纠纷与生活

当邻居把公共财产当自家用：非正式占用、专用附例与如何收回被默许的习惯

走廊里的一盆植物、消防楼梯旁的储物柜、总停在同一个访客车位的车、共用墙上的一块标牌。公共财产被慢慢蚕食是一类节奏缓慢的治理难题——澳大利亚法律给出了明确的路径（临时使用、小型装修、专用附例），仲裁庭也累积了大量针对委员会处置不当的命令。

2026年5月6日 · 13 分钟阅读

本文目录起点

起点

公共财产由全体单元共同拥有。一位住户长期占用——无论是花盆、柜子、庭院椅子还是共用墙上的标牌——都是对共有资产的私人取用，哪怕看起来毫无恶意。
澳大利亚分契法律构建了四级审批层级：临时使用、委员会核准的小型工程、需特别决议的重大变更、以及已登记的专用附例（exclusive-use by-law）。每一级各有不同的门槛、文书与法律后果。
公共财产不适用 adverse possession（逆权占有）。即便二十年未受质疑地使用，也不会产生法律权利。但等到委员会终于出手时，会变成棘手的政治问题。
最昂贵的并不是侵占本身，而是「人情陷阱」。一句「你先放着吧」会把后任委员会也一同绑住，等到要执行时，几乎不可能在 NCAT 或 VCAT 为选择性执法辩护。

任何试图让老住户搬走走廊里放了八年的柜子的人都知道：这种对话很少能以握手言欢收场。最安静的分契纠纷，往往最棘手。住户在门外摆植物。有人把家具留在公共庭院。一辆车永远停在同一个访客车位。消防楼梯旁出现一只储物箱。共用墙上挂起私人标牌。单独看，每一项都不严重。合在一起，楼栋空间由谁控制就变了。

委员会的职责，是阻止共有资产被私人占用，又不把日常楼栋生活变成过度执法。这个平衡并不容易。好消息是，澳大利亚每个司法辖区的法律都为“什么可以、什么不行、如何把被默许的使用转换为合规安排或予以撤回”提供了明确路径。

公共财产被蚕食为何是节奏缓慢的问题

涉及私自占用公共财产的纠纷，大多数并非以纠纷的形式开始，而是以通融的形式开始。一位新住户问能否在门外放一只花盆——因为走廊感觉太机构化。委员会同意。两年后，同一段走廊里出现了六只花盆、一张长凳和一张椰垫，分属四户。又来一位新住户问为何自己不能照做。委员会说不行。第一位住户问，自己的花盆为什么必须撤走、别人的却可以留下。没人能在会议记录里找到当年的批准。

模式就是这样。占用很少是单一的恶意行为，而是一连串没有书面记录的小通融，最终合起来等同于把公共财产私下划拨给某一方——而真正完成这一划拨所需的法律步骤一项都没有走完。

为什么这件事重要？公共财产并不是委员会可以随手分配的管理空间。它由单元业主按单元权益份额（unit entitlement）共同拥有。把走廊一角、庭院角落或地下储物笼的专用权交给某一户，等于把价值从其他单元转移到那一户身上。澳大利亚分契法律对这种转移很认真。多数情况下需要特别决议，并在大多数州还要把附例登记到产权之上。

私用判定测试

在委员会采取行动之前，应先用一个简单的测试把情况过一遍。多数纠纷可以用五个问题分流。

问题	为何重要	例子
是否排他？	长期占用共享区域即为私人取用，意图如何并不重要	花盆与椅子占住庭院一角，他人无法使用
是否固定或附着？	钻孔、螺接或固定到公共财产上属于对公共财产的改动，而不仅是使用	用螺丝固定在大堂墙上的标牌；走廊里打入的挂钩
是否影响安全或保险？	消防疏散、BCA 合规与保险公司的要求高于人情	消防楼梯里的储物柜；走廊里的易燃物
是否曾正式核准？	核准应见于会议记录、委员会决议或已登记附例	由会议记录的委员会决议批准并附条件的花盆
是否对所有人一视同仁？	选择性执法是仲裁庭拒绝支持委员会的首要原因	一户被允许放柜子，另一户的隔板被拒，理由未作记录

