法律与附例
2026 新州分契改革时间线：影响你楼宇的每一个日期
新州正在分五个阶段推出十年来最重要的分契改革，时间从 2025 年 7 月延续至 2026 年下半年。本文是单页参考：所有日期、所有义务、委员会应做什么、业主应知道什么。生效日期确认后会持续更新。
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本指南涵盖什么
- 新州改革套件落实 2021 年分契法律法定审查中的 65 项建议，并从 2025 年 7 月到 2026 年下半年分五个阶段推出。
- 2026 年 4 月 1 日是影响最大的一天：资本工程基金标准表格、Section 184 嵌入式网络披露、开发商交接认证、搬入保证金规则，以及 Section 184 罚则提高。
- 强制委员会培训和楼花销售中的嵌入式网络披露已经确认，但尚未确定日期。两者预计在 2026 年下半年落地。
- 其他会影响分契楼宇的相邻监管日期也纳入本文，例如 2026 年 2 月 1 日电动出行电池执法、AS 1851 消防安全、FOGO 推行等，尽管它们不属于 SSMA 改革包本身。
2025 年 2 月，新州议会通过 Strata Schemes Legislation Amendment Act 2025，开启了自 Strata Schemes Management Act 2015 以来最全面的分契法律改革。随后又有 Strata Schemes Legislation Amendment (Miscellaneous) Bill 2025，其生效日期贯穿 2026 年。这两项改革合计落实了 2021 年分契法定审查 67 项建议中的 65 项。
改革触及分契方案运作的几乎每一个环节：委员会如何组成和罢免；分契征费如何收取，困难付款如何处理；装修如何审批；资本工程如何规划；开发商如何交接新楼；买家依赖的证书必须披露什么；以及委员会未维护公共财产时会发生什么。
这份时间线把所有生效日期集中在一处。每一节说明变化本身、对委员会和业主的意义，并在已有专文时链接到对应的 UnitBuddy 文章。新的生效日期确认后，本文会继续更新。
许多 2026 年改革直接瞄准委员会运作：强制培训、更强的利益冲突披露、扩大的 NCAT 权力、新披露制度。它们正在重塑分契委员会治理，委员会应现在就规划，而不是事后被动应对。
- 2025 年 7 月：装修、可持续设施
- 2025 年 10 月：困难付款、执法
- 2026 年 4 月：资本工程表格、Section 184
- 2026 年 4 月：开发商交接规则
- 2026 年下半年：强制委员会培训
- 2026 年 10 月：电池产品责任
第一阶段，2025 年 7 月 1 日：装修与可持续设施
两项运营变化，多数业主可能不是通过公告，而是通过实际申请流程感受到。
小型装修未被拒绝即自动批准。 如果某个方案的附例允许委员会决定小型装修申请，而委员会在收到申请后三个月内没有提供书面拒绝理由，该装修将自动获批。业主法团必须把每项获批的小型装修记录保存十年。
可持续基础设施规则。 过去仅以外观为由禁止可持续基础设施的附例，在这些条款下不再可执行。太阳能板、热泵和类似安装，如果以前因美观理由被拒，现在有了更清晰的审批路径。
委员会应做什么： 按新的小型装修框架复核附例；建立接收、登记并在三个月窗口内回应装修申请的系统。UnitBuddy 的2026 装修审批指南说明了实务影响。
第二阶段，2025 年 10 月 27 日：困难付款、管理人监督、执法
2025 年 10 月这一波，是改革包开始真正产生压力的阶段。三项重大变化如下。
NSW Fair Trading 获得调查和执行公共财产维护义务的权力。 过去，面对不作为的委员会，业主通常只能自己向 NCAT 申请，过程慢且成本高。Fair Trading 现在可以调查维护和修理义务的违反情况，要求提供文件、进入场地，并发出合规通知。如果发现违规，Fair Trading 可以寻求可执行承诺，或因不合规发出处罚通知。监管机构还会公布合规行动，潜在买家和贷款机构可能查到这些记录。
困难付款保护加强。 分契征费通知必须包含或随附 Financial Hardship Information Statement，指引业主联系 National Debt Helpline。任何追收行动开始前，必须在错过付款后第 7 至第 10 天之间发出提醒通知。付款计划及委员会处理业主申请时的步骤，都有标准表格。
