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电动自行车、电动滑板车与锂离子电池：业主法团面临的新火灾风险
自2026年2月1日起，新南威尔士州对电动出行设备及电池实施严格的产品安全要求。本文说明业主法团、业主与租户在重塑公寓生活的火灾风险面前需要了解的内容。
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业主须知摘要
- 新州新的产品安全制度针对销售商和供应商，但火灾风险的后果由业主法团承担。
- 分契委员会在规范充电行为时应谨慎，避免起草过度宽泛的附例。
- 实际目标是安全存放、认证设备以及快速的事故响应。
重点不是禁止任何进入大楼的电池，而是防止高风险的充电习惯演变成整栋楼的共同火灾风险。
新州消防与救援局记录到，2024年锂离子电池火灾发生率已达每周5.7起。到2025年底，这一数字再次上升。这类火灾不再是行业新闻中偶尔出现的孤立事件，而是城市消防工作每周都会面对的常规风险，分契楼栋已经站到前线。
为此，新州政府推行了近年来最重要的产品安全制度之一。自2026年2月1日起，新州境内销售的每一辆电动自行车、电动滑板车、电动滑板、悬浮滑板以及独立锂离子电池都必须依据《2017年燃气与电力（消费者安全）法》进行检测、认证并加贴标识。违反规定的法人最高可处以82.5万澳元罚款。
对业主法团而言，这项改变不仅仅是一则消费者安全新闻。规定虽针对销售商和供应商，但风险最终落在大楼里：充电室、地下停车场笼室、走廊、单元、保险续保以及疏散计划。分契委员会无需成为产品监管机构，但确实需要一份切实可行的政策，规范这些设备在公共财产上的存放、充电与管理。
2026年2月1日的变化
新制度要求新州销售的每一台电动微出行设备和独立锂离子电池（包括二手设备及前共享车队车辆）必须符合规定的澳大利亚和国际标准（电动自行车适用 AS 15194:2016 或 EN 15194:2017+A1:2023，其他类别有相应标准）；必须经过认可的实验室检测；并必须在车架或电池外壳上加贴永久性认证标签。
新州公平交易局维护一份公开的认证产品登记册。未列入登记册的设备不得合法销售。零售商、租赁企业，甚至出售二手设备的私人卖家，均在监管范围内。
充电器更早纳入管控范围：自2025年起就必须经过检测、认证并加贴标识。2026年2月1日的节点是将设备及其电池一并纳入该制度。
自2025年2月19日起生效的《信息标准》要求供应商在供货时提供清晰准确的安全信息，包括安全使用、充电、存放、火灾预防和处置等说明；任何未能达到该标准的零售商都将面临执法风险。
为何业主法团尤其暴露在风险下
锂离子电池火灾不同于常规火灾。当电池进入热失控（即电芯受损、有缺陷或过度充电时发生的自持化学反应）时，会释放出高达1,600°C的极端热量、包括氟化氢和一氧化碳在内的有毒气体，且极难扑灭。水无法阻止热失控。电池火灾在表面看似熄灭后数小时甚至数天后仍可能复燃。
在独立住宅中，电池火灾已经很危险；在公寓楼中，它可能演变成灾难。火势、烟雾和有毒气体会受共用墙体、天花板、楼梯井、电梯井和通风系统影响迅速扩散。疏散通道可能在几分钟内失效。一旦火势形成，电池组释放的热量足以在喷淋系统按设计响应之前点燃周围可燃物。
这正是为什么自2023年以来，保险公司和消防部门一直推动业主法团更认真地对待该问题。2026年的产品安全制度只是其中一环，大楼层面的附例与政策修订是另一环。
业主法团实际拥有哪些附例权力？
严格法律层面而言，业主法团不能禁止单元内部的活动，除非该活动达到不合理滋扰、危险或违反现有附例的门槛。一条笼统的“任何单元内一律禁止为电动自行车充电”附例，表面上明显侵入了私有财产权。
