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法律与附例

阳台地面归谁？Damjanovski 案与维州“内表面”边界

维多利亚州最高法院认定，按照一份较早的分割图，阳台的瓷砖、找平层和防水层属于公共财产，而不是单元的一部分。本文说明判决内容、尚未解决的问题，以及委员会和业主在采取行动前应先核查什么。

· 9 分钟阅读

本文目录业主速读
  1. 业主速读
  2. 为什么阳台边界很重要
  3. 案情
  4. 最高法院的判决
  5. 谁付钱：仍未解决的问题
  6. 哪些楼宇受影响
  7. 委员会现在应该做什么
  8. 单元业主现在应该做什么
  9. UnitBuddy 在这里的位置
  10. 资料来源与进一步阅读

业主速读

  • 在 2026 年 10 月 8 日作出的 中，维多利亚州最高法院支持了一宗针对 VCAT 阳台漏水裁决的上诉。
  • 按照该案分割图的措辞，法院认定“内表面”（interior face）边界位于阳台瓷砖的表面，并认为更好的观点是：瓷砖、找平层和防水膜属于公共财产，而不是单元的一部分。
  • 法院偏离了 的思路。约 12 年来，许多维州楼宇一直依赖这一仲裁庭裁决。
  • 属于公共财产，不等于所有业主平均分摊。法院指出，根据 ，独享阳台使用权的业主因受益更多，需要承担更多维修费用。本案业主具体要付多少，尚未决定。
  • 该判决涉及的是 2003 年登记、早于 2011 年边界规例的分割图上的内表面边界。外表面（exterior face）和中线（median）边界不受影响；之后登记的分割图也有各自尚未解决的问题。

本文以判决原文为依据，并参考了 Tisher Liner FC Law 和 HWL Ebsworth 的评论。所有资料链接列在文末。

为什么阳台边界很重要

在维州，单元与公共财产之间的界线，由已登记的分割图（plan of subdivision）及其注记决定。这条线决定楼宇每个部分由谁维护和维修。根据，业主公司必须维修和维护公共财产。根据，单元业主必须让单元中影响其他单元、公共财产或楼宇外观的部分保持良好、可用的状态。

当边界由楼宇本身界定时，分割图通常采用以下三种方式之一：

  • 外表面： 边界位于楼宇的外侧表面。
  • 中线： 边界穿过墙体、楼板和天花板的中间。
  • 内表面： 边界位于内侧表面。

铺瓷砖的阳台地面是一层层叠起来的。本案证据显示，从下到上依次是混凝土结构楼板、一层薄找平层、防水膜，然后是瓷砖。防水层示意图展示了浴室中类似的构造。在内表面边界下，问题在于边界落在这一叠材料的哪个位置。大多数阳台漏水都从上面几层开始，所以答案决定了维修通知可以发给谁。

自 2014 年 Fisher 案以来，VCAT 一般把楼板的内表面视为结构混凝土的顶面，固定在其上方的一切，包括防水膜和瓷砖，都被视为单元的一部分。HWL Ebsworth 指出， 也采用了同样的思路。

案情

该业主于 2002 年在 Maribyrnong 以楼花方式购入一套五楼公寓。分割图于 2003 年 7 月登记，各方均不争议阳台在登记时已经建成并铺好瓷砖。大约从 2007 年起，楼下公寓就有渗水的报告。

专家一致认为有三处进水点，全部来自该阳台：

  • 一根落水管穿过阳台瓷砖和楼板的孔洞密封不良
  • 地面瓷砖与一面竖墙之间的接缝
  • 在一面墙底部钻出的取芯孔

业主公司的管理人于 2022 年 11 月和 2023 年 3 月向该业主发出维修通知，依据是和。业主向 VCAT 提出申请，主张维修应由业主公司负责。其中一家业主公司提出反诉，要求命令他修好阳台。

在 中，仲裁庭沿用了既有思路。它认定单元边界是混凝土楼板和墙体的表面，因此找平层、防水膜和瓷砖都属于单元。它宣告该业主未维护阳台，违反了第 129(a) 条，并认定维修费用应由他承担，但尚未就维修作出最终命令。

最高法院的判决

Harris 法官就如何解读分割图这一核心理由准予上诉，并支持了上诉。

分割图的注记写明：外部和内部的结构柱、墙体和楼板属于公共财产；以粗实线表示的边界由楼宇界定；未另作标注的边界位于“内表面”。仲裁庭把这理解为结构楼板的表面就是单元的内表面。法院认为分割图并没有这样说。

