澳大利亚分契生活的 10 个误区

多数人买第一套公寓时，脑子里装的是一栋独立屋。四面墙、一扇门、一个信箱、一把钥匙。其余的都靠猜：楼有人管，阳台是自己的，保险保沙发，电梯坏了就可以先扣下征费，等修好再付。

这些猜测很贵。它们变成特别征费、被拒的保险索赔、审裁处申请，以及从「我以为」开始的委员会争吵。澳大利亚每个州的法律都比走廊版本更具体，走廊版本通常是错的。

下面就是走廊版本，对照分契图则和法案。

这十条误区

1. 分契管理人说了算
2. 楼管得差就可以扣留征费
3. 不用的设施不该付钱
4. 阳台、庭院和车位可以随便改
5. 分契保险保你的私人物品
6. 委员会可以禁养宠物
7. 主席一个人就能拍板
8. 水从上面来，楼上邻居买单
9. 没拿到附例就可以不遵守
10. 征费低说明楼管得好

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误区 1. 分契管理人说了算

不是。管理人是承包商。

持有公共财产和保险的法律主体，视州别称为业主法团、body corporate、分契公司或分契法人。每个单元业主从交割那天起就是这个主体的成员。委员会在年度大会上选出，负责大会之间的日常决定。管理人的工作是执行这个主体已经作出的决定、保管记录、发出征费通知，并按委员会要求召开会议。

很多楼把这个关系倒过来了。管理人定议程、选承包商、起草动议，还告诉委员会能做什么、不能做什么。这会发生，是因为志愿业主很忙，而管理人每天都在档案里。它不改变法律立场。管理人未经明确授权就发出遵守通知，或签下委员会从未批准的合同，就是越权。

你要做决定，就把动议提交委员会或大会。不要等管理人「了解一下」。管理人拖沓或有利益冲突，业主可以换掉他们。这个过程带着合同、交接、记录移交和一次投票。这是工作。这也是楼宇把职责收回来的方式。

误区 2. 楼管得差就可以扣留征费

不能。法律上不行，实务上也不安全。

征费支付楼宇真实账单：保险、电梯、消防系统、清洁、电费、管理人费用、维修和长期工程基金。这些账单不会因为你有争议就暂停。业主停付，楼宇仍须向保险公司和电梯承包商付款。因此每个州都把未缴征费当作债务，而不是谈判筹码。

在新州，逾期征费可按 2015 年《分契方案管理法》 按年计 10% 利息，通常从到期日后一个月起算。未缴清的业主可能失去投票权，也不能进入委员会。追收费用可以加进债务。其他州数字和审裁处不同。模式一样。对话不再谈漏水，变成一份关于你的档案。

楼管得差，先付征费，再另开争议。要文件。把动议放进议程。走本州的调解和审裁路径。新州 Fair Trading 的指引很直白：即使和方案有争执，也继续付。扣留感觉像谈判筹码。它是业主把维修问题变成个人债务再加一张废票的办法。

误区 3. 不用的设施不该付钱

底层业主对电梯这么说。没有孩子的人对游乐场这么说。商铺业主对住宅大堂这么说。从不游泳的人对泳池这么说。

分摊不按使用量。它按登记图则上挂在你单元上的那个数字。

新州这个数字叫 unit entitlement（单位权益）。维州用 lot liability 算钱，用 lot entitlement 处理部分产权问题。昆州把 contribution schedule lot entitlements（你付多少）和 interest schedule lot entitlements（你对公共财产的份额）分开。西澳、南澳、塔州、首都领地和北领地各有自己的图则用语。实务结果一样。你对保险、电梯合同和泳池水泵的份额，在方案登记时就定了，或事后经正式程序调整。它不会每个季度按谁下了楼重算。

例外有限。有的方案有有效的专用使用或特别特权附例，把费用落到真正享有权利的单元上。有的商住混合楼有有效的成本分摊安排。那些是书面文书，不是走廊交易。文件没登记，「我不用」推不动征费。

