未来 12 个月分契委员会关注清单：2026 年 5 月至 2027 年 5 月各州逐一梳理

本清单覆盖的范围

• 这是按州逐一梳理的合规截止日期、监管变化与运营优先事项清单，时间范围为 2026 年 5 月至 2027 年 5 月。
• 新州改革量最大：标准格式资本工程计划现已生效，2026 年下半年的核心议题是委员会强制培训。
• 昆州最重要的单一截止日是 2027 年 1 月 1 日，届时每个住宅单元都必须安装互联式光电烟雾报警器。
• 维州、西澳和南澳分别处于立法评审或持续落地的不同阶段；首都领地、塔州和北领地的动作较少但并非完全停滞。
• 大多数“该做什么”在每个州都相似：整理记录、复核附例、利用下一次年度大会把未来 12 个月需要推进的事项正式表决通过。

1. 01
   列出未来的合规日期
2. 02
   核对附则与登记规则
3. 03
   确认资本工程计划与基金
4. 04
   整理记录与披露文件
5. 05
   在下一次年度大会上表决通过

未来 12 个月对澳大利亚分契委员会来说并不平静。新州正处在 2015 年以来最大规模改革的中段落地期。昆州的烟雾报警器长期过渡接近终点。维州刚收到《业主法团法》评审报告，预计会有立法修订跟进。西澳正在适应 10 年储备金制度。其他州在立法层面相对安静，但仍有按时到期的运营义务。

未来 12 个月对分契委员会治理异常关键：新州改革仍在落地，昆州烟雾报警器截止日临近，维州《业主法团法》评审进入回应阶段，西澳 10 年计划过渡仍需消化。本文给出按州划分的清单；清单背后的委员会运作机制，另文已有说明。

本指南是一份面向委员会的务实关注清单。每个州先列出已经生效的截止日，再列出即使具体生效日期尚未公布、也应提前放上议程的事项。每节末尾的“该做什么”面向委员会秘书与主席，而不是律师。

新南威尔士州

新州委员会要追踪的事项最多，时间表也最明确。主要落地日期大多已知，且多数已生效。

新州已生效事项

• 小型装修未拒视为通过（2025 年 7 月 1 日）。 若您的委员会有附则授权处理小型装修申请，但未在三个月内以书面理由拒绝，则视为默认通过。每一项申请都要追踪。
• 可持续基础设施保护（2025 年 7 月 1 日）。 仅以“美观”为由拒绝太阳能、热泵等设施已不再具有执行力。
• Fair Trading 执法权（2025 年 10 月 27 日）。 监管机构可调查、调阅文件、进入现场、发出合规通知并取得可执行承诺。合规行动可被公示，并自 2026 年 4 月起纳入第 184 条证书。
• 困难处理流程（2025 年 10 月 27 日）。 分契征费通知必须附《财务困难信息声明》；逾期后 7–10 日内须发提醒，之后方可启动追收。
• 职务人员罢免门槛（2025 年 10 月 27 日）。 由特别决议（75%）降为普通决议（简单多数）。
• 资本工程标准格式（2026 年 4 月 1 日）。 新订、修订或替换的 10 年计划须使用规定的标准格式。
• 第 184 条证书披露（2026 年 4 月 1 日）。 证书须披露嵌入式网络、Fair Trading 命令与合规行动，以及过去 12 个月内的会议。
• 开发商交付认证（2026 年 4 月 1 日）。 从此日起召开的首次年度大会，须由独立估算师出具初始分契征费认证及标准格式初始维护时间表，且至少提前 14 天交付。
• 入住保证金合理性（2026 年 4 月 1 日）。 保证金须与风险成比例并附书面条款。
• 两户小型方案简化（2026 年 4 月 1 日）。 多数决议可由书面形式替代正式会议。

新州未来 12 个月

• 委员会强制培训（2026 年下半年，具体日期待定）。 经修订的 SSMA 第 37(2) 条要求每位委员会成员完成规定培训。未完成者将丧失委员资格。诚实、勤勉与最佳利益相关的法定义务同时生效。新州 Fair Trading 预计将在生效前公布课程、提供方及任何过渡安排。
• 电池产品延伸生产者责任（2026 年 10 月 1 日）。 《2026 年产品生命周期责任条例》项下的相关改革。主要约束供货商，但可能波及垃圾房与回收设施。
• 第 5 阶段剩余事项（日期待定）。 额外付款计划场景的标准化表格、大楼经理定义的进一步澄清、新州民事和行政仲裁庭对经理-服务商利益冲突的额外职权、楼花披露范围扩展等。

