法律与附例
分契中的宠物：近期澳大利亚裁决后的法律格局
一刀切禁宠已经走到尽头，但这并不意味着可以完全不受限制。本文按州梳理澳大利亚公寓养宠的现行法律立场，并说明业主、租客和委员会需要注意什么。
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一句话概括
- 现代分契法律已经不再支持一刀切禁宠。
- 委员会可以规管行为和损害，但批准和拒绝必须合理、有证据。
- 协助动物属于另一套法律范畴，必须格外谨慎处理。
宠物规则最有效的写法，是管理行为，而不是把“是否养宠”本身当作问题。法律也正在朝这个方向发展。
几十年来，澳大利亚许多公寓楼都按“禁止宠物”的附例运作。业主法团说不可以，那就不可以。直到具有里程碑意义的 Cooper v The Owners – Strata Plan No 58068 [2020] NSWCA 250 案出现，分契中宠物的法律格局才发生根本变化。
新南威尔士州上诉法院认定，一项全面禁止宠物的附例属于“严苛、显失公平或具压迫性”。这不只是法律技术问题，而是反映了澳大利亚法律对共同居住中养宠的基本看法改变：饲养宠物如今更接近住宅生活的正常组成部分，而不是由委员会自由授予或拒绝的特权。
各州现行法律立场
Cooper 案直接适用于新南威尔士州，但影响已经扩散到全国。各州和领地的立场并不完全一致：
| 州/领地 | 一刀切禁宠是否合法？ | 主要立法/判例 | 批准流程 |
|---|---|---|---|
| 新南威尔士州 | 否：Cooper 案后失效，并由 2021 年修法确认 | SSMA 第 137B 条：附例不得不合理禁止饲养动物 | 除非宠物造成“不合理干扰”，否则业主法团必须批准 |
| 维多利亚州 | 否：房东只有取得 VCAT 命令才能拒绝；业主法团可设规则但不得全面禁止 | Residential Tenancies Amendment Act；Owners Corporations Act 2006 | 租客需房东同意（拒绝须 VCAT 命令）；业主法团可规管但不得禁止 |
| 昆士兰州 | 可能可被挑战：尚无最终定论 | BCCM Act；附例可限制，但全面禁令受到越来越多审视 | 按分契方案而定；通常需委员会批准 |
| 西澳州 | 某些情况下仍可能允许，但空间在收窄 | Strata Titles Act 1985；附例可包含宠物限制 | 需批准；可附合理条件 |
| 南澳州 | 一般仍可允许 | Strata Titles Act 1988；附例可限制饲养宠物 | 需 body corporate 批准 |
| 首都领地 | 否：立法保护养宠 | Unit Titles (Management) Act；限制性宠物规则可被挑战 | 不得不合理拒绝 |
| 辖区 | 立场 |
|---|---|
| 新州 | 须合理 |
| 维州 | 须合理 |
| 昆州 | 看模块 |
| 西澳 | 看附例 |
新南威尔士州框架详解
Cooper 案后，Strata Schemes Management Act 2015（NSW）的修订建立了清楚框架：
第 137B 条
该条规定，业主法团的附例或决定，如在某种程度上不合理地禁止在单元内饲养动物，则该部分无效。除非该动物不合理地干扰其他居住者使用和享有其单元或公共财产，否则在单元内饲养动物会被视为合理。
第 36A 条
《2016 年分契方案管理条例》列明哪些情形构成“不合理干扰”。包括动物持续发出扰民噪音、动物属于危险犬种或具威胁性、动物损坏公共财产、动物造成健康或安全风险，以及饲养环境使动物受苦或造成不卫生状况。
业主法团不能做的事
因养宠专门要求宠物押金、费用或保险。任何把宠物批准与额外财务条件挂钩的附例，在新州框架下都无效。
业主法团能做的事
对公共财产上的宠物管理设定合理条件，例如要求宠物在公共区域拴绳、划定可携宠和禁宠区域、要求主人清理排泄物，以及在合理范围内设定每个单元的动物数量上限。
批准流程
如果你的分契方案要求养宠须先获批，业主法团必须考虑申请，并且只有在宠物会造成不合理干扰时才能拒绝。委员会必须在“合理时间内”作出决定。如果委员会不回应或拖延太久，宠物可能被视为自动获批。
如果申请被拒，你有几种选择：书面要求业主法团重新考虑；通过 NSW Fair Trading 申请免费调解；调解失败后，向 NCAT 申请允许饲养宠物的命令。
- 业主提交宠物申请
- 委员会核对附例和第 137B 条
- 进行不合理干扰测试
- 记录批准或拒绝
- 被拒后申请 Fair Trading 调解
- 最后一步：申请 NCAT 命令
租赁层面：新的租赁法规
2025 年 5 月的新州租赁法修订，明显加强了租客养宠权利：
| 要求 | 详情 |
|---|---|
| 回应时限 | 房东收到宠物申请后必须在 21 天内书面回应 |
| 未回应 | 如果房东 21 天内未回应，宠物视为获批 |
| 拒绝理由 | 房东只能基于特定法定理由拒绝（安全、物业不适合、违反分契附例等） |
| 一刀切禁宠 | 租赁广告中的一律“禁止宠物”现已被禁止 |
| 批准的延续性 | 宠物一经批准，在该物业内对该宠物终身有效，即使房东或中介更换 |
| 独立押金 | 不得另行收取宠物押金 |
对分契委员会来说，这意味着楼内租客现在有更强法律依据申请养宠。如果建筑附例比租赁立法允许的更严格，可能需要更新。
协助动物：绝对保护
依据 Disability Discrimination Act 1992 定义的协助动物，在任何情况下都不得被分契方案禁止或限制。任何影响协助动物在单元或公共财产上履行职能的附例，均无效且不可执行。这不是委员会自由裁量的问题，而是联邦反歧视法律。
把宠物管理做好：优质附例范例
与其抵抗分契向宠物友好方向变化，更有效的做法，是制定全面的宠物管理附例，清楚说明预期。一份起草得当的宠物附例通常涵盖：宠物在公共财产上须受监管或拴绳、指定活动和如厕区域、噪音与行为标准、主人清理排泄物的责任、处理特定动物投诉的程序，以及在合理范围内限制每个单元的动物数量。
何时必须移除宠物
即使在新框架下，如果宠物造成不合理干扰，仍可能被命令移除。通常流程是业主法团先发出整改通知，要求主人处理相关行为。若行为持续，任何一方可向 Fair Trading 申请调解。调解失败后，业主法团或其他受影响居住者可向 NCAT 申请移除命令。此外，市议会也可针对犬猫发出滋扰命令。
UnitBuddy 如何提供支持
UnitBuddy 的建筑健康评估会把附例质量纳入治理指标。拥有起草得当、符合 Cooper 案后框架、且仍保持更新的宠物管理附例的建筑，会获得更高评分。这既反映法律合规，也反映对分契生活中常见问题的务实处理。
一刀切禁宠基本已经走到尽头。更有用的工作更具体，也更实际：批准记录、滋扰规则、清洁义务、电梯礼仪，以及处理真正问题行为的流程。
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