竣工后出现结构缺陷该怎么办？澳大利亚公寓业主各州指南

某一天你的公寓还是你的避风港。第二天，你就在读一份消防工程师的报告，说你的楼不安全。或者你注意到走廊墙壁上出现了一道上个月还没有的裂缝。或者每次下雨，地下停车场就积水，而没人能告诉你水是从哪里来的。

这很可怕。你的家，你最大的一笔资产，你的孩子睡觉的地方，突然变得不确定了。接着是第二个打击：谁来为此买单？

答案几乎完全取决于你住在哪个州。澳大利亚的联邦体制意味着，当竣工后出现结构缺陷时，有八种不同的法律制度来管辖。时效期限各不相同。监管机构的名称也各不相同。保险计划（如果存在的话）覆盖的金额不同、期限不同、条件也不同。

本指南详细介绍了每个司法管辖区的情况。它还解释了每个业主法团在发现缺陷时应立即采取的实际步骤，无论该建筑位于哪个州。

各州普遍适用的原则

在讨论差异之前，有四项原则在澳大利亚各地普遍适用。

首先，签订合同进行施工的建筑商或开发商对建筑及其业主负有义务。在每个州，你都不能签署放弃获得结构安全建筑这一法定权利的协议。合同中隐藏的条款说"买方接受所有已知和未知的缺陷"是站不住脚的。法定保修优先于合同条款。如果有开发商或建筑商告诉你不成立的说法，你不应该将其视为可靠的法律建议。

其次，时效期限是真实的，而且是严格的。它们不是指导方针或粗略估计。它们是硬性的法定截止日期。如果你错过了其中一个，你的索赔可能被完全消灭，即使缺陷是灾难性的，并且所有人都同意建筑商有过错。许多业主法团拖延是因为没有人想成为发起法律战斗的人。这种拖延可能会让大楼失去唯一获得赔偿的机会。

第三，在公寓楼中，业主法团是就公共财产缺陷采取行动的主体。一个单独的业主，其浴室因为公共墙壁上的防水膜失效而漏水，并不需要独自起诉。业主法团代表所有业主提出索赔，因为该缺陷影响到大家共同拥有的公共财产。这通常是一件好事。它汇集了资源，赋予了索赔更大的分量，并避免了四十个关于同一根结构梁上同一道裂缝的单独诉讼的混乱。

第四，什么都不做的成本几乎总是超过尽早获得法律建议的成本。一份今天就花费三四千澳元的建筑报告，可能会发现一个如果放任不管两年就会变成二十万澳元修复工程的缺陷。而到那时，你所在州的法定保修窗口可能已经关闭。

新南威尔士州

新南威尔士州经历了澳大利亚近年来最广为人知的结构缺陷危机，因此它现在拥有最严厉的监管框架。

2018年12月，悉尼澳宝塔（Opal Tower）的居民在平安夜被疏散。工程师发现十楼的一块预制混凝土面板出现了裂缝。这栋同年早些时候竣工的建筑有392套公寓，每一套都突然变得无法居住。第二年，悉尼内南区的Mascot Towers，一座132套公寓的建筑，在地下车库的主要支撑结构出现裂缝后被疏散。居民被告知数月内不能返回。有些人根本无法返回。这两栋建筑都成为当时一个在入住许可证发放后几乎没有机制追究任何人责任的系统的案例研究。

政治反应迅速而有力。随后出台的立法，特别是《2020年设计与建筑从业者法案》（Design and Building Practitioners Act 2020），从根本上改变了新南威尔士州缺陷索赔的格局。

最重要的两项立法

第一项是《1989年住宅建筑法案》（Home Building Act 1989），有时被称为HBA。它已经存在了几十年，它将法定保修隐含地纳入每一份住宅建筑合同中。重大缺陷，定义为使建筑无法居住、将导致破坏，或涉及承重构件、防水、消防安全或防风雨的缺陷，在竣工后享有六年保修期。轻微缺陷享有两年保修期。这个区分很重要。非结构内墙上的裂缝是轻微缺陷。支撑着上面十二层楼的承重柱上的裂缝是重大缺陷。仅损坏一套公寓浴室的漏水淋浴是轻微缺陷。一个失效的防水膜将水渗透到五套公寓并进入公共走廊，就是重大缺陷。尽早正确分类。它决定了你的窗口保持开放多久。

