纠纷与生活

分契公共财产储物：自行车、婴儿车、代步车与消防疏散的硬边界

走廊里的一辆婴儿车，不只是整洁问题。它可能同时触及消防疏散、无障碍通行和保险风险：国家建筑规范、AS 1668.1、AS 1851，以及 FRNSW 关于锂电池火灾的最新数据，都在背后起作用。本文说明委员会真正应该执行什么，以及如何执行。

2026年5月7日 · 13 分钟阅读

本文目录本指南涵盖什么

本指南涵盖什么

为什么公共财产储物纠纷并不是真正的整洁问题。它们关乎国家建筑规范下的消防疏散、DDA 下的无障碍通行，以及共享财产的公平使用。
硬性规则：NCC Volume One Part D1 的通行路径宽度、AS 1668.1 的烟控要求、AS 1851 的消防安全设备维护，以及防火楼梯内几乎为零的可燃负荷要求。
FRNSW 锂离子电池火灾数据实际说明了什么，以及为什么普通自行车和电动自行车需要不同规则。
如何处理婴儿车、代步车、走廊杂物、盆栽、遗弃物品和囤积问题。
遗弃物品的合法移除流程，包括通知期限、照片记录和仲裁路径。
NSW、Vic、Qld、WA、SA、Tas、ACT 和 NT 的示范附例立场。

任何盯着同一辆锁在楼梯扶手上三年的自行车看过的人都知道，公寓楼里的储物问题并不只是整洁问题。它是从“今晚先放一下”慢慢变成“它一直都在那里”的过程；等消防检查员来了，这件事突然就变得非常重要。

门外的一双鞋。靠在走廊墙边的折叠婴儿车。因为自行车房满了而锁在楼梯扶手上的自行车。电梯旁边的一盆植物。正在消防门附近充电的代步车。

这些事一开始都像邻里之间的礼让问题。但在错误的位置和配置下，它们也可能违反国家建筑规范、楼宇消防安全表、业主法团附例，或者同时违反三者。委员会的职责不是做楼里的整洁检查员，而是在警报响起、电梯停用、使用助行器的住户需要撤离时，确保通行路径仍然畅通。

这篇指南把真正属于安全的问题和属于公平使用的问题分开，并说明委员会如何在不越权、也不放任不管的情况下处理。

真正的问题不是整洁，而是疏散、通行和公平

当投诉被表述成“走廊看起来很乱”时，委员会常会本能地忽略它。这可以理解，因为这种说法让执行看起来很小题大做。但这种表述也错过了真正的风险。

真正的问题是：

消防疏散。 被堵塞或变窄的通行路径会拖慢撤离，并可能导致楼宇年度消防安全声明无法通过。
烟控。 走廊和楼梯间里的物品会增加可燃负荷，并可能破坏 AS 1668.1 设计下的烟控分区。
无障碍通行。 助行器、轮椅或导盲犬需要完整宽度的走廊。对行动自如的住户来说早上 7 点还能绕过去的物品，对午夜时分一位 80 岁住户来说可能就不安全。
保险。 楼宇保险公司会按火灾风险定价。有记录显示消防隔离通道内存在可燃负荷的楼宇，可能面临更高保费和除外责任。
公平使用。 公共财产属于所有业主。住户把物品长期放在走廊里，就是未经同意、也未支付任何对价地私人占用共享空间。

