指南

澳大利亚分契财务与征费：委员会完整指南（2026）

澳大利亚分契委员会和业主需要理解的征费、资本工程基金、保险、隐性收费，以及塑造楼宇生活的财务决定。按州整理，用平实中文写。

2026年5月5日 · 16 分钟阅读

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分契财务是澳大利亚公寓生活里最重要、也最不被理解的部分。一次年度大会上的决定，可以决定业主未来十年付多少钱。季度征费通知上的数字只是表面；下面是保险市场、建造通胀、资产寿命、长达数十年的合同，以及因州而异的改革时间表。

本指南写给钱押在桌上的人：委员、财务、业主、楼宇管理人，以及做尽职调查的买家。不是写给管理方案的分契管理人。

征费如何真正运作

征费是每位业主为楼宇运转和长期维护缴纳的贡献。金额由业主在大会上根据委员会提出的预算自行设定。各单元按单位权益（新州）、lot entitlement（维州）或同等份额缴纳，这个数字在方案登记时确定，一般按原始价值或面积比例。

已依法确定的征费是债务。业主不能因为“觉得不公平”就拒付。追偿路径见缴不起征费。份额地图见单位权益。

行政基金支付你所在的这一年：合同、保险、清洁、公用事业、合规检测、出勤。资本工程基金（其他州常称后备/沉没基金）支付你所在的这十年：屋面、电梯、油漆、防水膜、配电箱。

新州 2015 年《分契方案管理法》第 79 条列出资本工程基金用途，第 80 条要求十年计划。因为后备基金“看起来低”就把电梯现代化从行政基金掏，接下来保费就会迟付。提高资本征费，或筹集特别征费，并说清楚。详见后备基金与资本工程基金和健康的资本工程基金。

维护公共财产的义务在拮据年份也不可选。新州第 106 条，维州 2006 年《业主公司法》第 46 条，昆州 1997 年《业主团体与社区管理法》，西澳 1985 年《分契产权法》。委员会为了“压住征费”推迟已知屋面渗漏，是把四位数维修变成五位数索赔，并在新州打开第 106(5) 条六年损害赔偿窗口（Vickery）。

改善需要另一次投票。原样换泵是维护。新配色或改变走廊观感的照明改造通常是特别决议——新州第 108 条，维州第 52 条。

新州分契管理人收取的保险佣金，只要披露，至今仍属合法。PEC 2026 年 3 月报告建议转向按服务收费。截至 2026 年 8 月禁止尚未生效。续保时仍要澳元数字。PEC 一文是姊妹篇。

维州 2026 年《消费者立法修正案》将增加困难付款计划框架。在生效前，把困难当催收政策，不当制定法。不要“根据新法”发明付款计划。

SSMA 2015。行政 + 资本工程。十年计划自 2026 年 4 月 1 日起用标准表格。Strata Hub 年报。

业主公司法 2006。教育条例 2026 年 11 月 25 日生效，该法尚未重写。

BCCM 1997。行政 + 后备。单元内烟雾报警器须在 2027 年 1 月 1 日前符合光电互联标准。

UnitBuddy 面向委员会和业主，而不是分契管理人：征费预测、资本工程瀑布、合同与佣金并列、十年计划与资产登记。管理人继续做会议日历和法定申报。楼宇自己的数字应住在楼宇自己的系统里。