财务与征费
PEC 报告之后：新州后佣金时代的分契行业实际会是什么样子
新州生产力与平等委员会 2026 年 3 月的最终报告估计，禁止分契管理人佣金可在 15 年间带来 3 亿澳元净收益。本文解释四项选项的实际含义、已经在自愿推进的事项，以及立法草拟期间分契委员会应做什么。
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本文涵盖的内容
- 新州生产力与平等委员会（PEC）于 2026 年 3 月发布最终报告，此项审查由 2024 年《四角》节目的调查与 Netstrata 事件引发。
- 桌上有四项选项，从自愿性自我监管到对整个分契服务供应链彻底禁止佣金不等。
- PEC 估计，从基于佣金的薪酬模式转向按服务收费可在 15 年间为新州带来 3 亿澳元的净收益。
- 新州分契社区协会（SCA NSW）会员已自 2026 年 1 月 1 日起开始自愿逐步淘汰，比任何强制立法早三年。
- 结构性结论（即佣金会造成与业主利益不一致的激励）无论政府最终选择哪个选项，都不太可能被推翻。
- 分契委员会现在应做的事。截至 2026 年 8 月，禁止佣金尚未立法。政府仍在审议报告。佣金在 2015 年《分契方案管理法》 下只要披露仍属合法。
新州关于分契管理人佣金的讨论已经发生转变。过去二十年，问题一直是：佣金只要披露就可以接受吗？2026 年 3 月 PEC 报告之后，政策问题变成应该用什么替代、以及多快替代。这不等于一部已经生效的法律。写着“佣金现已禁止”的通讯是错的。请对方给出条款和生效日期。若答案是 3 月新闻稿，答案就是否。
本文承接《四角》审计指南。前文介绍了在 2024 年 ABC 调查之后，分契委员会如何调查本方案的佣金安排。本文则介绍 PEC 报告发布后，监管格局实际呈现何种样态，以及在报告发布与立法回应之间的数月内，委员会应做什么。
我们如何走到这一步
一份简短的时间线，因为它对理解接下来的变化很重要。
2024 年 ABC《四角》节目《分契：隐性收费的劫案》曝光了新州分契管理行业大规模存在的未披露保险佣金、供应商回扣与利益冲突。其中最具杀伤力的揭露之一是 Netstrata 的安排：该公司公开声称不收取保险佣金，而其拥有的子公司经纪机构却收取。新州公平交易厅对该情况的调查目前仍在进行中。
作为回应，时任公平交易部长 Anoulack Chanthivong 委托新州生产力与平等委员会就禁止分契管理人收取保险佣金或其他存在利益冲突的报酬，对其市场影响进行独立审查。
PEC 于 2025 年 11 月发布问题文件。咨询于 2025 年末结束。最终报告于 2026 年 2 月 27 日前后送交部长，并于 2026 年 3 月公开。
与此同时，两项自愿性进展抢在监管者之前。自 2025 年 2 月起，新规要求分契管理人披露供应商关联、经纪费与佣金，违规可处最高 11 万澳元罚款。自 2026 年 1 月 1 日起，新州分契社区协会开始鼓励会员在三年内自愿逐步淘汰保险佣金，并在现有管理协议续约时以透明的按服务收费替代。
因此，在 PEC 报告出炉时，业界部分阵营已经开始行动。报告的角色，是检验这种自愿性变化是否足够，还是立法需要做更多。
PEC 实际发现了什么
报告的核心结论是结构性的，而非行为性的。无论某位分契管理人个人在该激励下行事是否合乎道德，基于佣金的支付方式都会造成与业主利益不一致的激励。
支撑该结论的有三项观察。
披露并未达到其设计目的
尽管 2025 年扩展了披露义务，业主仍难以理解佣金如何影响其所获服务的价格与质量。PEC 认为现行披露框架即便被遵守，也无法提供业主评估分契管理人是否以其最佳利益行事所需的信息。这是在客气地说：仅靠披露已宣告失败。
