财务与征费
Schedule B 收费：澳大利亚分契预算的隐性杀手
“附加服务”收费如何悄悄消耗楼宇资金，以及分契委员会可以采取的七项措施重新掌握主动。
· 7 分钟阅读
本文目录跨越全澳本文目录
跨越全澳
Schedule B 是许多 SCA 模板合同中常见的标签，但风险并不限于这个名称。新州、维州、昆州、西澳、南澳、塔州、首都领地和北领地的楼宇，都应核对：哪些工作包含在基础管理费内，哪些会另行计费。
如果您所在州或您的管理人使用了不同的名称，请关注同样的实质内容：按小时收费、按户分摊、出席会议、出具证书、催缴欠款、保险理赔处理与合规管理。
务实地看
- Schedule B 是小型行政事务可能演变成第二笔管理费的地方。
- 危险不在单笔收费，而在无人审视、阻力很低的反复计费。
- 委员会应在费用累积之前，对其设上限、要求审批并定期汇报。
Schedule B 并不天然有问题。真正的问题在于：委员会看不到工作、无法预先批准，也无法比较成本。
“附加服务”收费如何悄悄消耗楼宇资金，以及委员会可以做些什么
如果基础管理费没变，楼宇的分契管理成本却年年悄悄上涨，问题几乎一定出在 Schedule B。
这些“附加服务”费用是在约定管理费之外，针对分契管理人认为超出标准范围的工作另行收取的。对许多澳大利亚公寓楼来说，它们是行政基金预算超支的最大单一来源。
Schedule B 究竟包含哪些收费？
Schedule B 涵盖范围很广，具体项目因分契管理公司而异。但以下是最常见的几类收费：
| Schedule B 项目 | 典型费用区间 |
|---|---|
| 额外的委员会会议出席 | 每次会议 $200 – $500 |
| 特别大会（EGM）准备与出席 | $500 – $1,500 |
| 保险理赔处理 | $180 – $280/小时 |
| 违反附则的相关函件 | 每宗 $150 – $250 |
| 欠款追讨（每户欠费） | 每户 $150 – $300+ |
| 取得维修报价 | 每份报价 $60 – $150 |
| NCAT / 仲裁机构申请 | $500 – $2,000+ |
| Strata Hub 年度申报（NSW） | $100 – $400 |
| 第 184 条证书出具 | $100 – $350 |
| 非工作时间紧急出勤 | $250 – $500+ |
| 承包商合规管理 | 每名承包商 $100 – $200 |
| 协调大型工程 / 缺陷处理 | $180 – $280/小时 |
单项费用本身也许不会令人震惊。但把它们在12个月内累加起来，尤其是一栋维护活动频繁的老旧楼宇，您会看到 4,000 至 10,000 澳元以上 的支出从未出现在报价首页的管理费中。
Schedule B 为何会超支
错位的激励
Schedule B 的根本问题，是它制造了错位的激励：基础合同（Schedule F）越窄，可以另行收费的空间就越大。一些分契管理人会用较低基础费赢得合同，因为他们知道后续可以通过积极的 Schedule B 计费补回差额。
这在楼宇经历缺陷索赔、大型维护项目、附则纠纷或委员会换届时尤其突出。这些恰恰是业主最需要管理人支持的时候，也是 Schedule B 收费最容易激增的时候。
计时增量陷阱
另一个常见问题是计时增量。许多合同规定 Schedule B 工作以15分钟或6分钟为单位计费。一通五分钟电话可能按完整15分钟一档计费70澳元。一封两分钟邮件回复，也可能被向上取整为六分钟，即28澳元。
一年下来，几十个这种小增量加起来就是相当可观的费用，而且事后几乎无法审计。
无需审批
除非合同明确要求，大多数分契管理人都可以执行 Schedule B 工作，并无需先获得委员会批准就进行计费。您可能要等到这些费用作为列项出现在季度财务报告中才会看到，而那时钱早已从行政基金中支出。
Schedule B 是澳大利亚分契财务中一个更广泛问题的极端例子：有些成本不在报价首页，也不在表面预算里，却一季又一季出现在实际账单中，直到委员会终于有人要求明细才被注意到。
真实案例：Schedule B 如何让成本翻倍
设想一栋悉尼典型的60户楼宇，基础管理费为每年18,000澳元。一年中的 Schedule B 收费可能是这样的：
| 活动 | 小时 / 次数 | 费率 | 年度费用 |
|---|---|---|---|
| 3 次额外委员会会议 | 3 × 2 小时 | $250/小时 | $1,500 |
| 1 次特别大会（修订附则） | 统一费用 | n/a | $1,200 |
| 保险理赔（渗漏） | 4 小时 | $250/小时 | $1,000 |
| 2 宗违反附则事项 | 2 × 统一费用 | 每宗 $200 | $400 |
| 3 户欠缴征费 | 3 × 统一费用 | 每户 $250 | $750 |
| 取得 8 份维修报价 | 8 × 统一费用 | 每份 $100 | $800 |
| Strata Hub 申报 | 1.5 小时 | $250/小时 | $375 |
| 4 份第 184 条证书 | 4 × 统一费用 | 每份 $150 | $600 |
| Schedule B 合计 | $6,625 |
