当开发商仍然控制着你的委员会，你实际上能做什么？

核心要点

• 澳大利亚每个州和地区都有规则限制或约束开发商在持有大多数物业期间的投票权，但保护力度差异显著。
• 在新州，如果开发商持有 50% 或以上的产权权益，其投票权将被削减三分之二，这条规则让很多业主意外。
• 你可以通过所在州的仲裁庭挑战不合法的业主大会决议，但时限严格，证据比情绪更重要。
• 最好的保护是在购买之前：核查分契名册，阅读会议记录，在签合同之前先数清楚开发商持有的份额。

你当初买下这套公寓，是喜欢它的光线、地段和价位。你没有去做的一件事，因为没人告诉你要做，是查一下开发商还持有多少套单元。到你第一次参加周年业主大会坐下来，看着每一项动议都被否决，只因为同一个实体投下的票压过了整个房间的你时，合同早就签了，征费支票也已经退回来了。

开发商控制分契委员会是澳大利亚公寓生活中最普遍的结构性问题之一，也是最不为人理解的。约束这一问题的规则在每个州和地区都存在，但它们深埋在大多数业主从未读过的法律条文里，而采取实际行动所需要的步骤，除非有人逐一解释清楚，否则并不显而易见。

开发商如何保持控制

在分契计划中，投票按单元计算。如果你拥有一套公寓，你就有一票。如果开发商在一栋 100 套单元的建筑中仍然持有 73 套，他们就拥有 73 票。每一项动议、每一次委员会选举、每一次预算批准都会按他们的意愿通过。独立业主可以出席、发言、反对，但票数不会改变。

这不是法律漏洞。这是澳大利亚许多新建楼盘的默认状态，因为开发商通常会在数月或数年内逐步出售公寓。在这个售出期间，他们持有大多数份额。在某些建筑中，他们会无限期地保留显著的少数份额，这足以阻止特别决议、阻止规章变更，并控制委员会的人事任命。

实际后果是可预见的。开发商把初始征费定得很低，以便于销售。他们任命自己的人进入委员会。他们批准与自己所控制或有关联的公司签订的合同。提出异议的独立业主在每一项投票上都被压倒。

这就是法律介入的地方，但前提是你知道去哪里找。

存在的规则（以及为什么大多数业主从未发现）

澳大利亚每个司法管辖区都以某种方式限制开发商的投票权，但机制、门槛和执行途径各不相同。这些保护是真实存在的，但只有在业主主动援引时才能发挥作用。

州 / 地区	关键规则	立法依据
新州 (NSW)	开发商持有 50% 或以上产权权益时，其投票权削减三分之二	《2015 年分契方案管理法》第 5 条
维州 (VIC)	开发商在持有大多数份额期间必须诚信行事；对特定动议有投票限制；消费者事务署监督	《2006 年业主法人法》第 83–85 条；维州消费者事务署指引
昆州 (QLD)	开发商的投票权随单元售出而减少；初始期有过渡安排	《1980 年建筑物单元和团体产权法》第 32 条；《1997 年法人团体和社区管理法》
西澳 (WA)	一旦 50% 的单元出售给独立业主，开发商的投票权按比例减少	《1985 年分契产权法》第 36 条
南澳 (SA)	控制期内开发商投票权受限；专员监督	《1996 年社区产权法》第 37 条
塔州 (TAS)	初始控制期内对自建业主和开发商的投票限制	《1980 年土地产权法》第 82 条
首都领地 (ACT)	一旦 50% 的单元由独立业主拥有，开发商的投票权减少	《2011 年单元产权（管理）法》第 16 条
北领地 (NT)	分契产权立法为开发商提供过渡性控制条款	《2009 年单元产权方案法》

共同点是：法律承认持有大多数单元的开发商存在固有的利益冲突。他们同时是卖方、建筑管理者、承包商选择者和委员会任命者。投票限制的存在就是为了防止这种权力集中成为永久状态。

但知道规则存在和实际执行是两回事。

你实际能做什么

新州 (NSW)