如果这种使用排他、固定在公共财产上、影响安全、从未正式核准，或在执行时厚此薄彼，那委员会就不再处于「自由裁量」的范围，而是进入了「法律路径」的范围——而该路径的步骤是明确的。

临时使用、小型装修与专用使用之分

委员会能为住户做的最有用的澄清，就是说明：并非每一次与公共财产打交道都属于同一种法律事件。

临时使用。 在大堂搬家具。预订屋顶举办生日聚会。垃圾收集当天清晨把箱子摆在门外。短暂把婴儿车推进走廊以便翻找钥匙。这些都无需批准。它们正是公共财产的预期用途——可被穿行与短暂经过的共享空间。

小型公共财产工程。 屏风、固定在阳台隔栏上的花盆、私人庭院中建在公共财产上的小型储物柜、窗膜、安全门。这些通常需要委员会以相关州框架下的小型装修名义予以批准。在新州，这归入《SSMA 2015》第 108 条及小型装修条款；委员会可决议予以同意，通常附条件。

重大公共财产变更。 任何对公共财产外观、结构或用途构成实质改动的事项。把露台向庭院扩展、在共用走廊建隔墙、永久封闭阳台。这通常需要在业主大会上以特别决议通过（新州按单元权益 75%），且当变更使某一户受益时，还需配套的专用附例。

专用附例。 这是把公共财产中明确范围的持续私用权赋予某一户的正式法律机制。需登记、随单元产权移转，通常涉及向业主法团支付补偿，并把后续维护责任划归受益单元。新州的依据是《SSMA 2015》第 142 条。

这种区分之所以重要，是因为用错工具会得到错的结果。委员会若把地下角落的永久储物笼当作「小事项」来批准，其实并未给任何人创设可执行的权利。下一届委员会可以撤销批准。出资建造储物笼的业主毫无保障。委员会也一样，因为它已经走出了法律路径，制造出了责任。

审批的法律层级

按形式从轻到重的四级：

层级	涵盖范围	门槛	典型文书
1. 临时使用	对公共财产的日常、暂时性使用	无：本就被允许	必要时使用预订系统（如屋顶、活动室）
2. 小型公共财产工程	小型固定物：屏风、花盆、门锁、窗膜	委员会决议（新州《SSMA》第 108(2) 类）	已记录的委员会决定、条件、业主免责承诺
3. 公共财产重大变更	露台扩展、封闭、隔墙、结构改动	特别决议（新州按单元权益 75%）	大会动议、图纸、承包商资料
4. 专用使用授予	对明确公共财产范围的持续私用权（储物笼、庭院、车位）	特别决议加登记附例（新州《SSMA》第 142 条）	律师起草附例、登记于产权、补偿与维护条款

临时使用：无需审批
小型工程：委员会决议
重大变更：特别决议
专用使用：登记附例

公共财产私人使用的四级审批层级。

走到第四级的成本不容忽视，值得提醒那些以为给委员会发封邮件就够了的住户。通过分契律师完成特别决议并登记附例，依复杂程度通常需 1,500 至 4,000 澳元。在 NSW Land Registry Services 把专用附例登记到分契簿上，约需 220 澳元登记费，另加律师起草费用。来自业主法团律师的一封违章执行函，从起草、送达到跟进通常要花 800 至 2,500 澳元。

这些都不是空想的数字。正是这些成本，让非正式安排不断滋生。它们当下看着「免费」。也正是这些成本，让等到委员会终于要出手时，整桩非正式安排倒得很难看——因为相比早已既成的现状，正式路径忽然显得昂贵，尽管现状从来就不合法。

各州对比：附例与专用使用机制

各地机制的名称与门槛不同，但结构在澳大利亚境内大体一致。

新南威尔士州

《2015 年分契管理法》（新州）是最完整的框架。涉及公共财产私人使用的关键条文有三条：

第 108 条：公共财产的变更。业主法团可决议在公共财产上进行加建、改建或新建。小型变更可由委员会或业主法团以普通决议核准；重大变更需特别决议。
第 142 条：专用使用与特别权益附例。业主法团可制订附例，将专用使用权或特别权益授予某一单元，但须经特别决议，并需取得受影响业主的书面同意。附例必须登记，且可载明补偿条款，必须分配后续维护责任。
第 232 条：处理争议的命令。NCAT 可命令业主法团、单元业主或使用人作出或不作出特定行为。这是最常用于撤回被默许使用的途径。

