治理
分契委员会能做什么、不能做什么：2026 年通俗指南
分契委员会对大楼日常管理有重要影响，但权力并非没有边界。随着新州 2025 年改革生效、2026 年强制培训即将落地，本指南说明委员会哪些事能做，哪些事必须交由业主决定。
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全澳概况
委员会的名称与职权因州而异。新南威尔士州通常称 strata committee；维州与首都领地称 owners corporation committee；昆州使用 body corporate committee；西澳多为 council of owners；南澳、塔州和北领地也各有自己的法团结构。
无论在哪个州，都可以先问同一个问题：这是委员会可以自行处理的日常事项，还是需要业主法团、body corporate、strata company 或相应法团表决的事项？
先说要点
- 委员会负责日常行政；重大决定仍属于全体业主。
- 很多纠纷都源于委员会把“方便处理”误当成“有权决定”。
- 运作良好的委员会会做好会议记录、披露利益冲突，并知道哪些事项必须交业主表决。
委员会的权力是务实的，不是无限的。真正重要的界线，在于区分“日常行政”和“应由全体业主决定的事项”。
如果你住在分契大楼，委员会的决定会直接影响你的支出、居住体验和房产价值。但很多业主只大概知道委员会在做事，却不清楚它的职权到底到哪里为止。
随着新州《Strata Schemes Legislation Amendment Act 2025》分阶段落地，委员会成员的职责被进一步明文化。权力被说清楚之后，边界也更容易看清。
委员会可以自行决定什么、哪些事项必须提交业主大会，是分契委员会治理中最重要、也最常被误解的问题。澳大利亚许多大楼的委员会失灵，都可以追溯到这条界线被划错。
什么是分契委员会？
分契委员会（有时在不同州称为 executive committee、owners corporation committee 或 body corporate committee）是业主在年度大会上选出的一组代表。在新州，委员会最多可有九名成员，在两次大会之间代表业主法团处理日常决策。
可以把它理解为大楼的“董事会”，但这个董事会必须遵守明确的法定边界。
委员会可以做什么
- 事项提交至委员会
- 是否在已批预算和范围内？
- 现行附则是否已覆盖？
- 属日常行政还是重大变更？
- 重大变更应交业主表决
- 无论如何都记入会议记录
日常管理决策
委员会可以就常规运营事项作出决定，无需每次都召开业主大会。这类事项包括：
- 在年度大会设定的支出阈值内批准小型维修与保养
- 聘用清洁、园艺、虫害防治等常规服务承包商
- 管理大楼与分契管理人之间的关系
- 在现有保单参数内处理保险续保
- 回应业主的维修申请
- 管理公共财产的使用与预订（如搬家电梯、公共房间）
执行附则
委员会有权针对违反附例的业主或住户发出通知。常见事项包括噪音、未经批准的装修、宠物违规（前提是相关附例可执行）以及在公共财产上违规停车。
小型装修审批
根据新州 2025 年改革，获授权的分契委员会可以批准或拒绝小型装修申请，例如室内厨房改造、地板更换或布局调整。但有一个关键点：如果委员会未在三个月内以书面理由拒绝，该装修会被视为已经获批。
在已批预算内支出
委员会可在已批准预算范围内，从行政基金和资本工程基金中授权支出。在不超过预算和授权范围的前提下，委员会通常可以比较报价并选择承包商。
行政基金
- 保险38%
- 管理22%
- 公用事业18%
- 清洁12%
- 其他10%
委员会不可以做什么
超出已批预算的支出
未经业主大会批准，委员会不得作出超出最近一次年度大会预算的支出决定，除非另行召开特别大会。为保障安全所必需的紧急维修，是重要例外。
制定或修改附则
