回利润。这并非天然不合理，问题在于这些费率是否符合你们楼宇可能实际使用的工作量。有缺陷、即将做资本工程，或近期需要修订附则的分契方案，会比稳定自住型楼宇使用更多 Schedule B。

佣金与基础费的取舍。 选择 Option 1（管理人保留佣金）并提供较低 Schedule A 的方案，在结构上可能与选择 Option 3（佣金转付）并提供较高 Schedule A 的方案接近。楼宇实际总成本可能相似，只是表面数字不同。委员会需要把两者折算到同一口径。

一个实用做法：要求每家投标管理人，提供其在近年同类楼宇中实际全年收费的估算。这会给出一个真实年度数字，而不是只基于附表的理论值。如果管理人无法或不愿提供，这本身也是有用信息。

签署前应当问的问题

无论方案看起来多好，委员会在提案阶段都应从容提出以下问题。这些问题不是为了对抗，而是为了建立稳定的长期关系，避免日后走向重谈或终止。

关于服务范围。

• 用通俗语言说，Schedule A 到底包含哪些工作？
• 哪些委员会会议包含在内，哪些另行收费？
• 边界情形如何处理，例如关于一份欠费通知的简短咨询，或与承包商的简短电话说明？

关于费率。

• 实际处理本楼事务的是公司里的谁，各自按什么费率？
• 最低计费单位是多少？
• 对于同等规模和类型的楼宇，Schedule B 年度费用通常是多少？

关于披露。

• 本方案采用 Schedule D 的哪一个佣金选项？
• 我们是否会每年收到实际佣金披露？
• 提案阶段是否披露经纪人或供应商名单？

关于终止。

• 双方各自的终止条款是什么？
• 记录交接流程如何，费用是多少？
• 对于 2025 年 10 月 NSW 改革后的 NCAT 新终止权限，该公司如何理解，它与本协议如何衔接？

关于合作关系。

• 正式委员会会议之外，我们多久会沟通一次？
• 日常咨询和紧急事项分别联系谁？
• 公司愿意在年度评审中接受哪些 KPI 衡量？

理想答案都是“明确，并写进文件”。多数争议来自提案阶段的口头理解没有进入附表。

标准协议的常见变体

Owners Corporation Network of Australia（OCN）在 2021 年发布的标准协议用户指南，至今仍有参考价值。该指南列出了业主法团多年来常协商加入协议的变体，包括：

• 在标准选项之外限制佣金保留
• 使用挂钩特定指数的替代调价条款
• 防止代理公司易主时未经同意自动转让协议
• 将 KPI 与客户满意度调查、投诉解决率或楼宇成本基准挂钩
• 在合约期内变更附表选项的机制

提出变体并不不合理。双方都会从一份贴合具体楼宇、而不是死套模板的协议中受益。完全拒绝讨论任何变体的管理人并不常见；把协商视为建立关系正常环节的管理人，才是常态。

正式谈判前，值得阅读 OCN 指南。它从业主法团角度撰写，但也准确反映了称职分契管理人预期在谈判桌上看到的内容。

当方案看起来可疑时

绝大多数分契管理方案都是诚实、专业的文件。偶尔也会有例外。以下信号应让委员会放慢速度：

Schedule B 费率表缺失或笼统。 “额外服务按管理人不时适用的小时费率收费”不是费率表，而是一张空白支票。

提案阶段没有佣金披露。 在 SCA 标准协议下，委员会可以询问选择哪种佣金选项，以及管理人目前实际收到什么佣金。提案阶段拒绝披露，是一个警示。

终止条款明显偏向管理人。 标准条款大致对称，例如双方各 30 天。若业主法团一方通知期明显更长，或协议允许代理公司易主而无需楼宇同意，值得协商。

在 AGM 上施压签约。 委员会应能把方案带回去认真阅读后再回复。要求当场签署并不常见。

不愿提供推荐人。 新成立公司推荐人较少可以理解；成熟公司应能提供数位。

这些是放慢速度的信号，不是指控。正确反应是多问问题、多花时间，而不是立即假设恶意。

对照法律读方案，不要对照宣传册

管理方案是商业要约。2015 年《分契方案管理法》 才是法律。第 49 条 允许业主法团委任分契管理人并委托职能。委托不是把方案卖掉。业主法团仍须依 第 106 条 维护公共财产，依 第 160 条 为建筑物投保，并拥有支撑 第 184 条 证书的记录。若方案把这些义务写成“管理人的问题”，它在出售一部法律不允许你完整外包的服务。