Tribunal 对管理协议的权力扩大。 在特定理由成立时，NCAT 现在有更大权力变更或终止分契管理代理协议和楼宇经理协议。罢免职务持有人的门槛也从特别决议（75%）降为普通决议（简单多数）。
委员会应做什么： 现在就建立困难付款流程（表格是强制的，不是可选项）；按新的披露规则审计现有承包商和管理人安排。UnitBuddy 的审计分契管理人指南解释承包商佣金问题；如何更换分契管理人说明新的终止路径。
第三阶段，2026 年 2 月 1 日：电动出行电池执法（相邻改革）
这不属于 SSMA 改革包，但会实质影响每一栋分契楼宇。自 2026 年 2 月 1 日起，NSW Fair Trading 将根据 Gas and Electricity (Consumer Safety) Act 2017，对电动自行车、电动滑板车、电动滑板、自平衡车及其锂离子电池执行强制测试、认证和标识要求。违规罚款最高可达 825,000 澳元。
从该日起在新州销售的设备必须符合规定安全标准（视产品类别而定，可能涉及 AS 15194、AS/NZS 60335、UL 2271、UL 2272、UL 2849 等）。要求销售点提供安全信息的信息标准已自 2025 年 2 月 19 日起生效。
委员会应做什么： 复核附例中关于在公共财产和单元内存放、充电、停放电动出行设备的规则；考虑充电站基础设施；确认楼宇内容物和公共财产保险是否考虑锂离子火灾情景。UnitBuddy 的电动自行车和锂电池规则指南说明运营变化。
第四阶段，2026 年 4 月 1 日：最大的一波
这是改革包中最大的一次集中生效。它给现有方案带来六项实质变化，并进一步收紧开发商交接制度。
10 年资本工程基金计划标准表格。 自 2026 年 4 月 1 日起，方案编制新的 10 年计划、修订现有计划，或替换已到期计划时，必须使用规定的标准表格。标准表格统一计划结构、开支类别、通胀假设和供款方法，让不同楼宇之间的计划更可比较。2026 年 4 月 1 日前编制的计划不需要追溯重写，但下一次审查会触发新表格要求。
UnitBuddy 的资本工程计划红旗指南说明新标准下健康计划应是什么样。
Section 184 证书披露扩大。 自 2026 年 4 月 1 日起，Section 184 分契资料证书（买方律师在交换合同前索取的文件）还必须额外披露：
- 方案是否包含独家供应网络（通常称为 embedded network），以及通过该网络供应的公用事业类型
- 针对业主法团作出的合规行动和 Fair Trading 命令
- 过去 12 个月召开的会议，以及即将召开的会议
未遵守 Section 184 要求的罚则，已从 5 个 penalty units 提高到 20 个。Community Land Management Act 下对应的 Section 174 证书也已同步更新。
UnitBuddy 的Section 184 证书变更指南和嵌入式网络解释分别详细说明这两个方面。
开发商交接要求加强。 对于首次年度大会在 2026 年 4 月 1 日或之后召开的多层方案，开发商必须提供初始分契征费估算的独立测量师认证，并使用新的标准格式初始维护计划。认证和计划必须在首次年度大会前至少 14 天交给业主法团。不合规罚则最高 11,000 澳元，且在达到合规前每日继续罚 220 澳元。
UnitBuddy 的开发商交接指南说明新业主应如何在首次年度大会上检验这些文件。
搬入保证金和费用必须合理。 业主法团不得再向搬入的业主或住户收取过高保证金或费用。保证金金额必须与可能造成损坏的风险相称；必须提供书面条款，说明何时及如何扣留或退还保证金。有争议的保证金现在可在 Tribunal 提出挑战。
双单元方案简化。 双单元方案现在可以通过两名业主签署的书面决议处理多数决定，而不必召开正式全体大会。若两个单元在物理上分离，并且一致投票通过，方案可以选择不维持资本工程基金。
楼花销售嵌入式网络披露。 开发商出售楼花时，必须在披露声明中说明项目是否包含或可能包含 embedded network，以及提供的服务类型。若交换合同后披露内容发生变化，开发商必须在交割前通知买方；如果变化产生重大影响，买方可能根据 Conveyancing Act 享有撤销权。
委员会本季度应做什么：
- 安排下一次 10 年资本工程计划审查，并为过渡到标准表格做预算
- 确认方案是否有 embedded network，并准备披露用语
