纠纷

分契附例违规：流程怎么走、谁出钱、谁决定、需要什么证据（各州对照）

澳大利亚每个司法辖区附例违规处理流程的实用指南：由谁发出通知、需要什么证据、执行费用谁承担，以及在走到仲裁庭之前流程能推进到哪一步。

2026年7月10日 · 20 分钟阅读

本文目录先看结论

先看结论

每个州都有正式的附例执行流程：从书面通知开始，逐级升至仲裁庭。通知是一个法律步骤，不是客气的提醒。
发出通知的证据标准低于在仲裁庭胜诉的证据标准。混淆两者是委员会最常犯的错误。
谁出钱取决于谁有过错，但实际上，除非存在特殊情形，仲裁庭程序中各方通常自担费用。
是否执行由委员会决定，而不是分契管理人。授权是可以的，但责任始终在委员会。

"附例违规"听起来很正式。它确实正式。但澳大利亚公寓楼里的大多数附例违规，在任何通知发出之前就解决了——一次谈话、一句提醒、门缝下塞的一张字条。正式流程是为那些谈不拢的情形准备的。

本指南只讲正式流程。如果你的楼正在处理一起违规，先从直接沟通开始；沟通无效时，才轮到下面的流程。

各州流程的差异在于通知的名称、时限、仲裁庭和处罚，底层结构却处处相同：调查、通知、升级、裁决。

谁决定执行

执行附例的权力属于业主法人（西澳为 strata company，北领地等为 body corporate）。这项权力归法人本身，由委员会行使，在部分州也可以授权给分契管理人。

在新州，委员会可以决议发出合规通知（notice to comply），并可将这项职能授权给分契管理人。授权必须明确。没有获得授权就发通知的分契管理人，其通知可能被挑战。

在维州，业主法人在发出违规整改通知（notice to rectify breach）之前，必须先走完内部纠纷解决程序。委员会可以通过普通决议批准这一步。

在昆州，委员会在"合理认为"（reasonably believes）违规正在发生时，可以决定发出违规通知（contravention notice）。这个决定必须由委员会作出，而不是个别成员或法人团体管理人。

在西澳，strata company 负有执行附例的法定义务（《分契产权法》第 112 条）。业主理事会（council of owners）行使这项义务，但业主、住户和抵押权人也可以独立执行附例。

在南澳，处罚由法人自行施加（旧《分契产权法》下）或由社区法人施加（《社区产权法》下）。管理委员会或法人必须表决通过才能发出通知。

在首都领地，执行委员会必须通过普通决议批准发出规则违反通知（rule infringement notice）。ACAT 曾裁定，委员会必须依次满足《单元产权（管理）法》第 109 条的每一个步骤。

在塔州和北领地，由法人团体发出合规通知（compliance notice，塔州）或违规通知（contravention notice，北领地）。委员会或管理人代表法人团体行事。

共同点是：执行是委员会的决定，不是个人的决定。除非委员会已正式授权，分契管理人或楼宇管理人不能单方面发出违规通知。

三步流程

每个州都遵循三步走。标签不同，逻辑相同。

第一步：正式通知

业主法人向涉嫌违反附例的人发出书面通知。通知必须指明具体附例、描述行为，并要求当事人停止或纠正。

州/领地	通知类型	整改期限	是否有规定表格？
新州	合规通知（notice to comply，s146 SSMA）	通知中载明的合理期限	是——公平交易厅发布的规定表格
维州	违规整改通知（notice to rectify breach，s155 OC Act）	28 天	是——须使用核准表格
昆州	持续或未来违规通知（continuing/future contravention notice，s182–183 BCCM Act）	通知中载明的合理期限	BCCM 表格 10 和 11 可用，但非强制
西澳	违规通知（breach notice，s47 STA）	通知中载明的合理期限	SCA WA 提供模板；须附 STGR 附表 2
南澳（旧法）	罚款通知（penalty notice，《分契产权法》s19）	至少 60 天	是——《分契产权条例》附表 1 表格 4
南澳（新法）	整改通知（notice to remedy，《社区产权法》s101）	通知中载明的期限	无规定表格，但须书面
首都领地	规则违反通知（rule infringement notice，s109 UT(M)A）	通知中载明的合理期限	无规定表格，但须包含 s109(3) 的全部信息
塔州	合规通知（compliance notice，s95 STA）	至少 30 天	无规定表格
北领地（新法）	违规通知（contravention notice，s96 UTSA）	通知中载明的合理期限	无规定表格