但实务上的法律答案更为细致。《2015年业主法团管理法》第153条禁止业主或使用人以对其他使用人构成滋扰或危险的方式使用其单元。在单元内存放或充电的不合规、改装或受损电池组，合理上可视为第153条意义下的“危险”。标准附例同样允许业主法团禁止构成安全危险或阻碍公共财产使用的物品。
这意味着分契委员会可以合法地引入以下附例：
完全限制电动出行设备在公共财产上的存放与充电。公共财产明确处于业主法团的管辖范围之内，而存放在地下停车场、走廊、电梯候厅与单车房内的设备，已在澳大利亚及海外多起致命火灾中成为起火源。
要求大楼内使用的任何设备或电池必须符合新州的认证制度（即必须出现在公平交易局登记册中或带有规定的认证标识）。自2026年2月起，这已不是高门槛，而是该州销售任何设备的法律底线。
禁止在夜间或居住者不在场时为单元内的电动出行设备充电。消防部门一致建议反对无人看管的充电，因此以消防安全为依据将此规定写入附例，不太可能在NCAT被成功推翻。
要求业主或租户在将电动出行设备引入大楼时进行通知，使业主法团能够核查认证状态并提供安全信息。
禁止改装电池或充电器。许多最危险的火灾涉及售后电池升级、第三方充电器，或由个别采购电芯拼装的电池。
笼统禁止单元内使用电动自行车在法律上更难站得住脚，且很可能遭到挑战。可辩护的立场是规范风险，而非禁止活动。
保险问题
锂离子电池火灾的保险立场近年变化迅速。2024年之前，大多数业主法团保险保单中并未对电池火灾设置专门除外条款：火灾就是火灾，起因通常与保障范围无关。
这一情况已开始改变。一些承保人针对不合规或改装锂离子电池引起的火灾引入了除外条款。其他承保人则对没有电池管理政策的大楼增加了自负额加载。Strata Community Insurance已公开声明：制造商不建议在室内为电动滑板车或电动自行车充电，由此产生的任何损失可能被视为住户的过失。
这对业主法团的实务影响相当显著。如果大楼发生火灾，且起因可追溯至未认证电池或违反大楼附例的充电行为，那么保险理赔受争议，乃至业主法团向责任业主追偿的途径，都已切实打开。
分契委员会应专门审查现行业主法团保险保单中关于锂离子电池的除外条款、分项限额或加载，并应要求保险经纪人书面确认其在电池火灾方面的立场。这已不再是默认承保的范围，而是需要主动提出的问题。
租户该怎么办？
租户与业主自住者一样受大楼附例约束。违反消防安全附例的租户面临NCAT的常规违反附例罚款：目前首次违反最高1,100澳元，不遵守仲裁庭命令的可升至5,500澳元。
对租户而言，更大的风险是因引发火灾而产生的个人责任。如果火灾被追溯至租户的不合规设备，租户可能要为自己单元的损坏、其他单元的损坏、公共财产的损坏以及流离住户的租金损失承担责任。一般个人财物保险可能无法覆盖此规模的责任，特别是在租户违反附例或新产品安全制度的情况下。
对于在设有电动出行附例的大楼中出租单元的业主而言，在租约开始时以及附例变更时，以书面形式将这些附例告知租户，已成为基本的风险管理步骤。
最佳实务附例：你的附例应包含哪些内容？
2026年澳大利亚业主法团一份稳健的电动出行附例应涵盖：认证要求（只有依据《2017年燃气与电力（消费者安全）法》认证的设备及电池才可在大楼内存放或充电）；充电位置限制（公共财产上不得充电；单元内可充电但须遵守安全条件）；禁止无人看管充电（夜间或居住者不在场时不得充电）；禁止改装电池（不得售后改装；不得使用非原装充电器）；存放要求（设备应存放于通风良好的区域；不得位于疏散路径上或邻近可燃材料）；以及通知义务（业主和租户在将电动出行设备带入大楼时必须通知业主法团并提供认证信息）。
