财务与征费

分契管理合同中的隐性费用：理解 Schedule B、C、D、E 与 F

分契征费只是开始。了解澳大利亚分契管理合同中 Schedule B 至 F 的收费如何让实际成本翻倍，以及委员会该如何应对。

2026年3月4日 · 8 分钟阅读

本文目录全澳范围

全澳范围

附表名称与标准合同各有不同，但费用模式是全国性的。新州、维州、昆州与西澳普遍使用 SCA 式管理协议。南澳、塔州、首都领地与北领地的楼宇可能看到不同的文件名称，但问题相同：额外服务费、保险佣金、代垫支出、递增条款，以及不清晰的服务范围。

跨州比较管理人时，应比较年度总成本，而不是只看基础费用。一个表面更便宜的报价，可能很快被按户收费、会议费、证书费或保险报酬抵消。

从这里开始

报价首页的管理费只是封面价格；附表才显示实际成本。
把附加服务、佣金、代垫支出、递增条款和排除项放在一起读。
续约前，将每个附表换算成您楼宇的实际年化金额。

合同附表麻烦就麻烦在，每一项单看都不大。只有分契委员会汇总一整年的费用后，整体模式才会显现。

理解 Schedule B、C、D、E 与 F 的费用，以及它们为何比报价首页价格更重要

当业主法团签订分契管理协议时，大家通常最关注报价首页的管理费。但分契管理的实际成本埋得更深，分散在 B 至 F 等多个附表中。这些附表包含附加收费、保险佣金、代垫支出和年度递增条款，合计起来每年可能为楼宇增加数千澳元的实际支出。

在澳大利亚，标准 Strata Community Association（SCA）协议模板被新州、维州、昆州及其他州的许多分契管理人使用。虽然格式因州略有不同，但附表结构高度相似，也同样容易被误解。

本文逐一拆解每个附表，让您清楚知道该看什么。

附表结构是澳大利亚分契财务中最有影响、也最不透明的领域之一。多数分契委员会从未真正看到这些费用的分解；理解它们，是把成本重新纳入掌控的第一步。

什么是合同附表？

分契管理协议通常划分为多个称为“附表”的部分。Schedule A 通常涵盖核心约定服务与委托职能：也就是分契管理人为基础费用应履行的职责。

Schedule B 至 F 涵盖其他内容：附加费用、佣金、代垫支出、年度递增率和服务定义，而这些才决定您的实际总成本。

可以把 Schedule A 视作菜单主体；Schedule B 至 F 则是关于附加费、服务费和“小字条款”的细则。

下面是简要概览：

Schedule	涵盖内容
Schedule B	附加服务费（按小时费率与固定收费）
Schedule C	来自第三方的佣金与财务收益
Schedule D	代垫支出（转嫁给楼宇的行政费用）
Schedule E	年度费用加价百分比
Schedule F	包含在基础费用中的约定服务

Schedule B：附加服务费

Schedule B 是分契管理人列出超出基础管理协议范围的服务费率与固定收费的地方。这些通常被称为“Schedule B 收费”，也是分契管理中最常见的意外成本来源之一。

Schedule B 下会收取什么？

典型的 Schedule B 收费包括：

出席超出基础协议约定数量的额外分契委员会会议
为特别全体大会（EGM）做准备并出席
处理建筑物保险索赔
处理违反规约的来往函件
追讨未付的分契征费
为维修与保养获取报价并发出工单
向 NCAT 或相应州仲裁机构提交申请
出席工作时间外的紧急情况
Strata Hub 年度申报（新州）

在新州，资深分契管理人的小时费率通常在每小时 $180 至 $280之间，行政人员费率在每小时 $60 至 $100之间。

真正的风险

Schedule B 的根本问题在于，这些收费往往未经事先批准就被入账。除非合同明确要求额外工作开始前须取得分契委员会书面同意，否则您可能要等账单到达时才发现这些成本。

Owners Corporation Network（OCN）建议加入条款，要求任何 Schedule B 工作开始前必须取得书面同意。

Schedule C：佣金与财务收益

Schedule C 披露分契管理人从第三方服务提供者处获得的任何佣金、回扣、折扣或其他财务收益。其中最重要的通常是保险佣金。

保险佣金如何运作

澳大利亚分契保险佣金通常占总保费的 15% 至 20%。对于每年支付 $50,000 保险费的楼宇，这意味着 $7,500 至 $10,000 可能流向分契管理人，而且是在管理费之外。