新州委员会今年应当做什么

1. 安排下一次 10 年资本工程计划评审，并为采用标准格式预留预算。
2. 确认方案是否包含嵌入式网络，并准备好第 184 条证书的披露用语。
3. 要求分契管理人（或自管平台）确认第 184 条证书模板已更新。
4. 识别哪些现任职务人员可能需要培训，并预留 2026 年下半年的完成时间与预算。
5. 建立使用规定表格与时间节点的困难处理工作流。
6. 若方案目前正陷入公共财产维护争议，Fair Trading 将是真实可用的渠道，而不是理论选项。

UnitBuddy 的 完整新州改革时间表 是更深入的参考。强制培训指南 与 资本工程计划红旗指南 覆盖了工作量最大的两项。

维多利亚州

维州业主公司自 2021 年 2006 年《业主公司法》 修订生效以来，一直按分级制度运作。未来 12 个月的核心是跟进法定评审的后续，不是一部新的主法。独立评审组于 2025 年底提交报告。维州政府于 2026 年 6 月 公布 Engage Victoria 回应。那是政策。2006 年法仍是法律。

维州持续义务

• 第 1 级（超过 100 户）。 每年须出具经审计的财务报表。须有维护计划与维护基金。须委任专业经理。
• 第 2 级（51–100 户）。 财务报表须经注册会计师审阅。须有维护计划与维护基金。
• 第 3 级（10–50 户）。 义务有所减轻，但仍需遵守一般业主法团职责。
• 第 4 级（3–9 户）。 合规负担较轻。
• 第 5 级（2 户）。 多数义务豁免，包括无需设置主席或秘书。
• 委员会组成。 最多七名成员，普通决议可增至最多 12 名。

维州未来 12 个月

• 2026 年《消费者立法修正案》。 正在议会中的法案会加入业主公司费用困难付款计划，并允许对部分非金钱规则违反以普通决议授权起诉。截至 2026 年中，该法案已通过议会下院、待上院审议。它不是 OC 法重写。在生效前，第 18 条 仍规定何时启动法律程序需要特别决议。
• 2026 年 11 月 25 日起的教育与登记条例。 2026 年《业主公司（教育）条例》 设定管理人初次培训与持续专业发展（初次培训须于 2027 年 6 月 30 日前完成；年度 CPD 自 2028 年 4 月 1 日起）。2026 年《业主公司修正条例》 调整登记费。两者于 2026 年 11 月 25 日 生效。询问管理人将完成什么，以及费用是否出现在明年收费表里。
• 第 2 类建筑改革持续推进。 维州针对易燃外墙板及更广泛第 2 类建筑质量问题的应对工作仍通过“维州外墙板安全机构”与“建筑改革推进计划”推进。受影响大楼的委员会应持续关注进展与整改时间表。

维州委员会今年应当做什么

1. 确认方案所属级别，并核对该级别下的义务是否真正履行（审计、维护计划、财务报表）。
2. 若级别要求维护计划，确认计划现行有效且基金按计划积累。
3. 阅读 2026 年 6 月 Engage 回应，并跟踪 2026 年《消费者立法修正案》。不要把方案当成 OC 法已全面重写那样来运行。
4. 若方案聘用专业经理，向其询问新强制专业进修要求的应对方案。
5. 复核登记规则中的委员会组成条款；若需多于七名成员，应将增加成员的普通决议纳入下一次年度大会议程。

昆士兰州

昆州未来 12 个月最重要的单一日期，是烟雾报警器截止日。

核心日期：2027 年 1 月 1 日

自 2027 年 1 月 1 日起，昆州境内每个住宅单元（包括每个分契单元） 都必须按昆州立法要求安装互联式光电烟雾报警器。义务落在业主一方，而不是 body corporate。但 body corporate 在实务上仍有相当风险：

• body corporate 仍对公共财产上的消防设施负责（消火栓、控制盘、疏散指示、疏散计划）。
• 保险费率与理赔结果取决于全楼合规水平，而不仅是个别单元。
• 集中采购与统一安装，通常比 60 户业主在 2026 年 12 月各自找安装商更便宜，也更可靠。
• 主动协调升级（但不接管业主法定义务）的 body corporate，通常合规速度更快，也能避免大量罚款集中爆发后引发分契征费危机。