该附例应由合资格的分契法律师起草，以确保其在新州框架下可执行，并应与大楼现有的消防安全政策、疏散计划及保险要求一并审查。
各州现状
新州行动最早、最果决，但这是一个全国性的问题。
| 司法管辖区 | 产品安全制度 | 附例权力 |
|---|---|---|
| 新州 (NSW) | 自2026年2月1日起强制认证；法人最高罚款82.5万澳元 | 附例可规范公共财产上的存放和充电；单元层面的限制可依据《SSMA》第153条作为滋扰或危险条款执行 |
| 维州 (VIC) | 尚无对等产品安全制度；正在研究中 | 业主法团可根据《2006年业主法团法》制定规则；单元层面限制的可执行性尚未充分检验 |
| 昆州 (QLD) | 无锂离子专项制度；适用ACCC产品召回 | 附例可规范公共财产；单元层面限制法律上仍不确定（Hynes Legal评论） |
| 西澳 (WA) | 2024年发生166起锂电池火灾（历年最严重）；监管回应正在制定中 | 《1985年业主法团所有权法》下的附例权力与新州相当 |
| 南澳 (SA) | MFS出警量5年内增长近10倍；无专项制度 | 《1988年业主法团所有权法》下的标准附例权力 |
| 首都领地 (ACT) | 无与新州对等的电动出行专项产品安全制度 | 适用单元所有权规则及公共财产管理 |
| 北领地 (NT) | 无与新州对等的电动出行专项产品安全制度 | 适用单元所有权方案规则及法团管控 |
| 塔州 (TAS) | 无与新州对等的电动出行专项产品安全制度 | 适用业主法团附例和法团管控 |
趋势清晰。新州不会是最后一个引入认证制度的州，新州之外的分契委员会现在就以同一方向起草附例是明智之举。
2026年分契委员会的实务步骤
最能妥善处理这一问题的分契委员会，是那些在事故发生前就采取行动的分契委员会。务实的待办事项相当有限。
对大楼内现有的电动出行设备进行清点。许多分契委员会并不清楚自己大楼里到底有多少电动自行车、电动滑板车和独立电池在存放或充电。一份简单的业主问卷调查就是起点。
更新附例以反映2026年的框架。如果你的大楼没有当前的电动出行附例，就是暴露在风险中。如果已有附例，请审查它是否引用了新认证制度，并禁止不合规设备。
专门审查大楼业主法团保险保单中关于锂离子电池的条款、除外、自负额加载，以及任何需要在附例层面执行安全标准的条件。
在每次租约开始时及AGM上，向业主和租户提供清晰的书面安全信息。参考公平交易局认证产品登记册、新州消防救援局的安全充电“黄金法则”以及大楼附例。
更新大楼疏散计划和消防安全程序，以应对锂离子电池火灾的特定风险，包括建议在受控条件下让电池火灾自然燃尽，而不是由使用人自行尝试扑灭。
- 业主告知新设备
- 在登记册上核对认证
- 录入大楼设备登记册
- 确认安全充电条件
- 向住户发送安全通告
- 事故响应预案待命
UnitBuddy 如何帮助业主一目了然
UnitBuddy 的合规与安全跟踪模块让分契委员会可以按单元记录设备认证情况、监控附例执法行动、跟踪保险保单对锂离子风险的立场，并向业主与租户推送安全通告。系统维护一份审计记录，一旦发生事故，可清晰呈现业主法团为管理风险所采取的步骤：这对于保险理赔和后续监管查询都是关键证据。
锂离子电池风险不需要恐慌，但需要在事故发生前就制定好规则。一份合理的大楼政策会明确充电的位置、允许使用的设备、向住户的警示方式，以及在发现不安全充电时由谁出面处理。
来源与延伸阅读
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