第二步：不整改则升级

如果当事人未在要求的期限内整改，业主法人可以升级。在大多数州，这意味着向相应仲裁庭提出申请。

州/领地	中间步骤	仲裁庭
新州	通过公平交易厅调解（非强制，但建议）	NCAT
维州	最终通知（final notice，s157 OC Act）——28 天；内部纠纷解决程序须先走完	VCAT
昆州	BCCM 调解（非强制，但多数案件先经调解）	BCCM 裁决或地方法院
西澳	无需中间步骤（违规通知后可直接申请）	SAT
南澳（旧法）	罚款通知 60 天付款期；当事人可向地方法院申请撤销	地方法院
南澳（新法）	无需中间步骤	地方法院
首都领地	无需中间步骤（不遵守通知即构成违法）	ACAT
塔州	替代途径：依第 9 部分向产权登记官（Recorder of Titles）申请救济	TASCAT
北领地（新法）	无需中间步骤	NTCAT

第三步：仲裁庭命令与处罚

如果案件走到仲裁庭，可作出的命令范围很广，取决于申请人请求什么以及仲裁庭认为什么恰当。

州/领地	最高罚款（个人）	其他可用命令
新州	每次违规 1,100 澳元；12 个月内第二次违规最高 2,200 澳元	停止行为、纠正违规、支付赔偿
维州	违反规则 250 澳元（s166）	停止行为、完成指定工程、支付损害赔偿、变更合同
昆州	20 个罚款单位（2026 年约 2,875 澳元）	合规命令、损害赔偿、宣告性命令
西澳	2,000 澳元（s47 STA）	停止行为、纠正违规、支付损害赔偿
南澳（旧法）	500 澳元（附例依 s19 设定）	工程命令、合规命令、变更附例
首都领地	不遵守通知：5 个罚款单位（约 750 澳元，s110）	合规命令、禁令、损害赔偿
塔州	50 个罚款单位（约 8,250 澳元，s96 STA）	合规命令、禁令、依第 9 部分申请救济
北领地（新法）	20 个罚款单位（约 3,400 澳元，s96 UTSA）	停止行为、纠正违规、赔偿

罚款单位（penalty unit）的金额每年调整。引用上表的澳元数字前，请先查你所在辖区的现行值。

证据问题

这是大多数委员会犯错的地方。这里同时存在两套不同的证据标准，混淆它们会让方案付出时间和金钱。

**发出通知所需的证据。**发通知只需要委员会合理认为违规已经发生或正在发生。门槛不高：一张照片、住户的书面投诉、清洁工的目击、带时间戳的监控截图，足以形成合理判断即可。通知不要求排除合理怀疑的证明。

**在仲裁庭胜诉所需的证据。**要获得仲裁庭命令，申请人必须按盖然性权衡（balance of probabilities，即民事标准）证明违规。这个标准更高，需要关于行为、日期、附例条款以及未遵守通知的清晰证据。传闻和泛泛的抱怨不够用。

在新州，NCAT 在 The Owners SP 78475 v Hamad 一案中确认，委员会必须能够指出其形成判断时所依据的证据。只有空口断言、没有支持材料的违规主张，可能不足以支撑一份有效通知。

在首都领地，ACAT 曾在执行委员会未按第 109 条要求正当形成合理判断的情况下，认定规则违反通知无效。委员会必须把决定写入会议纪要、指明证据，并将证据与具体规则关联。

在昆州，BCCM 办公室强调：没有合理判断就发出违规通知，会使业主或住户无法直接推进纠纷。法人团体一旦发出通知，就接手了执行责任；如果它随后不跟进，投诉人的处境比通知从未发出还要糟。

实用结论：先收集证据，再发通知，顺序不能反。一份证据扎实的通知，是一场打得赢的仲裁庭案件的地基。

谁出钱

简短的回答是：在分契仲裁庭程序中，各方通常自担费用。

在新州，除非存在特殊情形——案件轻率或无理缠讼，或一方的行为造成了不必要的开支——NCAT 一般不判费用。这意味着业主法人即使胜诉也自付律师费，被申请人即使败诉也自付。

在维州，VCAT 遵循同样的原则。费用不会例行判给。执行过程的成本（管理人的时间、法律意见、仲裁庭申请费）由业主法人承担，除非它取得了要求被申请人支付赔偿或费用的命令。

在昆州，BCCM 裁决程序成本相对较低，因为它是行政程序而非法庭审理。申请费不高，且不鼓励法律代理。

在西澳，SAT 在某些情形下可以判费用，但一般立场仍是各方自担。

在首都领地，ACAT 在 UP 666 v Quaid 一案中裁定：除非业主法人在启动程序前采取了合理步骤解决纠纷，否则不能把附例执行的律师费作为《单元产权（管理）法》第 31 条下的"开支"来收回。

