法律与附例
维州 Owners Corporations Act 审查：已提交政府的报告里可能有什么
维州政府于 2026 年 6 月公布了对 Owners Corporations Act 审查的回应。困难付款计划与表决法案正在议会审议，管理人教育条例将于 2026 年 11 月 25 日生效，整部法律重写仍未成为法律。本文说明已落地内容、尚未成为法律的部分，以及委员会现在应做什么。
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本指南涵盖什么
- 专家小组对 2006 年《业主公司法》 的审查于 2025 年底提交。维州政府于 2026 年 6 月在 Engage Victoria 公布回应，对 51 项建议中的多数予以全部、部分或原则上支持。
- 这份回应不是一部新法。截至 2026 年 8 月，仍无整部《业主公司法》重写的征求意见稿。
- 真正推进的是更窄、也更实在的部分：2026 年《消费者立法修正案》（困难付款计划，以及部分非金钱规则违反可用普通决议启动程序），加上 2026 年 11 月 25 日生效的管理人教育与费用条例。
- 更大的五块改革仍在政府“支持、尚待起草”的篮子里：管理人执照与行为、集体出售门槛、短租规则、纠纷解决和投票。
- 委员会应如何使用已经有日期的部分，而不把楼宇押在尚未提出的重写上。
维州大约有 85,000 个业主公司，约 160 万人住在或拥有分契物业。2006 年《业主公司法》 自 2021 年以来没有重大更新。Allan Government 于 2025 年委托全面审查，通过 Engage Victoria 公开咨询，并由五人专家小组负责。提交意见截止日期是 2025 年 9 月 30 日。专家小组报告于 2025 年底提交政府。
本文 2026 年 5 月的第一版描述的是等待期：报告已交，法案未出。当时准确。现在不是全部图景。2026 年 6 月政府公布回应，支持专家小组方向和 51 项建议中的多数，包括赋予 Consumer Affairs Victoria 更主动的角色、管理人执照路径，以及更好的困难、信息和执行设置。若干建议仅获原则上支持，白话就是：在任何人把它们当成法律之前，还要做更多工作。
本文现在做三件事。记录专家小组被要求审视的内容。把截至 2026 年 8 月已经提出或已经制定的部分，与仍只是政府“以后会做”的部分分开。并告诉委员会可以把哪些日期写进日记。仍不确定之处，本文会说明。它不会虚构一部已经通过的整法重写。
为什么会有这次审查
三股力量推动了这次审查。
该法已跟不上公寓增长。 维州公寓市场自 2006 年以来已大幅变化。该法制定时，高密度居住在住房市场中仍占比较小。到 2026 年，City of Melbourne 地方政府区域内十名居民中约九名住在业主公司内。现有法律框架原本面向更小、更简单的行业，如今在管理人行为、大型方案集体决策和纠纷解决能力等方面承压。
投诉数量上升。 Consumer Affairs Victoria 每年收到数千宗分契相关投诉，常见主题包括隐藏佣金、代理投票操纵、治理失灵和维护不足。2021 年修订收紧了部分规则，但未解决底层结构问题。投诉模式已经足够稳定，因此被视为法律不足的证据，而不只是个别不当行为。
其他州已经行动。 新州在 2025 和 2026 年推出多阶段改革（时间线见这里）。昆州 2024 年实施 BCCM 修订，并于 2025 年 8 月更新 Form 33 披露制度。西澳正在完成 10 年资本工程计划过渡。维州成为明显例外，维州业主保护与可比司法辖区之间的差距，已经越来越难以辩护。
专家小组职权范围反映了这些力量。小组被要求审视管理人行为、纠纷解决、投票程序、短租住宿、集体出售门槛等事项。
改革领域一：管理人行为与强制教育
这是审查中最具体的领域，因为其中一部分已经在推进。