第二项，也是更强大的，是《2020年设计与建筑从业者法案》（Design and Building Practitioners Act 2020），简称DBP法案。该法案第4部分创设了一项法定的注意义务，由建筑商、设计师、建筑产品制造商和监理方承担。该义务是对业主法团和个别业主承担的，包括在建筑竣工多年后购买公寓的业主。你不需要与建筑商签订合同。你不需要是原始购买者。该义务独立存在。

对于建筑已经竣工的业主来说，DBP法案义务最重要的特点是它具有追溯效力。一栋2016年竣工的建筑，如果缺陷在该法案生效前的十年内首次显现，或者缺陷在生效后首次显现，仍然可能成为DBP法案下的索赔对象。根据这项注意义务提��索赔的时效期一般是从缺陷首次显现之日起十年，受竣工之日起十年最终时效的限制。这项最终时效已经在法庭上经受了检验并不断完善，但实际的信息是明确的：如果你的建筑楼龄在十年以下，并且出现了结构缺陷，新南威尔士州很可能仍然为你提供索赔途径。

建筑委员会和iCIRT系统

新南威尔士州建筑委员会（Building Commission NSW），由新南威尔士州建筑专员James Sherrard领导，是该州的建筑监管机构。它有权发出整改令要求建筑商修复缺陷工程，对在建工地进行合规检查，对私人认证机构进行纪律处分，并公布建筑工程令和认证机构纪律处分的公共登记册。这个登记册值得查一下。如果你的建筑的开发商或建筑商出现在上面，这对你的业主法团索赔来说是相关背景信息。

新南威尔士州还运行独立建筑业评级工具（independent Construction Industry Rating Tool），称为iCIRT，它基于财务实力、过往记录和公司治理，对开发商和建筑商进行一到五星的评级。iCIRT主要是一个购房前工具。它帮助买家评估开发商是否有可能交付一个质量可靠的建筑。但对于面临缺陷的现有业主来说，它也可以作为参考依据。如果你的开发商iCIRT评级很低或缺失，这些信息可以支持你索赔的可信度，并可能在仲裁庭或法院程序中具有相关性。

新南威尔士州的纠纷审理地点

价值低于五十万澳元的纠纷可以由NCAT（新南威尔士州民事与行政仲裁庭）审理。NCAT的设计比法院系统更便捷。法律代理是允许的但不是必须的，申请费远低于最高法院。更大的索赔提交给新南威尔士州最高法院。一栋有六十套公寓的楼宇的建筑整体结构缺陷修复账单很容易超过五十万澳元，因此仲裁庭的上限更适用于较小的建筑或关于个别物业缺陷的纠纷。

专门从事建筑和施工纠纷的律师通常会在早期就告知你，你的索赔是否在NCAT的管辖限额内，还是需要在最高法院提起诉讼。不要自己做出这个判断。

维多利亚州

维多利亚州的建筑法律框架分散在多个机构和多项立法中。它为业主提供了全国最长的时效期限之一，但制度的复杂性可能会让人更难以知道从哪里开始。

两项关键立法是《1993年建筑法案》（Building Act 1993）和《1995年家庭建筑合同法》（Domestic Building Contracts Act 1995）。DBC法案将法定保修隐含地纳入每一份家庭建筑合同中。保修涵盖工程将以合理的谨慎和技能进行，将使用适当的材料，以及工程将遵守合同和相关法律与标准。

在维多利亚州提起建筑诉讼的时效期，一般是从建筑诉讼产生之日起十年。该日期是缺陷被知晓时，或者它应当合理地被知晓时。这比大多数州提供的窗口都要长，也是维多利亚州业主在缺陷环境中少有的结构性优势之一。但这把双刃剑也可能伤到自己。因为期限较长，保险公司和建筑商往往会辩称业主更早地知道或应该知道缺陷，因此时钟在业主意识到问题的严重性之前就已经开始计算了。

维多利亚州还要求建筑商为任何价值超过一万六千澳元的住宅工程购买家庭建筑保险（DBI）。如果建筑商死亡、破产、消失，或无法完成工程或修复缺陷，DBI可以保护房主。它覆盖竣工后最长六年的结构缺陷和两年的非结构缺陷。覆盖范围受保单具体条款的约束，像所有保险一样，它有除外责任和条件。不要假设它会覆盖一切。