昆州其他生效中事项

• 《Body Corporate and Community Management Act》模块规章评审。 四套模块规章（标准、住宿、商业、小型方案）一直处于定期评审。具体调整通常以较短预告公布；Office of the Commissioner for Body Corporate and Community Management 是权威信息来源。
• 宠物附则澄清。 在 Viridian 业主法团团体案 与后续改革之后，昆州大多数全面禁宠物附则已不可执行。仍依赖旧附则的委员会应更新规则。
• 2008 年建筑消防安全条例义务。 第 2 类建筑的年度使用人声明义务持续适用；这些义务与烟雾报警器规则分属不同体系，但同属合规版图。

昆州委员会今年应当做什么

1. 协调烟雾报警器升级是首要任务。 现在（而不是等到 2026 年 12 月）就向所有业主发出通知，说明 2027 年 1 月 1 日义务、技术要求，并提供集中采购选项。
2. 按《建筑消防安全条例》与现行 AS 标准审计公共财产消防设施。
3. 审查附则中过时的宠物禁令、吸烟条款与装修规定；将修订事项纳入下一次年度大会议程。
4. 若方案有楼宇经理或物业管家合同到期评审，将“楼宇经理/管家审计框架”作为有结构的起点。

西澳州

西澳分契委员会距 2020 年 5 月《Strata Titles Act 1985》改革生效已五年。结构性变化基本就位，未来 12 个月以稳态合规为主。

西澳持续义务

• 10 年维护计划与储备金，适用于户数超过 10 户或重置价值超过 500 万澳元的方案。计划须保持现行有效并定期评审；储备金须按计划积累。
• 年度大会，包含规定议程项目，含适用情况下的维护计划评审。
• 在《Strata Titles (General) Regulations 2019》项下的征费与信托会计标准。
• 出售时的披露义务，包括 Form 28（业主披露）与 Form 29（卖方信息声明）（如适用）。

西澳未来 12 个月

• Landgate 与 DEMIRS 指南更新。 西澳持续发布方案运营操作指引，特别是州行政仲裁庭（SAT）的争议解决方面。预计为细化调整而非结构性改革。
• 外墙板与消防安全与国家计划对齐。 西澳建设委员会持续推动第 2 类建筑的整改与《国家建筑规范》更新保持一致。

西澳委员会今年应当做什么

1. 确认方案是否触发 10 年计划与储备金义务。若触发，计划须现行有效，基金须按计划积累。
2. 若方案少于 10 户且低于价值阈值，义务不适用，但自愿编制计划仍是良好治理。
3. 检查附则与 2019 年条例是否一致；标准附则附表是基线。
4. 在每次年度大会前关注 Landgate 或 DEMIRS 是否有更新。

南澳州

南澳处于不同阶段：《社区与 strata 产权法律修订法案》 的咨询已推进，预计将出台立法修订包。环境、资源与发展委员会的 strata 监管调查，一直是改革讨论的重要推动因素。

南澳生效中义务

• 在 1988 年《分契产权法》（strata 方案）或 1996 年《社区产权法》（社区方案）下的标准治理。
• 这两部法下的方案争议去 地方法院（Magistrates Court），不是 SACAT。
• 保险、分契征费、年度大会、附例等：结构与其他州相近，但有南澳特有的程序细节。
• 外墙板整改条款现已生效，公寓楼移除易燃外墙板更为便利。

南澳未来 12 个月

• 《社区与 strata 产权法律修订法案》进展。 修订包是否、何时被引入、辩论与正式通过。YourSAy 南澳咨询页面是公开追踪渠道；总检察长部门负责政策工作。
• 外墙板整改窗口期。 南澳已就受影响大楼设定整改预期；相关委员会应追踪工程承接能力与资金安排。
• 保险市场压力。 南澳的 strata 方案未能幸免于全国保费上涨；预计续保需主动与经纪人沟通，不能被动续保。

南澳委员会今年应当做什么

1. 订阅 YourSAy 与 Consumer and Business Services SA 关于社区与 strata 产权立法的更新。
2. 确认附则现行有效并已登记；老旧方案的附则常未自登记以来更新过。
3. 通过保险经纪人评估保险，而非接受承保人续保；这是全国性压力点，但南澳在某些风险类别尤为受影响。
4. 若大楼存在易燃外墙板，将整改时间表视为生效中的资本工程事项，而非未来问题。

