治理
维州业主法团如何自管：分级、志愿管理人和具体步骤
大多数维州业主法团可以不聘请收费管理人，自己管理。本文说明你的级别有哪些要求、无偿志愿管理人如何运作、自管业主法团每年必须做什么，以及根据 Owners Corporations Act 2006 离开管理人的步骤。
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简要回答
- 第 2 至 5 级（100 个单元或以下）可以自行决定是否任命管理人（第 119(1C) 条）。
- 第 1 级（超过 100 个单元）必须任命管理人，除非业主以特别决议选择退出（第 119(1)–(1A) 条）。
- 志愿者可以担任管理人。 只有收取“费用或报酬”的人才必须是注册管理人（第 119(2) 条）。无偿担任的业主不需要注册。
- 自管并不免除任何义务。 业主法团仍然要投保、保存记录、召开年度大会、用核准表格发出费用通知；第 1 级和第 2 级还要有维护计划。只是由委员会代替管理人来做。
- 管理人离任时，必须在 28 天内把全部记录交还给秘书（第 127 条）。
你属于哪一级？
级别按可居住单元数划分（第 7 条）。
| 级别 | 可居住单元数 |
|---|---|
| 1 | 超过 100 个 |
| 2 | 51 至 100 个 |
| 3 | 10 至 50 个 |
| 4 | 3 至 9 个 |
| 5 | 两单元分割，以及仅提供服务的业主法团 |
自管时各级别必须做什么
| 第 1 级 | 第 2 级 | 第 3 级 | 第 4 级 | |
|---|---|---|---|---|
| 管理人 | 必须，除非以特别决议选择退出 | 可选 | 可选 | 可选 |
| 委员会（第 100 条） | 必须 | 必须 | 必须 | 可选 |
| 年度财务报表（第 34 条） | 必须 | 必须 | 必须 | 只在收取费用的年度 |
| 审计或审阅（第 35 条） | 审计 | 由独立会计师审阅，或年度大会决定改为审计 | 可选 | 可选 |
| 维护计划（第 36 条） | 必须 | 必须 | 可选 | 可选 |
| 建筑险和公众责任险（第 59–60 条） | 必须 | 必须 | 必须 | 必须 |
业主法团涉及 10 个或以上单元时，就必须设立委员会，也就是第 1 至 3 级的所有方案。第 5 级业主法团可以豁免大部分义务，包括保险条文（第 7A 条），但仍然可以自愿投保。
志愿管理人
自管的业主法团不一定要有一个叫“管理人”的人，委员会主席和秘书可以分担工作。有些业主法团会任命一位业主担任无偿管理人，让责任落实到一个人身上。
这个人适用的规则：
- 无偿时不需要注册。 只有收取“费用或报酬”的管理人才必须注册（第 119(2) 条）。收费却没有注册就担任管理人属于违法（第 178 条），所以一旦付钱，情况就完全不同。即使只打算给一点酬谢，也请先寻求专业意见。
- 善意行事受到保护。 无偿担任管理人的成员，对善意做出的行为不承担个人责任（第 123 条）。
- 不需要专业责任保险。 这只是对收费管理人的要求（第 119(5) 条）。
- 没有培训要求。 法律没有要求委员会成员或志愿管理人接受培训。新的管理人教育规定只适用于收费的注册管理人，现有管理人须在 2027 年 6 月 30 日前完成。
- 没有单元数上限。 法律没有限制志愿者可以管理的方案规模。第 1 级业主法团必须先选择退出收费管理人的要求。
自管业主法团每年要做什么
财务
- 预算和费用。 拟议预算随年度大会通知一起发出（第 72 条），年度大会处理已确定的费用（第 71 条）。年费按单元责任份额分摊（第 23(3) 条），保险费按单元权益分摊（第 23A 条）。
- 维护基金。 如果有已批准的维护计划，年费必须包含足以执行计划的金额（第 23(2) 条）。基金必须以业主法团的名义设立（第 40 条）。