维多利亚州建筑安全应对措施最具特色的部分是维多利亚州外墙包层安全（Cladding Safety Victoria），一个专门的政府项目，资助高风险公寓建筑上可燃性外墙包层的拆除和更换。它是在2017年伦敦格伦费尔塔火灾和2014年墨尔本Docklands的Lacrosse建筑火灾之后设立的，这两起火灾共同迫使澳大利亚各州正视可燃性外墙包层已被安装在全国数千栋公寓建筑上的事实。维多利亚州外墙包层安全项目已经从全州数百栋建筑上拆除了可燃性外墙包层。这是全国独有的项目，也是为数不多的直接降低现有公寓业主风险的明确政府干预措施之一。

维多利亚州的两个主要监管机构是维多利亚州建筑管理局（Victorian Building Authority，简称VBA），它监管建筑和水管工从业者，可以发出指令要求修复不合规的建筑工程；以及维多利亚州消费者事务（Consumer Affairs Victoria，简称CAV），它处理家庭建筑合同下的纠纷，管理DBI计划，并可以在业主和建筑商之间进行调解。《2025年家庭建筑合同修正案》（Domestic Building Contracts Amendment Act 2025）引入了进一步的消费者保护措施，包括关于变更和分期付款的更严格要求。

维多利亚州还运行一项免费调解服务，称为维多利亚州家庭建筑纠纷解决（Domestic Building Dispute Resolution Victoria，简称DBDRV），它介于非正式投诉和完整的VCAT程序之间。VCAT（维多利亚州民事与行政仲裁庭）审理家庭建筑纠纷。在前往VCAT之前，先走DBDRV程序。该服务是免费的，调解员了解建筑纠纷，令人惊讶的是大量案件在无需到达仲裁庭听证的情况下就和解了。如果和解失败，你没有损失任何东西，而且你有一份更清晰的问题记录带入VCAT。

昆士兰州

昆士兰州的做法与其他每个州都不同。它不是依赖私人保险市场，而是通过昆士兰州建筑与建设委员会（Queensland Building and Construction Commission，简称QBCC）运行一个政府支持的法定保险计划。昆士兰州房屋保修计划由建筑商和承包商支付的保费提供资金，直接覆盖住宅建筑工程。

该计划有三类覆盖范围，每类有自己的截止日期。结构缺陷的覆盖期是从覆盖开始日期起六年零六个月。但这六年零六个月并不是你唯一要追赶的时钟。你还必须在首次意识到缺陷后的三个月内提出索赔。这三个月的窗口很短。很容易错过。你在一月份看到停车场墙壁上的裂缝，在三月份的委员会会议上提到它，四月份给分层管理经理发邮件，五月份终于打电话给QBCC，而你已经超过截止日期两个月了。

非结构缺陷在实际竣工后六个月内覆盖，索赔必须在实际竣工后七个月内提出。未完工索赔有不同的规则：合同必须在工程开始后两年内终止，索赔必须在合同终止后三个月内提出。

标准计划下的最高覆盖金额一般为二十万澳元。对于更大的建筑或更昂贵的工程，可以提供额外的可选覆盖，但必须在建筑合同签署时安排，而不是在缺陷出现后。这个上限很重要。布里斯班一栋四十套公寓建筑的结构缺陷修复很容易花费一百万澳元或更多。QBCC计划将覆盖前二十万。其余部分必须来自其他地方，这就是为什么昆士兰州的业主法团通常需要在提出保险索赔的同时，通过诉讼直接追究建筑商的责任。

QBCC专员可以发出整改指引（Directions to Rectify）要求修复有缺陷的建筑工程。整改指引是一项具有法律执行力的命令，要求建筑商修复缺陷。如果建筑商拒绝或已不再经营，QBCC可以介入并通过自己的承包商小组安排工程，由该计划提供资金。QBCC还为建筑纠纷提供调解和调停服务。QCAT（昆士兰州民事与行政仲裁庭）审理无法通过这些渠道解决的建筑纠纷。

许多昆士兰州业主犯了一个错误，将QBCC计划和QCAT索赔视为相互排斥的。它们并不是。你可以，而且通常应该，两者同时进行。QBCC索赔为你获得达到计划上限的保险赔付。QCAT索赔则直接追究建筑商余额的责任。

