治理

分契会议中的代理投票：如何运作，哪里容易被滥用

代理投票让无法出席的业主仍能参与表决，但也常被少数人用来集中影响力。了解代理投票如何运作、它与投票纸和公司代理人的区别、2025 年改革带来什么变化，以及如何避免代理票被滥用。

2026年1月22日 · 12 分钟阅读

本文目录全澳概况

全澳概况

代理投票规则并不统一。新州对代理票数量和表格有较细规定；维州、昆州、西澳、南澳、塔州、首都领地和北领地，则各自规定投票纸、代表人、公司代理、电子出席和会议程序。

在依赖代理票之前，必须查阅当地立法和会议通知。一份在某州有效的代理委托，如果表格、时限、份额或授权方式不对，到了另一州可能就是无效文件。

首要事项

代理投票是有用的民主工具，但也可能沦为暗中收集选票的手段。
风险最高的情形，是业主参与度低的方案遇上有争议的支出议案。
会议前的透明度是最佳防线。

带有业主明确指示的代理票是有用的；被当作空白支票收集的代理票，则是治理风险。

代理投票有充分存在理由：并非每位业主都能出席每一次会议。但在实践中，代理票也是分契治理中最容易引发争议的环节之一。为了推动对自己有利的结果而收集数十份代理票，这类情况并不少见。

2025 年新州改革处理了一些最严重的滥用场景，但每位业主仍需要知道代理票如何运作。

代理投票既是业主法团民主的一部分，也常常是治理失灵的切入点。它是少数人放大影响力的常见杠杆，因此任何关于分契委员会治理的认真讨论，都不能绕开代理投票。

代理投票如何运作

代理是一份书面授权，允许另一人代表你出席业主法团会议并投票。它不是所有权转让。你仍然是单元业主。代理人只行使你本来会有的那一票，且仅限于表格覆盖的会议或期间。

在新州，指定规则写在《2015 年分契方案管理法》附表 1，而不是该法的第 26 条（那一条讲的是初始期限制）。实务规则是：

任何单元业主均可为业主大会指定代理
必须使用新州公平交易局核准表格，注明日期并签字
大型方案（超过 100 个单元，不含附属单元和车位单元）须在会议开始前至少 24 小时将表格送达秘书。这是硬性的 24 小时，不是会议前一个周五下班前
其他新州方案，可在会议开始时或之前提交
你可以就特定决议指示代理如何投票，也可以授权其自行裁量
代理人未按指示投票的，该票无效
代理委托对所指定的会议及其任何延会均为有效
委托一般须在 12 个月或两次年度大会（以较长者为准）后重新指定

业主指定代理人
签署核准表格
在截止前送达
代理就决议投票
记入会议记录

从指定代理到记入会议记录的代理投票流程。

指示投票还是开放授权

这是表格上最重要的选择。

指示性代理写明对点名议案投赞成、反对还是弃权。议程已经随会议文件发出时，就用这种方式。代理人若投了相反的票，该票不应被计入。

开放性（或一般性）代理让持有人自行决定。你信任对方、会议又可能现场修改议案时，这样方便。这也是空白支票式收集代理票的做法。如果你无法出席、事先又不知道决议内容，更稳妥的默认指示是：凡是我没有明确批准的事项一律投反对，我没见过的修正案不要代我投票。

谁可以担任代理？

通常任何成年人都可被指定，不一定要是该方案的业主。你可以指定伴侣、家人、邻居、朋友，在部分州还可以指定专业人士。关键不是身份，而是这个人会不会按你的指示投票，以及手里是不是已经握了太多代理票。

即便表格允许，有些人也不该拿你的代理：

会议将决定其续聘、费用或额外服务的分契管理人
正在推动关联方合同的委员会成员
已经从其他单元收了一叠表格的人
会后不肯告诉你实际如何投票的人

昆州在这一点上比新州更严。在标准模块和住宿模块下，法人团体管理人或其关联人根本不能被指定为代理。

如果你本人到场，通常以你自己的投票为准。昆州和西澳写得很明确：业主在场时，除非业主在会上同意（昆州），或业主必须亲自投票（西澳），否则代理不得投票。不要以为已经寄出的代理表，在你走进会场后仍控制该单元。