维州政府一直在与 Act 审查并行推进业主公司管理人的最低教育要求。Regulatory Impact Statement 已于 2025 年发布；咨询于 2026 年初结束。条例现已制定。初始培训须在 2027 年 6 月 30 日前完成，年度持续专业发展自 2028 年 4 月 1 日起（详见下文）。该框架要求：
- 成为 OC manager 前须具备初始资格。
- 通过持续专业发展维持注册。
- 由 Consumer Affairs Victoria 管理注册制度。
这也与另一个更广泛的房地产专业人员注册制度相衔接。该制度已另行宣布，要求房地产代理、物业经理和 OC managers 自 2026-2027 年起注册并完成强制专业发展。
Act 审查一直明确支持提高行业专业标准。公开可见的 Real Estate Institute of Victoria 意见书建议，为管理人、委员会和单元业主提供更高阶教育；为 OC managers 设置强制最低教育要求；并设立专门的 Owners Corporation Commissioner 提供监管监督。
Commissioner 角色仍是开放问题。有些意见支持专门机构，另一些则倾向强化 Consumer Affairs Victoria 现有分契职能。两条路径都可能出现在最终法案中。由 Commissioner 主导的模式会是重大的制度变化，也会让维州更接近一些海外司法辖区的分契监管结构。
管理人行为还包括佣金和存在冲突的报酬。专家小组职权范围涵盖这一点；新州 Productivity and Equality Commission 2026 年 3 月关于佣金的最终报告为政策方向提供了清晰先例。维州最终落点不太可能比新州明显更弱。
改革领域二：集体出售门槛
这是对个别业主潜在影响最大的改革领域。维州目前要求分契楼宇的集体出售取得 100% 一致同意。这是澳大利亚最严格的门槛，实质上赋予任何单一业主对整栋楼出售的否决权。
100% 门槛一方面保护了脆弱业主，例如不愿搬迁的年长住户、没有资金在现有市场中找到同等住房的自住业主；另一方面也阻碍了老旧存量的理性重建。新州采用 75% 门槛（某些决定为 80% 门槛，并有 Land and Environment Court 公平性审查）。专家小组被要求考虑维州是否应跟进。
公开意见分歧明显。开发商阵营支持把门槛降至 75% 或更低；住户阵营则主张通过纠纷机制保护反对业主，而不是降低门槛。最可能的落点是类似新州的模式：降低门槛（出售很可能为 75%，相关决定另设门槛），并配套 Tribunal 或法院公平性审查，让反对业主可以挑战出售条款。
如果这项改革落地，它将是对墨尔本老旧公寓楼业主最有影响的变化。集体出售解释说明现有流程如何运作，以及业主被开发商首次接触时应该做什么、不应该做什么。关于门槛下降后维州会发生什么，另有维州专文。
改革领域三：短租住宿
维州于 2019 年引入短租改革，包括允许业主公司通过 VCAT 针对问题短租物业申请命令。2024 年短租征费（州政府对短租预订征收 7.5% 征费）增加了税务层面的回应。
专家小组被要求审查 2019 年改革是否有效，以及是否需要进一步限制。公开意见指出现有框架有两个主要弱点：
VCAT 申请门槛较高。 业主公司必须证明短租经营者存在一系列不合理行为，这在证据上困难且耗时。
框架针对经营者，而不是针对楼宇。 业主公司不能简单通过规则全面禁止短租用途；它们只能针对造成可识别问题的具体经营者作出回应。
可能的改革方向，是赋予业主公司更清晰的权力，通过规则限制短租使用，类似 2026 年 1 月开始的西澳登记制度，以及新州现有 180 天上限。短租整治文章详细说明跨州情况。
最终维州改革是允许直接禁止，还是只允许更强的条件性限制，目前仍未确定。无论如何，业主公司可用工具很可能会扩展。
改革领域四：纠纷解决
VCAT 是维州业主公司事项的现有纠纷解决论坛。该系统足以处理个别纠纷，但在几个方面受到批评：
容量。 VCAT 案件量增长快于资源增长。业主公司事项的等待时间已经拉长。
成本障碍。 较小纠纷，例如规则违反、征费欠款、个别行为问题，很难以符合成本效益的方式通过 VCAT 解决，导致许多纠纷要么升级超过其本来规模，要么被放弃。
