治理

我们需要楼宇管理人吗？给分契委员会的一项实用检验

在简单、以业主自住为主的楼宇里，积极的委员会也许并不需要楼宇管理人。本指南帮助您在作决定之前检验工作量、风险和替代方案。

2026年8月24日 · 11 分钟阅读

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简短的回答

许多小型、简单、以业主自住为主的方案，没有楼宇管理人也能运转良好。
积极的委员会有帮助，但热情只有在每一项周期性工作都有指定的人、替补和记录时才有用。
租户很少或没有租户，会减少搬家、门禁卡更换和住户流动。这并不会减少楼宇在消防、电梯、水泵、屋顶、保险或公共财产上的义务。
资产有多复杂，以及是否需要有人在现场，比单元数量更重要。
委员会可以把清洁、园艺、检查、维修和应急响应分开来买，而不必把每一项工作都包进同一份管理合同。

一栋 12 个单元的步梯楼，没有电梯，没有泳池，有每周上门的清洁工，又有 4 位业主每次委员会会议都出席，留给楼宇管理人的持续性工作可能很少。直接付钱给承包商，可能更说得通。

更大的楼宇如果有电梯、地下室水泵、电子门禁、消防控制盘、共享热水，又经常有人搬家，每个星期都会在现场产生工作。愿意做的志愿者可以揽下其中一部分。这位志愿者不在的时候，工作量还在。

把工作列出来，分派下去，再检验这套安排能不能撑过一次休假、一次水管爆裂和一次委员会更替。这比照搬隔壁那栋楼，更能给您一个答案。

三种不同的工作，都被叫做管理

这些工作在委员会讨论里常常被混在一起。

角色	主要工作	通常不在该角色之内
楼宇管理人、看管人或设施管理人	公共财产的实际运营：检查、出入、钥匙、承包商到场、清洁监督、小型维修，以及合同项下的事件响应	设定征费、制定附则或决定方案政策
分契管理人、业主法团管理人或法人团体管理人	会议、征费、账目、记录、保险，以及管理协议或书面委托中的其他职能	日常到现场，除非合同把这一点包括在内
租赁物业管理人	为一位单元业主处理租约、租金、检查和租户问题	运营业主法团，或维护公共财产

您的楼宇可能需要行政上的帮助，却仍然没有理由雇用现场楼宇管理人。它也可能已经有一位出色的分契管理人，大雨之后却没有人去看地下室。每一项工作要分开决定。

楼宇管理人是强制的吗？

在澳大利亚的分契立法下，现场楼宇管理人或看管人一般并不是强制的。业主法团、法人团体、分契公司或法团仍然承担基础的法律义务。它可以付钱请别人来做这些工作，但不能只靠签署一份管理合同就把责任交出去。

新州

新州政府的指引说，可以聘用分契管理人、楼宇管理人，或两者一起，来帮助运营方案。指引把楼宇管理人描述为照管公共财产、安排或亲自做小型维修、管理出入，并在安全方面提供帮助的人。现行新州法第 66 条排除只是以志愿方式、偶尔方式，或以分契委员会成员身份做这项工作的人。因此，积极的委员会可以协调公共财产上的工作，而不必把自己任命为楼宇管理人。正式任命需要一份经业主大会授权的书面协议。新州政府，「分契中的各方是谁」；《2015 年分契方案管理法》第 66 至 68 条。

昆州

昆州法律把法人团体管理人和服务承包商分开。法定看管服务承包商，是这样一种服务承包商：其本人也是获授权的出租代理，或者与获授权的出租代理有关联。完全由业主自住、没有出租职能的方案，可能需要另行订立清洁、花园、泳池、出入或维修合同。小型方案（Small Schemes）和指定两单元方案（Specified Two-lot Schemes）不能使用法定看管人架构，不过它们可以聘用普通的服务承包商。昆州政府，「服务承包商与出租代理的角色」，更新于 2026 年 4 月 1 日；《1997 年法人团体与社区管理法》第 94 条、第 100 条和第 118 至 121 条。

维州

维州用「业主法团管理人」来称呼一种往往同时覆盖行政和维修协调的角色。维州消费者事务局说，业主法团可以任命有偿或志愿的管理人，也有一些业主法团通过委员会或单元业主自行管理。一级业主法团通常有超过 100 个可占用单元，必须任命业主法团管理人，除非它以特别决议选择退出。这条规则并不自动要求有现场楼宇管理人。维州消费者事务局，「与您的业主法团管理人共事」；维州消费者事务局，「业主法团的分级」；《2006 年业主法团法》第 7 条和第 119 条。

西澳

在西澳，分契公司控制并管理公共财产。其理事会通常执行这些职能。分契管理人只能履行分契公司所授权的职能，因此该法并不强迫方案雇用专责的现场管理人。《1985 年分契产权法》第 91 条、第 135 条、第 137 条、第 143 条和第 146 条。