代理、公司代理人、授权书、投票纸

业主常把这几样混在一起，主席有时也会点错文件。

文件	是什么	典型用途	要注意什么
代理（proxy）	另一个人在会场像你一样投票	你无法出席	数量上限、表格瑕疵、空白指示
公司代理人（company nominee）	公司业主授权代表公司投票的个人	公司持有的单元	这不是代理，也不一定受同一上限约束
授权书（power of attorney）	范围更广的法律授权，可能包括投票	不在当地的业主、遗产、海外业主	新州仍限制授权人可为多少单元投票
投票纸 / 会前投票	你就印好的议案提交书面或电子票	昆州的常规做法；其他州也在增加	通常覆盖不了现场修正案

如果单元由公司持有，指定公司代理人通常比把代理交给邻居更干净。自 2025 年 3 月 2 日起，新州把公司代理人移出了旧的第 25A 条集中限制，该限制仍适用于授权书。公司现在可以为其所持全部单元指定一名代理人，而不必为每个单元再造一个名义人。这堵上了一个不切实际的漏洞。它并没有给自然人收集业主代理票开绿灯。

昆州业主常常根本不需要代理。一份只交给秘书、在会议开始前提交的书面投票纸通常更稳妥。代理人不能撤回那一票。如果议案后来在现场被修改，事先投出的赞成票，一般会被当作对修正案的反对票。

一个人可以持有多少份代理

这是主席最容易忘记核对的规则，也是后来会把接近的表决结果推翻的规则。

辖区	通常上限	其他关键限制
新州	20 个及以下单元的方案：1 份；更大方案：单元总数的 5%（向下取整）	须用核准表格。超过 100 个单元的方案须提前 24 小时送达。同一单元的共有人代理不计入上限
维州	可居住单元 20 个及以下：只能为 1 名业主；更大则 5%	规定表格。须写明个人。不可转让。12 个月后失效。管理人不得索要代理；若本人不是业主，不得就自己的聘任投票
昆州（标准 / 住宿模块）	少于 20 个单元：1 份；20 个及以上：单元数的 5%	管理人或其关联人不得担任代理。不得就聘任管理人 / 服务承包商 / 租赁代理人或选举委员会投代理票。除非写明更短，否则在财政年度结束时失效
昆州（小方案 / 商业模块）	数量上限往往不适用	仍须核对所适用模块。书面投票仍是更干净的选择
西澳	没有统一的数量上限	必须书面。业主在场须亲自投票。代理人对货物或服务有经济利益的，除非授权文件允许并写明如何投，否则不得就该议案投票
南澳	法律没有数量上限	指定一般最长 12 个月。通常每单元一票
塔州、首都领地、北领地	查阅当地法律和方案规则	表格、送达时限和管理人限制各不相同。不要套用新州的 5% 规则

新州举例：12 个单元，1 份代理；48 个单元，2 份；60 个单元，3 份；200 个单元，10 份。主席应在第一项议案之前算清，而不是有人质疑结果之后再算。

上限约束的是持有的代理票，不是此人已经拥有的单元。自己有五个单元再另持三份代理，不等于“只持有三份代理”。公司代理人、为自己单元投票的共有人、有效的授权人，分属不同栏目。要分开点算。