法院的推理要点：

  • “内表面”指楼宇的内表面。 注记把内表面与楼宇的外表面对照，并不是指楼宇内部每一个结构构件的表面。
  • “表面”是看得见的那一面。 “face”一词的通常含义是指可以看到的东西。这一理解与适用于该分割图的 2000 年《分割（程序）规例》第 11 条相符。该条把墙体、天花板和楼板的内表面列为一种选项，与外表面或“其他位置”（例如表面之下的某一层）分开。
  • 在这个阳台上，表面就是瓷砖。 分割图登记时瓷砖已经铺好。法院认为登记时楼宇的实际状态是相关因素，并参考了新州上诉法院在 中的推理。
  • 瓷砖与其下方各层一起归属。 法院承认这是个困难的问题，结论是：现实、务实的解读应把瓷砖整体，以及其下的找平层和防水膜，都归入公共财产一侧。
层次VCAT（2025）最高法院（2026），就本案分割图而言
瓷砖单元公共财产
防水膜单元公共财产
找平层单元公共财产
结构楼板公共财产公共财产

法院还否定了支持旧思路的三个论点：

  • “楼板以上都是单元。” 业主公司主张，既然楼板是公共财产，其余一切都是单元财产。法院不接受。楼板属于公共财产，并不意味着楼板以外的一切都属于单元。“内表面”说明边界在哪里，并不把各层材料划给单元。
  • Fisher 的推理。 Fisher 把内表面视为混凝土结构的上表面，而不是瓷砖。法院在本案分割图上不接受这种解读，并指出，分割图写明“基于测量”（based on survey）本身并不能解决问题，除非能知道登记时楼宇是什么样子。
  • 装饰权。 赋予业主在内表面边界上装饰和安装固定装置的权利。法院认为这并不使该表面成为单元财产。如果说有什么含义，反而指向相反方向：业主若本来就拥有该表面，就不需要一项专门的装饰权。

法院还在脚注中补充：对于从外面看得见的室外阳台，瓷砖的选择可能涉及整栋楼外观一致的问题，这也与这些表面属于公共财产相符。

由于阳台地面属于公共财产，认定业主违反第 129 条的宣告被撤销，因为该条适用于单元财产，不适用于公共财产。第 48 条通知只能要求业主维修自己的单元，因此这些通知不能以第 48 条为依据。法院认为没有必要裁决阳台是否属于排水“服务”的论点；至于业主依据 1989 年《水法》提出但未加论证的主张，法院认为 VCAT 没有处理它并不构成程序不公。

谁付钱：仍未解决的问题

这是最容易被误读的部分。属于公共财产，并不等于费用自动由所有人分摊。法院对此着墨不少，但没有决定本案业主应付多少。

法院提到以下条文：

  • 第 49 条。 对于完全或主要为一个或部分单元利益而进行的工程，业主公司可以把费用作为债务追讨，工程可以是针对公共财产的。受益更多的单元付更多。法院表示，在类似本案的情况下，独享阳台使用权的业主，如阳台的瓷砖、防水膜和找平层需要维修，将因受益更多而需要承担更多费用。
  • 第 24(2A) 条。 为一个或部分单元利益进行的工程所产生的非常规开支，其收费必须按照受益更多者付更多的原则征收。法院同意 VCAT 的看法：如果这些工程属于公共财产工程，就属于非常规开支项目，并表示第 (2A) 款显然可能相关。
  • 第 24(2B) 条。 若维修源于业主对其单元的特定使用，业主公司可以向该业主征收特别费用。法院举例说，业主或租客使用铺瓷砖的阳台的方式损坏了瓷砖。
  • 第 130 条。 业主不得以可能造成损坏或老化的方式使用或疏于照管公共财产，也不得允许他人这样做。法院表示，意味着使用公共财产的业主必须妥善照管。

法院没有就 VCAT 认定全部维修费用应由该业主承担是否正确表态。VCAT 的这一认定是以阳台属于单元财产为前提作出的，业主也对此提出了程序公正方面的异议。法院认为费用问题应由专门处理业主公司纠纷的 VCAT 在听取陈词后决定。在正式作出发回命令之前，法院表示会先听取双方意见，看看能否不经发回就解决剩余问题（可能借助法院的司法调解员），并听取关于诉讼费用的意见。