把纠纷从审美问题重新表述为这五个问题，执行才站得住脚，也更容易被住户接受。

发现物品和安全问题
核对疏散宽度、附例和消防安全表
是合理调整、批准还是移除？
附证据发出书面通知
记录结果，留给下一届委员会

站得住脚的储物决定，先从安全依据开始，而不是从“看起来很乱”的投诉开始。

按物品看风险和规则

物品	主要风险	通常应放在哪里	硬性规则
普通自行车	盗窃、墙面损坏、堵塞通道	指定自行车房或车架	绝不能放在楼梯平台或防火楼梯内
电动自行车 / 电动滑板车	锂离子热失控	有通风和探测的房间，不是走廊或阳台	绝不能在单一疏散路径内充电
婴儿车 / 儿童推车	走廊变窄、绊倒风险	户内或分配的婴儿车位	不得让通行路径低于 1 米
代步车	充电火灾风险、通行问题	获批准且有探测和通风的储放点	绝不能放在防火楼梯或疏散门附近
助行器、轮椅	尊严与通行	户内，或经批准的合理调整安排	按 DDA 处理：先寻求便利，再考虑限制
鞋、地垫、雨伞	绊倒风险、可燃负荷	户内	适用走廊规则，例外要很窄
植物	水损、虫害、阻挡	阳台或获批准的花园区	不得放在防火走廊或消防栓附近
家具、柜子	私人占用、可燃负荷	户内	除非正式批准，否则移除
箱子、回收物、垃圾	可燃负荷、吸引虫害	指定垃圾区	同日清理流程
任何放在防火楼梯内的东西	可燃负荷	不应在防火楼梯内	零容忍：BCA 实务上几乎不允许任何可燃负荷

一个有用的测试是：如果楼宇停电并充满烟雾，这件物品会不会让住户哪怕慢半秒？如果会，它就不应在通行路径上。

消防疏散：硬边界

这是委员会最没有自由裁量空间的地方。规则写在国家建筑规范里，通过楼宇年度消防安全声明执行，并会在事故后被消防部门审查。

NCC Volume One, Section D, Part D1: Provision for Escape。 Class 2 住宅建筑（多数公寓楼）要求从任何单一占用单元到道路或开阔空间之间有连续、无阻碍的通行路径。公共走廊通常要求至少 1 米无障碍净宽，楼梯宽度和平台也有相应规定。一辆婴儿车放在 1.2 米宽的走廊里，可能只剩 600 毫米。那低于最低要求，也低于担架所需宽度。

AS 1668.1: 建筑物通风和空调系统的使用，消防与烟控。 公寓楼依赖烟气分隔和楼梯间加压。留在楼梯间和走廊的物品会破坏烟控系统设计时的假设。这也是为什么用地垫顶开消防门并不是“没关系”的事。

AS 1851: 消防保护系统和设备的例行维护。 这是签发楼宇消防安全声明的年度检查制度。检查员会记录被阻挡的出口、被挡住的灭火器、靠着消防门堆放的物品、楼梯间内的可燃物。AS 1851 下发现的缺陷必须整改，声明才能签发。无法签发年度消防安全声明的楼宇，会违反州级消防安全规定，并让业主法团承担罚款风险。

澳大利亚建筑规范中的防火楼梯。 防火楼梯内的可燃负荷限制，实务上就是零。储物柜、扫帚、回收袋、自行车、纸箱，都不行。防火楼梯是住户和火灾之间最后一道工程防线。任何放在里面的东西，都是放错位置的燃料。

Fire and Rescue NSW 报告称，2023 年 NSW 发生了创纪录的 272 起锂离子电池火灾，约每周 10 起，其中电动自行车和电动滑板车约占四分之一。相关事件造成多起死亡和严重伤害，包括夜间住户熟睡时从走廊、车库和阳台开始的火灾。数据改变了讨论方式。走廊里充电的电动自行车不再是理论风险。

委员会执行消防疏散规则时，措辞很重要。“走廊必须保持畅通，因为它是楼宇消防安全表和 NCC Part D1 下规定通行路径的一部分”，和“我们不喜欢门外放东西”听起来完全不同。前者可执行，后者像审美意见。

自行车和自行车房：设计与管理

自行车存放是走廊和楼梯间杂物最常见的来源，而且通常有结构性原因：楼里没有足够车架。许多旧方案设计时只给 50 到 100 户配了能停 10 到 20 辆车的自行车笼。新规划要求已经跟上。例如 City of Sydney DCP 对一房户通常要求约一个安全自行车位，对两房户约两个。旧楼常常只有这一水平的 10% 左右。

委员会如果只禁止走廊放车，却不解决供应问题，就会一直打同一场仗。

更好的自行车房管理包括四件事：

容量。 审核现有车架。垂直墙挂车架（每个安装约 80–200 澳元）可以在小房间里显著回收空间。水平地面车架（每个约 120–300 澳元）适合层高较低的地方。带独立锁的安全笼系统每个车位约 200–600 澳元。一栋 30 户楼通常可以用 5,000 到 10,000 澳元把自行车容量翻倍，这比一次消防安全整改令的成本低得多。