南澳

南澳对分契法团和社区法团分别立法，所以要先核对适用的是哪一部法。根据《1988 年分契产权法》，法团可以把一般性行政职能委托给管理人，但法团保留并行权力，也可以撤销该项委托。管理人是一个选项，不能代替法团本身。《1988 年分契产权法》第 25 条和第 27A 至 27C 条；《1996 年社区产权法》。

塔州

在塔州，法人团体可以把行政、管理以及公共财产方面的职能委托给分契管理人。管理人仍然要服从法人团体的指示，委员会则可以在该法的限度内行使法人团体的日常权力。单独的现场角色并非强制。《1998 年分契产权法》第 79 至 82 条。

首都领地

在首都领地，包括堪培拉，执行委员会行使业主法团的职能，并监督任何管理人。管理人只具有合同或书面委托所载明的职能，业主法团或委员会仍然可以行使已委托的职能。《2011 年单元产权（管理）法》第 35 条、第 36 条和第 52 条。

北领地

北领地有两套单元产权制度，所以要核对方案落在《2009 年单元产权方案法》之下，还是较早的《1975 年单元产权法》之下。根据《2009 年法》，法人团体可以用书面形式把职能委托给管理人、委员会、委员会成员或单元业主。该法也把法人团体管理人和看管服务承包商视为不同角色。《2009 年单元产权方案法》第 30 条、第 34 条、第 74 至 77 条和第 87 至 92 条；《1975 年单元产权法》。

核对楼宇本身

针对某一栋楼的命令、开发条件或安全要求，仍可能要求特定的检查、服务或责任人。这些义务要分开核对。电梯承包商、消防安全执业人员或泳池检查员，并不会仅仅因为其工作是强制的，就成为楼宇管理人。

从工作本身开始

把楼宇管理人在您这栋楼里要做的事写下来。职位名称会把空合同和没有报酬的委员会工作藏起来。一份任务清单能让这两者都显出来。

工作	由委员会运营的替代做法	证明这件事做过的证据
检查公共区域并报告故障	轮值的委员会成员，或按计划进行的独立检查	注明日期的检查表、照片和未结问题清单
跟踪周期性保养	一份有主要负责业主和替补业主的共享日历	保养报告、发票和下次到期日
让承包商进入现场	一位被指定的业主、钥匙箱或出入流程	到场记录和已完成工作的报告
监督清洁工和园艺工	书面的工作范围，加上委员会的定期检查	检查表、问题照片和合同复核日期
管控钥匙、门禁卡和遥控器	一位委员会保管人，另有第二名获授权的人	发放、归还和注销登记册
在非工作时间响应	一位轮值联系人，有支出权限和已批准的承包商	事件日志、发票和后续行动
管理报价和小型工程	一位在书面批准限额内工作的委员会成员	报价、决议、工单和发票
保存楼宇的历史	一套由方案拥有的共享系统	资产、承包商、决定和维修记录

如果委员会填得上每一行，而又不靠某一个人的记忆或私人收件箱，由委员会来运营就可能是一个合理的选择。

积极的委员会在什么情况下应付得了

由委员会来运营楼宇，往往要在物业和人都稳定时才行得通。

楼宇简单

可能没有电梯、共享的机械通风、泳池、健身房、商业承租、嵌入式网络、大型地下室，或复杂的门禁控制系统。清洁、园艺、虫害防治和基本维修，都可以按清楚的合同来买。

工作量有人分担

至少有两个人能够处理运营工作；如果这两个人都无法履职，还有另一个人能够找到记录和承包商的联系方式。只有一位非常投入的主席，并不能提供连续性。

现场出入行得通

承包商可以在约定的时间到场，委员会成员不必一次次放下自己的工作。设备机房和服务柜有受管控的钥匙，出入流程也不取决于某一个人是否在家。

维修是有计划的

楼宇有资产清单、周期性保养日期、一份紧急联系表，以及一份现行的资本工程计划或维修计划。所谓维修量低，应当是指楼宇资产不多、任务清单不长。不应当是指屋顶或水泵已经三年没有人检查。

有人在检查承包商

有人检查清洁工、园艺工和维修承包商是否做了合同里的工作。有人能够拿报价和已批准的范围对照，并在发票到来时把这件事结掉。

租户很少或没有租户时，什么会改变

以业主自住为主的楼宇，搬家预约、电梯防护、门禁卡更换、租赁代理的邮件，以及一遍遍解释附则，通常都会更少。问题往往报得更早，因为批准维修的人自己也得住在这个问题里。

楼宇仍以同样的速度在老化。水泵会卡死，防水膜会渗漏，消防设备会到该保养的日期，钥匙会不见。业主会出远门，会卖掉，也会停止做志愿者。即使现在这一组人预计还会留上很多年，由委员会运营的模式也需要一套交接办法。