业主主导路径有限。 当前框架依赖业主公司发起多数执行行动。当业主公司本身就是问题时，个别业主的直接路径有限。
专家小组可能建议的组合包括：
- 强化 VCAT 在业主公司事项中的权力，包括为低价值纠纷设置更快路径。
- 设立专门 OC Commissioner，或强化 Consumer Affairs Victoria 的调解和调查职能，位于非正式解决和 VCAT 之间。
- 建立不要求业主公司行动的业主主导纠纷路径，包括针对业主公司本身的纠纷。
这在结构上类似新州 Fair Trading 于 2025 年 10 月获得的权力：对维护失败拥有更强调查和执行能力，并延长时效期（新州现在允许业主因业主法团未维护公共财产索赔的期限从两年延至六年）。维州很可能采用可比机制，但机构归属可能不同。
改革领域五：投票和代理改革
代理票集中收集在维州业主公司中是有记录的问题，尤其是在较大型方案中，开发商阵营或管理人阵营的代理票曾扭曲委员会选举和重大决定。2021 年修订收紧了代理规则，但没有消除底层动态。
这一领域可能的改革包括：
- 限制单一代理持有人可持有总票数比例。
- 对代理收集设置更强披露要求。
- 改革小型楼宇投票规则，确保在只有少数业主参与时，法定人数和决策仍可运作。
这是专家小组收到意见最多、共识最少的领域。业主阵营和消费者倡导者希望限制更严格；开发商和管理人则希望保留运营灵活性。最终落点会在中间位置，比其他改革领域更难预测。
代理投票指南说明代理票集中收集在实务中如何发生，以及委员会在现行规则下可以做什么。
已经悄然交付的改革
有几项与 Act 审查相邻的改革已经实施或接近实施，值得注意，因为它们已经影响维州业主，即使主法案尚未到来。
开发商保证金制度。 该制度参考新州 Strata Building Bond and Inspection Scheme，要求四层或以上多层住宅建筑开发商在 occupancy permit 签发前缴纳相当于合同价 2% 的保证金。该保证金可供业主公司用于修复在 15-18 个月和 21-24 个月检查中发现的缺陷。征求意见稿条例咨询截至 2026 年 1 月 30 日。制度预计在 2026 年 7 月 1 日至 12 月 1 日之间开始。
低层住宅建筑 Statutory Insurance Scheme。 同一法案下的另一条线。适用于四层以下住宅建筑。
Building and Plumbing Commission 修复权力。 更名后的 BPC（前身为 Victorian Building Authority 的相关职能）拥有扩大权力，可指示修复缺陷工程。其运营效果受到批评，但法定框架已经存在。
这些是真正适用于新楼交接后的保护。它们不能解决影响现有方案的治理问题。要解决这些问题，Act 审查报告仍需转化为法案。
为什么还在等待
对于这种规模的改革，报告提交三个月后仍无草案法案并不罕见。起草需要时间，尤其是专家小组建议覆盖多个不同政策领域（管理人行为、集体出售、纠纷解决、投票），而这些领域可能来自咨询中的不同工作流。
节奏较慢的合理解释包括：
法案正在起草。 这是最可能的情况。这种规模的法案会有数百条条款，需要仔细与现有 Act、并行教育条例和开发商保证金制度衔接。从报告到征求意见稿之间有六至九个月起草期，是正常的。
政治优先级。 Allan Government 同时推进多项住房相关改革。分契改革需要与租赁改革、规划改革和更广泛的建筑监管重建竞争议会时间。延迟更多可能是排队位置问题，而不是实质分歧。
利益相关方管理。 改革触及分契管理行业、开发商、保险市场和法律职业的商业利益。专家小组报告与征求意见稿之间，通常会有一些非公开咨询。
行业中的不满是真实且可见的。为 Docklands News 等刊物撰文的律师公开批评进度，认为现有法律在法案仍由 Consumer Affairs Victoria 推进期间，继续让估计 100 万维州人处于失灵制度之下。这一批评是公允的，但也不太可能实质加快时间线。
委员会和业主现在应做什么