- 更新 Section 184 证书模板，或确认分契管理人已经更新
- 复核搬入保证金附例和政策
- 将正在准备的委员会职务罢免动议更新为使用普通决议门槛（该门槛已自 2025 年 10 月生效）
第五阶段，2026 年下半年：培训与披露（日期待定）
Strata Schemes Legislation Amendment (Miscellaneous) Bill 2025 已确认两项重要变化，但仍等待规定的生效日期。
强制委员会培训。 修订后的 SSMA 第 37(2) 条规定，所有分契委员会成员必须完成指定教育要求。未完成规定培训的成员，将自动停止担任委员会成员。改革还引入委员会成员的法定职责，包括诚实公平行事、尽到应有谨慎和勤勉，并以业主法团最佳利益为依归。
培训课程、提供者安排、完成期限，以及现任职务持有人是否有任何过渡安排，仍待条例规定。NSW Fair Trading 已表示预计在 2026 年下半年开始。
UnitBuddy 的强制培训指南说明目前已知内容。
预计 2026 年下半年还有其他项目。 更多付款计划情景的标准表格；楼宇经理定义的澄清；当代理人经营向业主法团提供服务的业务并与其代理角色冲突时，Tribunal 可终止管理协议的新权力；嵌入式网络以外的楼花披露扩展。
委员会现在应做什么： 确认哪些现任职务持有人可能需要培训；确保委员会构成、任期日期和联系方式准确；订阅 NSW Fair Trading 的分契改革邮件列表（已在 Strata Hub 申报的委员会和管理人曾收到 2026 年 4 月变化的邮件，后续生效通知也会通过类似列表发出）。
第六阶段，2026 年 10 月 1 日：电池产品责任（相邻改革）
Product Lifecycle Responsibility Regulation 2026 将于 2026 年 10 月 1 日生效，用以实施 Product Lifecycle Responsibility Act 2025。该条例主要聚焦电池（包括用于电动出行设备的可充电电池），要求品牌所有者（向市场供应产品者）加入 Product Stewardship Organisation，并发布行动计划和报告以证明合规。
对分契楼宇而言，实务影响在下游：废旧电池处置路径应会改善，但该条例不会直接对业主法团施加新义务。它仍值得跟踪，因为类似 FOGO 的政策变化可能最终影响垃圾房和回收基础设施。
快速参考
| 日期 | 阶段 | 变化 | 影响对象 |
|---|---|---|---|
| 2025 年 7 月 1 日 | 1 | 未被拒绝的小型装修自动获批；可持续基础设施保护 | 业主、委员会 |
| 2025 年 10 月 27 日 | 2 | Fair Trading 执法权；困难付款保护；普通决议即可罢免职务持有人 | 委员会、管理人 |
| 2026 年 2 月 1 日 | 相邻 | 电动出行电池测试与认证执法（Gas and Electricity Consumer Safety Act） | 业主、零售商 |
| 2026 年 4 月 1 日 | 3 | 资本工程标准表格；Section 184 嵌入式网络披露；开发商交接认证；搬入保证金合理性；双单元方案简化 | 委员会、业主、开发商 |
| 2026 年下半年（待定） | 4 | 强制委员会培训；委员会法定职责；更多楼宇经理规则 | 委员会成员 |
| 2026 年 10 月 1 日 | 相邻 | Product Lifecycle Responsibility Regulation（电池产品责任） | 供应商，对楼宇垃圾处理有下游影响 |
对普通楼宇意味着什么
如果你的方案已经成立多年、以自住业主为主、有分契管理人且没有纠纷，短期运营影响相对温和。2026 年主要行动包括：
- 下一次资本工程计划审查将使用新标准表格
- 2026 年 4 月起签发的 Section 184 证书将包含 embedded network 和合规信息；确认管理人已更新模板
- 到 2026 年下半年，每位委员会成员都需要完成规定培训；为此预留时间
- 搬入保证金附例应复核是否相称
- 对拖欠分契征费业主的困难付款流程已经正式化；培训负责欠款处理的人
如果你的方案存在未解决缺陷、争议附例或正在进行的 Tribunal 事项，新的 Fair Trading 执法权会实质改变纠纷格局。过去风险较低的合规失败，例如公共财产小型维护迟迟不做、会议记录迟发、漏报申报，现在都有监管机构可以介入。