维州 2006 年《业主公司法》 是同一想法的另一套衣服：登记管理人是承包商，不是业主法团。昆州 1997 年《业主团体与社区管理法》 和已登记 module 决定 body corporate manager 可以做什么。西澳 1985 年《分契产权法》、南澳 1988 年《分契产权法》 或 1996 年《社区产权法》、塔州 1998 年《分契产权法》、首都领地 2011 年《单元产权（管理）法》 以及北领地 2009 年《单元产权方案法》 都允许委任。没有一部让宣传册变成法律。

签署前应写在同一页上的三个数字

1. 第一年全包成本。 附表 A + 现实的附表 B（用去年额外工时，不是提案人的“安静楼宇”估算）+ 代垫 + 若管理人留存佣金则加上佣金。若选项 1 看起来比选项 3 便宜，先把去年保险佣金加进选项 1 再欢呼。

2. 钱和档案在谁手里。 信托账户名称、谁可签字、业主如何查阅记录、交接费用。一份把会议记录扣为人质的低附表 A 并不便宜。

3. 关系如何结束。 双方通知期、本州 NCAT 或审裁路径，以及 2025 年 10 月新州终止权（在适用时）是否书面承认。假装那些权力不存在的条款是警示，不是安慰。

佣金在披露后仍然合法

截至 2026 年 8 月，新州 PEC 调查是报告，不是法律。保险佣金没有被禁止。行业团体可以要求会员转向服务费。那是会员规则，不是 第 49 条。问清附表 D 用哪一选项，要去年的金额，并写下指示：按委员会指示安排保险。不要告诉业主“佣金现在违法”。那句话是错的，也会在 NCAT 打不赢。

通常能平息会场的一小时比较

打印两份方案。标出附表 A 里每一个动词。圈出每一个“合理”“按需要”“不时”。那些词就是在等着变成附表 B。然后请每家公司给同一五件事报价：一次额外委员会会议、一次加急 第 184 条、一次保险续保、一次缺陷顾问简报、一次记录交接。更便宜的标题往往输在那张表上。

若公司不愿填表，你已经有了答案。

UnitBuddy 的角色

UnitBuddy 不是分契管理人，也不替代需要或希望保留专业管理人的楼宇。我们是支持管理人与委员会关系的运营层：把决议、承包商、合规、财务和往来记录长期保存下来，不会因为更换代理公司而消失。

运作良好的分契管理关系，像一组工作伙伴：称职的管理人履行自己签下的协议，称职的委员会保有自己的记录，双方都知道方案准确反映了楼宇需要。UnitBuddy 支持后半部分，也就是委员会自己的记录和楼宇机构记忆，让管理人的工作在双方人员变化后仍然可见、可追溯、可延续。

已有强力管理人的楼宇，也能从 UnitBuddy 受益，因为它让管理人的工作对整个委员会透明，而不仅是司库可见。正在考虑更换管理人的楼宇也能受益，因为楼宇记录留在楼宇自己的平台上，而不是离任管理人的系统里。考虑混合管理或自管的楼宇同样能受益，因为 UnitBuddy 是它们可以带走的运营记录层。

如果你的委员会正在准备评估方案，无论是首次聘任、续约或比较多家方案，我们的 Schedule B 费用解析 和 分契保险佣金指南 会解释具体附表背后的技术细节。如何更换分契管理人指南 说明实际变更流程；自管分契完整指南 则说明完全不聘管理人的路径。

多数委员会读完并比较之后，会得出现任或拟任管理人按协议内容提供了良好价值的结论。少数会得出相反结论。两种结果都有价值：关键是协议被真正读懂，决策有了清楚依据。

延伸阅读

• NSW：选择分契管理公司 — 价格之外的关键标准 — 通过 LookUpStrata
• QLD：如何比较 body corporate 管理报价 — 成本与价值指南 — 通过 LookUpStrata

把业主法团的档案放在委员会和经理都能打开的同一处。 产品功能、价格，或申请导览.