特别决议须按单元权益计算的反对票不超过 25% 才能通过。实务上，这意味着专用使用授予不能被委员会私下处理，必须召开大会、发出正式通知、由律师起草并登记，且通常需要律师介入。

维多利亚州

《2006 年业主法团法》（维州）第 48 至 53 条规定了专用使用规则。业主法团可将公共财产的专用权授予一户或多户，但须经特别决议，且规则须登记。当方案没有自订规则时，适用示范规则。第 49 条明确允许业主法团对专用使用收取费用，第 50 条则处理维护责任分配。

维州框架在程序上与新州类似。委员会单凭自身无法授予专用使用，必须召开大会，规则必须书面化，并由规则记录该权利。

昆士兰州

body corporate的专用使用授予主要见于《1997 年body corporate与社区管理法》（昆州）项下的相关条例模块（Standard Module 或 Accommodation Module）。机制是由body corporate通过专用使用附例。

至于使用人对公共财产的改进，《BCCMA》第 171、172 条允许使用人在取得body corporate书面同意的前提下进行改进，需符合费用与条件限制。这是昆州合法在公共财产上加装某物的途径。但前提是body corporate的书面同意，而非非正式默许；除非同时存在专用使用附例，否则改进物仍属公共财产。

西澳大利亚州

依据《1985 年分契产权法》（西澳），专用使用权通过方案附例授予（旧称附表附例）。2020 年改革收紧了流程。授予专用使用的附例通常需视变更性质要求无异议决议或特别决议，并须在 Landgate 登记。

西澳的委员会应特别留意旧方案中地下停车位、储物间与庭院的非正式分配。「一向都是这样」并不能替代一份已登记的附例；西澳的仲裁庭一贯要求走完正式路径才会支持委员会。

南澳大利亚州

南澳同时有《1988 年分契产权法》与《1996 年社区产权法》。法团章程或方案规则规定专用使用。修改章程以授予专用使用须经大会上的特别决议。许多老的 strata corporation 章程已经几十年未更新。在做出任何私用执法行动之前，委员会应先核实章程的实际表述与大家“记得”的是否一致。

塔斯马尼亚州

《1998 年分契产权法》（塔州）允许通过附例处理公共财产的使用与授予专用权，附例作为方案的一部分予以登记。塔州的方案多为小型，正式执法的社交成本看似更高，但法律路径相同：附例、登记、并附条件。

澳大利亚首都领地

《2011 年单位产权（管理）法》（ACT）通过业主法团规则提供特别权益规则与专用使用安排，须经大会批准。争议途径为 ACAT。地下室上锁、共享花园的 ACT 委员会应特别留意长期以来累积形成的非正式分配。

北领地

《2009 年单位产权方案法》（NT）依靠方案声明、管理模块与附例运作。公开指引比东部大州少，使方案文件本身更具分量。稳妥的做法是：阅读方案声明、确认是否记录有专用使用，并使用正式附例机制而非非正式的委员会许可。

关于补偿

在新州，授予某一户专用使用权的附例可以——很多情况下必须——载明补偿条款。逻辑很直接：业主法团把一项实实在在的经济利益（储物笼、庭院、车位）从集体转移给一户，其他单元有权因这种转移而获得补偿。

补偿可以一次性支付、按年支付，或两者结合。具体金额由业主法团决定。维护责任分配通常与之配套：受益单元须按既定标准维护该区域，并对因其使用所致的损害承担责任。

值得一提：这一部分一旦讲清楚，通常就足以让非正式安排走向终结。某位免费占用储物区的住户，往往乐于以每年 500 澳元的代价与维护责任，换取一份已登记、稳固且可随产权流转的权利。不愿支付任何费用的住户，本就不会愿意把安排正式化。无论结果如何，对楼宇而言，都好过悬而未决的中间状态。

「人情陷阱」

委员会能说的最贵的一句话就是「你先放着吧」。听起来像小小的通融。法律上，这是一份非正式许可，而非正式许可会带来三个问题。

后任委员会继承前例。 三年后新一届委员会看走廊，看到四只花盆。最初批准的会议记录或者只字未提，或者根本没有。委员会无法轻易区分：哪一户是获得过许可的，哪一户只是默认自己可以。选择性执法这时需要委员会拿不出来的证据。