坦率说，重大改革正在到来，但任何委员会或业主都不应在假设某项具体改革会于某个具体日期落地的前提下作出决定。在这种前提下，等待期间有五件事值得做。
现在就审查管理人合同条款。 如果你的管理协议在 2026 年到期续签，应带着改革预期重新谈判。要求对方在任何佣金型方案之外提供按服务收费的细分。加入过渡条款，承诺与任何新的法定标准保持一致。如何阅读分契管理提案指南可适用于维州，只需调整术语。
记录业主公司当前规则和决策模式。 如果投票改革即将到来，清楚记录谁持有过代理票、决策如何作出、冲突在哪里出现，会在新规则适用时有帮助。如果 OC Commissioner 角色成真，任何投诉中很可能都需要这类文件。
如果你的楼宇是新楼，应参与开发商保证金制度。 该制度开始后交接的新多层住宅楼业主公司，将拥有此前不存在的缺陷修复机制。理解检查窗口（15-18 个月和 21-24 个月）并准备使用它，将成为新楼首次年度大会议程的一部分。
不要提前押注集体出售。 如果业主公司被开发商接触并建议集体出售，在法律改变前，现有 100% 门槛仍然适用。基于 75% 门槛很快到来的假设而提前签署意向协议，会带来无法控制的时间风险。等立法出来。
订阅 Engage Victoria 更新。 征求意见稿发布时，会开启公众提交意见。考虑到 85,000 个业主公司中真正参与咨询的数量很少，参与咨询的委员会对最终立法形态会有超出比例的影响。
- 审查管理人合同条款
- 记录现有规则和决策
- 参与开发商保证金制度
- 暂缓集体出售动作
- 订阅 Engage Victoria 更新
维州与新州的差距将如何缩小
未来 18 个月最有用的理解方式是：维州是在缩小与新州之间的差距，而不是开辟全新的政策前沿。专家小组正在建议的大多数内容，都已以某种形式存在于新州法律中。小组的工作是评估维州是否应走同一方向，而答案大体是肯定的，只是需要作出维州本地调整。
这种理解会改变委员会看待等待期的方式。对维州而言，改革在实质上并不是可选项；让维州业主保护明显弱于新州业主的政治成本，已经越来越难以解释。问题在于时间和细节，而不是方向。
假设与新州类似的改革会在 18 至 24 个月内到来，并据此准备的委员会，在实质方向上大概率不会错。它们可能会错估日期，但这是可管理的错误。
截至 2026 年 8 月真正落地的是什么
三份文书重要。没有一份是新的《业主公司法》。
1. 政府回应（2026 年 6 月）。 发布于 Engage Victoria。政府表示将现代化 2006 年《业主公司法》，扩大 Consumer Affairs Victoria 的角色，走向管理人执照，并改善困难、信息和执行。它对专家小组 51 项建议中的多数予以全部、部分或原则上支持。“原则上”是要盯住的词。集体出售、专门专员、短租重设计和完整执照法，都还需要起草、影响评估和议会时间。把回应当成法律已经改了，委员会就会给业主错误建议。
2. 2026 年《消费者立法修正案》。 这是真实的法案。截至 2026 年 7 月底，它已通过立法议会，正在立法委员会审议。它是消费者法综合案，不是分契重写。对地面有影响的业主公司部分是：
- 无法缴纳费用的业主的法定困难付款计划框架。请求一经提出，罚息和追偿预计在审议计划期间暂停。拒绝请求的理由拟被限定。处于合规计划中的业主，不应被当作无表决权的未缴费人。新的第 32A 条现行起草已有行业意见指出：必须写清计划适用于欠费，而不是永远改变此后的费用类型。
- 修正 第 18 条，使部分非金钱规则违反的程序可由普通决议授权，而不再一律特别决议。今天，启动许多法律程序仍卡在 75% 投票。这个门槛是楼宇吞下本可提交 VCAT 的反复噪音、停车和短租违反的原因。法案会降低该类事项的门槛。它不会让委员会任意起诉，也不会改变 第 155 条 通知步骤。
在法案获得御准并确定生效日期之前，它只是法案。不要“根据新法”发出付款计划，也不要用现行第 18 条仍禁止的普通决议启动程序。要在生效当天需要的内部流程上做准备：申请表、决定时限、谁评估困难、计划进行中如何记录表决权。