西澳大利亚州

西澳大利亚州的建筑投诉框架受《2011年建筑服务（投诉解决与管理）法案》（Building Services (Complaint Resolution and Administration) Act 2011）管辖。投诉由建筑与能源（Building and Energy）处理，这是地方政府、行业监管与安全部的一个部门。

关于受监管的建筑服务（包括有缺陷的工程）的投诉，一般必须在工程竣工后的六年内提出。对于特定的房屋建筑工程合同事项，例如关于变更、违反合同或终止合同的纠纷，期限一般是从合同签订之日或纠纷产生之日起三年。建筑服务投诉与合同纠纷之间的区别很重要。如果你以错误的类型提出索赔，你可能在以为还有几年时间的时候错过了更短的截止日期。

西澳大利亚州要求对价值超过两万澳元的住宅建筑工程购买业主赔偿保险。该保险在实际竣工后六年内保护免受未完工和结构缺陷风险。保单条件是具体的，像所有赔偿保险一样，你认为覆盖的内容和保单实际覆盖的内容可能是两种非常不同的事情。在做出任何假设之前，先阅读保单文件。

西澳大利亚州的建筑专员可以调查投诉并发出具有法律约束力的命令，包括要求建筑商修复工程或支付赔偿的命令。州行政仲裁庭（State Administrative Tribunal，简称SAT）处理更复杂的纠纷。建筑服务委员会还可以对有执照的建筑商采取纪律处分，包括暂停或吊销执照。建筑与能源提供免费的投诉解决途径。在采取私人诉讼之前，你应该先穷尽这一途径，不是因为它总能解决你的问题，而是因为仲裁庭和法院会期望你已经尝试过。

南澳大利亚州

南澳大利亚州的建筑框架由消费者与商业服务（Consumer and Business Services，简称CBS）根据《1995年建筑工程承包商法案》（Building Work Contractors Act 1995）进行监督。

南澳大利亚州的法定保修要求建筑工程以适当和熟练的方式进行，使用适当的材料，并遵守合同和相关标准。就违反这些法定保修提起诉讼的时效期，对于结构缺陷一般是竣工后五年。这是全国较短的窗口之一，让许多业主措手不及。五年在建筑刚建成时听起来很长。但结构缺陷往往几年都不会显现。阳台防水膜失效导致的水侵入可能需要三到四年才会显示为下面公寓天花板上的污渍。当污渍出现时，业主法团调查、委托报告并向建筑商发出通知，五年的窗口可能已经关闭了。

建筑赔偿保险要求覆盖价值超过一万两千澳元的住宅工程。SACAT（南澳大利亚州民事与行政仲裁庭）审理家庭建筑纠纷。CBS可以调查投诉并对有执照的建筑工程承包商采取纪律处分，但它没有新南威尔士州建筑委员会或QBCC所拥有的广泛的整改令权力。在南澳大利亚州，追究建筑商的责任更多地落在业主法团自己的法律资源上。

塔斯马尼亚州

塔斯马尼亚州通过消费者、建筑与职业服务（Consumer, Building and Occupational Services，简称CBOS）根据《2016年建筑法案》（Building Act 2016）及相关法规对建筑进行监管。

建筑商必须持有建筑商执照，住宅建筑工程受隐含保修约束。关于有缺陷的建筑工程的纠纷可以通过CBOS的住宅建筑纠纷解决服务进行调解。这个服务值得利用。它是免费的，调解员具有建筑行业经验，调解达成的和解避免了法院听证会的成本和延误。建筑工程索赔的一般时效期为竣工后六年。

塔斯马尼亚州要求对价值超过两万澳元的住宅工程购买建筑赔偿保险，或提供同等担保。保险覆盖未完工和结构缺陷，受保单条款约束。如果建筑商没有保险，或者保险已失效，业主法团可能需要直接追究建筑商的责任。

地方法院（民事分庭）在塔斯马尼亚州审理建筑纠纷。与大多数其他州不同，塔斯马尼亚州没有专门的建筑仲裁庭。这意味着纠纷在普通法院系统中审理，这可能比专门仲裁庭更慢、程序更正式。CBOS提供替代性纠纷解决途径，你应该在提起诉讼之前尝试。

