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阳台吸烟：NCAT 和各州仲裁庭如何处理分契中的烟雾漂移

近年的 NCAT 与 QCAT 裁决已命令住户停止在阳台吸烟，认定二手烟漂移可能构成滋扰，并给业主法团执行无烟附例提供了更清晰的工具。本文梳理 2026 年澳大利亚的法律立场，包括西澳依据第 83 条向 SAT 申请的途径。

· 10 分钟阅读

本文目录从这里开始
  1. 从这里开始
  2. 法律立场：烟雾作为滋扰
  3. 主要判例
  4. 业主法团的附例选项
  5. 受影响住户可以做什么
  6. 委员会应当做什么
  7. 西澳：第 83 条、附例和 SAT
  8. 各州概览
  9. UnitBuddy 追踪的内容
  10. 延伸阅读

从这里开始

  • 二手烟漂移越来越被视为滋扰问题，而不只是生活方式分歧。
  • 有说服力的证据很实际：日期、气流方向、健康影响，以及曾经尝试解决的过程。
  • 委员会需要能针对实际伤害、又不越权的附例。

二手烟漂移对住户来说很切身，但到仲裁庭面前就是技术问题。证据、重复发生的事件和附例措辞，比笼统的不满更重要。

香烟烟雾不会尊重物业边界。它会飘散，会从窗户、空调进风口、门缝、浴室排气管进入相邻公寓。它会渗进织物、附着在硬质表面上，也会给不吸烟的邻居带来可测量的健康风险。在独立屋里，这通常是吸烟者在自己物业内处理的问题。但在分契建筑中，它是最常见、也越来越具有法律后果的纠纷来源之一。

直到不久前，业主法团处理吸烟投诉的工具仍然有限。常见观点是：发生在单元内部，包括阳台上的事，属于吸烟者自己的事。过去十年，这一观点已经明显改变。近期一系列 NCAT、QCAT 和 VCAT 裁决已经说清楚：如果吸烟导致烟雾持续漂移进入相邻公寓，就可能构成滋扰，并可按滋扰执行。

对受影响住户来说，务实任务是建立证据，而不是把整栋楼拖入私人恩怨。对委员会来说，任务是写出真正可执行的规则。

法律立场：烟雾作为滋扰

起点是：澳大利亚各地分契法律都禁止业主或居住者以造成其他居住者滋扰或危害的方式使用其单元。在新州，这是 。在维州，等效内容见 下的 model rules。在昆州，这一原则体现在 和标准附例中。西澳的措辞不同： 禁止以“不合理地干扰”（interferes unreasonably）他人使用或享用的方式使用单元或公共财产。下文有西澳专节。

吸烟是否构成滋扰，取决于事实。偶尔吸烟、没有可测量烟雾漂移进入邻居单元，通常达不到门槛。持续漂移进入相邻公寓，尤其是进入卧室、起居区或经空调系统传播的烟雾，已经被仲裁庭认定为滋扰。

现在的问题不再是吸烟“能不能”构成滋扰，而是被投诉的具体吸烟模式，在具体案件中是否达到门槛。近年裁决已经确立原则，事实分析仍然逐案判断。

主要判例

2020 年代初以来的一系列裁决，塑造了当前立场。

在 一案中，仲裁庭命令被申请单元业主不得在阳台吸烟或允许他人在阳台吸烟，也不得让单元内部的烟草烟雾进入申请人的公寓。该案确认仲裁庭有权作出这类命令，也显示持续记录烟雾漂移证据的重要性。

在 一案中，仲裁庭认定进入相邻单元的香烟烟雾违反，并命令被申请人不得允许在其单元庭院内吸烟。

昆州最重要的已公开裁决是 。裁定员认定阳台烟雾漂移违反楼宇吸烟附例和，禁止住户在阳台吸烟，并要求其在单元其他位置吸烟时采取合理措施，避免烟雾影响邻居。理由也重申，body corporate 必须执行附例，并在执行职能时合理行事。

VCAT 裁决也采用了类似推理，尽管维州框架在附例起草和执行上给予 owners corporations 稍多灵活度。

这些裁决累积起来的效果是：以导致烟雾持续漂移到相邻公寓的方式吸烟的住户，可能被仲裁庭命令停止；未能执行无烟附例的业主法团，也可能因执行不力而被投诉。

业主法团的附例选项

业主法团可以通过不同层级的附例处理吸烟问题，从较温和到较严格都有。

烟雾漂移附例。 最稳妥的选项，是禁止以导致烟雾漂移至其他单元或公共财产的方式吸烟。这种写法立足于现有滋扰框架，符合业主法团制定附例的权限，也是在不全面禁止吸烟的情况下处理实际伤害。