只有大会上的特别决议才能制定、修订或废除附例。无论新规则看起来多合理，委员会都不能单方面创设新附例。如果委员会说他们已经“决定”了一项新规则，很可能已经越权。
对公共财产作重大变更
任何对公共财产的实质性改动，例如结构改造、新增设施或改变大楼外观，通常都需要大会特别决议通过。委员会可以提出建议，但不能单独批准。
凌驾业主的权利
委员会成员不得借助职位阻止业主行使法定权利，例如查阅业主法团记录、申请会议或向仲裁庭提起争议。
谋取私利
根据 2025 年改革，委员会成员现在负有明确法定义务：必须诚实、公平行事，并以业主法团的最佳利益为优先。他们还必须谨慎、勤勉地履职，不得把因职务获得的信息用于个人利益。
2025 年改革：哪些发生了变化
新州《Strata Schemes Legislation Amendment Act 2025》对委员会权力与职责作出多项重要修改：
| 改革内容 | 实际含义 | 生效时间 |
|---|---|---|
| 法定谨慎责任 | 委员会成员须诚实、公平、谨慎、勤勉地履职 | 2025 年 7 月 1 日 |
| 强制培训 | 委员会成员须完成规定培训，否则可被免职 | 2026 年下半年（待定） |
| 会议秩序规则 | 主席须遵循议程、维持秩序、鼓励建设性讨论 | 2025 年 7 月 1 日 |
| 小型装修视为批准 | 未在 3 个月内回应装修申请 = 自动批准 | 2025 年 7 月 1 日 |
| 更易罢免职务人员 | 主席、秘书、司库可由普通决议罢免（不再需特别决议） | 2025 年 7 月 1 日 |
| 第 106 条执行 | 新州 Fair Trading 现可调查并执行公共财产维修义务 | 2025 年 10 月 27 日 |
| 延长追诉期 | 业主就公共财产维护失职索赔的期限由 2 年延至 6 年 | 2025 年 7 月 1 日 |
强制培训要求
未来最重要的变化之一，是计划于 2026 年下半年生效的委员会强制培训。一旦生效，所有分契委员会成员都需要完成规定培训，才能继续任职。若成员收到通知后仍未完成培训，可被免去委员资格。
这项改革回应的是一个普遍问题：许多委员会成员正在为价值数百万澳元的资产作重大决定，却从未系统了解自己的职责或相关法律。
常见误解
“委员会决定禁止某项行为”
除非现有附例已经覆盖该行为，否则委员会不能随口“禁止”某件事。委员会可以执行现行附例，也可以提议新附例交大会表决，但不能临时自创规则。
“委员会不肯把账目给我们看”
根据新州法律，业主有权查阅业主法团记录，包括财务报表、会议记录和合同。自 2025 年 10 月起，新州 Fair Trading 获得更强的执法权，以确保查阅权得到落实。
“我们的委员会成员同时是楼里的房产中介”
利益冲突是真实存在的问题。根据 2025 年改革，委员会成员不得将其因履职而获得的信息用于个人利益。任何与议题相关的金钱利益都应被披露，且成员应回避就该议题的表决。
- 财务78
- 维护52
- 合规70
- 记录86
- 参与44
给业主的建议
如果希望委员会良好运作，业主能做的最重要一件事，就是出席年度大会。缺乏监督的委员会容易“漂移”：要么过于被动，为压低分契征费而推迟维修；要么过于强势，替业主大会作决定。
除了出席会议，业主还可以申请查阅委员会会议记录，在年度大会前审阅财务报表，并就任何看起来异常或可能超出委员会职权的决定提出疑问。
UnitBuddy 如何提供支持
UnitBuddy 的大楼健康工具让业主看清治理状况、财务健康与维护活动，用数据而不是直觉推动委员会履行职责。
资料与延伸阅读
- 新州政府：strata 法律变更
- 新州政府：strata 法律变更指南（面向委员会与业主）
- 新州：strata 委员会可否将分契征费用于公共财产以外的维护？ — 来自 LookUpStrata
- 维州：构建更好的 strata 委员会 — 来自 LookUpStrata