分摊真的不公，救济是正式审查权益数字。这个过程慢，还要专家证据。它不是下一张通知上的折扣。

误区 4. 阳台、庭院和车位可以随便改

站在阳台上，感觉像站在自己的地上。分契图则通常不同意。

在多数新州、维州和昆州公寓方案里，你踩着的地面面层可能属于单元，但楼板、瓷砖下的防水膜、栏杆、外墙和排水口是公共财产。有的图则走得更远，把整个阳台当作公共财产，再把专用使用权授给该单元。庭院和许多车位也是同一套逻辑。专用使用是占用权，不是钻孔、贴砖、装屏、封闭或搭建的权利。

贵的错误就出在这条界线上。在现有防水膜上铺复合地板，是毁掉本该用 25 年的那层表面的最快办法之一。栏杆上螺栓固定的隐私屏会作废质保，也会改立面。压在排水口上的沉重花箱，把水侧向送进楼下单元。Lannock Strata Finance 和主要分契保险公司把阳台防水排在缺陷索赔的前列。防水膜失效后，揭开瓷砖、找平层和膜再修复，通常要 25,000 到 80,000 澳元。

要改阳台、庭院或车位，先读图则，再读附例，再申请。主席在邮件里说「行，没问题」，不是下一届委员会会替你辩护的批准。

误区 5. 分契保险保你的私人物品

它保楼。它不保你在楼里的生活。

方案保单由征费支付，覆盖结构和公共财产：墙、屋顶、楼板、电梯、大堂、停车场、共用设备，以及方案登记时原装固定装置。它也覆盖公共财产上的公众责任，多数州还有委员会成员善意履职的保障。

你的沙发、衣服、笔记本电脑、首饰，以及 2024 年翻新的厨房，在你这边。许多业主以为「属于楼」的自行改造也在你这边。1998 年原装厨房通常在方案保单上。去年换上的石台面和电磁炉不在，除非你另买了扩展保障。

伤得最重的缺口是临时住宿和租金损失。有的方案保单在公共财产损坏导致单元无法居住时给有限金额。损坏从你单元内部开始，或你没有自己的财物险时，许多保单不保你。洗衣机软管爆了之后，业主才发现没钱住酒店，自己铺的地板也没得赔。

出租业主还有第二道缺口。财物险不是房东险。租金损失、租客损坏和单元内责任要另买。

误区 6. 委员会可以禁养宠物

在新州，一刀切禁令已经死了。其他几个州也在往这个方向走。

转折案件是 Cooper v The Owners – Strata Plan No 58068 [2020] NSWCA 250。新州上诉法院认定，禁止所有动物的附例苛刻、不公平或压迫。议会随后把规则写进法案。第 137B 条规定，附例或决定在不合理禁止饲养动物的范围内无效。饲养宠物被视为合理，除非该动物不合理干扰他人使用其单元或公共财产。

不合理干扰是行为测试：持续噪音、危险动物、损坏公共财产、健康或安全风险，或不卫生的饲养条件。它不是品种偏好，也不是「我们楼一直禁宠」。新州还禁止把宠物押金、宠物费和宠物专项保险当作批准条件。委员会仍可对公共财产设规则：大堂拴绳、清理排泄物、不得进入泳池区。

维州、首都领地和其他辖区用各自的法律和审裁决定朝同一方向走。昆州和西澳仍给方案更多限制空间，但一刀切禁令比十年前更难站得住。协助动物在各地都属于另一法律类别。把它当残障权利问题，不要当宠物问题。

委员会想少惹事，就写行为附例并执行。想打一场可能输掉的架，就写「禁止动物」。

误区 7. 主席一个人就能拍板

主席主持会议。主席不主持整栋楼。

委员会作为整体作决定。有效决定需要依法召集的会议，或在本州允许时按法案作出的书面决议。一个人批准 40,000 澳元的屋顶报价、授予储藏室专用使用权，或叫承包商开工，不是委员会决定。那是个人指令，下一届委员会或审裁处可以推翻。