分配。 给每个车架编号。维护每个车架对应哪个 lot 的登记表。这能消除“我以为它空着”的借口，也让遗弃自行车审计变得直接。

年度遗弃自行车审计。 每年一次，用带日期的扎带标记每辆自行车。60 天后，扎带仍完好的自行车可推定为遗弃。若知道车主则通知车主；在自行车房和电梯厅张贴 21 天通知；拍摄每辆车；然后移除并捐给慈善自行车工作坊。整个过程都要记录。照片和通知记录，是委员会日后面对“我的自行车被楼里偷走了”的投诉时的保护。

锂电池规则。 这是新的层级，值得单独说明。

电动自行车和锂电池：新的火灾风险

Fire and Rescue NSW 的 2023 年数据（272 起锂离子电池火灾，约每周 10 起，电动自行车和电动滑板车约占四分之一）已经改变了谨慎委员会管理自行车房的方式。这些火灾并非随机。多数情况下，它们涉及不合规电池、损坏电池、售后充电器，或在密闭空间无人看管充电。

楼宇需要关注两个标准：

AS/NZS 62133：可充电电芯和电池（包括锂离子）的安全标准。合规电池会带有相应标识。
UL 2849：电动自行车电气系统标准，越来越常被视为整车合规的高标准。

实际问题是，不合规电池在网络市场上大量销售。住户可以用原厂认证电池一半的价格买到替换电池，一周内就能放进楼里的自行车房。委员会无法审查每一笔购买。它能做的是制定规则：只能使用厂家提供的充电器和电池；必须在坚硬、不可燃表面上充电；必须在有通风和烟雾探测的地点；不得在单一疏散空间内无人看管过夜充电。

更难的决定是楼里是否允许电动自行车充电。有些楼已转向屋顶或开放车库区域的室外充电站。另一些楼则建设带喷淋、通风、并与住宅区隔离的小型专用充电室。小充电室的资本成本并不低，视服务接入情况约 10,000 到 40,000 澳元，但与走廊火灾索赔和保险不续保相比，这笔账并不难算。

婴儿车、代步车和走廊例外

婴儿车是最需要注意语气的地方。带着婴儿和推车的家庭，不等同于把沙发停在走廊里的业主。正确答案很少是“你绝不能把婴儿车放在户外”。通常应是：“这里可以放，但这条线不能越过。”

这条线就是通行路径宽度。1.5 米走廊里，600 毫米宽的婴儿车贴墙摆放后只剩 900 毫米，低于 1 米最低值。1.8 米走廊里同样的婴儿车还剩 1.2 米，仍然合规。委员会应知道自己楼里的走廊宽度，并按实际宽度写规则。

更好的楼宇回应包括：

每层设置一个小型婴儿车区，从走廊中分隔出来，每层木作约 1,000 到 3,000 澳元。
在电梯厅附近设置首层婴儿车和儿童推车储放区，服务不想每天两次把推车搬进电梯的住户。
明确规则：折叠婴儿车和类似小件可短时间贴在本户门口，但不得伸入走廊超过指定距离。

代步车需要另一套框架。问题在充电。多数公寓级代步车使用 24V 或 36V 电池包，充电电流约 5A。电流不大，但仍可能出现故障。推荐充电地点应有通风、远离疏散路径、配有烟雾探测，并且任何情况下都不得在防火楼梯内。改造充电房（例如把储物间改为有硬接烟感、通风格栅和不可燃地面的空间）通常需要 3,000 到 15,000 澳元，取决于现有空间和服务接入。

如果住户现在在不安全的位置给代步车充电，委员会正确的回应不是“停止充电”，而是“我们一起找一个安全地点”，随后把正式批准记录在会议纪要中。

助行设备：DDA、无障碍和尊严

轮椅、助行器、代步车或导盲犬装备，不是装饰性盆栽。1992 年《残疾歧视法》（Cth）覆盖在州级分契法律之上。业主法团如果用强硬公共财产储物规则阻止残障住户进出家门，即使附例本身写得干净，也可能面临歧视投诉。

