新州 Strata Hub 年度申报：业主法团需要提交什么

截止日期与年度大会挂钩

• 新州分契方案必须在年度大会后三个月内完成年度申报。
• 联系人变更和分契更新委员会成立，必须在 28 天内更新。
• 即使由分契管理人代为录入，申报责任仍然属于委员会。

Strata Hub 年度申报很容易被忽略，因为它看起来只是行政事项。它不是一场重大的投票，不是特别征费，不是缺陷报告，也不是楼上楼下的噪音纠纷。它只是政府要求每个方案提交基本资料。

正因为看起来不起眼，很多楼宇才会漏报。

在新州，所有分契方案都必须在年度大会后三个月内通过 Strata Hub 完成年度申报。这包括许多双单元方案，例如常见的 duplex。仍处于初始期间的方案有不同处理方式，但对正常运作的方案而言，这项义务已经成为年度日程的一部分。

这份申报不会取代会议记录、财务报表或 strata roll。它是一项独立的法定申报义务。

谁负责申报？

每个方案只需要一个人完成申报。这个人可以是秘书、主席、其他委员会成员；如果业主法团已经委托，也可以由分契管理人完成。

委托并不等于责任转移。分契管理人说已经办好时，委员会应要求确认。自主管理的楼宇则应明确由谁负责，并把决定记录在案。

申报人需要在 Strata Hub 注册，输入所需资料并支付行政费用。新州政府指引列明费用为每个单元 3 澳元。

费用本身不是问题，漏报才是问题。

Strata Hub 申报是委员会和业主法团新增年度义务之一。和所有申报义务一样，它能否做得好，取决于支撑申报的委员会治理和记录管理是否扎实。

需要哪些资料？

具体字段会随着 Strata Hub 调整，但委员会开始申报前，应先准备以下类别的资料：

• 分契图则编号和方案详情。
• 单元数量。
• 最近一次年度大会日期。
• 秘书和主席的联系方式。
• 分契管理代理人的详情和牌照号码，如有。
• 楼宇经理详情，如有。
• 紧急联系人详情。
• 建筑证书和入住证书资料，如可取得。
• 消防安全资料，包括方案是否持有 Annual Fire Safety Statement。
• 保险详情。
• 是否已经成立分契更新委员会。

这些资料未必整齐地放在同一个地方。较旧的楼宇可能需要查阅档案、联系地方议会、复核保险证书，或确认委员会职务，才能完成申报。

不要等到截止日前一周才开始找资料。

28 天更新规则

年度申报不是唯一义务。某些资料发生变化时，方案必须在 28 天内更新 Strata Hub。

最常见的是联系人变更。新的秘书、主席、电话号码或电子邮箱，不应在系统里错上一整年。

另一个重要触发点，是为出售或整体重建方案而成立分契更新委员会。这个信息也需要及时更新。

这很重要，因为 Strata Hub 是政府就法律变化、安全问题和申报义务联系分契方案的渠道。联系人记录过期，楼宇可能错过重要通知，事后再说“不知道”通常站不住脚。

罚则

新州政府指引指出，未按时完成年度申报，最高可被罚 5,500 澳元；方案知道已申报资料有误却未在 28 天内更新，最高可被罚 2,200 澳元。

大多数楼宇不会被处以最高罚款。但重点不在罚款。年度申报是一项基本治理测试。如果一栋楼连一份简短的年度申报都无法完成，业主就应该追问还有哪些事情也被遗漏了。

业主能从 Strata Hub 看出什么

Strata Hub 不是每栋楼的完整公开档案库。出于隐私和安全原因，有些资料受到保护。但这个平台确实反映了分契楼宇数据逐步透明化的趋势。

对业主来说，年度申报帮助回答一个简单问题：这个方案是否清楚谁负责什么？

一个拥有最新联系人、清楚紧急资料、完整保险信息和消防安全记录的方案，通常更容易运作。一个连这些问题都答不上来的方案，在真正出事前就已经暴露出治理隐患。

对买家来说，Strata Hub 不应取代分契报告或证书。但它可以提供一个早期信号：这栋楼是否至少在履行基本申报义务。

实用申报日程

处理年度申报最清晰的方法，是把它绑定到年度大会。

在年度大会上，确认由谁完成 Strata Hub 申报。两周内收集记录。一个月内提交。不要拖到三个月期限的最后关头。

1. 01
   召开年度大会并确认申报人
2. 02
   两周内收集记录
3. 03
   核对保险和消防资料
4. 04
   提交 Strata Hub 申报
5. 05
   28 天内更新联系人

每次年度大会之后，加入一项固定委员会议程：“确认 Strata Hub 年度申报已完成。”把确认记录附入会议档案。

委员会职务变动时，再加入另一项固定事项：“在 28 天内更新 Strata Hub 联系资料。”

这两个习惯可以避免大多数申报失误。

常见错误

第一种错误，是默认分契管理人已经完成申报。许多管理人确实会做，但委员会仍应核实。

第二种错误，是继续使用过期的委员会联系方式。如果上一任秘书三年前已经售房搬走，方案就有麻烦了。

第三种错误，是凭印象填写。若楼宇的入住证书资料不清楚，应按照新州指引处理，而不是编造日期。

第四种错误，是把双单元方案当成自动豁免。绝大多数并不豁免。

第五种错误，是忽视访问权限。如果不应再有编辑权限的人仍能登录，秘书或分契管理人应通过 Strata Hub 撤销权限。

UnitBuddy 能跟踪什么

UnitBuddy 可以记录年度大会日期、申报截止日期、责任人、提交确认、联系人变更和 28 天更新触发事项。它也能保存保险、消防安全和紧急联系人记录，让申报更容易完成。

好的合规系统不是要求志愿者记住所有日期，而是让日期本身变得可见。

资料来源与延伸阅读

• NSW Government: strata annual reporting
• NSW Government: Strata Hub
• Service NSW: submit a strata scheme annual report
• NSW: Strata managers & self-managed strata schemes - are you ready for the new annual reporting requirements? — 来自 LookUpStrata
• NSW: Is an Annual Fire Safety Statement required for Strata Hub reporting? — 来自 LookUpStrata

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