例外是附例本身规定了违规罚款的情形。此时罚款（上限由州立法设定）归业主法人所有，但并不用于覆盖其费用。

给委员会的现实结论：为执行成本做预算，不要指望从违规者身上收回。

各州值得了解的特色规定

新州——罚款递进

对于合规通知发出后（违规发生后 12 个月内）仍发生的违规，NCAT 可处以最高 1,100 澳元的罚款；12 个月内第二次违规最高 2,200 澳元。罚款支付给业主法人。

维州——强制内部程序

如果业主法人没有先走完内部纠纷解决程序，VCAT 会驳回申请。这包括发出最初的整改通知（28 天）和最终通知（再 28 天）。双重 28 天的要求执行得很严格。

昆州——表格 1 机制

认为附例正被违反的业主或住户，可以用 BCCM 表格 1 请求法人团体发出违规通知。如果法人团体 14 天内不回应，或决定不采取行动，业主或住户可以直接申请纠纷解决。在委员会不愿执行时，这给了单个业主一条通路。

西澳——三次违规规则

西澳是唯一为执行设定最低门槛的州。根据《分契产权法》第 47 条，只有当事人至少三次分别违反该附例，或一次违规对他人造成严重不利后果时，才能向 SAT 申请附例执行令。单独一次轻微违规本身不能诉至 SAT。

南澳——法人自行施加罚款

根据 1988 年《分契产权法》（南澳），法人通过表格 4 通知自行施加罚款，金额上限为附例设定的 500 澳元。当事人可向地方法院申请撤销。根据 1996 年《社区产权法》，程序则直接走地方法院。

首都领地——严格的第 109 条程序

ACAT 裁定，执行委员会在发出规则违反通知前，必须按顺序满足第 109 条的每一个要件：（1）形成违规已发生的合理判断，（2）认定其可能持续或重复，（3）通过普通决议批准发出通知，（4）发出包含全部必备内容的通知。跳过任何一步都可能使通知无效。

塔州——产权登记官选项

塔州通过《分契产权法》第 9 部分提供经由产权登记官（Recorder of Titles）的替代执行途径。这是与 TASCAT 仲裁庭程序并行的行政救济。登记官可以作出合规命令，但不能罚款。

北领地——不遵守通知即严格责任

根据 2009 年《单元产权方案法》（北领地），不遵守违规通知是严格责任违法行为，最高可处 20 个罚款单位，可以"合理理由"作为抗辩。法人团体也可以自行纠正违规，再向责任人索赔。

委员会常犯的错误

**没有正式决议就发通知。**由主席或分契管理人在没有委员会决议的情况下发出的通知，可能被挑战为无效。决议不需要复杂，但必须记入会议纪要。

**用错通知或不用规定表格。**在新州、维州和南澳，通知必须使用规定表格。不用表格的一封信不是有效通知，无法支撑仲裁庭申请。

**反复重发同一份通知。**合规通知是法律步骤，不是提醒系统。有效通知发出后行为仍在继续的，下一步是升级到仲裁庭，而不是再发一份通知。

**指望收回费用。**如上所述，分契仲裁庭很少判费用。委员会应把执行当作楼宇运营开支来做预算。

**拖得太久。**证据会随时间流失：监控录像被覆盖，证人记忆淡去。对附例违规拖上六个月才行动的楼，可能会发现证据已经蒸发。

实际被执行的是什么

大多数正式通知不是为了冷僻条文。它们集中在一份很短的清单上：

超时噪音，或附例或妨扰规则已经覆盖的噪音模式
停在访客车位、公共车道或别人单元里
未经批准养宠物，或违反有效条件饲养
烟雾进入另一单元或公共财产
地下室和垃圾井里的垃圾、大件和倾倒
未经批准的装修，尤其是湿区和阳台工程
附例或地方法规限制短租的楼里做短租
在公共财产上堆放物品

如果投诉其实是维修纠纷、私人恩怨，或想禁止立法现在保护的事情（辅助动物，以及新州和维州许多普通宠物），通知会失败。执行前先确认附例仍然有效。已被废止或与法律冲突的附例，不能靠一份写得漂亮的表格救回来。

发出之前：三十分钟的档案

通知打印便宜，辩护昂贵。先花半小时。

找出确切的附例或规则，包括条款号。“他们不讲理”不是附例
确认你要送达的人：单元业主、占用人，或两者。租客可以送达。访客通常不能；邀请他们的那个单元可以
每个事件收齐一份同时期证据：照片、监控截图、噪音记录、承包商报告
分清这是持续违规（自行车还在消防楼梯里）还是可能重复的既往违规（周六的派对）。昆州对这两种事实用不同通知
把委员会决议写入纪要：写明判断、所依据的证据，以及送达授权
有规定表格就用规定表格。附上证据，至少列出来