许多管理人会用这类佣金补贴报价首页的基础费用，让价格看起来更有竞争力；实际成本则被藏在业主本来就在支付的保费里。

建筑物保险保费	20% 佣金	您的年度隐性成本
$20,000	$4,000	$4,000
$50,000	$10,000	$10,000
$100,000	$20,000	$20,000
$200,000	$40,000	$40,000

佣金的三种处理方式

标准 SCA 协议通常提供三种处理佣金的方式：

**方式 1：**管理人保留所有供应商佣金
**方式 2：**管理人保留部分佣金，余下转交业主法团
**方式 3：**所有佣金在30天内转交业主法团

多数合同默认采用方式 1。但请注意：即使协商取消佣金，部分合同仍包含条款，规定若业主法团自行安排保险，管理人仍有权获得其原本可得的佣金。

改革动向

继 ABC 的 “Strata Trap” 调查之后，保险佣金受到密集关注。SCA NSW 董事会已决议会员代理逐步取消保险佣金，新州政府也通过《2024年分契管理代理立法修正法案》，强化披露义务。然而，佣金本身仍合法：必须披露，但尚未被全面禁止。

Schedule D：代垫支出

Schedule D 涵盖代垫支出：分契管理人转嫁给楼宇的行政开销。虽然单项收费看起来很小，但累积速度很快。

常见的代垫支出收费

代垫支出类型	典型成本区间
每件邮资	$1.50 – $3.00
每页复印	$0.20 – $0.50
固定代垫支出津贴	每户每月 $3 – $10
银行交易费	每笔交易 $0.50 – $2.00
Strata Hub 申报（新州）	每年 $50 – $200+
归档/存储	每年 $200 – $500+

留意按户收费

OCN 特别提醒业主留意按户按月收取的“固定代垫支出津贴”。一栋150户楼宇中，看似很小的每户每月 $5，合计就是每年 $9,000，而且是在所有其他费用之上。

固定与变动代垫支出

如果楼宇已经转向数字化通信（电邮通知、在线门户、电子文档存储），变动费率几乎肯定更便宜。如果法团仍依赖纸质通知与邮件，固定费用可能提供更高的可预测性。

Schedule E：年度费用递增

Schedule E（或其等效条款）规定管理费每年自动上涨的百分比。这在合同谈判中常被忽略，但它决定了多年合约期内会多付多少。

大多数分契管理合同包含 3% 至 5% 的年度递增。以 $15,000 基础费用为例，5% 的年度递增意味着第三年将支付超过 $17,300：服务水平没有变化，成本却增加超过 $2,300。

部分合同将加价与 CPI 挂钩，这可能更合理。其他则赋予经理自由设定加价的权力。

Schedule F：约定服务范围

Schedule F 定义分契管理人为约定基础费用所交付的服务范围。这可能是最重要的附表，因为它决定了“包含工作”和“附加工作”的边界，也就决定什么会触发 Schedule B 收费。

标准约定服务通常包括：

召集与出席年度大会
编制预算与财务报表
发出分契征费通知与收取分契征费
维护分契名册与记录
支付账目
安排保险续保
出席约定数量的分契委员会会议

但魔鬼在细节中

包含多少次分契委员会会议？是否仅限工作时间？前往楼宇现场的差旅是否涵盖？附则副本是否包含，还是另行收费？

**Schedule F 越窄，Schedule B 支出通常越高。**反之，服务范围更广的“全包式”合同前期费用可能更高，但能减少意外附加费用。

如何保护您的楼盘

最重要的一件事，是签约前阅读每一份附表。不要只看报价首页费用。

通读每一份 Schedule
将每项收费换算为年度金额
加上佣金与代垫支出
按合约期套用加价
按总成本比较候选方案

逐附表阅读，才能把报价首页费用换算成真实年度数字。

使用此检查清单：

将所有 Schedule B 费率换算成每小时金额，以便公平比较供应商
检查 Schedule C 是否包含保险佣金，并要求完全透明
审视 Schedule D 是否有随楼宇规模放大的按户或按月收费
谈判 Schedule E 的递增率；尽可能挂钩 CPI
确保 Schedule F 涵盖楼宇实际需要的每一项服务
要求每位候选人以相同的附表格式提供提案
要求提供全包式报价，即不含 Schedule B 收费的比较价

保持一份持续的费用登记

UnitBuddy 可帮助您在一处跟踪管理费、保险成本与运营支出。直接收益是可见性：当 Schedule B 收费出现时，分契委员会可以看到它是否被批准、类似收费出现的频率，以及合同是否仍具价值。