指南
2026 年新州分契改革中心：每个日期、每项义务、每栋受影响的楼
2026 年新州分契改革的完整参考：每个生效日期、每项委员会义务、每项已改变的业主权利，以及仍在路上的内容。随改革推进更新。
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新州正处于十年来最重大的分契改革计划之中。改革跨越 2025 年 7 月至 2026 年底及以后五个立法阶段，影响本州每一个业主法团、每一位分契管理人、每一位单元业主。改革的直接诱因是 2024 年 ABC 四角节目对分契管理行业的调查，以及业主团体对现行法律实务长期不满后的持续倡导。
本指南是完整参考：每个日期、每项义务、每一处变化。生效日期确认、改革分阶段推进时会更新。仅适用于新州之处会标明。其他州正在发生的类似改革也会标明，因为新州 2026 年所做的，正在塑造其他澳大利亚司法辖区未来 24 个月将做的。
本指南如何组织
目录跳到各个改革领域。改革相互咬合，有些义务只有放在其他义务的语境里才说得通；从上往下读给出全貌，按节阅读给出针对性答案。
目录
- 改革为何发生
- 五阶段推出结构
- 资本工程计划改革（2026 年 4 月）
- 第 184 条证书改革（2026 年 4 月）
- 开发商交接与初始期改革
- 分契管理合同改革
- Strata Hub 年度报告
- 强制委员会培训
- 截至 2026 年 8 月新州实际已生效的内容
- 并行中的其他州改革
改革为何发生
2026 年改革计划根植于三股汇合的压力。
四角节目调查（2024 年 10 月） 揭露了分契管理行业未披露的佣金、利益冲突和单方面收费结构。政治回应是两党支持改革，对一个此前低于政治雷达的行业来说异常迅速。
外墙危机 表明既有资本工程规划制度没有产出财务健全的楼宇。楼宇发现可预见的整改工程资金不足，随后全行业特别征费危机促使人们要求更强的前瞻规划义务。
新州公寓市场成熟（现有超过 140 万人居住在分契中）带来业主团体持续倡导，要求与其他消费市场相当的问责机制：适当披露、适当记录、适当执行。
改革被设计为同时回应这三股压力，重叠的生效日期使事情更复杂，但并不稀释底层意图。
五阶段推出结构
2026 年改革以不同立法阶段生效，而不是一份单一文书：
第 1 阶段（2025 年 7 月）：初始条款：更强的委员会披露义务、NCAT 权力扩展、强制培训框架起步
第 2 阶段（2025 年 10 月）：分契管理合同改革：NCAT 变更或终止协议的权限、更强的费用与佣金披露
第 3 阶段（2026 年 4 月 1 日）：最大一批：标准格式 10 年资本工程计划、扩大的第 184 条证书、开发商交接改革
第 4 阶段（2026 年中）：Strata Hub 年度报告范围扩大、委员会培训框架启动
第 5 阶段（2026 年末）：收尾条款：单元业主门户要求、嵌入式网络披露、附则协调
逐日时间表：
资本工程计划改革（2026 年 4 月）
自 2026 年 4 月 1 日 起，新州方案在编制、修订或替换 10 年资本工程计划时必须使用标准格式。这是整包改革中后果最大的一项，因为它迫使楼宇直面既有计划是否充足。
变化包括：
- 确保各方案一致的标准格式模板
- 以往计划可以省略的必填行项
- 重大资本项目必须有工程依据
- 更强地披露计划假设与通胀因素
- 须在规定间隔修订计划
实务含义：许多既有资本工程计划需要被替换，尤其是没有工程投入编制的那些。一份有工程依据的正规 10 年计划，小型楼宇通常 3,000–8,000 澳元，较大楼宇 8,000–25,000 澳元。这是改革合规的预算成本。
另一面：一直靠不足计划运转的楼宇会发现，资本工程基金相对计划义务资金不足。部分楼宇很可能随后出现特别征费。
第 184 条证书改革（2026 年 4 月）
自 2026 年 4 月 1 日 起，第 184 条证书（买家购入新州分契方案前审阅的文件）必须披露：
- 楼内存在的嵌入式网络（电、气、热水）
- 对业主法团发出的合规令
- 此前 24 个月的会议历史
- 缺陷整改状态，包括任何未决 NCAT 事项
- 最近一次修订时评估的资本工程计划充足性
这是证书设立以来公寓尽职调查最大的单一变化。此前证书被批评实质内容薄、容易用最少披露应付。2026 年改革实质扩大了内容。
对买家，这意味着合同阶段有更可用的信息。对既有业主法团，这意味着必须准确保存合规令、会议结果和缺陷状态的新义务。
开发商交接与初始期改革
自 2026 年 4 月 1 日 起，新州多层新方案开发商在交接时面对更强义务：
