塔州《2026 年分契产权修正法案》草案：法人团体和业主要面对哪些变化

业主速读

• 塔州政府发布了《2026 年分契产权修正法案》草案，公开征求意见。截止时间是 2026 年 10 月 25 日（星期日）晚上 11:55。
• 法案源于对《1998 年分契产权法》（Strata Titles Act 1998）的检讨，检讨从 2020 年的讨论文件开始。土地产权办公室（Land Titles Office）计划在 2026 年 11 月下旬把修订后的法案提交议会。
• 每个分契方案都需要一份登记的管理声明（management statement），每年检讨一次。现有方案有 12 个月时间提交。
• 每个法人团体（body corporate）都需要一份五年维护计划，每 12 个月检讨一次，还要开设信托账户，分设行政基金和维护基金，并把经审计的账目提交周年大会。
• 会议方面：法定人数可在 25% 至 50% 之间设定，流会后的延期规则固定下来，代理投票设上限，业主有权通过技术手段参会。
• 业主、抵押权人和较长期的租客可以书面申请，7 天内查阅法人团体记录。业主在所有权、租约或抵押权人变动后，须在 14 天内通知法人团体。
• 住宅单元不超过四个、且没有共用墙壁、地板或天花板的方案，将适用另一套较宽松的条例。这套条例仍在起草中。

塔州为什么要改写这部法律

信息文件用数字说明了 1998 年以来塔州分契的变化。目前全州有 42,545 个分契产权，约占全部产权的 11%，分布在 11,598 个开发项目中，规模从两个单元到 255 个单元不等。84% 的开发项目只有两到四个单元，最常见的是两个单元。

这个数字解释了法案的很多设计。同一套规则既要管朗塞斯顿两套共用车道的单元房，也要管霍巴特一栋 200 个单元的公寓楼。公园与遗产部长 Nick Duigan 在宣布咨询时说，“一刀切的做法已不再合适”（媒体通稿，经 Mirage News 转载，2026 年 9 月 12 日）。政府也把这次改革与增加住房供应、推动中高密度开发联系起来。

土地产权办公室表示，检讨分三批推进。2026 年的法案草案落实了 2020 年讨论文件和咨询反馈报告中的部分建议。信息文件把法案归纳为 13 项。下文以法案条文本身为准，因为法案和信息文件有几处并不一致。

两级监管

法案改写了第 159 条的条例制定权，让条例可以对不同类别或类型的分契方案作不同规定。新增的第 147A 条允许条例豁免某个方案或某类方案，不适用法律的部分条文，并可附加条件或替代要求。

计划中有两套条例。一套普遍适用。另一套适用于小型开发项目（smaller developments），信息文件的描述是：住宅单元不超过四个，且没有共用墙壁、地板或天花板的方案。用于长租或短租的单元也算住宅单元。

信息文件说，小型开发项目的条例正在考虑以下内容：

• 业主协议（owner's agreement）。决定以全体业主签署的书面协议作出，可以通过电子邮件完成。这将是法人团体作决定的唯一方式。
• 保险。法人团体为公共财产投保公众责任险。楼宇本身可以由各业主自行投保，也可以由法人团体投保。
• 会议。开发商召开首次会议后，不再要求开会频率或议程；业主如果开会，也不需要做会议记录。
• 不需要业主名册。
• 分摊费用和偿债基金（sinking fund）通过业主协议处理。选择设立偿债基金的方案，仍须至少每 15 个月开一次会。
• 如果每位业主自行维护自己单元上的建筑，而围栏、车道等共用设施由业主协议处理，就不需要维护计划。
• 纠纷直接交给产权登记官（Recorder of Titles），不需要先走内部纠纷解决程序。

要注意这个定义。84% 这个数字涵盖所有两到四个单元的开发项目，但按上述描述，小型开发项目规则只适用于没有共用墙壁、地板或天花板的方案。四个相连单元组成的楼，或两栋共用隔墙的联排屋，看来仍要适用一般规则：管理声明、维护计划、信托账户、审计，一样不少。这些条例会另行咨询，所以现在就值得提出这个问题。

每个方案都要有管理声明

目前，只有分期开发方案（staged development scheme）和社区开发方案（community development scheme）需要披露声明或管理声明。法案新增第 5A 部分，把管理声明扩大到所有方案。

根据新的第 70A 条，管理声明必须包括：

• 土地和楼宇的描述，以及地点名称和地址
• 法人团体的资料及其组织文件，包括附例（by-laws）
• 单元权益（unit entitlement）表和任何特别单元权益，以及分配依据
• 向业主征收的分摊费用及计算方法
• 明确标示公共财产（common property）及其允许用途
• 服务设施（service infrastructure）的信息
• 维护计划
• 条例规定的其他内容