新南威尔士州拥有最明确的保护。根据 《2015 年分契方案管理法》 第 5 条，如果一个人（包括开发商）持有的产权权益总计达到该方案 50% 或以上，其投票权将被削减三分之二。这意味着，一个在 100 套单元中持有 73 套的开发商，实际上只能投 24 票，而不是 73 票。

此限制适用于业主大会上的投票，包括周年业主大会和特别业主大会。它不适用于会议间隙的委员会决策，这也是在售出期间委员会组成如此重要的原因之一。

如果你认为开发商投票超出了其合法权利，你可以根据该法第 232 条向新州民事和行政仲裁庭 (NCAT) 提出申请。如果某项决议是用本不应计入的票数通过的，NCAT 可以宣布该决议无效。时间限制很严格，通常从会议之日起只有 28 天，因此你需要迅速行动。

实际操作步骤：向你的分契经理索取分契名册副本。数一数单元数量。如果开发商持有 50% 或以上，他们在下一次会议上的票数应当被削减。如果没有被削减，在投票前提出，而不是事后。

维州 (VIC)

维多利亚州采取了不同的方式。《2006 年业主法人法》 没有施加同样的直接削减三分之二的规定，但它确实要求开发商在持有大多数份额期间诚信行事。维州消费者事务署发布了关于控制期内开发商行为的指引，包括有关利益冲突和自我交易的义务。

2026 年即将到来的重大变化是关于执行违规行为的投票门槛的降低。以前，就非金钱事项启动法律程序需要特别决议，这实际上赋予了开发商对任何执行行动的否决权。2026 年 6 月提交给议会的新法律将其降低为普通决议。在那些开发商的租户正是违反规章的人而开发商投票阻止执法的建筑中，这一点影响巨大。

如果你在维州，开发商正在阻止执行或通过委员会进行自我交易，你可以根据该法向维州民事和行政仲裁庭 (VCAT) 提出申请。VCAT 可以审查开发商是否违反了其诚信义务，并可以发出命令要求开发商披露冲突或回避就存在冲突的事项投票。

昆州 (QLD)

昆士兰州的 《1997 年法人团体和社区管理法》 包含过渡性条款，随着单元的售出限制开发商的投票权。在初始期间，通常直到开发商售出 50% 的单元，开发商的投票权按比例减少。

在争议方面，昆士兰民事和行政仲裁庭 (QCAT) 可以审理关于不当投票、利益冲突和违反该法的投诉。裁决程序的设计意图是无需律师即可参与，但涉及开发商控制的复杂案件通常受益于法律意见。

西澳、南澳、塔州、首都领地和北领地

这些司法管辖区中的每一个都有自己版本的开发商投票限制，通常与出售给独立业主的单元比例挂钩。这些机制不像新州和维州那样被广泛宣传，但它们确实存在。

在西澳，《1985 年分契产权法》 第 36 条规定，一旦 50% 的单元由独立业主拥有，开发商的投票权将减少。在南澳，《1996 年社区产权法》 规定了一个控制期，在此期间专员可以监督开发商的行为。首都领地的 《2011 年单元产权（管理）法》 遵循类似的模式。

如果你在上述任何司法管辖区，并认为开发商正在行使过度的控制权，首先请联系你所在州的相关机构：新州的公平交易厅、维州的消费者事务署、昆州的法人团体和社区管理专员办公室，或你所在州的对应机构。他们可以告诉你适用什么规则以及你的选项是什么。

如何挑战不合法的业主大会决议

如果开发商在业主大会上使用本不应计入的票数，或使用违反规则的代理投票，通过了一项决议，你就有理由提出挑战。尽管仲裁庭名称和时限不同，但大多数司法管辖区的流程相似。

第一步：获取会议记录。 你有权获取会议记录副本。向分契经理索取。会议记录应记录每项动议的投票情况和结果。如果会议记录对投票情况含糊其辞，这本身就是个问题。

第二步：识别违规行为。 最常见的理由包括：计入的票数超出开发商的合法权利、代理投票违反法定限制、未提供适当的会议通知、决议未达到所需投票门槛。

第三步：收集证据。 你将需要分契名册（显示在会议时谁拥有什么）、会议通知和议程、会议记录以及所使用的任何代理表格。在某些情况下，你可能需要一份由出席会议的业主出具的法定声明。

