维修与保养
分契楼栋谁来负责维修？公共财产与单元财产之分
公寓里某处坏了，钱由谁出？答案取决于它属于公共财产还是你的单元（lot），而两者之间的边界往往并不在你以为的位置。
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澳大利亚各州概览
边界的判断要看本地法规。新州依据已登记的分契图与公共财产备忘录。维州则以分割图与业主法团规则为准。昆州则在很大程度上取决于该方案是「建筑格式分图」还是「标准格式分图」。西澳、南澳、塔斯马尼亚、首领地与北领地各自有不同的图则与产权用语。
在争论由谁付费之前，先取出图则、明确出现故障的部位，并核对你所在州把该部位归类为公共财产、单元财产、公用设施还是业主自行加装的改建。
实务要点
- 大多数维修争议起于纠缠表象，而非弄清产权边界。
- 比起主观假设，图则、附例、装修历史与专家报告往往才是决定因素。
- 一旦涉及公共财产，业主法团无法仅凭表决就让问题消失。
许多维修争议起步就问错了问题。业主往往关心是谁先发现的；图则只在意失效的那一部分究竟落在哪一边。
浴室墙后水管爆裂。窗框密封失效，雨水渗入。阳台防水层开裂。每一种情况下，第一个问题永远相同：这笔费用由谁承担？
在分契楼栋里，答案取决于一项根本区分：需要维修的部位究竟属于公共财产（由业主法团负责），还是属于你的个人单元（由你负责）。但两者之间的边界经常被误解，也经常被不一致地适用，是分契纠纷最常见的来源之一。
基本规则
依据《2015 年分契管理法》（新州）第 106 条，业主法团有义务妥善维护并保持公共财产以及登记在业主法团名下的任何动产处于良好状态。
作为单元业主，你则要负责维护本单元内不属于公共财产的一切。
理论上听起来简单。难点在于弄清公共财产到哪里结束、你的单元从哪里开始。
什么是公共财产？
公共财产是分契方案中不属于任何单元的全部部分，由分契图——也就是显示每个单元边界的已登记图则——加以界定。
公共财产的典型例子包括：
- 建筑的结构部位：基础、承重墙、屋面、外墙
- 公共空间：门厅、走廊、楼梯井、电梯、停车场车道
- 楼宇系统：消防系统、主立管、电气总线、对讲系统
- 外部部件：外立面、阳台楼板（结构混凝土部分，而非必然包括饰面）、窗户（视情况）
- 共用设施：泳池、健身房、花园、烧烤区
容易混淆的地方
公共财产与单元之间的边界因分契图的画法而异。在某些楼宇中，边界画在墙体的内表面；在另一些则画在墙体中线。这看似细微的差别在实务上影响巨大。
| 部位 | 通常属公共财产 | 通常属单元业主 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 主水管（立管） | 是 | 服务多个单元的管道属公共财产 | |
| 单元内的支管 | 是 | 从立管到你水龙头的支管通常由你负责 | |
| 外窗 | 通常是 | 视分契图而定；新州常属公共财产 | |
| 内墙 | 是 | 非承重内墙通常属于单元 | |
| 阳台结构楼板 | 是 | 混凝土楼板属公共财产 | |
| 阳台地砖／饰面 | 视情况 | 视情况 | 取决于分契图及相关附例 |
| 防水层 | 通常是 | 常被视为建筑结构的一部分 | |
| 厨卫洁具 | 是 | 水龙头、洗手盆、马桶由业主负责 | |
| 入户门 | 视情况 | 视情况 | 外侧多属公共财产，内侧多属单元 |
| 烟雾报警器 | 是（单元内） | 业主须维护；楼宇消防系统属公共财产 |
2025 年改革：更严的维修执法
《2025 年分契法例修订法》大幅加强了对第 106 条义务的执法。主要变化包括：
NSW Fair Trading 的执法权：NSW Fair Trading 现在可调查可能违反公共财产维护义务的行为，包括索取文件、进入处所、发出合规通知，以及接受具有强制力的承诺。
时效延长：业主对业主法团未能维护公共财产提起诉讼的时效，由原先的两年延长至六年。
紧急维修义务：若缺陷已对安全或通行造成风险，业主法团必须立即行动，不论是否有任何正在进行的法律程序。
| 事项 | 状态 | 下一步 |
|---|---|---|
| 12 号浴室渗漏 | 报价中 | 管理人 |
| 电梯门反复卡住 | 已派工 | 承包商 |
| B2 防火门闭门器 | 待批准 | 委员会 |
| 地库道闸电机 | 已完成 | 承包商 |
常见争议情景
浴室漏水
水从一户单元渗入另一户，是分契楼栋最常见的纠纷之一。关键问题是：漏水源头在哪里？如果来自公共财产一侧的立管或支管，由业主法团付费；如果来自单元业主的洁具（破裂的淋浴底盆、失效的水龙头垫圈、损坏的洗衣机水管），则由单元业主付费。
实务中，定位源头往往需要勘察，而勘察本身的费用又可能引起争论。
阳台老化
阳台维修是经典的灰色地带。结构楼板属公共财产，但地砖、栏杆与防水层未必。如阳台防水失效、水侵入建筑结构，通常由业主法团承担维修费用。但若失效系单元业主的改造行为（例如在防水膜上钻孔）造成，业主则可能要负责。
水管噪音
老建筑的公共水管老化、在单元内产生噪音时，谁应为升级付费便成问题。如果噪音源自公共财产管路，主张由业主法团负责的依据通常很充分。
如何处理争议
如果你认为业主法团应负维修责任而对方不同意，可有几种选择。先以书面形式提出请求，附上照片，清晰说明你认为属公共财产事项的理由。如果委员会不行动，可上报到分契管理人（strata manager）。仍未解决，可向 NCAT 申请调解或裁决。
依据 2025 年改革，你也可以向 NSW Fair Trading 投诉；该机构现已具备针对第 106 条违规的专门调查与执法权限。
- 拍照取证并取得图则
- 向委员会书面提出请求
- 上报分契管理人
- 向 NCAT 申请裁决
- 向 NSW Fair Trading 投诉
在 UnitBuddy 中的样貌
UnitBuddy 跟踪楼宇的维修开支模式，并与同类楼宇进行对比。这有助于委员会识别维修投入是否偏低——这往往是高额紧急维修的前兆——也让业主拥有数据来支持开展预防性维修的请求。
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来源与延伸阅读
- 新州政府：分契法律变更
- 新州政府：面向委员会与业主的分契法律变更指南
- 昆州：新业主——什么是公共财产，body corporate 保险又涵盖什么？ — 来自 LookUpStrata
- 维修与公共财产——实用资料 — 来自 LookUpStrata