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西澳自管分契：Strata Titles Act 下的理事会职责

西澳的分契公司（strata company）不一定要聘请收费的分契管理人，可以由理事会（council）在 Strata Titles Act 1985 和治理附例的范围内管理。本文说明理事会的职务和职责、小型方案、储备基金和 10 年计划、会议、记录、保险、志愿分契管理人和纠纷处理。

· 13 分钟阅读

本文目录简要回答
  1. 简要回答
  2. 理事会
  3. 理事会不能单独决定的事
  4. 小型方案
  5. 财务
  6. 会议
  7. 记录
  8. 保险
  9. 志愿分契管理人
  10. 纠纷
  11. 自管理事会的第一年
  12. UnitBuddy 能帮上什么
  13. 延伸阅读

简要回答

  • 不需要收费管理人。 默认情况下，由理事会行使分契公司的权力，但须服从全体大会的指示（）。
  • 理事会必须任命主席、秘书和司库，在年度大会后的第一次理事会会议上任命。一人可以兼任多个职务（）。
  • 理事会成员负有法律责任。 必须诚实、忠诚、善意，并以合理的谨慎和勤勉行事；必须书面申报利益冲突，并且不就该事项投票（）。
  • 10 个或以上单元的方案需要储备基金和 10 年计划，至少每 5 年修订一次（）。
  • 业主可以担任志愿分契管理人，除每个单元每年最多 250 澳元的酬金外不收取报酬，也不需要收费管理人所需的资格（、；）。

理事会

规则依据
人数3 个或以下单元时为全体业主；否则为 3 至 7 名业主，人数由分契公司决定
选举每届年度大会选举；候选人多于名额时投票、；
资格只限业主；每个单元只能有一位共有人
职务人员主席、秘书和司库，由理事会从成员中任命；
决定简单多数
法定人数3 或 4 名成员时为 2 人，5 或 6 名时为 3 人，7 名时为 4 人
罢免以特别决议罢免，理事会由全体业主组成时除外
责任善意行事不承担民事责任

秘书负责会议记录、发出通知、召集会议和处理往来信件（）。司库负责发出征费通知、存款、编制买家索取的证明，并保存会计记录（）。

理事会成员可以提前至少 7 天发出通知并说明理由，要求召开理事会会议。理事会必须保存会议记录和决定记录（）。

理事会不能单独决定的事

  • 业主的指示。 业主可以普通决议限制或指示理事会（）。
  • 基金金额和征费由业主确定，除非附例授权理事会（）。
  • 预算在年度大会上以普通决议通过（）。
  • 公司印章。 使用印章及授权谁签署文件，需要普通决议（）。
  • 需要特别决议、无异议决议或一致决议的事项，例如修改附例或出租公共财产，由业主决定（、）。
  • 任何人都不能做的事。 分契公司本身不能抵押公共财产，也不能担任担保人（）。

小型方案

  • 2 个单元。 除非附例要求，分契公司不必设行政基金、账目、会议记录、信箱或名册，也不必召开年度大会（、）。
  • 3 至 5 个单元。 附例可以豁免分契公司履行上述职能；但州行政审裁处仍可应成员申请命令履行（）。
  • 2 或 3 个单元。 每位业主都是理事会成员（）。

财务

  • 行政基金。 必须设立。除非附例另有规定，征费按单元权益分摊（）。
  • 储备基金。 10 个或以上单元，或建筑重置成本超过 500 万澳元的方案必须设立，其他方案可选（；）。
  • 10 年计划。 上述方案必须有 10 年计划，至少每 5 年修订一次（；）。
  • 逾期征费利息。 按年息 11% 计算单利，除非分契公司定了更低的利率或不收（；）。未付征费通过法院以债务追讨，而不是审裁处（）。
  • 账目。 保存妥善的会计记录，每个财政年度编制账目报表，每届年度大会审议账目（、）。
  • 审计。 可选，分契公司可以自行安排（）。

会议

  • 年度大会。 每 12 个月一次，与上一次相隔不超过 15 个月。年度大会必须选举理事会、审议账目，并提交保险证明（）。
  • 通知。 至少提前 14 天，并列出业主的投票方式。任何业主都可以书面通知理事会成员，把事项列入议程（）。
  • 法定人数。 有权为 50% 单元投票的人出席，委托计入。30 分钟后仍不足法定人数时，出席者即视为法定人数，2 单元方案除外（）。
  • 特别全体大会。 持有至少 25% 单元权益的业主要求时，理事会必须召集；21 天内不处理的，这些业主可以自行召集（）。
  • 委托书。 须书面作出；代理人不必是业主（）。
  • 远程出席。 在附例允许的范围内，可以通过电话、视频或网络出席（）。

记录

  • 会议记录、账目、通知、往来信件和大多数合同保存 7 年。 特别决议、无异议决议、一致决议和保险合同保存 20 年（；）。记录可以电子方式保存。
  • 保存名册，并设信箱和电子联系方式（、）。
  • 查阅。 业主、买家、抵押权人和其他有正当利益的人，可以在 10 天内、上午 9 点至下午 5 点之间查阅记录。业主查阅费最高 1 澳元，拍照免费（、；）。

保险

  • 建筑。 按重置价值投保火灾、风暴、雷击、爆炸和地震等风险（）。
  • 公众责任险。 至少 1,000 万澳元（）。
  • 如果分契公司没有投保， 成员可以用公司名义投保并追回费用（）。

法律没有规定估值频率，但定期估值仍是良好做法。

志愿分契管理人

志愿分契管理人是本方案的业主，亲自处理工作，所得不超过每个单元每年 250 澳元的酬金（；）。与收费管理人相比，志愿管理人：

收费分契管理人必须持有至少 100 万澳元的专业责任保险，使用信托账户或分契公司账户，并提交年度申报（、；、）。收费管理人的资格要求从 2027 年底起分阶段实施。

纠纷

  • 审裁处。 州行政审裁处审理方案纠纷，包括关于理事会决定、选举和分契管理人的纠纷（），可以作出声明和命令，包括命令召开会议（、）。
  • 先尝试自行解决。 法律没有强制的前置步骤，但如果双方本可合理地自行解决，审裁处可以驳回申请（）。
  • Landgate 建议的顺序。 先与对方沟通，再向理事会反映，尝试调解，最后向审裁处申请。

自管理事会的第一年

UnitBuddy 能帮上什么

自管的理事会需要把会议记录、征费、保险、合同和决定集中保存在自己拥有的地方，下一届理事会才不必从头开始。UnitBuddy 为楼宇保存这些记录，发送附已读回执的通知，并可随时把全部资料导出为 CSV、JSON 或 PDF。

延伸阅读

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