指南
澳大利亚分契纠纷与执行：业主与委员会完整指南（2026）
澳大利亚分契纠纷实际如何解决：漏水、缺陷、噪音、霉菌、吸烟、附则违反和审裁处申请。按州整理，写给面对问题的人，而不是拿钱管流程的人。
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分契纠纷是公寓生活里没人预先警告的部分。也是耗时最长、情绪成本最高、最能暴露“法律应当如何”与“实际如何”之间差距的部分。多数业主开始搜索帮助时，已经丢掉几个月，试过两三种没用的办法。
本指南写给面对问题的人：业主、委员、财务、楼宇管理人。不是写给拿钱管理流程的分契管理人和律师。
四级升级
- 当场、当面、用“我”而不是“你”。
- 书面记录：日期、时间、照片、一次请求。
- 委员会或管理人发正式信或法定通知。
- 调解然后审裁处。
跳过前两步的案件，在第四步更弱。详见如何提出纠纷和纠纷成本。
法律路径比邮件链更短
多数分契纠纷死在收件箱里，是因为没人说出自己处在哪一套系统。
维修。 失效的东西是公共财产，方案必须修。新州：2015 年《分契方案管理法》 第 106 条。维州：2006 年《业主公司法》 第 46 条。昆州：1997 年《业主团体与社区管理法》。西澳：1985 年《分契产权法》。因违反该义务受损的业主，在新州可依第 106(5) 条自首次知悉损失起六年索赔（Vickery）。染色天花板是原因报告和承包商，不是性格竞赛。
附则。 书面通知，然后审裁处。新州 第 146 条。维州 第 155 条。昆州 第 182 条 或 第 183 条。WhatsApp 警告不是通知。附则违反程序 是全国地图。
噪音。 两套系统：方案的安静享用规则，以及州环境法——新州 POEO 法 和 噪音控制条例；维州 2017 年《环境保护法》。警察制止正在发生的事。审裁处处理规律。吵闹邻居 是顺序。
启动维州程序。 第 18 条 通常仍需特别决议。2026 年《消费者立法修正案》 将放宽部分非金钱违反。在生效前，不要用现行条款仍禁止的普通决议立案。
费用。 审裁处通常从各方自负费用起步。不要把“拿回费用”当成起诉理由。预算用来修楼或制止行为。
常见主题
漏水：先止水，再读图，再谈谁付钱。楼上漏水。缺陷：保修时钟从完工起算。缺陷指南。霉菌：冷凝与霉菌。吸烟：阳台吸烟。宠物：宠物法律格局。监控：闭路电视。
分州审裁处
新南威尔士州
NCAT。SSMA 2015。多数申请前须经 Fair Trading 调解。
维多利亚州
VCAT。业主公司法 2006。
昆士兰州
先 BCCM 专员，后 QCAT。BCCM 1997。
西澳大利亚州
SAT。分契产权法 1985。
南澳大利亚州
分契产权法 1988 / 社区产权法 1996 下纠纷通常走地方法院，不是 SACAT。
塔斯马尼亚州
TASCAT；部分事项走产权登记官。分契产权法 1998。
澳大利亚首都领地
ACAT。单元产权（管理）法 2011。
北领地
NTCAT。单元产权方案法 2009。
把日志、通知和照片放在楼宇自有记录里。第二次渗漏在第一次档案还在时更容易。