这并不意味着任何位置都安全。代步车在防火楼梯内充电，仍然违反 NCC 思路。关键是，“移走它”永远不应是第一句话。第一步应是寻找一个同时保留通行、充电安全和紧急疏散的可行位置。

站得住脚的流程是：

询问住户需要什么，但不要索取不必要的医疗细节。
识别公共财产影响：走廊宽度、充电位置、消防路径。
如果任何一点不清楚，取得消防安全、电气或无障碍意见。
批准具体位置、充电安排和条件。
把批准作为委员会决议记录，让未来委员会知道这已经被审议过。

同一流程也适用于下方交叉链接中讨论的坡道、扶手、无障碍停车位和其他实体改造。

遗弃物品：合法移除流程

储物执行中最常见的程序错误不是规则，而是移除流程。一个没有通知和照片就把遗弃自行车扔掉的委员会，很容易被追讨“一辆价值 4,000 澳元的复古公路车”。

多数澳大利亚司法辖区的标准移除路径形状相似：

识别物品。 在原地拍照。记录地点、日期、时间和任何识别标记（车架号、登记、状况）。
发出通知。 通常通知期为 14 到 21 天。通知应贴在物品上或附近，张贴在公共财产（电梯厅、公告栏），若知道所有者，则以书面形式发送给所有者。通知必须说明物品是什么、在哪里、为什么违规、移除期限，以及逾期后会发生什么。
等满整个期限。 期限届满前移除，是这些事项进入 NCAT 或 VCAT 的最大原因之一。
移除前再次拍照。 这是证明物品未按期移除的证据记录。
负责任地移除和处置。 物品有价值时，捐给慈善机构（自行车工作坊、社区团体）优于填埋。记录去向。
保留文件。 照片、通知副本、日期和处置记录，应永久保存在楼宇记录中。

NCAT 和同类仲裁机构一再支持通知合理、照片记录完整、流程公平适用的移除。相反，败诉案件通常涉及通知太短、没有照片，或只针对一个住户选择性执行、同时容忍其他人。

囤积：仲裁层级的问题

户内囤积一开始不是公共财产储物问题。只有当堆积蔓延到前门、走廊、阳台，或火灾负荷已经影响同层其他住户疏散时，才会变成公共财产问题。

NCAT 和类似仲裁机构中的模式相当一致。严重堆积一旦影响消防疏散、烟气扩散、虫害或结构荷载，业主法团就必须采取行动。到了这个阶段，委员会通常不适合单独处理。可行回应需要分契管理人、公共卫生或地方议会人员、必要时的心理健康路径，以及仲裁调解。仲裁机构曾下令允许检查、移除特定火灾风险，在最严重案件中还会安排多机构参与的结构化清理计划。

委员会不应强行进入、处置私人财物或单独对峙。法律路径较慢，但这是唯一不会让业主法团暴露于敌对纠纷和人身伤害风险中的路径。

长期被容忍的杂物：如何收回

实践中最难的是长期问题。Lot 12 门外的柜子已经在走廊里放了五年。三届委员会过去了。两位新业主买房时以为它被允许，因为没人要求搬走。现在委员会要面对的问题是，还能否要求移除。

可以。关键是程序，而不是对抗。

委员会应当：

同时对所有 lot 适用同一规则。多年沉默后的选择性执行，是仲裁机构最不喜欢的。
以书面通知说明附例依据、规则、安全理由和期限。非紧急物品通常给 21 到 30 天。
在有替代方案时提供替代方案（新的自行车房分配、婴儿车区、获批准的储物棚地点）。
对困难和残障情况逐案处理，并记录结果。
记录流程。下一次楼里其他人把柜子放在走廊时，委员会应能指向一致的既往执行。

多年沉默后的突然执行，会把普通公共财产问题变成邻里纠纷。缓慢、一致的执行才站得住。

各州示范附例

消防安全规则是全国性的。执行这些规则的附例机制，则按州和领地不同。

新南威尔士州

2015 年《分契方案管理法》和 2016 年《分契方案管理条例》建立框架。条例附表 3 包含示范附则，包括保持楼宇整洁、不得阻碍公共财产、未经同意不得把公共财产用作私人储物等义务。多数新州方案采用了这些附则的某个版本，或更严格的自定义附则。执行路径是第 146 条通知，然后是 NCAT。