指定吸烟区附例。 更主动的做法，是禁止在公共财产上吸烟，除非在指定吸烟区内。指定区域通常应远离窗户、阳台和进风口。大型分契方案常用这种方式，仲裁庭也普遍接受。

公共财产禁烟附例。 全面禁止在任何公共财产上吸烟，包括门厅、花园、泳池区和室外公共区域。由于业主法团明确控制公共财产的使用，这类附例的法律基础较稳。

阳台禁烟附例。 禁止在阳台吸烟，即使阳台常常属于单元的一部分。这在法律上更复杂，因为它规管的是单元内行为；但如果附例起草得当、针对真实滋扰，并有充分证据证明烟雾在相邻公寓间漂移，已有维持执行的案例。新州上诉法院在 一案中限制了对单元内行为作一刀切禁止的空间，但针对真实滋扰的吸烟附例，与全面禁宠附例在性质上不同。

单元内部禁烟附例。 最严格的选项，是禁止在公寓内部吸烟。这也是法律上最脆弱的选项，因为它规管的是完全发生在单元内部的行为。仲裁庭对此类附例更谨慎，实践中也很难执行。

合适的附例严格程度取决于建筑情况。没有既有吸烟住户的新楼，如果特别决议能顺利通过，可能合理采用较严格方案。有若干长期吸烟住户的老楼，则可能需要先从烟雾漂移附例做起，只在问题持续时再升级。

受影响住户可以做什么

如果你受到二手烟漂移影响，务实路径从记录开始。

记录何时闻到烟味、在哪些房间、持续多久、对住户造成什么影响，尤其是健康影响，是任何投诉的基础。公共财产上的烟蒂照片、烟雾漂移视频、目击问题的访客陈述，以及在相关情况下记录健康影响的医疗资料，都能支持案件。

第二步是非正式沟通。直接、礼貌地与吸烟邻居沟通，能解决相当一部分问题，特别是对方不知道烟味会进入你家时。有时一张从门缝塞入的便条也有效。无论如何，都应记录沟通日期、内容和回应。

第三步是向分契管理人和委员会正式投诉，请求业主法团依据相关滋扰条款，以及任何具体吸烟附例，对违规住户采取执行行动。投诉应附上记录，说明法律依据，并要求具体回应。

第四步是通过相关机构调解：新州 Fair Trading、维州 Consumer Affairs Victoria、昆州 BCCM Commissioner。在西澳，调解在申请后通过 进行。

第五步是向仲裁庭申请命令，要求住户停止相关吸烟行为、要求业主法团执行其附例，并在适当情况下申请赔偿。

第六步是在存在直接健康影响时，考虑向相关租赁或人权机构投诉，尤其是在烟雾暴露已被视为对有呼吸系统疾病住户构成歧视问题的司法管辖区。

  1. 记录日期、房间、漂移和健康影响
  2. 与吸烟者礼貌沟通
  3. 向业主法团和分契管理人正式投诉
  4. 经 Fair Trading、BCCM 或 SAT 调解
  5. 向仲裁庭申请停止吸烟命令
  6. 健康或歧视投诉
烟雾漂移投诉的升级路径：从首次记录到仲裁庭裁决。

委员会应当做什么

对业主法团来说，务实议程很直接。

如果建筑还没有吸烟附例，应考虑是否需要。公寓密度高、阳台相邻、或已有投诉记录的建筑，尤其需要处理。

如果建筑已有吸烟附例，应确保一致执行。只写在纸上却不执行的附例，会在受影响住户投诉执行不力时带来法律风险。

收到投诉时，应认真对待并及时回应。让业主法团陷入麻烦的，往往是轻描淡写地说“吸烟是吸烟者的权利”。现行法律立场已经不支持这种简单说法，采取这种立场的委员会可能面临执行投诉。

还应考虑建筑通风系统是否加剧问题。一些老建筑的浴室和厨房排气设计，可能会把某一单元的烟雾机械性分配到其他单元。如果是这种情况，业主法团可能有积极义务处理通风问题，因为那属于公共财产事项，而不能只依赖对个别吸烟者的执行。

西澳：第 83 条、附例和 SAT

在西澳，业主法团称为分契公司（strata company），委员会称为理事会（strata council），纠纷由 （SAT）处理。 没有提到吸烟，默认附例也没有。西澳政府机构 Healthway 向分契法审查提交的意见称，该州对分契方案内吸烟的限制“有限（如果有的话）”。

我们没有找到 SAT 就阳台烟雾漂移公开发布的裁决。上文新州和昆州的案例有参考价值，但对 SAT 没有约束力，所以西澳住户需要依据法律和本方案的附例提出主张。

第 83 条。 规定，业主或居住者使用单元或公共财产时，不得“不合理地干扰”他人对某一单元或公共财产的使用或享用。无论有没有附例，该条都适用于每个方案。与新州和昆州不同，它没有单独的“危害”要件，因此关键在于干扰是否不合理。证明这一点要靠记录：烟雾多久出现一次、停留多久、进入哪些房间。