仲裁庭不愿支持前后不一的执法。 NCAT 与 VCAT 反复拒绝在「委员会曾允许其他单元类似使用却未说明差别理由」的情况下作出移除命令。模式很一致。只针对最新或最不受欢迎的住户执法的委员会，会被退回去先把一致性问题理清再来。

原业主出售单元。 新业主一并继承花盆、柜子、庭院家具，以及「这些都随单元而来」的假设。他们可能因此为该单元支付了更高的价格。现在要移除，不只是执法问题，而是委员会并未制造但已被牵连其中的「销售误述」问题。

应对之道并非拒绝所有人情，而是把每一次通融都记录在案、明确标注为临时或附条件、设定到期，并写入会议记录。「12 号单元可在自家门外的走廊上放置两只花盆，期限 12 个月；若委员会决议其构成安全或观感问题，业主须自费移除。本许可为可撤销许可，并不构成专用使用之授予。」这一句加入委员会决议，就能拦下大多数的人情陷阱。

选择性执法与仲裁风险

业主法团在 NCAT 或 VCAT 输掉私用案件的最常见原因就是选择性执法。从已有判例可清晰看出这一模式：

花箱长年占据庭院角落。仲裁庭曾在不存在专用使用附例、使用属对公共财产明显取用的情况下支持移除命令，但前提是委员会能证明对类似事项一视同仁。
共用墙上的标牌。在同意只是默示而非正式作出的情况下，仲裁庭往往要求移除，尤其是当标牌服务于某一户的商业利益、与楼宇住宅性质相冲突时。
消防楼梯内的储物柜。无论是否有非正式核准，仲裁庭都会下令立即移除，因为消防疏散优先于业主法团的自由裁量。

委员会应从中学到的不是「执法总会胜诉」，而是只有当委员会能证明对所有人适用同一规则时执法才会胜诉。打算针对某一只花盆采取行动的委员会，应先把楼宇里的每一只花盆、每一只柜子、每一块标牌、每一项停车习惯都盘点一遍，确定一致的政策，再向任何一户发出通知。

停车位侵占

停车是最常见的私用侵占形式，也是最容易引发公开冲突的一种。某住户开始把访客车位当作溢出停车区。几个月后，他视之为己有。新住户以为这是官方安排。委员会从未批准过任何事，却忽然被要求对一位真心相信车位属于自己的住户执行规则。

法律上的立场与任何其他私用一样。车位是公共财产，访客附例适用，业主法团通过通知、附例违章与仲裁庭命令来执行，而非靠私下罚款。各州的细节见访客停车指南。

如果某位住户确有额外车位需求，正式路径是为某个车位办理专用使用附例，而非非正式占用。也就是大会上的特别决议、附补偿、并在产权上登记。

储物侵占

地下室那个十年的储物笼。走廊里那块没人问过的搁板。停在电梯外的自行车。永远停在门厅的婴儿车。储物是第二常见的侵占形式；与停车不同，它往往被真心默许，直到某件事迫使重新审视：一次消防安全审计、一次保险勘查、新一届委员会。

消防疏散这一关不容讨价还价。任何阻挡消防楼梯、消防门开启、紧急出口路径或应急照明的物品都必须移除，不论已经存在多久。《澳大利亚建筑规范》（BCA）与相关基本安全措施规则的效力高于业主法团的自由裁量。保险条款一般也会排除「消防疏散受阻」情形下的损失。

除消防疏散外，储物侵占通过正式路径解开：移除通知、附例违章、必要时由 NCAT／VCAT 作出命令。若住户希望长期保留、且区域不涉安全，委员会应把专用使用附例路径作为解决方案提供给对方。

共用墙上的标牌与命名

标牌是常常以装饰为名出现的私用。楼宇名牌、纪念铜牌、住宅共用墙上的底层商业招牌、门厅里的房产销售牌。这些都是单元或外部方对公共财产的使用。

各州的规则在此都偏保守。固定在共用墙上的标牌属于对公共财产的改动，需要相应层级的批准。在公共财产上占用空间的立式或临时标牌，需要相应附例的授权。住宅墙面上的商业招牌几乎总属于需要正式审批的重大事项，因为它改变了楼宇的性质与可见用途。