影响体现在业主个人层面
更高的保险保费、扭曲的采购、供应链竞争减少，最终都会体现在业主缴纳的分契征费里，而不是行业总体统计数字中。报告将其定位为消费者保护议题，而非单纯的行业治理议题，这会影响立法草拟方向。
纵向整合正在改变格局
行业趋势是分契管理公司拥有或在商业上联结保险经纪、维护承包商、欠款追收提供者及附属服务企业，这意味着佣金问题已超出分契管理人本身的薪酬。PEC 明确指出，仅禁止分契管理人直接收取佣金而对供应链其余部分不作干预，只能部分解决而非消除这种利益不一致。
报告还回应了业界多年来的一项辩护：佣金是支付分契管理人在保险采购及其他附属服务中所做工作的高效方式。PEC 的回应是：同样的报酬可以通过透明的按服务收费实现，无需制造冲突；已经不收取佣金的分契管理人，也证明这种结构是可持续的。
四项选项
报告提出了四项政策选项。
选项 1：自我监管
以 SCA NSW 的自愿淘汰为基础，由行业自行过渡，辅以现行的 2025 披露规则。PEC 形容这是冲击最小的选项，但指出并非所有分契管理人都是 SCA 会员，并且法律目前仅要求其声明佣金而非拒收。
选项 2：禁止分契管理人收取佣金
直接立法禁止。在此选项下，分契管理人不得从任何与业主法团服务相关的服务提供方收取佣金；他们将改收费用，由方案直接支付。
选项 3：在供应链向上延伸的禁令
与选项 2 类似，但增加额外限制，禁止分契管理人安排在供应链更上游涉及佣金的服务。这是最直接处理纵向整合的选项。例如，分契管理人不得通过任何向链条任一方支付佣金的经纪人安排保险，即使资金并不回流至该管理人本身。
选项 4：禁止基于百分比的佣金，允许受监管的固定费用
一种折中。当前形式的按保费百分比佣金将被禁止，但可由供应商支付的受监管固定费用代替。这保留了类似佣金的结构，同时去除了推荐更高价产品的激励。
四个选项的目标相同：让分契管理人的经济激励更贴近业主利益，提高薪酬透明度，并把分契业主作为消费者加以保护。
纳入选项 4 颇具意味。这表明 PEC 并未被指示推荐最激进的选项，且最终结果可能不是全面禁止。
3 亿澳元这个数字
PEC 估计，将新州从基于佣金的模式转向按服务收费的模式，在 15 年间可带来超过 3 亿澳元的净收益。
关于该数字有两点需注意。第一，它是净收益，不是总节约。该估算考虑了过渡成本、分契管理费用可能上调以替代失去的佣金收入，以及保险保费和其他服务成本的相应下降。PEC 的建模并不假设分契管理人会变得更差；而是假设相同的总报酬将通过更透明的渠道交付。
第二，该数字存在争议。SCA NSW 支持自愿性、分阶段的过渡。PICA Group 等较大行业参与者对涉及的扰动表达了担忧。批评者指出，如果一位分契管理人当前每年从保险佣金中获取 5,000 澳元，并由 5,000 澳元的管理费上调替代，那么短期内业主的净收益为零，而大多数方案在短期内将看到的正是这种情况。
PEC 的回应是，3 亿澳元来自直接费用替代之外的系统性效应：分契管理人之间的竞争改善（必须以透明费用而非不透明的佣金堆叠竞争）、保险采购更有纪律（因为推荐特定保单的激励消失）、供应链加价降低（因为去除佣金后，纵向整合的盈利能力下降）。
3 亿澳元能否兑现，取决于选择哪个选项以及执行的严格程度。自我监管将带来较少；选项 3 将带来最多。
在立法之前已经发生的变化
PEC 报告并非进入一个静态市场。已有三件事正在发生。
2025 年 2 月披露规则
分契管理人必须清晰披露与供应商的关系，提供保险报价的详细分拆以显示佣金与经纪费，且当业主自行安排保险时不得收取佣金。违规罚款最高 11 万澳元。该制度已生效，分契委员会已可对照审计；《四角》审计指南介绍了具体方法。