- 更强、有工程依据的初始维护时间表
- 更现实的初始征费估算（改革前实务中被批评最多的领域之一）
- 强制初始缺陷识别程序
- 更强的记录交接义务
- 初始第 184 条证书必须反映楼宇实际状态，而不是理想化假设
对新公寓买家，第一次年度大会变得重要得多。开发商的初始假设在那里对照建成楼宇接受检验。不充分的交接文件现在是有 NCAT 救济的明确法定违反。
分契管理合同改革
自 2025 年 10 月 起，新州赋予 NCAT 在下列情形变更或终止分契管理协议的新权限：
- 分契管理人实质违反协议
- 关系已经破裂
- 已证明特定不当行为
- 利益冲突未被披露
加上对费用、佣金和代收支出更强的披露义务，改革让业主法团更清楚自己持有的协议，以及一份协议不工作时更清楚的路径。2024 年四角节目调查直接塑造了这一组变化。
对正在重新谈判或审查既有合同的委员会，新的披露工具使对话比改革前制度更直接。
Strata Hub 年度报告
每个新州分契方案必须在年度大会后三个月内通过 Strata Hub 报告关键信息。这在 2026 年并不新鲜（更早已经开始），但作为 2026 年改革的一部分，报告范围已经扩大。
目前应报告：
- 方案详情（登记、单元数、类型）
- 保险安排
- 资本工程计划状态
- 会议日期与委员会组成
- 征费财务摘要
2026 年改革扩大的范围包括更详细的财务报告、缺陷状态和合规历史。随时间推移，这正在形成一套将实质改善澳大利亚分契方案可用数据质量的公共数据集，对基准比较、尽职调查和政策都有用。
强制委员会培训
新州在 2026 年推出分契委员会成员强制培训。细节仍在最终确定，但迄今公布的结构包括：
- 获委任进入委员会时须培训
- 按规定间隔复习培训
- 承认在其他身份下完成的既有培训
- 线上与面授选项
- 成本由业主法团通过征费承担
该框架是澳大利亚分契最重大的文化转变之一。此前任何人都可以未经培训、不理解法定义务、不了解所涉财务责任就被选入分契委员会。2026 年改革改变了这条基线。
对委员会，实务含义是：
- 从 2026 年征费中为培训成本做预算
- 新委员入职流程
- 招募含义：培训强制后，部分业主可能拒绝任职
截至 2026 年 8 月新州实际已生效的内容
很容易把“2026 年改革”当成一件事。它们不是。2015 年《分契方案管理法》 仍是主法。2015 年《分契方案开发法》 仍管辖方案图设立与分契更新。2025 年修正包把生效日期分阶段排到 2025 年末和 2026 年。一份写着“下次年度大会再处理改革”的委员会记录不是合规计划。
对多数方案已经生效。 自 2026 年 4 月 1 日起，方案编制新的、修订的或替换的 10 年计划时适用规定标准格式。该日起签发的 第 184 条 证书必须带上扩大的要点（嵌入式网络、某些命令、近期会议历史）。Strata Hub 年度报告继续。除非有性能解决方案，新州公寓楼自 2026 年 2 月 13 日起适用 AS 1851 消防维护。电动出行电池产品安全规则自 2026 年 2 月 1 日起适用。
分阶段，不是可选项。 开发商交接与初始期改革适用于仍处于或正在离开初始期的方案——不是给 20 年楼的家庭作业。管理合同披露与佣金透明适用于有分契管理人的方案。强制委员会培训适用于相关生效日后获委任的成员，不是对曾经坐过委员会的每个人的追溯考试。
什么没有发生。 新州议会没有从零重写 2015 年法。PEC 对佣金的调查产出了最终报告。截至 2026 年 8 月，那份报告仍是报告：它不是对保险佣金的法定禁止。不要告诉业主佣金违法。告诉他们必须披露，以及方案可以指示代理人如何安排保险。
如何阅读生效日期。 对改革幻灯片上的每一项问三个问题：该条是否已生效；它是否适用于这个方案（层级、初始期、委托管理还是自治）；买家、Fair Trading 或 NCAT 想看到什么证据。官方文本在 legislation.nsw.gov.au，不在 LinkedIn 摘要里。
第 106 条 维护公共财产的义务没有因改革计划而暂停。第 160 条 为建筑物投保的义务也没有。改革叠在这些义务之上。
并行中的其他州改革
新州在领先，但它不是其他州逐字复制的模板。把其他州的“2026 年改革”当作它们自己的法律。
昆士兰。 每个住宅，包括每套公寓，必须在 2027 年 1 月 1 日 前拥有互联光电烟雾报警器。该日期在 1990 年《消防与应急服务法》 的消防安全框架里。它不是 2026 年截止日期。业主团体法律仍是 1997 年《业主团体与社区管理法》。Module 审查在继续；它们不是 BCCM 法重写。业主团体可依据 第 158 条 为选择加入的单元协调批量升级。单元内安装的法定义务仍在单元业主。