3. 教育与登记条例。 2026 年《业主公司修正条例》 和 2026 年《业主公司（教育）条例》 已经制定。Consumer Affairs Victoria 于 2026 年 5 月 28 日更新的时间表是：
- 2026 年 11 月 25 日 — 业主公司管理企业的小幅登记费变化生效。
- 2027 年 6 月 30 日 — 以个人登记的管理人，或管理企业的实际控制人，必须完成分契社区管理四级证书（CPP40521）中任意五门核心单元。实际控制人还必须以此身份登记。
- 2027 年 8 月 1 日 — 已经登记的企业完成实际控制人登记的额外时间。
- 2028 年 4 月 1 日 — 年度持续专业发展开始，强制活动由商业执照局确定。
这比咨询期间流传的“2027 年 4 月一切改变”的简称更具体，部分也更慢。2026 年续签管理协议的委员会应书面询问：实际控制人是谁、该人已报名哪五门课、承包商将如何覆盖 2028 年起的 CPD。答不上来的管理人是过渡风险，不是性格问题。
什么仍然不是法律
尚未提出取代 2006 年《业主公司法》 的法案。100% 集体出售门槛仍是法律。业主公司仍不能仅通过规则把短租作为一类用途直接禁止。VCAT 仍是主要论坛。仍无业主公司专员。上述教育和登记设置之外的管理人执照，仍是政府意向，不是已生效制度。
四层及以上建筑的开发商保证金，以及较低层工程的法定保险轨道，仍走前文所述 2026 年建筑监管轨道。它们保护新交付。它们不改写布伦瑞克一栋 1990 年代无电梯楼的治理。
若开发商、管理人或通讯告诉委员会“维州现已采用新州 75% 出售规则”或“新法允许罚款业主 X 澳元”，请对方给出条款和生效日期。若答案是 2026 年 6 月新闻稿，答案就是否。
如何使用未来 12 个月，而不押注重写
把已有日期写入日记。 2026 年 11 月 25 日（费用/条例），2026 年《消费者立法修正案》 若生效则困难和第 18 条变化，2027 年 6 月 30 日（管理人培训与控制人登记），2028 年 4 月 1 日（CPD）。把它们放在管理协议到期日旁边。
现在就建立困难程序，作为政策，而不是作为制定法。 维州对欠费一向比新州更硬。法案不会发明同情，它会强加流程。一页政策——如何申请计划、需要什么信息、谁决定、计划最长多久、违约后如何——可在现行法下作为催收实践通过。制定法到来时，你是在改一页纸，而不是在 VCAT 时间表里发明一套系统。
继续正确发出 第 155 条 通知。 若普通决议程序生效，它仍建立在有效通知和内部纠纷解决规则之上。马虎的通知仍会失败。附则违反程序 指南是全国地图。
不要在假定门槛会下降的情况下预先签署集体出售文件。 门槛没有下降。
订阅 Engage Victoria 和 legislation.vic.gov.au 上的法案页。 当主要法律修正的征求意见稿出现时，那就是提出动议让委员会提交意见的时刻。85,000 个业主公司中的大多数不会。提交的那些将塑造仍有空间的部分。
UnitBuddy 如何配合
UnitBuddy 面向委员会设计，也适用于维州。平台会在相关处使用维州术语（owners corporation、manager、rules、model rules），并支持不依赖特定司法辖区名称的底层工作。维州改革到来时，可能改变某些表格名称和某些决定门槛。但工作结构本身不会改变：记录、财务、会议、维护和纠纷仍然存在。
对维州委员会而言，财务仪表盘会按照维州框架区分 levies 和 special levies。合规跟踪器保存 OC manager 合同续期周期，这是等待期间委员会最重要的日期。记录模块保留委员会在未来可能需要面对任何新纠纷解决论坛时会用到的文件，包括拟议 Commissioner 角色。
本文会在征求意见稿发布后更新。在此之前，各州未来 12 个月委员会重点指南说明每个维州委员会应滚动跟踪什么。
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