治理
昆州自管法人团体：委员会职责、规则模块和不能做的事
昆州的法人团体（body corporate）不一定要聘请管理人，可以由委员会管理，但要遵守 BCCM Act 及所适用规则模块的限制。本文说明适用哪个模块、委员会能决定什么和不能决定什么、开支上限和报价要求、每年的工作流程，以及小型方案如何运作。
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简要回答
- 不需要管理人。 法人团体“可以”聘请法人团体管理人（第 135 条）。没有管理人时，由委员会管理方案。
- 委员会必须有主席、秘书和司库，在每届年度大会上选出（第 9 条、第 13 条）。一人可以兼任全部三个职务。
- 委员会不能决定受限事项。 包括确定征费、改变业主的权利，以及任何需要法人团体决议的事项（第 52 条）。
- 开支有上限。 超过委员会开支上限，必须由法人团体在全体大会上批准。超过重大开支上限，业主必须看到至少 2 份报价（第 172–174 条）。
- 不超过 6 个单元的小型方案通常适用小型方案模块，只设秘书和司库，规则也更简单。
适用哪个模块？
每个方案只适用一个规则模块，由社区管理声明指定（法律第 21 条、第 66 条）。没有其他模块适用时，就适用标准模块。
| 模块 | 适用于 |
|---|---|
| 标准模块 | 大多数住宅方案；没有其他模块适用时也适用 |
| 小型方案模块 | 没有出租代理、不超过 6 个单元的基本方案 |
| 住宿模块 | 主要为住宿单元的方案，例如度假出租 |
| 商业模块 | 主要为商业单元的方案 |
| 特定两单元方案模块 | 两个住宅单元、非分层、没有出租代理 |
适用特定两单元方案模块时，没有委员会，也不开会。两位业主以书面协议作出决定（法律第 111G 条；模块第 5 条）。
委员会
职务
“必须设有主席、秘书和司库”（第 9(2) 条）。业主在每届年度大会上先选出这三个职务，再选普通委员（第 35–36 条）。一人可以兼任两个或全部三个职务，但仍然只有一票（第 9(3) 条、第 65(5) 条）。
- 主席。 主持委员会会议和全体大会（第 59 条、第 97 条）。
- 秘书。 召集委员会会议，在年度大会前发出提名通知，接收业主议案，分发会议记录，并在会上提供名册（第 16、54、71、86、113 条）。
- 司库。 模块没有集中列出司库的职能。如果需要每月对账，由司库在月底后 21 天内完成（第 170 条）。
委员会至少要有 3 名有表决权的成员，只有 1 至 3 位业主的方案的小型委员会除外（第 9(4) 条、第 13 条）。
行为守则
每位有表决权的委员都被视为同意遵守法律附表 1A的行为守则（法律第 101B 条），包括诚实公平行事、以法人团体的最佳利益行事，以及披露利益冲突。违反守则的委员可以按第 45 条的程序被撤职。
委员会会议
- 至少提前 7 天通知委员；如果所有有表决权的委员同意，可以提前 2 天（第 55 条）。
- 必须通知业主开会时间，并提供议程（第 55(3) 条）。
- 会议记录在 21 天内发给委员和业主（第 71 条）。
- 可以在会外以书面投票作出决定：所有有表决权委员的过半数须在 21 天内同意，并在下次会议上确认（第 68–69 条）。
委员会不能做什么
受限事项
委员会不能决定受限事项，只有法人团体可以在全体大会上决定（第 52 条；法律第 100 条）。受限事项包括：
- 确定或改变缴款（征费）
- 改变业主的权利、特权或义务
- 法人团体以普通决议保留给自己的事项
- 任何需要法人团体决议的事项
- 提起法律程序，但向业主追讨征费欠款等少数情况除外
- 向委员支付报酬，小额费用报销除外
开支上限
两个上限控制开支。法人团体可以在全体大会上以普通决议设定自己的金额，否则适用附表 1的默认值。
| 上限 | 未设定时的默认值 | 控制什么 |
|---|---|---|
| 委员会开支上限 | 200 澳元 × 单元数 | 超过此数，开支须由法人团体决议，委员会不能单独决定（第 172 条） |
| 重大开支上限 | 1,100 澳元 × 单元数，或 10,000 澳元，取较低者 | 超过此数，至少需要 2 份报价（第 173 条、第 174 条） |
委员会常在以下几点出错：
- 预算项目不等于批准开支。 已通过预算中的项目“本身并不授权该项开支”（第 160(7) 条）。
- 拆分工程不能绕过上限。 组成同一项目的多个提案按一项计算（第 172(2) 条）。
- 部分开支不受委员会上限限制，例如投保，以及按法院、审裁处或裁决员命令进行的工作（第 172(1) 条）。
- 基金之间不能互相转款。 行政基金和储备基金之间不能转账（第 167(7) 条）。
- 借款超过 250 澳元 × 单元数，需要无异议决议（第 171 条）。