默认附例。 除非方案已替换，否则适用。附例第 2 条规定，业主或居住者不得以对其他单元居住者造成滋扰的方式使用单元，也不得不合理地干扰他人使用公共财产。请先核对方案已注册的附例，因为方案可以修改或替换这些条文。

执行附例。 根据 ，分契公司可以发出书面通知，写明所涉附例、事实和需要采取的行动。如果违规对他人造成严重不利后果，或该人至少 3 次分别违反该附例，或该人违反了通知，分契公司可以向 SAT 申请。业主、居住者或抵押权人也可以凭相同理由申请。SAT 可以命令该人停止或采取指定措施，并可判处最高 罚款，款项付给分契公司。单次事件很少能达到这一门槛，所以应尽早开始记录。

依据第 83 条申请。 第 47 条是执行附例的门槛。第 83 条属于法律本身，因此邻居也可以依据，就涉嫌违反该法提起方案纠纷（scheme dispute），SAT 可依据命令该人停止。第 197 条没有“三次违规”的要求。居住者属于方案参与者，所以租客和业主都可以申请。SAT 会审查每个案件是否适合，通常在首次指示聆讯时讨论。

如果分契公司不采取行动。 赋予分契公司执行附例的职能。未履行该职能本身就是方案纠纷，SAT 可以命令分契公司采取指定行动。列明的赔偿命令针对金钱损失或损害，所以应准备好证明实际经济损失。

起草吸烟附例。 吸烟规则属于行为附例（conduct by-law），因此要求通过特别决议。在 6 个或以上单元的方案中，赞成票须达到单元数和单元权益的至少 50%，反对票在这两项上都须低于 25%。5 个或以下单元的方案，人数要求见。根据，分契公司须在 3 个月内申请注册该附例。

规定，考虑全体业主的利益后，附例如具有压迫性或不合理，或对业主构成不公平的损害或歧视，则在该范围内无效。SAT 可以把附例效力作为方案纠纷裁决。我们认为上述附例选项在西澳的排序相同：公共财产禁烟或烟雾漂移附例最稳妥，单元内部禁烟最容易受到挑战。Cooper 是针对新州法律措辞的新州判决，第 46 条有自己的标准。

2026 年审查。 Landgate 的 Phase Two Discussion Paper 接受意见至 2026 年 11 月 26 日，其拟议改革包括针对公共财产上烟雾和电子烟雾漂移的标准化附例。单元之间的漂移附例只列为未来考虑事项，而阳台之间的漂移正是最常见的投诉。按目前的方案，这类投诉仍要依靠第 83 条和方案自己的附例。

这些都还不是法律。西澳委员会现在就可以通过行为附例，希望覆盖单元之间漂移的业主应在截止日期前提交意见。

各州概览

整体框架在各州大致一致，但附例起草灵活度和执行程序有所不同。

司法管辖区滋扰条款附例灵活度仲裁庭倾向
新南威尔士州较宽（受 Cooper 案限制）、：支持执行
维多利亚州 + model rules较宽通常支持
昆士兰州 + 标准附例较宽；近期改革扩大吸烟附例选项：裁定员禁止阳台吸烟
西澳州 + 行为附例经特别决议通过；具有压迫性或不合理的无效（）SAT：未找到公开的烟雾漂移裁决；2026 年审查拟议标准附例
南澳州分契／社区产权滋扰和规则框架不一近期判例有限
首都领地Unit titles 滋扰和规则框架不一可经 ACAT 处理
北领地Unit titles 滋扰和 body corporate 框架不一近期判例有限
塔斯马尼亚州Strata title 滋扰和 body corporate 框架不一近期判例有限

UnitBuddy 追踪的内容

UnitBuddy 的附例与投诉模块会记录每一起吸烟投诉的日期、地点、受影响住户和支持证据，并持续追踪业主法团随时间采取的执行回应。系统会呈现投诉模式，例如同一住户反复被投诉、投诉集中在某个通风系统周边、或业主法团迟迟未回应，并生成支持仲裁庭申请或执行抗辩所需的书面记录。

对委员会来说，平台把零散的投诉历史转化为清楚记录：谁投诉、何时投诉、投诉什么、业主法团做了什么、结果如何。这是一致且站得住脚的附例执行基础。

烟雾漂移投诉需要的是证据和可执行的附例，而不是泛泛要求大家互相体谅。一旦烟雾影响到另一个单元，问题就成为委员会应作为正式合规事项处理的滋扰和健康问题。

延伸阅读

把业主法团的档案放在委员会和经理都能打开的同一处。 产品功能、价格，或申请导览.