塔斯马尼亚州

塔州的 strata 改革活动在全国范围内较少，但《Strata Titles Act 1998》下的常规义务依然适用，日常运营事项也不会因此停下来。

塔州生效中义务

• 《Strata Titles Act 1998》下的年度大会与委员会组成。
• 附例及标准规则附表。
• 保险与分契征费义务。
• 通过产权登记官以及（仲裁庭事项）治安法院解决争议。

塔州未来 12 个月

• 消费者、建筑与职业服务（CBOS）更新。 CBOS 是运营层面的监管机构并发布 strata 居住指引。更新通常为渐进式。
• 第 2 类建筑合规总体跟随《国家建筑规范》的全国对齐进程。
• 保险市场压力与全国其他地区相同。

塔州委员会今年应当做什么

1. 把下一次年度大会视为附则刷新的契机（若过去五年内未评审过）。
2. 确认大楼保险有效，并将任何缺陷问题视为正在积极处理的事项，而不是背景记录。
3. 在保守通胀假设上构建资本工程预算；近年全国实际区间为 4–6%，塔州难以脱离这一区间。

澳大利亚首都领地

首都领地一直在稳步更新《Unit Titles (Management) Act 2011》框架。2023 年修订包覆盖了可持续基础设施、储备金义务与委员会职责。

首都领地生效中义务

• 《Unit Titles (Management) Act》下的储备金（资本工程基金对应物）要求。
• 含执行委员会职责的年度大会与委员会结构。
• 可持续基础设施框架：业主法团不得无理拒绝可持续基础设施提案。
• 通过首都领地民事和行政仲裁庭（ACAT）解决争议。

首都领地未来 12 个月

• 2023 年修订包的持续落地。 部分条款的细则或操作指引仍在由 Access Canberra 及司法与社区安全署陆续发布。
• 储备金与维护规划。 首都领地业主法团在资本工程充足性上的压力与新州、维州相近；即使立法相对稳定，运营预期也在上升。
• 电动车与可持续基础设施提案。 预计申请与争议都会增多；框架支持批准，但具体附则机制仍需逐栋大楼完善。

首都领地委员会今年应当做什么

1. 复核储备金余额与维护计划匹配度；资金不足是最常见的风险信号。
2. 针对可持续基础设施刷新附则，提前明确审批流程，免得下一份太阳能或电动车充电申请到达时手忙脚乱。
3. 确认执行委员会组成并已满足 2023 年修订下的职责。

北领地

北领地依据《Unit Titles Act》与《Unit Title Schemes Act》运作，已登记的公寓市场较其他州小。改革活动相应较少，但运营义务在形态上仍然相似。

北领地生效中义务

• 取决于方案为单位产权方案还是早期单位产权方案，body corporate 依相应单位产权法律运作。
• 年度大会、附例、分契征费与保险。
• 通过北领地民事和行政仲裁庭（NTCAT）解决争议。

北领地未来 12 个月

• 保险压力 在北领地真实存在，因气候敞口较大；续保时与经纪人沟通必不可少。
• 外墙板与消防安全 与国家计划对齐工作持续进行。
• 气旋与洪水准备 在北领地是运营日历的常规部分，与某些其他州不同；资本工程计划应反映此类敞口下的修复与更换周期。

北领地委员会今年应当做什么

1. 确认保险已购买，且承保金额评估反映当前重置成本。
2. 维护 body corporate 的记录与承包商名单；在承包商较少的小市场，“管理混乱”的代价更高。
3. 将任何缺陷或合规问题视为正在发生的事项；小市场惯于非正式处理，但争议升级时，这种处理方式无法保护 body corporate。

今年如何使用官方法条（每个州）

一份 12 个月委员会清单，若把法案、报告和法律当成同一物件，就会失败。对本指南每一项使用这个过滤器。

1. 点名今天适用的法律。 新州：2015 年《分契方案管理法》，方案图另见 2015 年《分契方案开发法》。维州：2006 年《业主公司法》。昆州：1997 年《业主团体与社区管理法》 加上已登记 module。西澳：1985 年《分契产权法》。南澳：1988 年《分契产权法》 或 1996 年《社区产权法》。塔州：1998 年《分契产权法》。首都领地：2011 年《单元产权（管理）法》。北领地：2009 年《单元产权方案法》 或 1975 年《单元产权法》。

2. 把已生效的法律与纸面分开。 PEC 报告不是佣金禁令。2026 年 6 月 Engage 回应不是新的维州法律。阿德莱德的咨询草案不是本周重写章程的理由。2026 年《消费者立法修正案》 在御准并生效前仍是法案。