首都领地

首都领地（ACT）受《2004年建筑职业（执照）法案》（Construction Occupations (Licensing) Act 2004）和《2004年建筑法案》（Building Act 2004）的监管，由Access Canberra监督。

首都领地的法定保修期，对于结构缺陷一般是六年，对于非结构缺陷是两年。这与新南威尔士州的HBA框架相对应，在实践中Access Canberra经常参考新南威尔士州的指引和先例。价值超过一万两千澳元的住宅建筑工程要求购买建筑商保修保险。

ACAT（首都领地民事与行政仲裁庭）审理家庭建筑纠纷。Access Canberra可以调查关于有执照建筑商的投诉并采取纪律处分。首都领地是一个小型司法管辖区，到达ACAT的建筑缺陷纠纷数量远低于新南威尔士州或维多利亚州。这可能对你有利，因为等待时间更短。但也可能对你不利，因为公开的判决更少意味着关于特定事实模式如何判决的法律确定性更低。

北领地

北领地的建筑框架受《1993年建筑法案》（Building Act 1993）管辖，由北领地消费者事务（NT Consumer Affairs）和建筑从业者委员会（Building Practitioners Board）监管。

建筑商必须注册，住宅建筑工程受隐含保修约束。北领地的缺陷责任期，对于结构缺陷是竣工后十年，对于非结构缺陷是两年。这是全国最长的结构缺陷期限之一，只有维多利亚州的十年时效窗口与之相当。北领地的强制性房屋保修保险计划适用于价值超过一万两千澳元的住宅建筑工程。

NTCAT（北领地民事与行政仲裁庭）审理家庭建筑纠纷。北领地是一个特别小的市场，有限的专业建筑律师和专家顾问数量，可能会使为复杂索赔组建所需团队更加困难。在这里，尽早开始比在较大的州更为重要。

汇总表：各州缺陷期限

请注意，这些期限是一般性指引。适用于你的建筑的具体时限取决于特定缺陷、工程进行的合同、竣工日期，以及你首次意识到问题的时间。表格包括了各州的主要监管机构和主要仲裁庭，以便你知道从哪里开始。

如果你的建筑正在接近你所在州的截止日期，而你还没有委托一份独立的建筑报告，请在这个月去做。不是在下一次年度业主大会之后。不是在委员会讨论之后。这个月。

业主法团实际应该做什么，逐步指南

当首次怀疑存在结构缺陷时，头二十四小时不如头十四天重要。缺陷不是一夜之间出现的。它已经发展了数月或数年。现在花几天时间采取经过深思熟虑、有记录的行动，将以一种如果你跳过某些步骤就难以补救的方式，为你接下来两年的索赔奠定基础。

第一步：记录你已经掌握的材料

在打电话给任何人之前，收集建筑已经持有的每一份纸质文件和每一个数字文件。建筑商合同。房屋保修保险证书。入住许可证。分层平面图。任何以前的建筑报告，即使它们涉及的是不同的问题。过去两年内委员会、分层管理经理和建筑商之间的任何邮件。居民拍摄的任何缺陷照片，最好在文件名或元数据中包含日期。任何业主讨论过该问题的WhatsApp消息或群聊。将所有内容保存到一个共享文件夹中。从此刻起，你的记录保存质量将直接影响你索赔的力度。

不要依赖记忆。不要假设分层管理经理把所有东西都存档了。大多数分层管理经理每几年轮换一次，离职的经理并不总是移交完整的档案。在开始对任何其他人提出要求之前，你需要知道你有什么，以及你没有什��。

第二步：获取一份独立的建筑报告

你需要一位独立于建筑商、开发商和分层管理经理的结构工程师或合格的建筑顾问。不是建筑商的工程师回来"看一看"。也不是之前为开发商工作过的承包商。是一个在结果中没有利害关系的人，他将出具一份书面报告，识别缺陷，确定其原因，评估其严重程度，并界定所需的修复工作范围。

这份报告是接下来一切的基础。没有它，你无法量化你的索赔。没有它，保险公司不会处理你的申请。没有它，仲裁庭不知道要做出什么命令。一份好的建筑报告通常花费在三到八千澳元之间，具体取决于建筑的大小和缺陷的复杂性。你的业主法团应在下次全体会议上将其预算作为单独项目列出。如果偿债基金无法覆盖，可能需要特别征收。这是与邻居之间一次令人不快的对话，但它远比两年后发现你的索赔因为没有确定缺陷范围而被驳回要便宜得多。