票是怎么计的

代理只有在该单元本来有权投票时才有用。

**欠费业主。**在大多数辖区，拖欠征费或法人团体债务的单元不能就普通事务投票。昆州写得很清楚：欠债单元不能就议案投票（无须反对即可通过的决议除外），也不能参与委员会选举。欠费单元出具的代理通常没有价值。会前查名册，不要会后再查。

**法定人数。**代理通常计入法定人数。这正是集中收集代理票之所以有效的原因之一：一小群人可以带着一袋表格宣布开会，然后控制会议。如果法定人数只是靠后来被认定无效的代理才凑够，会议本身也可以被挑战。

**一单元一票，直到不是。**许多普通决议先举手：每单元一票。要求投票（poll）后，计数可改按单元权益。指示性代理应同时写明举手和 poll 怎么投。表格没写的，持有人可以在 poll 上自行裁量——哪怕你以为已经锁死了这一票。

**共有人。**共同业主通常共享一票。意见不一致时，该票往往不计，除非有人要求 poll、再按权益决定。为同一单元指定两个不同的代理人，是浪费这一票的常见方式。

**现场修正案。**开放性代理可以就改写后的议案投票。指示性代理和会前投票纸通常不能。如果某一派想躲开指示票，就会在会场改措辞。要求主席先就原议案表决，或记录指示性代理和投票纸不得支持该修正案。

问题所在：集中收集代理票

“集中收集代理票”是指系统性地向不打算出席会议的业主收集代理表格。常见实施者包括委员会成员、分契管理人，或容易接触业主的房产中介。

风险很直接。一个人手里如果握有十份或十五份代理票，就可能左右会议结果。这些票可能被用来阻挠必要的分契征费上调、推动与关联方签订合同、阻止罢免表现欠佳的委员，或批准让少数业主受益、其他业主买单的变更。

这类收集最常出现在一份很短的议案清单上：管理人续聘、保险经纪人或保费、资本工程与征费上调、关联方维保合同、委员会选举，以及罢免委员。如果这些事项在议程上，又有一个人带着一叠表格到场，应把它当作流程问题，而不是性格冲突。

开发商和原始业主在移交期用的是同一套机制。如果未售单元加上收集来的业主代理票，被用来锁定一份长期管理或物业照管合同，请阅读开发商仍控制委员会时你可以做什么。

集中收集代理票的手法	运作方式	为何有害
会前逐户敲门	委员会成员上门，从参与度低的业主处收集空白代理表格	业主并不知道自己的票会被怎样使用
预填代理表格	分发的表格上已经填好投票指示	业主可能在未理解决议的情况下签字
分契管理人代收	分契管理人代某一派委员收集代理票	利益冲突：管理人可能从特定结果中获益
投资人票仓协调	一名投资人或中介统筹其管理的多个单元的代理票	投资业主可能优先考虑短期省钱，而非方案整体健康
当晚大厅设桌收集	门口发放空白表格，在时间压力下签字	来不及读会议文件；上限被突破也不易被发现
沿用去年的表格	把一份旧的一般性指定当作仍然有效	可能已过期、没有指示，或是为另一次会议写的

2025 年改革的变化

《2025 年分契方案立法修正法》及相关 2025 年生效日期，收紧的是新州代理投票的操作机制，而不是从零发明 5% 上限。上限本来就写在附表 1。

代理票累积上限

在 20 个及以下单元的方案中，一人只能持有 1 份代理；更大方案中不得超过单元数的 5%。改革让这一上限更难被忽视，也更难用非正式安排绕开。超额代理票本就不该被计入。一旦计入并改变了结果，该决议就暴露在挑战之下。

公司代理人改革

此前，一家公司持有多个单元时，往往需要为每个单元各指定一名代理人，既不切实际，也容易形成漏洞。自 2025 年 3 月 2 日起，旧的第 25A 条集中限制不再适用于公司代理人，但仍适用于授权书。公司业主现在可以干净地指定一名代理人。自然人收集业主代理票，仍受上限约束。

表格、时限与披露

核准表格仍须记载日期，并让业主写下投票指示。大型方案仍适用 24 小时送达规则。关于谁持有哪些代理的披露被收紧，主席可以在第一轮表决前被要求对照法定上限核对其登记册。

其他州并没有照搬新州这一套。维州本来就有类似的 5% 结构和 12 个月失效期。昆州在主要模块上早已禁止管理人代理，并禁止就管理人聘任和委员会选举投代理票。西澳仍然没有数量上限。不要假定 2025 年新州的变化适用于墨尔本或布里斯班的楼。

怎样填表才真的有效

大多数无效代理死在文书上，而不是政治上。

使用你所在州现行的核准或规定表格。管理人信头版本只有在就是那份表格时才可以用
写上日期。未注明日期的表格在新州无效
写明一个个人，不要写“主席”“管理人”或一家公司
写明单元、方案和会议（若你所在州允许长期指定，则写明期间）
对你在意的议案写下指示。只在你真心希望对方裁量时才留白
如果第一人选已经触达上限，指定候补
交给秘书，而不是交给让你签字的那个人——除非对方只是代为转交秘书
自己留一份副本。表格从大厅到会议纪要之间失踪时，你需要证据
如果后来你本人到场，告诉主席你亲自投票，以免代理被重复计算