住户构成只是一项输入。更有力的检验是：必须有人到现场、打电话、见承包商或更新一份记录的次数有多频繁。

楼宇已经超出仅由委员会运营的迹象

如果下面有几项正在发生，请考虑付费的楼宇管理帮助：

住户要等损害已经扩散，才发现故障；
保养日期或法定检查正在被错过；
承包商经常需要进入现场，却没有业主可以到场；
每一次来电、每一把钥匙和每一次紧急情况，都由同一位委员会成员处理；
没有人知道哪一家承包商最后在某项资产上干过，也不知道他们干了什么；
报价批了，工作却没有跟下去；
楼宇有大规模的缺陷项目、重大工程，或持续存在的水问题；
电梯、水泵、大门、消防系统、中央机电设备或共享设施，每个星期都在制造现场工作；
非工作时间的故障没有约定的联系人或支出权限；或
委员会的会议被清洁、出入和小型维修的报告占满。

有能力的委员会可以自己做这些工作，同时仍然认定，时间更好花在预算、资本工程和业主的决定上。

选择盖得住这些工作的最小模式

决定法律类别的是工作和协议，与职位名称无关。在新州，如果要求一名承包商管理或控制公共财产的使用、维护或维修，即使建议书称其为协调人，该承包商仍可能落入楼宇管理人的规则。维州可以把履行法定业主法团管理人角色的受薪人员视为注册管理人。昆州如何分类，取决于服务内容、合同，以及任何出租关系。在用一个狭窄的名称去称呼一份宽泛的管理工作之前，先取得意见。

由委员会运营

业主分派现场任务，直接与专业承包商签约，并保管运营记录。这适合有可靠志愿者、而且每一项重要工作都有替补的简单楼宇。

由委员会运营，加上按计划安排的现场帮助

独立承包商做定期巡查、与各工种人员会面，或维护资产与保养登记册。清洁、园艺、消防、电梯和其他专业服务仍是各自的合同。这样可以补上薄弱之处，而不必买下一份宽泛的管理协议。

兼职楼宇管理

管理人按约定的小时或天数到场，处理一份写明的清单，例如检查、承包商出入、钥匙和维修跟进。治理和行政工作仍由委员会和分契管理人保留。

完整的现场楼宇管理

如果楼宇有复杂设备、搬家频繁、有共享设施、对礼宾服务的期望、存在缺陷，或承包商往来多到足以构成一份真正的现场岗位，每天到场就说得通。

先把范围写下来，再去要建议书。如果招标开口就是「我们需要一位楼宇管理人」，每一家供应商都会围着自己所卖的服务来定义这份工作。

用完整的一个季度来跑这项决定

用一个季度跟踪每一项楼宇运营任务。记下是谁做的、花了多长时间、是否需要到现场、留下了什么证据，以及如果负责人无法履职，会发生什么。把没有落在这个季度里的年度任务也加进去，包括保险续保、消防声明、预算工作和重大保养。

然后把真实工作量和可以选用的模式作比较。把志愿者的时间和漏掉的工作算进去，不要只算发票。委员会的时间没有报酬，但当一个人在上班时接这些电话，或取消周末去见技工，这些时间就不是免费的。

如果楼宇已经有楼宇管理人，不要停在「我们自己也能做」。把协议、到期日、通知要求和终止程序读一遍。在新州，任命和终止楼宇管理人，都涉及业主大会的决定。昆州的看管安排和出租安排，可能带有分开的法定权利和合同权利。在把一份现存的长期协议当成普通供应商合同来处理之前，先取得法律意见。

如果答案是不需要，就把运营计划写下来

把这项决定记录下来，并附上一页计划，写明：

每一项周期性任务和到期日；
主要负责人和替补；
已批准的承包商，以及非工作时间的电话；
钥匙、门禁卡、设备机房的出入和系统凭证；
支出权限和紧急权限；
报告、保修、发票和照片存放在哪里；以及
委员会将在何时复核这套安排。

需要执照的工作和专业工作，仍交给合格的承包商。由委员会运营，意思是协调这些工作。这不会把志愿者变成电工、消防安全执业人员、电梯技师或水管工。

楼宇新增设备或设施、开始重大工程、反复出现故障，或失去正在做这些工作的人时，请复核这份计划。三年前适合这栋楼的决定，现在未必还合适。

UnitBuddy 如何配合

没有楼宇管理人的委员会，需要一份共享的运营记录。UnitBuddy 把资产、保养日期、报告、保修、承包商历史、支出和委员会的决定留在楼宇这边。下一届委员会看得到什么到了期、上次是谁到的场，不必打开前任主席的收件箱。

软件不会去检查地下室，也不会接紧急电话。运营计划仍然需要写明姓名的人和承包商。

官方来源

把业主法团的档案放在委员会和经理都能打开的同一处。产品功能、价格，或申请导览.