第三步：以书面形式通知建筑商和开发商

一旦你有了报告，就正式通知建筑商和开发商。发送一封附有建筑报告并要求在合理期限内进行整改的信函，而不是电子邮件。保留信函副本和送达证明。这封信启动了建筑商回应义务的计时，并成为此后任何仲裁庭或法院程序中的一号证据。如果建筑商回应并提出修复，要获得书面的提议，并在你同意任何事情之前，让你的独立顾问审查提议的工程范围。建筑商有时会为结构问题提供表面修复，而在开裂的结构柱上刷一层新的抹灰不是整改。

第四步：通知你的保险公司

你的建筑可能受到房屋保修保险、建筑赔偿保险或两者的保障，具体取决于你所在的州和原始建筑合同的价值。缺陷一经确认就立即提出索赔。不要等待建筑商回应。不要等待委员会审议。保险索赔有自己的截止日期，这通常独立于法定保修期，而且可能更短。如果你错过了保险公司的截止日期，你对他们的索赔就消失了，即使你在建筑商的法定保修下还有数年时间。

第五步：与州监管机构接洽

上表中列出的每个州监管机构都可以接收关于有缺陷的建筑工程的投诉，调查有执照建筑商的违规行为，并在某些州发出具有法律约束力的整改令。监管机构的调查不能替代你自己的法律索赔，但它并行进行并增加了分量。来自QBCC或新南威尔士州建筑委员会的整改令是你在走进仲裁庭听证会之前拥有的一份有力文件。

第六步：从建筑和施工专业律师处获取法律建议

这不是你的产权转让律师能处理的事情。也不是分层管理经理能处理的事情。建筑缺陷诉讼是一个专业的法律领域。你需要的律师将有通过你所在州的仲裁庭和法院系统进行缺陷索赔的经验，会知道哪些专家出具的报告能经受住交叉盘问，并且能够在第一次咨询中告诉你，你的索赔是否值得进行，或者诉讼成本是否超过可能的赔偿。大多数专业建筑律师以固定费用提供初步咨询。接受它。

扼杀索赔的常见错误

最常见的错误是拖延。委员会讨论了裂缝六个月，等待下一次年度业主大会以获得正式决议，又花了三个月时间获取建筑报告的报价，到索赔提出时，法定保修窗口已经关闭。第二常见的错误是使用建筑商自己的承包商来评估缺陷。一个面临六位数修复账单的建筑商有充分的动机出具一份说裂缝是表面的、防水没问题、不需要进一步行动的报告。独立顾问没有这种动机。第三个错误是过早和解。建筑商可能提出以一万元修复缺陷，而真正的修复范围是十万元。一旦你接受和解并签署了免责声明，你就不能回去要求余额。在同意任何事情之前，先独立评估你自己的工程范围成本。

UnitBuddy如何帮助

当结构缺陷出现时，业主法团委员会突然要管理一个大多数委员会从未被设置来处理的项目。有报告要委托，有来自多家修复建筑商的报价要比较，有保险公司要打交道，有律师要简报，有截止日期要跟踪，还有一整栋楼的业主想知道发生了什么，他们的公寓是否安全。所有这些都发生在委员会已有的运行建筑、支付账单和维护公共财产的日常工作之上。

UnitBuddy为你的委员会提供一个共享平台，将所有东西保存在一个地方。每一份合同、保修证书、建筑报告和保险单都存放于一个可搜索的文档库中。委员会的决议记录有日期、投票和结果，所以当律师问2026年3月临时业主大会上决定了什么时，答案是搜索一下就可以找到的，而不是记忆力测试。缺陷通知、保险索赔和监管申报的截止日期都被跟踪，因此不会遗漏任何事情。业主通过平台获取更新，而不是通过十几个单独的WhatsApp线程，这意味着每个人同时听到相同版本的情况。

当你的建筑出现问题时，你的委员会的记录保存不应该成为其中之一。

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免责声明：本文仅提供一般信息，不构成法律建议。缺陷期限、时效日期和责任取决于你的具体情况。你应该寻求针对你的建筑和所在州的独立法律建议。

由UnitBuddy发布，澳大利亚分层建筑共享记忆。unitbuddy.com.au