- 银行账户。 每个账户都必须以业主法团的名义开设（第 27 条）。不要让楼宇的钱经过某位业主的个人账户。
- 费用通知。 使用核准表格，业主有 28 天付款（第 31 条）。如果没有付款，下一步是发出最后费用通知（第 32 条），再过 28 天才可以向 VCAT 追讨。
- 逾期费用利息。 只有全体大会授权后才能收取（第 29 条）。
会议
完整的年度大会清单和通知范本，请看我们的维州年度大会指南。
- 年度大会。 业主法团在某一年度有收入或支出时，就必须召开年度大会，两次年度大会相隔不得超过 15 个月（第 69 条）。
- 通知。 至少提前 14 天发出通知，附上财务报表、拟议预算和上次会议记录（第 72 条）。
- 法定人数。 50% 的单元（第 77 条）。达不到法定人数时，会议仍可通过临时决议，如无人提出异议，29 天后生效（第 78 条）。
- 委托书。 使用规定表格，12 个月后失效（第 89C 条）。超过 20 个可居住单元的方案，一人持有的委托书不得超过业主人数的 5%（第 89D 条）。
- 委员会报告。 委员会必须在年度大会上报告工作（第 115 条）。
保险
记录和行政
- 保存第 144 条列出的记录。大多数记录至少保存 7 年，委托书和投票纸可在 12 个月后销毁（第 145 条）。
- 及时更新业主法团登记册（第 147–148 条）。
- 没有管理人时，要设一个信箱和一块标明业主法团邮寄地址的牌子（条例第 22 条），可以使用某位业主的信箱。
- 纠纷先按规则中的申诉程序处理。如果规则里没有，就适用示范规则，要求在投诉后 28 天内安排双方会面（示范规则第 7 条）。
离开管理人：具体步骤
- 确认级别。 第 1 级业主法团必须先以特别决议选择退出管理人要求（第 119(1A) 条）。
- 阅读合同。 第 1 级和第 2 级的合同不能要求 3 个月或以上的通知期，第 3 至 5 级不能要求 1 个月或以上（第 119A 条）。自动续约条款被禁止。未续约的合同可以提前一个月通知终止（第 119A(2) 条）。
- 撤销任命。 “业主法团可以撤销管理人的任命”（第 119(6) 条）。法律没有规定特别多数，合同中要求特别决议或全体大会的条款也被禁止（第 119A 条）。如果撤换管理人一事涉及非业主的代理人本人，该代理人不能就此投票（第 89C(7) 条）。
- 安排职务。 确保委员会有主席和秘书，并决定是否由一位业主担任无偿管理人。
- 收回记录。 管理人必须在任命结束后 28 天内把全部记录交还给秘书（第 127 条）；没有秘书时交给主席（第 99(3) 条）。把你期望收到的资料清单发给管理人。
- 转移款项。 开设或确认以业主法团名义设立的银行账户（第 27 条），并索取管理人以信托方式持有的款项的结算对账单（第 122 条）。
- 更新登记册。 从业主法团登记册中删除管理人资料（第 148 条），设好信箱和牌子。
- 排好日程。 把年度大会、保险续保、估值日期、费用通知日期和维护计划审查写进日历。
常见问题
业主法团需要在维州消费者事务局登记吗？
不需要。法律没有规定业主法团登记或提交年度申报，只有注册管理人需要提交年度声明（第 183 条）。澳洲税务局可能另有要求，例如 ABN 或报税，请向税务局确认。
可以付一点钱请业主来管理吗？
只有对方是注册管理人才可以。任何“收取费用或报酬”担任管理人的人都必须注册（第 178 条）。
撤换管理人需要什么决议？
普通决议即可。如果是第 1 级，还需要以特别决议选择退出管理人要求。
委员会成员需要培训吗？
现行法律和条例没有要求。委员会成员必须诚实、善意，并以应有的谨慎和勤勉行事（第 117 条）。
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