楼宇名牌与纪念铜牌通常在大会上提出、以集体决议通过即可。问题出在某位住户自行委托、未经委员会参与就安装时——委员会就要面临是否追认这一单方面行为，或移除其他住户已心生感情的铜牌。

花圃与庭院侵占

社区花箱、非正式菜地、庭院里的花盆与观赏摆设，是最易引发情绪的私用纠纷，但也是其中最容易解决的——因为法律路径已相当成熟。

起点是该庭院的归属状态。如果它在产权图上属于某单元，适用单元的一般规则（受阳台与户外附例约束）。如果属公共财产，住户对一角的长期使用就是私人取用，需以小事项的委员会核准、或专用使用附例作为长期安排。

有些楼宇把这件事做得很到位：把社区花箱设立为业主法团的正式公共设施，配以分配的地块、书面规则、维护基金与轮替机制。这比非正式占用好得多，因为它把私人使用转化为受管理的共享设施。

如何在不引发战争的前提下收回被默许的使用

如果某项私人使用已被默许多年，即使委员会拥有法律授权，立刻正面冲突也很少是对的做法。结构化做法如下：

先审计后行动。 走遍每一处公共区域。把所有看似私人使用的物品都拍下来。列出每一项、看起来属于哪一户、放了多久、会议记录里是否提过。这就是证据基础。
按安全程度分流。 一切影响消防疏散、结构完整或保险合规的事项放在最前。这些项目无论历史如何都必须移除。
复盘会议记录。 部分项目曾被正式核准。把它们找出来。这些不是问题。剩下的才是。
确立政策。 把楼宇对公共财产私人使用的处理立场提到大会上。把临时使用、小型装修、专用使用三条路径固化下来。把政策传达给每一位业主。
传达时不带责备。 致函受影响住户，说明审计、政策与各种选项。在合适情形下提供专用使用路径。设置切实可行的过渡期；非安全事项 60 至 90 天比较常见。
走正式路径。 对于住户希望保留的项目，由分契律师起草专用使用附例，提交大会通过，并予登记。对于住户不愿正式化的项目，设定移除期限。
期限届满后一致执行。 这是大多数委员会失手的一步。合规通知、违章程序与仲裁命令只有在每一个可比案例都以同样方式处理时才奏效。

把第 1 至 5 步做得扎实的委员会，对多数事项并不需要走到第 6、7 步。直接跳到第 7 步而忽略其他步骤的委员会通常会输，并且多年内难以恢复公信力。

装修路径

如果住户确实希望保留涉及公共财产改动的某项物品，装修框架就是恰当的工具。多数州把装修划分为外观、小型与重大，审批门槛各不相同，与私用层级一一对应。

嵌入走廊壁龛的储物柜、跨越公共财产的阳台隔栏屏风、穿过共用墙的窗式空调，都是带有私用后果的装修事项。把它们作为装修来处理，就把它们纳入了有文书、有条件、有后续维护分配的明确审批框架。

常见反驳与额外核对项

「上一届委员会说过没问题。」 这或许能解释这种使用是怎么开始的，但并不能证明在法律上已成立某项权利。请求出示会议记录、附例、登记图则、许可证或书面条件。如果都没有，就当作需要作出正式决定的被默许使用来处理。

「也没人想用那块地方。」 专用使用并非只关乎当下需求。它会影响销售价值、未来通行、维护义务、保险，以及楼宇日后再使用公共财产的能力。低争议区域同样可能需要补偿或附条件。

核对该使用是否阻碍未来工程。 花坛、储物柜、隐私屏风与非正式庭院家具，都可能影响防水、立面工程、排水、消防升级或通行整改。在把安排永久化之前，委员会应先向承包商确认未来是否需要移除该物品才能施工。

避免私下协议。 邻居之间的私人承诺并不约束业主法团或日后买家。如果打算让这一安排延续下去，就走正规附例、许可或核准路径，并在必要时予以登记。

委员会清单

把楼宇里所有公共区域绘成图。记录哪些处所被私人使用、由谁使用。
把安全问题与便利问题区分开。消防疏散、结构与保险相关项目不容妥协。
通读过去十年的会议记录。识别哪些使用曾被正式核准。
制定书面私用政策并提交大会。
以四级法律层级作为分流工具：临时、小型、重大、专用。
在适合作出长期安排时，通过分契律师起草专用使用附例。
把每一项通融都记入会议记录，明确条件、到期与撤销用语。
在向任何一户发出通知前，先审视选择性执法的风险。
过渡期以书面方式传达，不要靠口头沟通。
把楼宇的私用记录保存好，让下一届委员会从证据起步，而非从记忆起步。