第四步：向仲裁庭提出申请。 在新州，这是 NCAT。在维州，是 VCAT。在昆州，是 QCAT。申请通常必须在会议后 28 天内提交，不过某些司法管辖区对特定类型的索赔允许更长时间。仔细检查你所在州的时限，错过截止日期可能会消灭你的挑战权。

第五步：出席听证会。 仲裁庭将审查证据并决定该决议是否合法通过。如果没有，仲裁庭可以宣布该决议无效，并命令重新投票或重新召开会议。

证据充分的挑战成功率不低，但过程需要耐心。仲裁庭程序通常从申请到裁决需要三到六个月。

什么时候值得上诉仲裁庭（以及什么时候不值得）

上诉仲裁庭不是免费的。申请费用从几百到一千多澳元不等，具体取决于司法管辖区和索赔的性质。如果你聘请律师，成本会迅速上升。在决定挑战之前，权衡实际结果与成本。

仲裁庭行动通常值得做的情况：

• 开发商通过了一项直接让你花钱的决议，比如批准与关联方的合同、设定不合理低征费导致后续特别征费，或阻止必要的维修。
• 违规行为明确且文件充分，投票记录、会议记录和分契名册都指向同一个事实。
• 多个业主受到影响并愿意参与，集体申请更有分量，也分摊成本。

仲裁庭行动通常不值得做的情况：

• 只是程序上的不满，但结果无论如何都会一样，一个没有改变结果的技术性违规更难自证合理性。
• 你是唯一关心的业主，独自对一个资金雄厚的开发商提起申请是一场不对等的较量。
• 开发商已经售出大部分单元，问题正在自我纠正，因为一旦开发商的持有量降至门槛以下，投票限制就不再适用。

在任何情况下，首先尝试调解或直接沟通。有些开发商如果在会前以书面形式指出投票错误，会选择纠正，而不是事后面对仲裁庭的挑战。

开会前先把数字算清

以一栋 100 单元的新州楼为例。原始业主仍持有 60 个单元，独立业主持有 40 个。举手表决在未调整前是 60 对 40。当原始业主在超过两个单元的方案中持有不少于一半单元权益时，适用三分之二削减，这 60 个单元不能按全额计票。会议应按该持有量的三分之一来计算原始业主的投票价值。

这并不自动把会场交给独立业主。普通决议常常是每单元一票，特别决议通常按权益计算，代理票仍可叠在独立一方或开发商一方。先按实际议案做算术：是举手、是 poll、是特别决议，还是无须反对即可通过的决议？然后只在法律要求适用的地方，对原始业主做削减。

这项削减是投票规则，不是征费折扣。开发商仍须为其持有的每一个单元缴征费。把这两件事混为一谈的业主，是在浪费会议。

合同、物业照管人与头两年

控制很少只体现为谁坐在委员会里。它体现为一方仍握有票数时签下了什么。

留意：

• 初始期内订立的长期楼宇管理或物业照管协议
• 与关联实体签订、固定期限很长的分契管理合同
• 通过与开发商有关联的经纪人投保
• 以象征性地租把公共财产许可给某一单元独占使用
• 仍由开发商任命的委员会把缺陷记成“外观问题”或“业主责任”

新州和若干其他州限制业主法人在初始期内未经仲裁庭命令可做的事：长期聘任、大型改善、部分附例。如果这些事已经做了，合同并不自动无效，但可以挑战。拿到协议、签署日期和投票记录，再去咨询。不要一边争物业照管人，一边扣留征费。那会制造第二个问题。

投票被正确计算后，独立业主仍可通过有用的议案：指示律师就关联方合同出具意见、委托独立缺陷报告、要求向与原始业主无关联的公司询价，以及在法律允许时对委员会选举采用无记名投票。