各项期限：

未提交或未检讨的，最高罚款 50 个罚款单位。塔州罚款单位 2025–26 年度为 205 澳元，每年 7 月调整，所以最高罚款超过 1 万澳元。

新的第 149A 条还规定了优先次序：分契图（strata plan）、管理声明和维护计划互相冲突时，以分契图为准，其次是管理声明，最后是维护计划。

对旧楼的委员会来说，准备第一份管理声明可能是整部法案里最大的一项工作。需要把附例、单元权益、征费依据、公共财产描述和维护计划整理到一起，并做成产权登记官愿意登记的格式。

更清楚的公共财产定义

一根水管、一段排水沟或一扇窗户到底属于单元还是法人团体，各地都经常为此争执。法案把公共财产的规定集中到新的第 1A 部分。

根据新的第 3A 条，公共财产包括：方案内所有不在单元边界内的土地、法人团体管理的其他财产、屋顶属于公共财产时附在屋顶上的排水沟，以及服务设施。位于单元内、只为该单元服务的服务设施，只有在它处于该单元与另一单元或公共财产之间的边界结构内时，才算公共财产。

第 3B 条要求开发商在图则上清楚标示公共财产，并考虑单元的用途和开发类型。

信息文件列出了一般条例可能要求新分契图回答的问题，例如：楼宇外墙油漆是否属于公共财产；外墙覆层（cladding）是否属于公共财产、登记时是什么类型；边界划到墙中线时，门窗属于单元还是公共财产；哪些车位属于哪个单元，哪些是访客车位。这些只是提议，主要帮助的是新方案，而不是现有方案。

有两项相关修改会影响现有方案：

• 专用权附例（exclusive use by-laws，第 94 条）需要一致决议（unanimous resolution），而不是普通决议。除非附例另有规定，取得公共财产专用权的业主要负责维护和修理那部分财产，法人团体则免除这项义务。
• 根据第 19 条申请修改分契图，同样需要一致决议。

单元权益

现行法律已经要求单元权益按“公平合理的基础”确定。修改后的第 16 条和第 124 条列出了可考虑的因素：方案的规模、性质和结构；单元的大小和特点；公共财产的范围以及各单元的使用情况；确定权益时各单元的市场价值差异；以及条例规定的其他因素。产权登记官决定是否重新分配权益时，也可以使用这些因素。特别单元权益的用途改由条例规定，法人团体也可以自行增加用途。

会议、法定人数和代理投票

首次周年大会

现行法律已经要求开发商在分契图登记后三个月内，或售出一半单元时（以较早者为准），召开首次周年大会（AGM）。修改后的第 75 条列出了这次会议必须处理的事项：选举委员会或委任管理人、保险、分摊费用、附例、是否委任审计师，以及今后会议和投票的方式。开发商必须在会上出示保险单。如果开发商不召开，任何成员都可以发出 7 天书面通知召开。

2006 年 1 月 1 日前登记的方案从来不受开发商这项义务约束。过渡条款允许任何业主召开首次周年大会。信息文件说得更进一步：从未开过首次大会的现有方案，必须在六个月内召开。但在公布的法案草案过渡条款中，看不到这项义务。

秘书必须完整准确地记录会议，并在任何成员要求时提供查阅。

通过技术手段参会

新的第 75A 条允许法人团体让成员和代理人通过技术手段参会，条件是该技术能让他们即时听到并参与讨论，而且附例授权使用。如果某位成员不这样就无法参会，法人团体必须允许。如果法人团体无理拒绝制定允许某种技术的附例，成员可以向产权登记官申请，由登记官制定该附例。业主也可以指定电子邮箱接收通知。

法定人数和代理投票

成员如果认为附例设定的法定人数不合适，可以向产权登记官申请救济。委任代理的业主如果亲自就某事项投票，代理人就不能就该事项投票。我们的代理投票指南解释了其他州为什么也设有类似上限。

记录与业主名册

查阅记录

根据新的第 88A 条，“合资格人士”可以书面要求查阅或复印法人团体的记录。合资格人士包括业主、登记抵押权人、遗产代理人等个人代表、租期六个月或以上的租客，以及获他们书面授权的人。法人团体必须在 7 天内回应，否则最高罚款 20 个罚款单位（超过 4,000 澳元）。

如果要求无理纠缠或重复、涉及第三方保密信息或法律意见，或者会造成“不合理的行政负担”，法人团体可以拒绝。记录如何保存、如何查阅、可以收多少费用，将由条例规定。

信息文件说，这些条例可能要求大部分记录（财务报表、会议记录、往来信件和合同）至少保存七年，代理委托书和选票保存 12 个月。只要可随时查阅、安全并有备份，电子记录也可以。