SCA NSW 自 2026 年 1 月 1 日起自愿淘汰
鼓励会员在三年内以等值费用逐步替代保险佣金，适用于新合同以及现有合同的续约。合规是自愿的；SCA 会员可选择不参与。协会明确表示这是收入来源的替代而非削减。
非 SCA 机构的持续自愿性变化
一些分契管理人，特别是以透明度定位的新进入者，已经完全转向按服务收费模式。这些机构提供了 PEC 在认定按服务收费是可行结构时所依赖的经验基础。
综合效果是：即便政府耗时 18 个月才提出法案，行业也会在任何强制措施到来之前继续转变。某些楼宇到了下一次续约时，可能已经部分完成过渡。
分契委员会当下应做什么
立法时间表尚不确定。部长已收到报告。草拟、提交、辩论与通过法案可能需要 12 至 24 个月。合规期可能会在其后分阶段安排。等待立法的分契委员会，将在现行佣金模式下再运行两到三年。
分契委员会在此期间可以做五件事。
- 审计最近一次续约的佣金
- 索取按服务收费的报价
- 在续约中加入过渡条款
- 记录供应链中的商业关联
- 把下一次续约写入日程
审计最近一次续约的佣金。 2025 年披露规则已要求分契管理人提供与方案相关的保险佣金、经纪费及其他供应商侧支付的详细分拆。请索取最近一次保险续保的分拆。这个数字就是任何按服务收费替代方案的对标基准。如果上年度方案向分契管理人支付了 8,000 澳元佣金收入，那就是替代方案需要解释的缺口。
向分契管理人索取按服务收费的报价。 即便当前合同基于佣金，也请该机构以完全透明的费用为基础给出另一份报价。多数机构，尤其是 SCA 会员，现在可以提供此类报价。若机构本着善意行事，两种结构在成本上应大致中性。如果按服务收费的报价显著更高，本身就是有价值的信息。
在下一次合同续约中加入过渡条款。 2026 年签订的任何管理协议在立法到来时大概率仍在生效。加入一条让双方在新法定要求出台时共同过渡到按服务收费的条款，可消除未来重新谈判的风险。SCA 会员已经在起草此类条款；请向其索取。
记录供应链中的利益冲突。 除分契管理人本身的佣金外，PEC 报告还强调纵向整合。请记录管理人通过哪位保险经纪人安排保单、维修通常由哪些承包商进行、欠款追收交由哪家公司处理。如果其中任何一方与分契管理公司在商业上关联，该关系就具有重要意义，并可能受到选项 3（如被采纳）的影响。
不要仅因为这件事而更换管理人。 更换分契管理人具有扰动性（如何更换分契管理人指南介绍了相关成本）。在立法尚未明朗之前转向无佣金机构是合理的，前提是当前机构在其他方面表现欠佳。这件事本身并不构成更换的充分理由。两到三年后，多数机构大体上都将处于同一条起跑线。
跨州影响
报告是一份新州文件，但其影响将超出新州。原因有三。
PEC 的结构性论证可移植。 “无论是否披露，佣金都会造成激励不一致”这一结论并非仅适用于新州法。任何审视同一问题的州级监管者，只要分析扎实，都会得出类似结论。
全国性分契管理公司跨州运营。 澳洲最大的分契管理企业在多个司法辖区运营。一家在新州业务中已去除佣金的全国性公司，并无足够理由在昆州或维州保留佣金。过渡会跨州蔓延，即便没有平行立法。
其他州都在观望。 各州的分契社区协会、OCN 与消费者倡导团体已将新州改革作为基准。维州的业主法团法审查在职权范围中纳入了佣金议题。昆州的改革讨论也包含此项。西澳与南澳尚未主动改革但并未排除可能。
诚实的预期是，未来五年内，无论各州是否明确立法，澳洲东部多数州的分契管理安排中，佣金都将大幅减少或被消除。自愿性行业变化、披露压力以及新州先例的合力，将完成大部分工作。
报告已经带来的结构性转变
无论新州政府最终选择哪一项选项，对话中的某一部分已然改变。