开发商控制的楼里的代理票与出席

集中收集代理票是把正在消退的多数拉长的办法。尚未入住的期房买家容易被收集。租赁中介手里有长期表格的投资业主也是。

有争议的年度大会前，书面询问秘书每个人持有多少代理，包括原始业主和管理人。法定代理上限和原始业主投票削减是不同规则，要同时适用。超过代理上限的开发商，不能把多余的业主票停放在员工名下，还称之为民主。

本人到场。已寄出代理的独立业主若走进会场，通常以亲自投票为准。空椅子，就是 40 单元少数派输掉 28 人会议的方式。

在购买之前该做什么

对抗开发商控制委员会的最强保护，是在你签合同之前的尽职调查。

核查分契名册。 你的过户律师或律师可以在交割前获取分契记录查询。这将显示谁拥有每一套单元。如果开发商或关联实体持有 50% 或以上，你正在买入一栋在售出完成之前你的投票影响力有限的建筑。

阅读会议记录。 查看最近两年的周年业主大会和委员会会议记录。动议是否全票或接近全票通过？这可能表明开发商存在集团投票。是否有独立业主提出的关切被否决？这是一个红旗信号。

直接询问分契经理。 开发商还持有多少套单元？售出是否完成？下一次周年业主大会是什么时候？委员会组成如何？一个不能或不愿回答这些问题的分契经理，本身就是一个警告信号。

将征费与类似建筑进行比较。 如果对于该年龄和规模的建筑来说，征费似乎异常低，开发商可能人为压低以促进销售。前两年征费过低，往往意味着一旦开发商退出、建筑的真实运营成本显现出来，征费将急剧上升或出现特别征费。

阅读楼宇管理与设施合同。 登记三周后签下的十年物业照管协议不是细节，是商业模式。问谁能终止、通知期多长、是否内置终止赔偿。

看缺陷与保修档案。 如果没有独立报告、没有索赔登记、两年会议纪要从不提防水或消防，那不是楼干净的证据。可能只是从未允许独立的人去看。

已经买下之后

交割已经发生，也不等于只能沉默。

下次业主大会前书面致函秘书，正式询问原始业主的票将如何计算。若你有名册摘录，一并附上。主席若仍按全额计票，提出异议、记入纪要，并在保留异议的前提下投票。仲裁庭后来读的就是这份档案。

推举你信任的业主进入委员会。即使独立委员是少数，也可以要求文件、把利益冲突写入纪要，并阻止把关联方发票“予以注意”了事。罢免与开发商站在一边的委员是另一项议案、另一套门槛；不要把它和预算战混在一起。

如果原始业主同时还是你房东的关联实体，或你是投资业主、租客每天都在和楼宇管理人打交道，用书面把这些角色分开。租客对物业照管人的投诉，不能代替业主法人的决议。

联合起来。三名业主加上名册、会议纪要和一封律师函，比一名业主半夜发邮件走得更远。分摊申请费。不要就同一次会议平行提起多份仲裁庭申请。

把一个简单的共享文件夹留住：名册摘录、最近两份年度大会文件包、物业照管和管理合同、若有缺陷报告，以及每一封询问原始业主如何计票的信。28 天时限一开始，你没有时间从微信里拼回这份档案。

把售出进度记在日历上。原始业主每卖掉一个单元，算术就变。一批交割之后，下次会议前要一份更新名册。三月还是 55% 原始业主的楼，六月可能是 48%。削减可能不再适用。独立业主若仍按永久少数派投票，会错过更换委员会、对关联合同重新招标的窗口。

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法律保护你，但前提是你知道这些规则存在。一个控制你委员会的开发商，控制着你的征费、你的维修，以及你家的价值。在买房之前搞清楚谁拥有什么，而不是在你被困住之后。

延伸阅读

• 维州：维多利亚州新分契法律公布，哪些变了、哪些即将到来、对你意味着什么，来自 LookUpStrata
• 新州：应对《2025 年分契计划立法修正案》，来自 LookUpStrata
• 如何阅读分契查询证书：买家必备清单，来自 Body Corporate Fees
• 新州政府：分契维修与保养，来自 NSW.gov.au

UnitBuddy 为澳大利亚分契业主和委员会发布一般性信息。这不构成法律建议。如需针对你所在计划的指导，请寻求独立的专业意见。