指南
澳大利亚分契委员会治理：2026 年平实指南
澳大利亚分契委员会实际如何运转：权力、边界、会议、投票、罢免委员，以及 2026 年改革改了什么。按州整理，写给委员和业主，而不是分契管理人。
· 15 分钟阅读
分契委员会握有真实权力。他们批准维护、代表每位业主签合同、设定会议议程、决定哪些纠纷进审裁处，并影响（有时决定）一栋楼运转良好还是悄悄失效。在多数澳大利亚楼宇里，这份权力由三到七名志愿者行使，他们接任是因为没人肯接。
本指南写给真正做事的人：委员、秘书、主席、财务，以及让他们负责的业主。分契管理人为委员会工作，不是反过来。
委员会是什么
委员会是业主法团（或 body corporate、strata company）的受托人。它不是第二套业主大会。日常维修、指示承包商、下一份议程属于委员会。改变公共财产外观或用途、授予专用权、超过授权限额的特别征费、制定或修改附则，属于业主大会。
新州委员会的世界是 2015 年《分契方案管理法》。维护公共财产是 第 106 条。粉刷从未粉刷过的表面，或安装柜组，通常是 第 108 条 和特别决议。专用权是 第 142 条。附则执行从 第 146 条 通知开始，不是主席一条短信。
维州使用 2006 年《业主公司法》：第 46 条 维修，第 52 条 重大改变，第 155 条 通知违反。第 18 条 启动许多法律程序仍需特别决议。2026 年《消费者立法修正案》 将放宽部分非金钱违反。在生效前，不要用现行第 18 条仍禁止的普通决议起诉。
昆州 1997 年《业主团体与社区管理法》 和西澳 1985 年《分契产权法》 用各自词汇划同一条日常与大会的线。
会议、代理与利益冲突
业主大会是一年中最重要的一天：预算、委员选举、重大工程。委员会会议处理其间事务。两者都应有议程、纪要和利益冲突披露。
利益冲突应在投票前写入纪要，而不是事后走廊里。卖保险、给油漆报价、或住在讨论中的单元的委员应离席。代理有自己的上限和提交规则；代理投票 是地图。罢免委员是会议程序，不是群聊。详见罢免委员。
2026 年改革改了什么
新州 2025–26 年改革加强披露、扩大 NCAT 权力、要求 Strata Hub 年报，并推进委员会培训。不要把培训义务和维州管理人教育条例混为一谈。维州 2026 年《业主公司（教育）条例》 从 2026 年 11 月 25 日起分阶段生效。它们训练管理人。它们不训练委员会，也不改写委员会权力。下次管理续约时问：实际控制人是谁、已报名哪五门四级证书课程。
时间表见新州改革时间线。
分州速查
新南威尔士州
SSMA 2015。名称：strata committee。最多 9 人。任期一年。
维多利亚州
业主公司法 2006。名称：committee。
昆士兰州
BCCM 1997。名称：committee。行为守则在任命时适用。
西澳大利亚州
分契产权法 1985。名称：council of owners。
南澳大利亚州
塔斯马尼亚州
澳大利亚首都领地
单元产权（管理）法 2011。名称：executive committee。
北领地
写决定。无法说明为何批准一台空调、拒绝另一台的委员会，会输掉下一场纠纷和下一次选举。