商业模块和特定两单元方案模块没有这些开支上限。
每年的工作流程
| 时间 | 事项 | 依据 |
|---|---|---|
| 财政年度结束前 3 至 6 周 | 秘书发出征集委员会提名和业主议案的通知 | 第 16 条、第 86(8) 条 |
| 财政年度结束前 | 提名和业主的年度大会议案截止 | 第 16 条、第 86(6) 条 |
| 年度大会前至少 21 天 | 发出年度大会通知，附上拟议预算和保险资料 | 第 91 条、第 160(6) 条、第 196 条 |
| 财政年度结束后 3 个月内 | 召开年度大会 | 第 83 条 |
| 年度大会后 21 天内 | 分发会议记录 | 第 117 条 |
| 每期征费到期前至少 30 天 | 发出征费通知 | 第 163 条 |
| 至少每 5 年 | 独立的保险估值 | 第 200 条 |
年度大会上
我们的昆州年度大会指南详细说明了通知、投票、委托书和委员会选举。
议程必须包括法定议案：账目报表、审计师（基本方案也可以特别决议决定不审计）、两项预算、缴款，以及保险审查（第 93 条；附表 1；第 176 条）。
预算和征费
- 委员会编制行政基金和储备基金的拟议预算（第 160(5) 条）。年度大会以普通决议通过，并可调整不超过 10%（第 161 条）。
- 储备基金预算必须涵盖当年开支，并为“至少未来 9 年”的重大开支预留（第 160(3) 条）。
- 征费以普通决议确定（第 162 条）。委员会可以在年度大会前设定临时征费。
- 准时付款的折扣不得超过 20%（第 164 条），罚息每月不得超过 2.5%（第 165 条）。
- 征费欠缴满 2 年时，法人团体必须在 2 个月内开始追讨程序（第 166(2) 条）。
保险
- 公共财产和建筑必须按全额重置价值投保（第 197–199 条）。
- 公众风险保险至少 1,000 万澳元（第 206 条）。
- 至少每 5 年做一次独立估值（第 200 条）。
审计
账目每年都必须审计，除非方案是基本方案，而且业主以特别决议决定当年不审计（第 176 条）。审计师不能是委员或法人团体管理人。
小型方案（不超过 6 个单元）
小型方案模块适用于没有出租代理、不超过 6 个单元的基本方案，前提是社区管理声明采用该模块（小型方案模块第 3 条）。
- 委员会只有秘书和司库（第 10 条），一人可以兼任两个职务。没有主席一职，每次全体大会选出一人主持会议（第 45 条）。
- 两个职务都在每届年度大会上选出（第 12 条）。
- 年度大会在财政年度结束后 3 个月内召开（第 33 条），与标准模块相同。
- 受限事项同样适用（第 17 条）。
- 重大开支上限默认值为 1,100 澳元 × 单元数，没有 10,000 澳元的封顶。
- 审计是可选的，这是昆州政府的说法。
如果小型方案不再符合条件，例如增加了单元，就改为适用标准模块。
寻求帮助而不放弃控制权
法人团体可以用两种很不同的方式聘请管理人。
行政服务。 委员会保留。法人团体可以授权法人团体管理人行使执行成员的部分或全部权力，但执行成员仍可以自己行使，并指示管理人（法律第 119 条）。管理人的决定如与委员会的决定冲突，则无效（法律第 100(3) 条）。大多数有管理人的方案都是这种方式。
取代委员会。 根据标准模块第 3 章第 5 部分，可以聘请管理人履行委员会的职责，此时“没有委员会”（第 7(2) 条）。这需要在执行职位空缺或有表决权委员少于 3 人的会议上，以不使用委托投票的特别决议通过（第 74 条）。聘用在下届年度大会或 12 个月后结束（第 76 条）。
纠纷
先尝试内部解决，例如致函委员会，或向全体大会提出议案。如果你没有尝试过，法人团体与社区管理专员（Commissioner for Body Corporate and Community Management）可以拒绝受理申请（法律第 238 条、第 241 条）。专员提供调解和裁决服务。对裁决员的命令不服，只能就法律问题在 6 周内向 QCAT 上诉（法律第 289–290 条）。
常见问题
需要专业的储备基金预测吗？
法律没有要求。储备基金预算必须为未来 9 年的重大开支预留（第 160(3) 条），昆州政府表示委员会或业主可以自行估算。专业预测会让估算更站得住脚。
委员会可以花预算里的钱吗？
只能在开支上限以内。预算项目不等于授权开支（第 160(7) 条）。超过委员会开支上限的开支，需要法人团体决议。
可以付钱请委员做账吗？
向委员支付报酬属于受限事项（第 52 条），只能由法人团体在全体大会上以决议决定。
UnitBuddy 能帮上什么
自管的委员会需要把会议记录、议案、报价和征费历史放在一起，并顺利交给下一届委员会。UnitBuddy 把这些资料保存在法人团体自己拥有的工作空间里。通知只发给需要的单元，并附有已读回执。