评论者对这一部分的解读不同。Tisher Liner FC Law 认为，根据受益原则，费用仍可能落在个别业主身上。HWL Ebsworth 则指出，任何按受益原则征收的费用仍须遵循正当程序，并引用了 ；该判决也不等于可以随意援引“特定使用”条款为阳台工程收费。实际问题从“阳台归谁”转向“谁付钱、付多少、依据是什么”。

哪些楼宇受影响

这一判决的范围比一些标题所暗示的要窄。

只涉及内表面边界。 如果你的分割图把边界定在外表面或中线，这一判决不改变现状。分割图上的其他注记，以及登记时楼宇的实际状态，也可能决定答案。

较早的分割图。 本案分割图于 2003 年按 2000 年规例登记，而该规例没有定义“内表面”。2011 年的新规例加入了定义，现载于 第 10(4) 条。由于这些规例不适用于本案分割图，法院没有适用它们。

较新的分割图也未定论。 第 10(4) 条规定，附着于墙体、楼板和天花板的内部覆盖层、防水膜和固定装置“包含在相关地块之内”（included within the relevant parcel）。仲裁庭把这理解为业主须对固定在内表面上的任何东西负责的长期立法意图。Harris 法官对此有保留：“地块”（parcel）既可以指单元，也可以指公共财产，而防水膜既附着于楼板，也附着于其上的表面，因此对于“楼板加防水膜”的地面，这一表述存在歧义。法院认为无须解决这个问题。法院还指出，2021 年规例允许把边界定在其他位置，例如楼板中线，并敦促制作分割图的人尽可能精确地标注边界。

其他州。 这是关于维州分割图和维州法律的判决。新州、昆州和其他州适用不同的法律和图则格式。我们的漏水责任指南介绍了其他州如何划线。

委员会现在应该做什么

  1. 取得已登记的分割图。 阅读边界注记，记下登记时间，核查当时适用的规例。如有可能，查明登记时阳台是否已铺瓷砖。不要依赖楼宇“一向如此”的做法。
  2. 复核过去的阳台决定。 如果业主公司曾依据 Fisher 发出第 48 条通知，或拒绝维修阳台，请律师判断按照你们分割图的措辞，这些决定是否仍然成立。第 48 条通知只能要求业主维修自己的单元，不能用于属于公共财产的阳台部分。
  3. 不要一夜之间改变立场。 承认阳台属于公共财产，会改变由谁负责施工。先取得意见，再把决定和理由记入会议记录。
  4. 妥善作出费用决定。 如果业主公司打算根据第 24 条或第 49 条向业主追讨费用，决定需要有适当依据和程序。一条简单的“由业主付费”动议，很难经得起质疑。
  5. 考虑漏水报告和检查。 Tisher Liner FC Law 提出了一个尚未解决的问题：如果阳台防水膜属于公共财产，业主公司是否应定期检查，还是可以依靠业主和住户报告漏水？目前没有明确答案。无论如何，书面的漏水报告流程，以及做了什么、何时做的记录，都会有帮助。阳台防水膜也可能应列入楼宇的维护计划。

单元业主现在应该做什么

  • 以书面形式报告漏水， 附上日期和照片，交给业主公司或管理人，无论你认为分割图怎么写。
  • 不要以为自己从此不用付钱。 即使你的阳台地面属于公共财产，法院也表示，独享阳台使用权的业主需要承担更多维修费用。
  • 未经批准不要自行维修。 根据，除非业主公司明确授权你作为其代理人进行，否则业主不得维修、改动或维护公共财产。如果你的阳台瓷砖和防水膜属于公共财产，重新铺砖或重做防水前必须先取得授权。
  • 妥善照管。 第 130 条仍要求你不得以可能造成损坏的方式使用或疏于照管公共财产，这也包括你的租客如何使用阳台。
  • 如果你收到了第 48 条通知， 涉及阳台瓷砖或防水，请在遵守、忽视或质疑之前，先就你们分割图的措辞取得意见。

UnitBuddy 在这里的位置

UnitBuddy 把已登记的分割图、附例和维护记录集中保存，供委员会使用。漏水报告连同日期、照片和处理情况一并记录，维修决定连同决议以及费用分配的理由一并存档。当出现这样的边界问题时，委员会可以把完整的历史交给律师，而不必从旧邮件里拼凑。

Damjanovski 案改变了许多以内表面为边界的维州旧楼的出发点。它没有决定本案业主或任何其他业主要付多少钱，也不适用于所有分割图。阅读你们自己的分割图，取得专业意见，并作出有理有据、记录在案的费用决定。

资料来源与进一步阅读

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