如果你的方案正在考虑更换分契管理人，2025 年 10 月 NCAT 终止路径加上 2026 年 4 月楼宇经理定义变化，意味着程序环境已经向委员会倾斜。UnitBuddy 的如何更换分契管理人指南说明具体步骤。
对买家意味着什么
Section 184 证书比 12 个月前有了实质增强。2026 年的证书披露：
- 分契征费、欠款、特别征费、附例、保险、法律程序（与以往一样）
- Embedded networks 及其供应的公用事业服务（新增）
- Fair Trading 命令和合规行动（新增）
- 过去 12 个月的会议和即将召开的会议（新增）
结合标准格式资本工程计划，买方律师或产权转让师现在可以在更一致的基础上比较两栋楼的财务和运营健康状况。UnitBuddy 的分契报告红旗指南说明如何阅读这些新披露。
对开发商意味着什么
2026 年 4 月 1 日，开发商交接制度明显收紧：
- 初始分契征费必须由合资格测量师独立认证（多层方案）
- 初始维护计划必须使用新标准表格
- 两者都必须在首次年度大会前至少 14 天提供
- 罚则：11,000 澳元，另加每日 220 澳元直至合规
- 楼花披露必须包含 embedded networks
- Section 184 披露罚则：从 5 个 penalty units 提高到 20 个
综合效果是：人为压低初始分契征费，让项目看起来比实际更负担得起的做法，现在更具风险，也更容易被新业主挑战。
状态核对：实际已生效的内容（2026 年 8 月）
把本页当日记，不当谣言场。主法仍是 2015 年《分契方案管理法》。方案图设立与分契更新仍在 2015 年《分契方案开发法》。
对多数既有方案已经生效。 上表第 1–4 阶段已经开始。新订或替换的 10 年计划使用规定格式。自 2026 年 4 月 1 日起签发的 第 184 条 证书带有扩大要点。2025 年 10 月 27 日起 Fair Trading 更强的执法工具已经生效。2026 年 2 月 1 日起的电动出行产品安全规则坐在分契法旁边，不是一部新的 SSMA 重写。除非有性能解决方案，新州公寓楼自 2026 年 2 月 13 日起适用 AS 1851 消防维护。
仍在分阶段。 修正包下的强制委员会培训仍取决于规定生效日和培训规则。不要告诉现任委员他们“已经被自动除名”，除非条例和日期这么说。为培训做预算；不要发明处罚。
还不是法律（尚未，或根本不是）。 PEC 佣金工作是报告。它不是禁令。保险佣金在披露后仍合法。SCA 会员政策不是 第 49 条。第 106 条 和 第 160 条 没有为改革计划休年假。
其他州不在这张时间表上
昆州。 互联光电烟雾报警器：2027 年 1 月 1 日，依据 1990 年《消防与应急服务法》。不是 2026 年 SSMA 日期。业主团体法律仍是 1997 年《业主团体与社区管理法》。
维州。 2006 年《业主公司法》 仍是法律。政府于 2026 年 6 月 公布 Engage Victoria 回应。正在审议的是 2026 年《消费者立法修正案》。教育与登记变化于 2026 年 11 月 25 日 生效。这些都不是全面重写，也不是新州某一阶段。
南澳。 1988 年《分契产权法》 或 1996 年《社区产权法》 下的方案争议去地方法院。不要因为本时间表提到 NCAT，就把“向 NCAT 立案”抄到阿德莱德楼宇。
当幻灯片说“2026 年改革”时，问：哪一部法、哪一条、哪个生效日、哪个方案。若发言人点不出这四项，它还不是合规事项。
UnitBuddy 如何配合
这些改革建立在一个假设上：方案内有人保存着最新、准确、可访问的记录。UnitBuddy 填补的正是这个缺口。
合规跟踪器覆盖澳大利亚各州的新义务，不只限于新州，因此拥有跨州组合的委员会，或在不同州之间迁移的业主，都可以使用同一个工具。资本工程规划模块支持新州新标准表格。文件库保存 Section 184 证书生成所需的源文件。事件和审计日志记录委员会培训完成情况、Fair Trading 命令和任何合规行动。承包商目录则跟踪新披露规则下的保险佣金和供应商关系。
对因管理人端披露义务而考虑自主管理的委员会，澳大利亚自主管理分契指南说明何时适合这样做。
本文会在生效日期确认和条例公布后继续更新。最后更新：2026 年 8 月 14 日。
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