维多利亚。 2006 年《业主公司法》 仍有效。法定评审产出了小组报告；维州政府于 2026 年 6 月 公布 Engage Victoria 回应。那份回应不是新法。议会中正在审议的是 2026 年《消费者立法修正案》：业主公司费用困难付款计划，以及对部分非金钱规则违反以普通决议授权起诉。截至 2026 年中，它已通过下院、待上院审议。2026 年《业主公司（教育）条例》 与 2026 年《业主公司修正条例》 于 2026 年 11 月 25 日 生效。这些都不是 OC 法的全面重写。在已生效的修正另有规定之前，第 18 条 仍控制何时启动法律程序需要特别决议。
西澳大利亚。 1985 年《分契产权法》（经 2018 年及此后修订）是法律。10 年储备基金制度现在是日常业务，不是 2026 年发明。短住登记是单独的规划与消费者叠加层，不是替代分契法。
首都领地。 2011 年《单元产权（管理）法》 继续管辖执行委员会职责、规则和 ACAT 申请。没有新州式的 Strata Hub 对应物。
南澳大利亚。 1988 年《分契产权法》 与 1996 年《社区产权法》 仍是两部方案法律。这两部法下的方案争议去 地方法院，不是 SACAT。不要把新州“向 NCAT 立案”的指示抄到阿德莱德楼宇。
塔斯马尼亚与北领地。 塔州使用 1998 年《分契产权法》 与 TASCAT。北领地使用 2009 年《单元产权方案法》 或较旧的 1975 年《单元产权法》。两个司法辖区都在看新州。看着不是生效。
委员会此刻应做事项的各州清单：
其他值得标记的 2026 年改革
主改革包旁边，若干相邻领域也在变化：
锂离子电池安全：自 2026 年 2 月 1 日起，新州对电动出行设备和电池执行严格产品安全要求。对存放和充电有显著楼宇含义。
消防安全标准：自 2026 年 2 月 13 日起，除非有性能解决方案，新州公寓楼必须按 AS 1851 维护必要消防系统。
地面铺装：关于业主更换地面铺装前需要什么的更新各州指引。
委员会工具与模板
改革计划给委员会制造了一个根本挑战：跟踪哪些义务适用、哪些截止日期临近、需要什么证据来证明合规。UnitBuddy 就是为这种有州别意识的义务追踪而建：
- 改革追踪器：每一项新州改革映射到你的楼宇，含日期和委员会行动
- 合规账本：资本工程计划状态、Strata Hub 报告状态、消防、保险续保、培训完成
- 第 184 条就绪：出售时需要的记录，全年保持更新
- 州别提醒：昆州楼的烟雾报警器截止日期、新州楼的 Strata Hub 提醒，没有交叉污染
- 缺陷整改追踪：未决 NCAT 事项、建造商质保状态、整改历史
- 楼宇生命账本：跨委员会交接的机构记忆，让新委员会继承合规状态而不是从零开始
常见问题
这些改革适用于我的楼吗？
资本工程、第 184 条、开发商交接和 Strata Hub 改革适用于每一个新州分契方案。分契管理合同改革适用于你有分契管理人的情形。委员会培训改革适用于生效日后获委任的每一位委员。其他州改革仅在各自司法辖区适用。
若我的楼在相关日期前不合规会怎样？
每项改革有自己的不合规后果。对某些（如资本工程计划改革），不合规造成持续敞口：既有计划在下次必须修订前技术上仍可用，但修订时必须替换。对另一些（如第 184 条扩大），不合规会立即给依赖当前证书的任何出售制造问题。
征费会因改革上涨吗？
多数楼宇会，至少暂时会。新的资本工程计划往往识别资金缺口，培训成本加入预算，更严格的记录保存有人力成本。交换是楼宇走出改革过程后有更强的财务规划，从而降低日后意外特别征费的风险。
其他州会有类似改革吗？
很可能会，时间更慢。新州通常引领分契改革；昆州和维州通常在 18–36 个月内跟进，有时采用同一路径，有时加以调整。西澳、南澳、塔州和领地各有自己的改革周期。
我如何跟踪这一切？
改革数量太多、相互关联太深，无法用电子表格跟踪。UnitBuddy 部分就是为处理这件事而建：有州别意识的合规追踪器，知道哪些义务适用于你的具体楼宇，并在正确时间把它们浮现出来。
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最后更新：2026 年 5 月 5 日。UnitBuddy 为澳大利亚分契业主与委员会发布一般性信息。本文不构成法律、财务或会计建议。如需针对您方案的具体建议，请咨询分契律师或业主法团的专业顾问。本页随生效日期确认、改革分阶段推进而更新。