不要在已经填好别人的姓名、指示或你并未填写的日期的表格上签字。用不到的指示栏划掉，不要留着含糊。

如何保护你的物业

如果你无法出席：明确指示你的代理人

不要签署空白代理表格。尽量在每项决议上明确说明你希望代理如何投票。如果事先不知道决议内容，可以指示代理对你未明确批准的任何事项投“反对”票。这样可以避免你的票被用于你原本不支持的目的。

如果你所在州提供投票纸或电子会前投票，用它处理印好的议案，并把任何代理收窄为：出席、法定人数和修正案。签字前先读年度大会文件包。还没看过预算就交出的代理，不是参与，是把投票权捐出去。

如果你在委员会内：留意代理票分布

如果同一人持续持有大量代理票，应在会议上提出。主席应核实所有代理票均符合数量上限，并使用了核准表格。

在第一项实质表决之前做这些事：

列出各单元、持有人，以及每份表格是否带指示
当众报出方案单元数和由此得出的上限
把超额、迟交、未注明日期、未签字或用错表格的委托放到一边
确认欠费单元不会被计入
即使主席驳回，也要把异议记入会议纪要

秘书若“为方便起见代持表格”，在其本人是候选人或议程上的承包商时，不应同时决定这些表格是否有效。

如果你怀疑存在滥用：提出挑战

如果你认为代理票是通过胁迫、误导或超过法定上限的方式取得，可在会议上质疑这些代理票的有效性。要在代理被接受时提出，而不是在你关心的议案已经被宣布通过之后。

要求出示表格。核对日期、签名、是否核准表格、送达时间和指示。询问持有人是否超过上限。询问该单元是否已缴清费用。主席若拒绝检查，把拒绝记入纪要。

若质疑不被接受，而可疑的票又改变了结果，可向仲裁庭申请命令撤销受影响的决议：新州 NCAT，维州 VCAT，昆州先经专员办公室再至 QCAT，西澳 SAT。你需要会议通知、议程、纪要、名册和代理表格。比起在会场当场拦住错误计票，仲裁庭申请又慢又贵。所以异议必须当场提出。

业主也可以把一项议案列入下次议程，要求会前向业主公布代理持有情况，或要求电子出席，让更少的人需要把票交出去。

数字代理的问题

部分分契方案已经开始使用支持在线投票的电子会议平台。虽然新州立法仍要求代理委托以核准表格书面提交，但电子出席和会前投票会减少对传统代理票的依赖。能在手机上投票的业主，不必再把一张空白表格交给邻居。

昆州在法人团体已批准电子投票时，已把书面和电子投票纸当作一等投票。代理人不能撤回该票。这正是其他州正在靠近的模式：你自己远程就议案投票，代理只用于纸面覆盖不了的那部分会议。

数字系统本身消除不了滥用。只有在会前核对送达时限、上限和资格，并且投票记录写明接受了哪些代理、为什么接受时，它才有帮助。

给业主的实用建议

如果你收到来自陌生人、或并非你主动索取的代理表格，请保持警惕。签字前先阅读决议内容。如果不放心把代理交给他人，可以亲自到场，哪怕只是短暂出席。如果确实指定了代理，会后也应向代理人确认实际如何投票。

其他能阻止悄然控盘的习惯：

在有争议的年度大会前，书面询问秘书每个人持有多少代理
把会议纪要里的出席名单和表决数字对照。一栋 40 单元的楼记下 28 票、现场 6 人，就应该能看到 22 份代理
不要“以防万一”给管理人一份长期有效的代理
投资业主：书面指示租赁中介。租赁中介为冻结征费收集业主代理，是利益冲突，不是服务
会后阅读纪要中的代理登记册和任何修正案的准确措辞。如果你的指示票被用在了另一项议案上，立刻书面告知秘书

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知情的业主才能作出更好的投票决定。UnitBuddy 为每位单元业主提供财务透明度，让你无论亲自出席还是委托代理，都能有意义地参与分契治理。

财务透明：随时查看收入、支出与基金余额的清晰明细，让你有信心评估每项议案
委员会问责：追踪决策、投票与开支历史，了解委员会是否在为方案整体利益行事
知情投票：在投票或委托代理之前，先了解拟议决议对财务的影响

代理投票是参与的工具，不是控制的武器。明智使用它，也不要让任何人在未取得你知情同意的情况下使用你的代理票。