按你所在法律要求的方式送达：当面、寄到名册上的送达地址，或在业主已同意时用电子方式。给租客发一条 WhatsApp，不是对业主的送达。

一条现实的时间线

以新州一栋楼的访客停车投诉为例。

第 1 周：两张带日期的照片和一份书面投诉。秘书写一封不带法律腔的短信，请业主停止占用访客车位。

第 3 周：同一辆车，同一个车位。委员会决议用规定表格发出合规通知，给予 14 天（对此类行为属于合理期限）。

第 5 周：车还在，或按同一模式回来。法人预约公平交易局调解，或向 NCAT 申请。它不再发第三封“最终的最终”信，并称之为执行。

维州硬性多出一个月：整改通知（28 天），再加最终通知（28 天），内部争议程序必须在 VCAT 之前走完。西澳不会把一次轻微的偶发事件送到 SAT；你需要三次，或造成严重损害。昆州业主若无法让委员会行动，可以送达 BCCM 表格 1，14 天无作为后可以自己申请。

如果你不能用一段话讲清本州的这条时间线，你还没准备好发通知。

一份有效通知必须包含什么

无论当地叫什么名字，文件都要完成四件事：

写明人和单元
引用或清楚指明附例
用日期和足够细节描述行为，让对方知道要停止什么
写明必须做什么，以及截止日期

一份只说“停止造成妨扰”、没有日期或描述的通知，是一篇说教。仲裁庭撤过这类通知。一份要求附例并未规定之事的通知（委员会自造的 5,000 澳元“罚款”，或在没有飘入证据的情况下禁止孩子使用公共草坪）同样有瑕疵。

除非你所在州允许法人自己处以罚款（南澳较旧的分契方案是主要例子），否则不要在通知上附加罚款。在新州，罚款是违反通知之后由 NCAT 作出的命令，不是秘书加在征费通知上的一行。

如果你收到通知

读那条附例。核对日期。核对是否使用了规定表格。如果行为是你的，停下来并书面确认。如果通知是错的，书面说明，附上你的证据，请委员会撤回。不要置之不理。沉默会被当成不遵守。

如果法人随后向仲裁庭申请，你可以主张没有违规、附例无效、通知有瑕疵，或法人跳过了必经步骤（维州的内部程序是经典例子）。保留往来函件。你在头两周建立的档案，就是委员将会阅读的档案。

什么时候不要执行

委员会在本不该发出的通知上浪费最多的钱。

附例与法律冲突（在现在要求合理性的辖区搞绝对禁宠，或在没有飘入证据的情况下试图禁止单元内合法吸烟）
证据是一份匿名投诉
委员会成员的单元上，同样的行为被放过
真正的问题是法人不愿修的缺陷，被改写成占用人的“不当使用”
有人要的是罚款，而不是行为停止

选择性执行既是法律风险，也是政治风险。如果你执行访客停车，就对每个单元执行，包括主席的。

实际上谁出钱

把执行当作行政基金成本来编预算：管理人时间、表格准备、申请费，有时还有律师函。新州 NCAT 申请费相对两边都请律师之后的律师账单来说并不高。因为很少判费用，一场 400 澳元的争议，如果双方都委托律师，可以变成 8,000 澳元的教训。

这就是为什么第 1 周那封非正式信不是软弱。它是实现附例存在目的——让行为停止——最便宜的方式。正式流程留给它不停的那些案子。

UnitBuddy 如何支持这项工作

UnitBuddy 的附例与投诉模块跟踪执行流程的每一步。事件日志记录日期、地点、照片、疑似来源和涉嫌违反的附例条款。每个事件关联到相应单元和所有往来函件，包括合规通知、警告函、调解结果和仲裁庭命令。

处理登记册记录委员会发出通知的决定、送达日期、对方回应（如有）和结果。案件升级后，同一条记录继续跟踪仲裁庭申请、开庭日期和最终命令。

对委员会来说，实际的差别在于：执行历史不会因为委员会换届、更换分契管理人或记忆消退而丢失。当下一起违规涉及同一单元或同一附例时，委员会手里有一份完整记录：做过什么、什么时候做的、结果如何。

UnitBuddy 还存储楼宇专属附例、各州的规定通知表格和州立法条文索引，委员会核对流程时不必再去别处翻找。

附例违规很少像投诉刚到时感觉的那样紧急。流程存在、有效，并且就是为没有法律训练的义务委员会设计的。步骤是：核查证据、决议行动、送达正确的通知、行为持续则升级。跳过第一步，后面的整个流程都建在沙子上。