主席实际做的是：开会、维持发言顺序、付诸表决、宣布结果。有的州在票数打平时主席有决定票。那是已经摆上会议的动议的平局打破器，不是在电梯里了结纠纷的一般权力。

同样的限制适用于秘书和司库。那是职务，不是军衔。秘书处理通知和纪要。司库盯着基金。除非委员会书面授权某项具体职能，他们谁也不能单独约束业主法团。

这个误区让楼里长出非正式老板。一位「我来处理」的老主席，留下没人找得到的记录、以为自己在给某一个业主干活的承包商，以及换届后才发现过去两年一半决定从未记入纪要的委员会。不在纪要里，就没发生过。

误区 8. 水从上面来，楼上邻居买单

水跟着重力走。责任跟着图则走。

第一个问题是源头，不是湿了的天花。漏水始于公共管道、公共防水膜、楼板、屋顶或阳台防水层，业主法团（或法人团体）就有责任修公共财产。在新州，这项义务写在 2015 年《分契方案管理法》 第 106 条。楼上业主不会仅仅因为住在你上面，就变成整栋楼的保险人。

漏水始于单元物品，责任在单元业主。爆裂的洗衣机软管，或业主从未正确接好的洗碗机，是单元问题。楼上业主可能要修，也可能要赔楼下损失，但那和「水从我天花下来所以他们付钱」不是同一项主张。

昆州还有一层划分。建筑格式图则（高层公寓常见）把更多构造交给法人团体。标准格式图则（联排常见）把更多交给单元业主。维州从图则细分图读起。任何人开出发票之前，先把图则拿出来。

实务顺序是：先止水，全部拍照，当天书面告知委员会和管理人，并请水管工把源头写进报告。从「水从上面来」开始吵谁付钱，浪费的是天花还在湿着的那一周。

误区 9. 没拿到附例就可以不遵守

附例约束业主和占用人，读没读过都一样。

在新州，附例一经登记即依法案生效。租客作为占用人同样受约束。「我从没收到附例」不是对遵守通知的抗辩。其他州同一思路，名称不同：维州叫业主法团规则，昆州和西澳叫附例，别处叫章程或规则。交割材料里本应有它们。物业代理或房东本应交给租客。这一步漏了，附例仍是附例。

真正站不住的是从未作出的「规则」。电梯里一张覆膜纸、一条 Facebook 帖子、管理人一封邮件，或主席口头说可以，都不是附例。委员会想要一条能执行的规则，就必须按法案规定的方式作出，在本州要求登记的地方登记，再在有人违反时走通知程序。

这个误区的另一半是反面错误：「多年没人执行，所以它死了。」不执行让一条附例在政治上尴尬。它并不废止附例。新委员会明天就可以开始发通知。附例过时了，就在大会上废止或改写。不要把它留在登记册上，指望大家忘了。

误区 10. 征费低说明楼管得好

征费低，往往说明楼存得太少。

行政基金支付今年的运营成本。资本工程基金在昆州叫储备基金，在西澳叫 reserve fund，在维州部分方案叫维护计划基金，本应逐年增长，好在屋顶、电梯、油漆和防水到期时付得起。保险翻倍、十年计划被无视，征费却一直持平的楼，不是高效。它是在推迟账单。

账单以特别征费的形式到来。凭「一季度才 800 澳元」买进的业主，发现每人要掏 12,000 澳元换一部本来就该换的电梯。跳过资本工程计划、把瘦基金当成便宜货的买家，继承这个缺口。征费通知上看起来贵的楼，往往是不会突然伏击下一位业主的楼。

有用的检查不是季度数字。而是当前基金余额对照未来十年预测工程、上一笔保费、未了结的缺陷报告，以及方案是否在用特别征费支付日常维护。计划写着立面 2028 年到期，基金只剩估算的零头，征费就不是低。它是不完整。

拿到这些再吵

下一场争吵开始前，先抽出三份文件：登记图则、现行附例，以及带资本工程或储备基金预测的最新预算。上面十条误区，多数在这些纸摊上桌之后就会垮掉。

如果楼里同一场架反复打，因为上一届委员会的邮件消失了，那是记录问题。法律已经写好。楼需要一个地方，让图则、决定、通知和钱放在一起，好让下一位业主不必从一块湿天花里重新学一遍。