纠纷与权利
业主法团一再忽视缺陷时，如何迫使其修复
分契委员会迟迟不处理严重缺陷？本文梳理从正式通知、Fair Trading 投诉到仲裁庭命令的升级路径，并说明 2025 年新执法权如何帮助业主推动维修。
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新南威尔士州的例子常引用第 106 条、NSW Fair Trading 和 NCAT，但维护义务并不是新州独有。维多利亚州业主使用 Owners Corporations Act 和 VCAT。昆士兰州业主使用 BCCM 框架、Commissioner's Office，并在需要时进入 QCAT。西澳、南澳、塔斯马尼亚、首都领地和北领地，也各有自己的法团义务以及仲裁庭或法院路径。
各地顺序大体相同：书面通知、证据、委员会或法团决定、本地调解或争议程序；如果楼宇仍拒绝行动，再申请仲裁庭命令。
简短版本
- 不要从情绪开始；从一份对应业主法团法定义务的书面请求开始。
- 每一步都应为下一步留下更清晰的记录。
- 当修复范围、成因和拖延已经有证据支撑，维修命令会更容易取得。
最难的通常不是证明缺陷存在，而是让楼宇从“继续讨论”走向“有日期的维修决定”。
你已经报告了漏水。你已经发邮件给分契管理人。你已经在 AGM 上提出。可什么也没发生。几个月过去，天花板污渍越来越大，霉菌继续扩散。业主法团不断把问题往后推，理由可能是“资金不足”“仍在调查”，也可能根本不回复。
这是澳大利亚分契生活中最常见、也最让人挫败的经历之一。业主法团对维修和维护公共财产负有法定义务，但过去要执行这项义务，往往需要个别业主自费启动昂贵程序。2025 年新州改革显著改变了这个局面。
修复的法定义务
根据 Strata Schemes Management Act 2015（NSW）第 106 条，业主法团有严格义务妥善维护公共财产，以及归属业主法团的任何个人财产，使其保持良好、可用的维修状态。这不是可自由选择的事项。委员会不能只因为维修太贵或太麻烦，就决定不修。
自 2025 年 7 月起，这项义务进一步加强。如果缺陷造成安全风险，或阻碍进入某个单元或公共财产，业主法团必须立即行动，即使它正在追究造成损害一方的法律责任。不能再用“正在打官司”作为拖延关键维修的理由。
逐级上报路径
当分契方案一直忽视缺陷时，可以按以下步骤迫使其采取行动：
- 援引第 106 条的书面通知
- 在业主大会提出正式议案
- Fair Trading 投诉和合规通知
- 通过 Fair Trading 调解
- NCAT 命令并设维修期限
| 步骤 | 行动 | 时间 | 费用 |
|---|---|---|---|
| 1 | 向分契委员会和分契管理人发出书面通知 | 预留 14–28 天等待回复 | 免费 |
| 2 | 在业主大会提出正式议案 | 下一次会议，或申请召开特别大会 | 免费（少量行政成本） |
| 3 | 向 NSW Fair Trading 投诉 | Fair Trading 会调查，并可能发出合规通知 | 免费 |
| 4 | 通过 Fair Trading 调解 | 通常需 4–8 周安排 | 免费 |
| 5 | 向 NCAT 提出申请 | 通常 3–6 个月内开庭 | $52–$104 申请费 |
| 6 | Supreme Court 诉讼（复杂事项） | 12 个月以上 | $10,000–$100,000+ 法律费用 |
步骤 1：形成书面记录
不要依赖口头投诉。向分契委员会主席和分契管理代理发出书面通知。准确描述缺陷，附上照片，说明它如何影响你的单元，并要求在明确期限内采取具体行动。通知中明确引用第 106 条，并保留所有副本。
步骤 2：提出正式议案
如果委员会不行动，你可以把议案列入下一次年度业主大会议程；如果能取得持有至少 25% 单位权益的业主支持，也可申请召开特别大会。议案应明确指示业主法团委托合资格承包商评估并修复缺陷。
步骤 3：向 NSW Fair Trading 投诉（新的利器）
2025 年 10 月改革赋予 NSW Fair Trading 更强的权力，用于执行第 106 条义务。Fair Trading 现在可以发出合规通知，要求业主法团进行特定维修；可以与不合规业主法团签订可执行承诺；可以调查未维护公共财产的投诉；也可以对持续不合规处以罚款。
这是真正的变化。过去，个别业主通常只能自费向 NCAT 申请。现在，Fair Trading 可以直接介入，投诉业主无需承担费用。
步骤 4：调解
在大多数分契纠纷进入 NCAT 前，你必须先尝试通过 Fair Trading 调解。调解免费，由受训调解员主持。结果除非双方同意，一般不具约束力，但调解能解决相当多纠纷，尤其当业主法团意识到 Fair Trading 正在关注时。
步骤 5：向 NCAT 申请
如果调解失败，你可以向 NSW Civil and Administrative Tribunal 申请。NCAT 可以命令业主法团执行特定维修，设定完成期限，并就因未维修公共财产而造成的单元损害判给赔偿。申请费不高，通常在 $52 至 $104 之间；不一定需要律师，但复杂事项建议取得法律意见。
步骤 6：Supreme Court（最后手段）
对金额较高或特别复杂的缺陷事项，尤其是同时涉及开发商、建筑商、认证师和业主法团的索赔，Supreme Court 可能是合适场所。这类程序费用高，只应在取得专业法律意见后考虑。
时效期间的延长
2025 年改革中最重要的一项，是延长业主因业主法团未维修和维护公共财产而提起行动的时效。此前业主只有两年时间启动程序；现在窗口延长至六年。
| 期限 | 2025 年改革前 | 2025 年改革后 |
|---|---|---|
| 因未维修起诉业主法团的时间 | 2 年 | 6 年 |
| 重大缺陷的法定保修（开发商 / 建筑商） | 6 年 | 6 年（不变） |
| 轻微缺陷的法定保修（开发商 / 建筑商） | 2 年 | 2 年（不变） |
常见借口及其为何站不住脚
分契委员会经常给出各种不行动的理由。多数理由都会因为同一个法律原则而站不住脚：
“我们没钱。” 业主法团可以，而且必须，通过特别征费或贷款来资助必要维修。资金不足不是违反第 106 条的抗辩理由。
“我们在等开发商来修。” 2025 年改革明确规定，业主法团不能在追究开发商期间拖延涉及安全的关键维修。法团必须先处理问题，再追偿成本。
“那是你的单元，不是公共财产。” 如果缺陷位于公共财产，例如建筑防水层、屋顶、外墙、窗户或结构构件，业主法团负责。如果单元与公共财产边界不清，应寻求法律意见或查阅分契图。
“委员会投票否决了。” 委员会投票不维修公共财产，本身可能违反法定义务。个别业主可以通过调解和 NCAT 挑战这类决定。
01
书面投诉
02
内部程序
03
调解
04
仲裁庭
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