治理
新州如何修改分契附例：特别决议、合并版本和向 NSW LRS 登记
在新州，修改附例需要在全体大会上通过特别决议，然后在 6 个月内以电子方式向 NSW Land Registry Services 提交全部附例的合并版本。登记之前，修改不生效。本文提供具体步骤、议案范本、清单，以及关于专用权、短租和宠物的规定。
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简要回答
- 起草修改内容，作为特别决议提交全体大会（第 141(1) 条）。
- 通过决议。 反对票不超过所投票数价值的 25%，特别决议即通过（第 5 条）。
- 在 6 个月内向 NSW LRS 提交全部附例的合并版本（第 141(3) 条；开发条例第 24 条）。
- 等待登记。 在 NSW LRS 把修改记入公共财产产权登记之前，修改“不生效”（第 141(2) 条）。
- 更新存档。 秘书须保存一份最新的附例合并版本（第 141(6) 条）。
具体步骤
1. 起草附例
完整写出新增、修改或废除的附例。新附例的编号接在现有最后一条之后。对照下文的限制核对，违反限制的附例可能被宣布无效。
2. 列入议程
议案连同完整文本写进全体大会通知，并注明需要特别决议（附表 1 第 8 条）。年度大会至少提前 14 天通知，其他全体大会至少 7 天（第 7 条）。通知中没有的议案不能在会上提出，对已通知议案的修正除外（第 18 条）。
业主可以书面通知秘书，要求把附例议案列入议程，并可附上不超过 300 字的说明（第 4 条）。如果会议通知已经发出，议案会列入下一次会议的议程。
3. 以特别决议通过
在依法召开的全体大会上，反对票不超过所投票数价值的 25%，议案即通过，价值指单元权益（第 5 条）。分契委员会不能自行制定或修改附例（第 36(3) 条）。
4. 准备合并版附例
修改要以全部附例的合并版本提交，包括方案采用的示范附例（开发条例第 24 条）。NSW LRS 不会把合并版本与已登记的内容核对，所以务必准确。如果合并版本误漏了某条附例，补救需要额外的文件。
也可以不修改任何附例，只以特别决议合并附例（第 141(4) 条）。
5. 在 6 个月内向 NSW LRS 提交
- 期限。 业主法团必须在特别决议通过之日起 6 个月内提交通知（第 141(3) 条）。NSW LRS 不接受逾期提交，届时方案需要再开一次会。
- 表格。 “Consolidation/Change of By-laws”，表格 15CH。
- 只能电子提交。 须通过电子登记网络提交。分契管理人或秘书可以准备文件，但须由登记用户（通常是律师或产权转让师）提交。
- 附件：
- 完整的合并版附例
- 见证声明（Approved Form 23）
- 修改只影响部分单元、且产权登记上尚未显示初始期已届满时，提供初始期已届满的证明
- 盖章。 业主法团印章按第 273 条见证：超过 2 位业主的方案由两名获授权人士见证，或由分契管理代理人见证。印章可以是电子印章。
- 费用。 自 2026 年 7 月 1 日起，NSW LRS 收费为 166.60 澳元（不含 GST），登记用户的服务费另计。
- 限制登记通知（caveat）。 公共财产产权上有限制登记通知时，无法登记。
6. 登记之后
NSW LRS 登记后，修改生效（第 141(2) 条）。秘书更新合并版本（第 141(6) 条）和分契名册（第 178 条），并把新版本发给业主，如有分契管理代理人也发一份。
议案范本
请根据你的方案调整措辞。涉及业主权利的内容，请分契律师审阅。
清单
附例不能做什么
- 严苛、不合理或压迫性（第 139(1) 条）。
- 与法律冲突。 附例与任何法律不一致的部分无效（第 136(2) 条）。
- 阻止单元的出售、出租或抵押（第 139(2) 条）。短租附例是例外（第 137A 条）。
- 限制 18 岁以下儿童居住在住宅单元，退休村和长者住房除外（第 139(4) 条）。
- 禁止辅助动物。 附例只能要求提供证明（第 139A 条）。
- 仅为保持楼宇外观而阻止可持续性设施， 文物登记物业或文物保护区除外（第 139B 条）。
特殊情况
专用权（公共财产权利）附例
这类附例让某位业主专用公共财产的一部分或享有特权，例如庭院或储物笼。它需要特别决议，再加上每位受益业主的书面同意（第 143 条）。业主不得无理拒绝同意修改或废除这类附例（第 143(1A) 条）。业主法团无理拒绝制定这类附例时，NCAT 可以介入（第 149 条）。
短租附例
以特别决议通过的附例，可以禁止在非房东主要住所的单元提供短租住宿（第 137A 条）。这是唯一可以限制单元出租方式的附例。
宠物
附例在会无理禁止饲养动物的范围内无效（第 137B 条）。饲养动物被视为合理，除非它无理妨碍其他住户。条例列出了哪些情况算妨碍，例如持续的噪音、攻击或威胁、反复造成损坏，以及持续的难闻气味（条例第 36A 条）。如果业主法团没有在合理时间内对养宠申请作出决定，即视为已获批准。
对附例修改提出异议
- NCAT 可以撤销修改。 如果考虑到全体业主的利益，修改本不应作出，NCAT 可以撤销修正、恢复已废除的附例，或废除新附例（第 148 条）。
- NCAT 可以宣布附例无效。 如果业主法团无权制定该附例，或附例严苛、不合理或具压迫性，NCAT 可以宣布其无效（第 150 条）。
- 谁可以申请。 有权就该议案投票的人。
常见问题
新附例什么时候开始适用？
在 NSW LRS 把它记入公共财产产权登记时，而不是会议表决时（第 141(2) 条）。
错过 6 个月期限怎么办？
NSW LRS 不会接受提交。业主法团需要在另一次会议上重新通过特别决议。
示范附例会自动适用吗？
不会。只有方案已采用或随分契计划一并登记时才适用（条例附表 3）。之后再采用，和其他附例修改一样处理。
UnitBuddy 能帮上什么
UnitBuddy 的附例登记册把现行附例和修改它们的议案、会议记录放在一起，委员会可以看到现行规则以及每条规则何时修改。