业主名册

第 88B 条要求每个法人团体保存一份名册（roll）。每个单元要记录：业主姓名、紧急联系方式和送达地址；已通知的住户；租约期限、租客和出租代理的资料；抵押权人；单元的保险单号、保险公司和到期日；单元权益；以及业主是否同意以电子方式接收通知。名册还要列出主席、秘书、司库和任何分契管理人。

业主姓名或地址、所有权、抵押权人变更，或者出现六个月或以上的新住户，须在 14 天内通知法人团体。法人团体须在 14 天内登记。业主、抵押权人和他们的代表可以说明理由，要求获取名册信息，并在 7 天内得到。关于保存名册和业主通知义务的罪行，在生效后的头 12 个月不适用。

资金与维护

五年维护计划

第 83A 条要求每个法人团体制定一份涵盖五年的维护计划，列出预计在此期间需要非例行维护、修理、更新或更换的公共财产，以及估计费用，并且每 12 个月检讨一次。除非条例豁免，这适用于所有方案，包括有相连建筑的小型方案。

如果你们的楼宇从来没有为屋顶、电梯或外墙油漆估算过费用，可以先看看我们的文章《什么是健康的资本工程基金？》，虽然它主要参考其他州的规则。

信托账户与审计

第 83B 条要求每个法人团体：

• 在认可存款机构开设信托账户，所有款项都存入该账户
• 在账户内分设行政基金和维护基金
• 妥善记录收入、支出、资产和负债
• 每个财政年度结束时审计账目
• 把经审计的账目，连同维护计划中下一年度的预计支出，提交给下一次周年大会
• 应任何成员要求，提供当前账目供查阅

每项义务最高罚款 20 个罚款单位，生效后的头 12 个月都不适用。对一个 6 个或 10 个单元的方案来说，每年审计是一笔实际开支。除非条例设定门槛或豁免，这将适用于小型开发项目之外的所有方案。

分契管理人

塔州没有分契管理人（strata manager）牌照制度，法案也没有改变这一点。信息文件把这次修改称为“第一步”：第 80 条将要求以书面形式委任管理人，并写明条例规定的事项。

信息文件说，条例可能要求合同包括：管理人的名称和 ABN 或 ACN、起止日期、职责、付费方式、管理人操作哪个账户、书面报告、利益冲突的申报和管理、终止合同的理由和程序，以及管理人持有规定额度专业责任保险的保证。如果委员会一直只靠一封委任信和一张旧收费表，这份清单现在就很有用。我们关于各州分契管理人资质的文章显示了塔州与其他州的差距。

附例与纠纷

遵守通知

现行法律下，法人团体须给予至少 30 天时间纠正附例违规。新的第 95 条把通知变成强制性：如果法人团体合理相信业主或住户违反了附例，必须发出书面通知，要求对方停止违规，并在至少 30 天内纠正。

根据第 95A 条，与邻居有纠纷的业主或住户，可以要求法人团体向对方发出遵守通知（compliance notice）。他们必须先合理尝试与邻居自行解决。法人团体如果发出通知，必须在 14 天内告知提出要求的人。如果法人团体拒绝，此人可以向产权登记官申请救济。

第 93B 条要求法人团体在合理可行的范围内，确保每位业主和住户都知道附例内容、附例的修改，以及他们在法律下的权利和义务。第 133 条规定，租客违反附例产生的罚款，业主与租客承担连带责任；访客违反附例产生的罚款，业主与访客承担连带责任。

内部纠纷解决

法人团体可以在附例中设立内部纠纷解决程序（第 93A 条）。如果设有这一程序，投诉人在向产权登记官申请前，必须合理尝试使用，申请时还要说明尝试过什么。以下情况不受这项要求限制：对方不愿参与或联系不上；事情紧急或严重；存在紧急的健康和安全风险；有书面证据证明违反附例且之前已警告过；或者过去六个月内已经过外部调解。