维多利亚州

2006 年《Owners Corporations Act》和相关法规下的示范附例覆盖公共财产使用。示范附例第 4 条处理公共财产使用。物品不得阻碍通行或影响安全。Consumer Affairs Victoria 发布了关于公共财产阻碍的指导。执行通过业主法团争议流程和 VCAT。

昆士兰州

1997 年《Body Corporate and Community Management Act》（BCCMA）及 regulation modules 包含附例框架。Body corporate 可登记关于公共财产使用、钥匙和通行、储物的附例。standard module 和 accommodation module 在程序细节上不同。昆士兰也是关于 community management statements 公开指导最多的辖区，这些文件常包含访客停车、自行车储放和走廊的具体规则。

西澳大利亚州

1985 年《Strata Titles Act》管理附例。Schedule 1 包含标准附例，Schedule 2 包含治理附例。公共财产阻碍和私人储物由标准附例覆盖，但许多旧方案尚未现代化。WA 委员会常发现自己的附例比需要的更薄弱，需要在下一次 AGM 更新后再严肃执行。

南澳大利亚州

strata 和 community titles 并存。1988 年《Strata Titles Act》和 1996 年《Community Titles Act》通过 articles 或 scheme rules 处理公共财产使用。旧 corporation 常只有很少的 articles。刷新附例常是执行前提。

塔斯马尼亚州

1998 年《Strata Titles Act》和示范附例覆盖公共财产阻碍。合规通知和 Magistrates Court / Resource Management and Planning Appeal Tribunal 是正式执行路径。

澳大利亚首都领地

2011 年《Unit Titles (Management) Act》建立框架。默认附例覆盖公共财产阻碍。许多新方案采用定制规则。ACAT 处理纠纷。

北领地

2009 年《Unit Titles Schemes Act》和管理模块适用。NT 公开指导较少，更多依赖 scheme statement 和已登记附例。

横向看，澳大利亚每个司法辖区都有关于不得阻碍公共财产的示范附例或默认附例。差异在程序，而不是实质。不同的是执行路径，而不是住户能否把柜子留在走廊里。

常见反对意见和额外检查

“只是放一晚。” 即使是短期存放，只要位于出口路径上，仍可能造成消防、绊倒或通行问题。如果委员会允许临时放置，规则必须有时间限制、地点限制，并对防火楼梯、消防栓和出口门设硬边界。

“住户有残障，所以我们不能说不。” 从合理调整开始，而不是从拒绝开始。合理调整仍需要安全地点。委员会应寻找可行替代方案，记录安全意见，避免把走廊变成唯一选择。

检查楼宇实际疏散尺寸。 泛泛写“保持走廊畅通”的规则，比不上与楼宇消防安全表、出口宽度和检查报告相连的规则。测量相关区域，把证据与政策放在一起。

为季节性高峰做准备。 自行车、婴儿车、行李和快递箱会在学校假期、夏季搬家和大型促销季增加。只每年审计一次储物的楼宇，会错过住户最容易把公共财产当成溢出空间的时期。

委员会检查清单

识别哪些公共财产在楼宇消防安全表下必须完全清空（走廊、防火楼梯、设备间、消防栓柜、出口门）。
按 NCC Part D1 确认走廊宽度，并根据本楼实际尺寸写规则。
确认消防安全声明仍然有效，AS 1851 检查未标记储物相关缺陷。
审计自行车和婴儿车储物需求与现有容量。如果自行车房已满，估算垂直车架升级成本。
制定电动自行车和电动滑板车书面充电规则，包括批准地点、充电器要求和夜间条件。
建立助行设备批准路径，以残障合理调整作为起点，而不是例外。
建立遗弃物品流程：通知模板、照片记录、14–21 天期限、捐赠/处置、文件留存。
识别任何长期被容忍的公共财产储物，并计划统一收回程序。
把每一次批准、例外和移除记录在委员会会议纪要中，避免未来委员会重新打开已处理事项。
用平实语言向业主、租户和管理代理人传达规则。楼宇住户结构需要时，应提供翻译。

好的文件记录是什么样

每个物品或事件的可辩护储物记录应包含：相关 lot（如已知）、地点、日期和时间、照片、引用的附例或规则、发出的通知、收到的回应、采取的行动和结果。这些记录不需要复杂。它们需要存在、集中在一个地方、附属于 lot 和楼宇，并且能被下一届委员会找到。