原本18,000澳元的管理费，变成了 24,625澳元：涨幅37%。而对这种规模的楼宇来说，以上活动并不罕见。委员会会议、欠缴征费、维修报价以及偶尔的保险理赔，都是分契方案日常运作的一部分。
“全包式”替代方案
一种日益流行的做法，是协商签订全包式管理合同，完全取消 Schedule B 收费。在这种模式下，基础费会更高，但涵盖分契管理人为楼宇做的全部工作：无意外、无额外发票、成本完全可预期。
适合的模式取决于您楼宇的活动量：
| 楼宇情况 | 更合适的合同模式 |
|---|---|
| 安静、维护良好、问题少 | 较低基础费 + Schedule B（活动量低） |
| 委员会活跃、维护频繁 | 全包式（Schedule B 会迅速累积） |
| 老旧楼宇、有缺陷、频繁理赔 | 全包式（可显著节省） |
| 大型楼宇（100户以上） | 全包式（按户收费也会叠加） |
正悄然进入 Schedule B 的新收费
随着监管要求变化，几年前还不存在的新收费正出现在 Schedule B 中。
Strata Hub 申报（NSW）
最典型的例子是 Strata Hub：根据《2021年分契方案管理（信息）修订条例》要求，业主法团须向 NSW Fair Trading 提交年度数据。许多分契管理人目前把这项工作列为 Schedule B 项目，按高级经理时薪计费1至2小时。
对一些楼宇来说，仅监管申报一项每年就要支付200–500澳元。行业评论人士认为，这项工作应属于管理人的核心职责，并在续约时纳入基础管理费，而不是以高时薪另行收费。
NSW Fair Trading 也会就 Strata Hub 平台直接向业主法团收取每户3澳元：这是管理人数据录入费之外的另一笔费用。
保险披露合规
《2024年分契管理代理立法修正法案》（NSW）就佣金与财务报酬设定了新的披露要求。一些管理人将相关额外行政工作列入 Schedule B，又增加了一项收费。
承包商合规检查
分契管理人越来越多地对承包商合规核查收费，例如检查承包商是否持有有效 ABN、相应执照和充足保险。虽然这是合理的合规步骤，但委员会也有理由追问：一次基本 ABN 核查是否真的值150–200澳元。
- 细读合同中的 Schedule B
- 列出每一项可计费工作
- 把费率统一换算为每小时
- 与管理人约定审批门槛
- 每季度对照预算追踪
- 续约或重新招标时复核
控制 Schedule B 成本的七种方法
1. 要求书面审批
在合同中加入条款，要求分契管理人在执行任何 Schedule B 工作前必须获得委员会书面批准。这可以避免未经授权的工作被计费。
2. 设定金额门槛
约定任何单笔 Schedule B 费用超过设定金额（例如 300澳元）时，必须事先取得委员会批准。这样既允许小型行政事务顺利推进，也能在重大成本发生前发出警示。
3. 把费率换算为每小时以便比较
Schedule B 的收费经常以6分钟、15分钟或30分钟为单位呈现。把所有费率统一换算为每小时，才能在同一基准上比较不同管理人。报价为“15分钟一档70澳元”的费率，实际上是280澳元/小时。
4. 把关键项目谈进 Schedule F
如果楼宇经常需要某些服务，例如协调维修报价或处理保险理赔，把它们纳入基础协议，而不是留在 Schedule B 中作为额外项。这会把成本风险转移给管理人，也给委员会带来预算确定性。
5. 要求每季度 Schedule B 报告
请分契管理人每季度提供一份详细的 Schedule B 汇总，列明每项收费、所花时间与结果。这能形成问责，并让委员会在问题累积前发现过度计费的模式。
6. 用好委员会成员的技能
如果委员会中有具备相关专业（会计、法律、项目管理）的成员，可以由他们直接处理某些事务，而不是按管理人的时薪付费。一位负责协调维修报价的委员会成员，每份报价就可能为楼宇节省100澳元以上。
7. 在合同到期前重新招标
合同临近到期时，始终重新就分契管理进行招标。这可以避免管理人因为默认续约而不合理地提高费用。招标过程本身，往往也会让委员会看出当前安排到底有多大竞争力。
务实的要点
Schedule B 本身并非坏事。一些楼宇确实不需要太多附加服务，按次付费比一份臃肿的基础费更高效。问题出现在以下情形：
- 基础合同被故意设得很窄，以制造 Schedule B 收入
- 收费在未经委员会审批的情况下进行计费
- 计时增量夸大了实际花费的时间
- 新的监管要求以高时薪计费
- 业主从未在同一处看到 Schedule B 的总支出
解决之道是 透明与问责。了解您的合同内容。追踪正在收的费用。并要求您的管理人达到您对任何替您管钱的人都会期望的开放标准。
追踪规律，而不仅是发票
UnitBuddy 可以将管理成本对照预算与同类楼宇进行追踪。这让 Schedule B 在委员会层面更容易讨论，因为问题变成了事实：收了什么、收了多少次、谁批准，以及下一次是否应把同样工作纳入基础协议。
延伸阅读
- NAT: Race to the Bottom or Sustainable Future? The Strata Management Fee Debate — 来自 LookUpStrata
- NSW: Benefits of conducting a formal tender for strata management — 来自 LookUpStrata