专用权是登记权利。一个微笑不是

公共财产由全体单元按份共有。只供一户使用的庭院桌、围起来“因为是我们种的”花坛、走廊柜子、穿外墙的空调、住户自己刷的停车位——除非有临时许可，每一项都是授予专用权或改变公共财产。

新州的文书是 2015 年《分契方案管理法》第 142 条公共财产权利附则。需要特别决议，以及每位受益业主的书面同意。改变外观或用途还适用第 108 条。对现有花园水龙头的原样维修是第 106 条下的维护。在公共草坪上新建露台不是。

维州划线相同。2006 年《业主公司法》第 46 条是维修义务。第 52 条禁止在无特别决议的情况下对用途或外观作重大改变。昆州 1997 年《业主团体与社区管理法》使用专用附则。西澳 1985 年《分契产权法》同属这一族。不要把新州动议原文贴进昆州方案。

周末垃圾箱或三个月施工吊机这类短期许可，若附则允许，可以留在委员会。任何会活过本届委员会的东西——凉棚、私人树篱、上锁储藏——需要业主大会和登记或备案文书。写着“委员会不反对”的纪要，在秘书卖掉单元时就死了。

收回被容忍使用时，用书面通知执行：新州第 146 条，维州第 155 条，昆州第 182 条或第 183 条。安全项目（疏散、结构、保险）先清。便利项目给过渡。选择性执行——2 号的花盆留下、9 号的拿走——是通知在审裁处失败的方式。

补偿和恢复原状应写进附则。若授予专用权，写明谁维护该部分、谁为附加物投保、单元出售后怎么办。第 142 条可以把该部分维护转给使用人。若不转，新贯穿点周围每一次渗漏仍是方案的第 106 条问题。

UnitBuddy 在这件事上的角色

人们以为公共财产被蚕食的最难部分是法律起草，并不是。最难的部分，是把四届委员会以前到底批准过什么、谁批准的、附了什么条件，统统重建出来。公共财产被蚕食，本质上是一个记录管理问题。

设想走廊里那只花盆。新业主搬进来，问凭什么自己的得撤、7 号单元的却可以留下。委员会今天就需要知道：7 号单元的花盆在 2019 年是否曾以可撤销许可形式被记入会议记录、是否通过已登记的专用使用附例授予、或者只是被某位早已搬走的主席默许。难点在于，答案通常分散在三个邮箱里，没有一个属于现任秘书。UnitBuddy 的设计目标就是用一份长期保存的运营记录取而代之，让下一届委员会从证据出发，而不是凭回忆。

针对公共财产被蚕食、专用使用授予与被默许的安排，这份记录尤其包括：

一份附例登记簿，保存每一条现行附例的登记文本、登记日期、产权检索确认与版本历史。
一份小型装修登记簿与重大装修登记簿，记录所走审批路径、通过的决议，以及依据新州《SSMA》第 108 条或所在州对应条款施加的条件。
一份专用使用授予登记簿，载明单元、范围、条件、补偿金额或公式、维护义务，以及登记证据。
一份针对被默许使用的告诫账册，覆盖首封信函、跟进、照片、期限、业主回复、正式通知与仲裁步骤，按单元归档。
按公共财产区域（庭院一角、消防楼梯、机房、底层墙面、花坛）建立的先例日志，记录每一次先前的批准、拒绝与默许安排。
一份可按单元与主题搜索的委员会会议记录索引，让「我们到底批没批过这件事」能给出确切答案。

当某次仲裁要求楼宇证明执法一致性时，同一份模板、证据与流程会贯穿整个卷宗。UnitBuddy 的定位是支持业主法团以及与之合作的分契管理人。分契管理人仍负责起草通知、主持会议、提供法律建议；UnitBuddy 是底下那份结构化的运营记录。公共财产以数十年为单位被持有。它如何被使用、被批准与被争议的记录，理应同样长久。