可以申请救济的人包括法人团体、成员、住户、抵押权人、个人代表，以及产权登记官认为有足够利益关系的任何人。

提交意见时值得提出的问题

现在正是这些细节还能修改的时候。根据咨询文件，以下是业主和委员会可能想发表意见的地方。这些是开放性问题，不是批评。

1. 谁算小型开发项目。 有共用墙壁的小型方案，例如双拼屋和四单元楼，是否也应适用较宽松的规则，或者至少豁免每年审计和完整的维护计划？
2. 中型方案的合规成本。 对于没有分契管理人、5 到 20 个单元的方案，信托账户、每年审计、五年维护计划和每年检讨的管理声明加起来负担不小。条例可以设定门槛或分级要求。
3. 信息文件与法案的差异。 信息文件提到修改后的管理声明须在 20 个工作日内登记、名册须在六个月内建立、旧方案须在六个月内召开首次大会。法案草案写的是三个月、12 个月宽限期，以及只赋予业主召开会议的权力。提交意见时可以询问哪一种才是本意。
4. 小型方案的代理上限。 20 个单元或以下的方案每人只能持一份代理，可以防止有人大量收集代理票。但在很多业主住在外州的楼宇，凑够法定人数可能更难，虽然远程参会和延期规则有所帮助。
5. 查阅记录的例外。 “不合理的行政负担”范围很宽，费用又要由条例决定。业主可能希望两者都有限制。
6. 分契管理人标准。 规定合同条款的书面合同是个开始。有人可能主张实行牌照制度、为管理人设立信托账户规则，或者把专业责任保险写进法律，而不只写进合同。
7. 留给条例的内容。 分契图要求、记录、收费、技术手段、管理人合同，以及整个小型开发项目制度，都放在尚未公布的条例里。提交意见时可以要求在法案通过前先公布条例草案。

如何提交意见

意见须在 2026 年 10 月 25 日晚上 11:55 前送达。

• 电子邮件： star@nre.tas.gov.au
• 邮寄： Land Titles Office, Department of Natural Resources and Environment Tasmania, Hobart TAS 7001。咨询网页写的是 GPO Box 541，信息文件写的是 PO Box 541。截止日期这么近，用电子邮件更稳妥。

部门希望意见用浅白的英文撰写，最好是 Word 文件。除非你另行要求，你的姓名或机构名称会被公布；除非你清楚标明哪些部分保密并说明理由，内容也会公开。意见还可能根据《2009 年信息权利法》（Right to Information Act 2009）被公开。动笔前请先读法案草案和信息文件。一份引用具体条文编号的简短意见，比一份笼统的长篇意见对部门更有用。

部门公布的时间表：

各条文的生效日期将另行宣告，其中几项在生效后还有 12 个月宽限期。在修改生效前，土地产权办公室的 Strata Living in Tasmania 小册子仍是了解现行法律的参考资料。

委员会现在可以做什么

法案要求法人团体做的，大多是一栋管理良好的楼宇本来就该有的书面记录。提早开始，工作量可以分摊开来。

1. 找出分契图、附例和单元权益表，确认与土地产权办公室登记的版本一致。这些是将来管理声明的核心内容。
2. 开始建立名册。收集每位业主的联系方式和送达地址、租约和抵押权人信息，以及单元保险资料，并取得以电子邮件接收通知的书面同意。
3. 列出未来五年需要大修的公共财产项目和大致费用。这就是第一份维护计划。
4. 查清法人团体的钱存在哪里。如果征费存进某位业主的私人账户，这种做法需要改变。
5. 如果聘用了分契管理人，确认委任是书面的，并涵盖期限、费用、职责、报告、利益冲突和保险。
6. 以法人团体名义开设一个电子邮箱，用于往来信件和保存记录。
7. 考虑是否需要降低法定人数的附例、允许远程参会的附例，或内部纠纷解决程序。新规则生效后，这些都需要按新规则通过。

UnitBuddy 记录什么

UnitBuddy 把楼宇的名册、文件、合同、会议记录和维护计划集中在一处。业主可以自行更新联系方式、租约和保险资料。查阅记录的请求会记下收到日期，方便在 7 天内回应。维护项目可以整理成带费用和检讨日期的五年计划，年度检讨时可以直接在周年大会上展示。

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这份法案草案是塔州分契法律自 1998 年以来最大的改动。对大多数业主来说，实际影响是法人团体的文书工作增加，业主能得到的信息也更多。小型方案要承担多少，取决于尚未公布的条例。如果你想表达意见，截止日期是 2026 年 10 月 25 日。

资料来源与进一步阅读

• Strata Titles Act 1998 – Current Reform，塔州自然资源与环境部，最后发布于 2026 年 9 月 11 日（英文）
• Draft Strata Titles Amendment Bill 2026 Consultation，塔州自然资源与环境部（英文）
• Draft Strata Titles Amendment Bill 2026 (Consultation Version)，PDF（英文）
• Strata Titles Amendment Bill Consultation Version Information Paper，2026 年 8 月，PDF（英文）
• Review of the Strata Titles Act 1998，塔州自然资源与环境部（英文）
• Reforms Aim for Simpler, Fairer Strata Living，塔州政府媒体通稿，经 Mirage News 转载，2026 年 9 月 12 日（英文）
• Strata Living in Tasmania，土地产权办公室，2025 年 6 月（英文）
• 《1998 年分契产权法》（塔州），塔州立法网站

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