过去二十年，问题是：佣金只要披露就可以接受吗？答案在《四角》调查使各种附加条件难以维持之前，基本是肯定的。
PEC 报告之后，问题变成：应当如何支付分契管理人，使其激励与业主利益一致？答案不再是“佣金加披露”，而是某种按服务收费的变体，争论仅限于多严格、多快、覆盖供应链多广。
这种转变不可逆。即便政府选择选项 1 让行业自我监管，问题本身已经向前推进。业主现在知道该问什么；分契委员会现在知道该要求什么；SCA 会员已经承诺过渡；最大的几家机构正在重组业务。法律框架将随之跟上。
对分契委员会而言，实际含义是：未来 18 至 24 个月是一扇窗口。主动参与过渡的分契方案（审计现有佣金、索取按服务收费替代方案、在续约中加入过渡条款），会带着已经完成的工作进入新的监管格局。选择等待的方案最终也会到达同一地点，只是多花两年维持本可更早重构的安排。
今天什么是法律，什么仍只是一份报告
2015 年《分契方案管理法》 仍允许分契管理人在披露的前提下收取佣金。2025 年披露规则（关联、经纪费、佣金，违规可处高额民事罚款）是现行法定底线。它们不是禁止。
2026 年 3 月 24 日的 PEC 报告是给部长的证据文件。它模拟了从行业主导变革、禁止管理人佣金到更广供应链限制的选项。它估计转向按服务收费有可观净收益。它没有修正该法。截至 2026 年 8 月，政府尚未提出已生效的佣金禁止法案。把任何“自 7 月 1 日起佣金违法”的传单当作营销。
这对下一份管理协议很重要。一份对过渡只字不提的 2026–29 合同，若日后禁止生效，仍会有效。一条承诺双方按届时法定时间表转向按服务收费的条款，是便宜的保险。一条写“除非业主法团反对，管理人可继续收佣金”的条款则相反。
书面索要去年保险佣金的澳元数字，而不是保费百分比。问保单由哪家经纪安排、该经纪是否与管理人关联。索要按同一范围计价的按服务收费替代方案。在 AGM 上比较这三个数字。业主无法凭一行“已披露佣金：是”评估“最佳利益”。
不要仅因为称职的管理人仍有佣金科目就解约。市场大部分处在同一位置。若他们拿不出澳元数字或按服务收费报价，再解约或拒绝续约。隐性收费 和 附表 C/D 指南是机制。
维州在观望。2006 年《业主公司法》 2026 年 6 月的审查回应原则上支持更强的管理人行为规范。它不是新州式禁止。昆州 1997 年《业主团体与社区管理法》 有自己的披露设置。不要假定一份新州报告改写另一州的法律。
把报价、佣金分项和过渡条款放在楼宇自有记录里。下届委员会会继承合同。他们也应继承解释合同的纸。
UnitBuddy 在其中的位置
UnitBuddy 将楼宇的合同、保险与采购记录集中存放。财务面板按附表呈现分契管理费用，让分契委员会在续约时清楚看到管理费与采购服务佣金之间的差异。合规跟踪器保存每一项主要服务合同的续约周期，让下一次与分契管理人讨论按服务收费过渡，不再靠临时想起。
这是有工具支撑的方法论。Schedule B 费用指南与保险佣金指南详细介绍了底层机制。分契合同隐性收费指南介绍了在机构提出按服务收费替代方案时，应在附表结构中关注什么。
完成审计、索取替代报价，并在下一次续约中加入过渡条款的分契委员会，实际上正在做 PEC 报告建议每个委员会都应做的事，无论政府最终选择哪个选项。这就是抢先于改革的实务版本。
延伸阅读：如何在不破坏楼宇的前提下更换分契管理人 介绍过渡涉及的内容。如何阅读分契管理建议书 介绍一份可辩护的按服务收费提案应是什么样子。2026 年新州分契改革时间表 介绍佣金改革如何融入其余的新州改革议程。
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