3. 把日期写在动议上，而不是写在气氛上。 昆州烟雾报警器：2027 年 1 月 1 日，依据 1990 年《消防与应急服务法》，义务在单元业主，业主团体可通过 第 158 条 协调。维州管理人教育条例：2026 年 11 月 25 日。新州扩大的 第 184 条 证书与标准格式资本工程计划：新订或替换文件自 2026 年 4 月 1 日。新州公寓楼 AS 1851 消防维护：2026 年 2 月 13 日。

4. 不要暂停既有义务。 第 106 条（维护公共财产）和 第 160 条（为建筑物投保）没有休年假。维州 第 46 条 是同一想法。一份改革追踪表若忽略正在漏水的防水层，就是表演。

5. 归档下一买家会索取的证据。 资本工程计划与上次审查日期。保险证明与估值日期。培训完成情况。烟雾报警器登记（昆州）。嵌入式网络披露（新州第 184 条）。附则登记。若不在记录里，对 11 月买入的人来说它就没发生过。

6. 争议开始时使用正确论坛。 NCAT、VCAT、昆州先经 Commissioner 再到 QCAT、SAT、TASCAT、ACAT、NTCAT。南澳分契争议：地方法院。找错论坛等于浪费一年。

跑过这个过滤器的委员会，会丢掉议程上一半谣言，留下真正能产生罚款、失败出售或审裁令的日期。

各州背后共同的模式

剥离州特定日期，可以看到六个共同主题正在每个州出现：

1. 资本工程充足性。 无论立法称之为偿债基金、资本工程基金、储备金还是维护基金，监管方向都是更严格的规划、更标准化的格式，以及出售时更尖锐的提问。
2. 管理人问责。 佣金披露、利益冲突义务、专业进修要求、更便利的合同终止路径。每个州都在推动管理人与业主法团关系更透明。
3. 委员会胜任能力。 新州以强制培训领跑。其他州尚未立法强制培训，但要求委员会理解自身职责的实际压力在每个州都已上升。
4. 建筑安全。 外墙板整改、消防安全标准、烟雾报警器（昆州）、AS 1851 维护（新州）。建筑安全义务在全国范围内收紧。
5. 可持续基础设施。 太阳能、电动车充电、热泵、电池。仅以美观为由的拒绝正被逐步收回。
6. 出售披露。 新州第 184 条、西澳 Form 28/29、其他州的卖方声明。买方的信息集正在改善。记录差的楼会比记录好的楼更难看。

记录齐整、附例现行、资本工程计划资金充足、合规日期已追踪的委员会，无论在哪个州都能更从容地应对未来 12 个月。反之，缺少这些基础的委员会，往往会在最糟糕的时点发现问题：出售、年度大会，或缺陷暴露之后。

UnitBuddy 追踪了什么

UnitBuddy 的设计理念很简单：大楼应自行保有记录，并向委员会与业主同时开放，不论大楼在哪个州、当前聘用哪位管理人。合规追踪模块覆盖全澳每个司法管辖区的义务。资本工程规划模块支持新州的新标准格式，也适配其他州的对应制度。文档保险柜保管附例、证书、计划与登记文件——下一次年度大会、下一份第 184 条证书、下一次第 1 级审计或下一笔出售都会用到。

对于需要跨多栋大楼追踪日期的委员会成员（在多个方案持有产权者很常见），跨州视图意味着一套工具覆盖全部，而不是按州、按楼分别建立文件夹。

资料与延伸阅读

• 新州政府：strata 法律变更指南
• 新州政府：strata 改革
• 维州消费者事务厅：业主法团评审
• 维州消费者事务厅：业主法团
• 昆州政府：烟雾报警器规定
• 昆州政府：业主法团团体
• Landgate 西澳：strata 产权
• 南澳消费者与商业服务局：strata 与社区产权
• YourSAy：社区与 strata 产权立法咨询
• 塔州 CBOS：strata 居住
• Access Canberra：单位产权
• UnitBuddy：完整新州改革时间表
• UnitBuddy：强制委员会培训
• UnitBuddy：资本工程计划红旗
• 全国：影响 strata 社区未来的关键倡导优先事项 — 来自 LookUpStrata
• 维州：构建更好的 strata 委员会 — 来自 LookUpStrata

把业主法团的档案放在委员会和经理都能打开的同一处。 产品功能、价格，或申请导览.