储物管理做得好的楼宇，不一定是附则最严的楼宇，而是连续第五届委员会仍按同一标准、同一证据链执行的楼宇。这种连续性，是仲裁机构认可、住户也能接受的关键。

疏散是维护义务。储物笼是一次投票

防火楼梯里的柜子不是整洁问题。它是未能让公共财产保持安全可用。新州业主法团必须根据 2015 年《分契方案管理法》第 106 条维护公共财产。维州是 2006 年《业主公司法》第 46 条。昆州 1997 年《业主团体与社区管理法》和西澳 1985 年《分契产权法》结论相同。被当成扫帚柜的消防栓柜，或被缩窄到低于消防清单假定宽度的走廊，是下次 AS 1851 检查会写下的缺陷。先清掉。再争论。

把公共财产永久切给某一单元——地下室储物笼、一排挂钩、上锁凹室——是专用权。新州是第 142 条公共财产权利附则：特别决议，外加每位受益业主书面同意。改变走廊外观（一排储物笼、自行车架壁画）还适用第 108 条。维州对用途或外观的重大改变使用第 52 条。委员会邮件写“4 号单元可以留柜子”，对下一任业主、下届委员会或保险公司都没有约束力。

自行车房装修通常是资本工程。新州应进入第 79 条资本工程基金和第 80 条十年计划。房间里通宵给电动自行车充电是消防规则，不是储物脚注。电动自行车一文是姊妹篇。

遗弃物品：拍照、书面通知单元（出租则同时通知中介）、写明领取日期，然后处置。不要跳过通知。损坏婴儿车的自助行为，是方案加入索赔的方式。助行器具从无障碍对话开始，不是一张“禁止滑板车”告示。无障碍指南是流程。

把照片、通知和附则正文放在楼宇自有记录里。储物战争赢在第五届委员会的档案，不是第一届的记忆。

UnitBuddy 如何配合

你可能会以为储物执行最难的是规则。实践中，最难的是记忆。Lot 12 门外的柜子已经熬过了三任秘书、两位 strata manager 和一次完整记录交接。去年冬天被认定遗弃的自行车，其实属于 6 楼那个出国一年的住户。真正的问题是下一届委员会每次都从零开始，所以长期被容忍的杂物会继续被容忍。

UnitBuddy 的设计目标，是让楼宇储物历史比写下它的那届委员会更长久。具体来说，它会保存：

相关附例和标准规则，包括已登记文本和任何修订的时间线。
消防安全声明、AS 1851 检查日程和承包商报告，让任何“这是消防疏散问题”的执行通知，都建立在有记录的楼宇安全立场上，而不是某位委员的个人看法。
自行车房登记：编号车架、住户分配、遗弃自行车审计、锂电池政策、电动自行车充电条件，以及任何消防工程师意见。
助行设备批准日志，记录住户需求、约定地点、充电安排、消防和电气意见、定期复核日期，并按无障碍记录所需的隐私控制保存。
遗弃物品通知模板，附时间戳照片、14–21 天通知期、处置或慈善捐赠结果，以及行动关闭日期。
囤积案件文件，包括福利沟通、消防安全意见、调解转介和可供仲裁使用的证据，并在受限委员会访问权限下保存。
离任租户标准交接清单：自行车房钥匙归还、储物笼清空、遗弃物品跟进。搬出不会变成下一年的储物问题。

以长期被容忍的柜子为例。楼宇历史集中在一个地方后，委员会可以展示附例依据、上次审查时间、过去五年哪些人因同类事项收到通知，以及该走廊宽度相对于 Part D1 的测量结果。这正是仲裁机构寻找的证据链，也能把对峙变成一个可关闭的文件。

UnitBuddy 支持业主法团和委员会与 strata manager 并行工作。strata manager 召集会议、发出正式通知、就仲裁路径提供建议。UnitBuddy 保存每个 lot 的运营记录、自行车分配、助行设备批准、遗弃物品通知、消防安全检查和囤积案件文件，让储物规则成为已形成并被执行的政策，而不是每届委员会都重打一遍的争执。