治理
新州自管分契：不请分契管理人，楼宇怎么管
新州业主法团不一定要聘请分契管理人。本文说明委员会要承担的规则、期限和每年的工作，并附一份更换管理方式的清单。
· 10 分钟阅读
本文目录简要回答本文目录
简要回答
- 不必聘请分契管理人。 新州业主法团可以自行履行全部职能，也可以把部分或全部职能委托给分契管理代理人（第 49 条）。
- 由委员会做事。 委员会在每届年度大会上选出（第 30 条），再委任主席、秘书和司库（第 41 条）。自 2026 年 10 月 1 日起，委员须完成强制培训。
- 征费须提前 30 天通知（第 83 条），逾期征费自到期日后一个月起按年息 10% 计单利（第 85 条）。
- 每个方案都需要 10 年资本工程基金计划，至少每 5 年审查一次，自 2026 年 4 月 1 日起须使用标准表格（第 80 条）。
- 大部分记录须保存 7 年（第 180 条）。
新州速查表
| 事项 | 新州规定 | 出处 |
|---|---|---|
| 委员会人数 | 最多九名，在年度大会上选出 | 第 30 条 |
| 职务 | 主席、秘书和司库，一人可兼任多职 | 第 41 条 |
| 委员会会议通知 | 至少提前 3 天，发给委员和业主 | 附表 2 |
| 委员会会议记录 | 7 天内发给委员和业主 | 附表 2 第 17 条 |
| 年度大会通知 | 至少提前 14 天；其他全体大会 7 天 | 附表 1 第 7 条 |
| 征费通知 | 到期前至少 30 天，紧急维修 14 天 | 第 83 条 |
| 追讨欠费 | 须先发出至少 30 天的书面通知 | 第 86 条 |
| 审计 | 超过 100 个单元或年度预算超过 $250,000 的方案，须在年度大会前审计 | 第 95 条 |
| 楼宇保险 | 按全部重建成本投保 | 第 160 条 |
| 公众责任险 | 至少 $2,000 万 | 第 164 条 |
| 分契名册 | 在方案存续期间保持更新 | 第 178 条 |
| 记录 | 大部分记录保存 7 年 | 第 180 条 |
| Strata Hub 年度报告 | 年度大会后 3 个月内，每单元 $3 | 新州政府指引 |
自管委员会的分工
秘书负责准备和分发会议记录、发出法律要求的通知、维护分契名册、安排查阅记录、回复往来信函并召集会议（第 43 条）。详见秘书指南。
司库负责发出征费通知、收款和存款、为买家准备分契信息证明、保存会计记录并编制财务报表（第 44 条）。详见司库指南。
主席主持会议。有管理人时，秘书和司库的大部分工作会委托出去；没有管理人时，这两个职务承担了大部分工作，所以要选一年后还会在的人。
委员会不能单独决定的事
需要特别决议或一致决议的事项，委员会不能决定（第 36(3) 条）。新州政府的指引还把以下事项列为全体大会的事：
- 特别征费
- 修改附则
- 更改公共财产
- 委任或续聘分契管理人或楼宇经理
如果持有超过三分之一单元份额的业主在委员会作出决定前提出书面反对，委员会就不能决定该事项（附表 2），须交由下一次全体大会处理。
每年的工作
- 年度大会前。 编制财务报表和关键财务信息报表（第 94 条），需要审计的方案要先完成审计。起草预算和征费，交由业主确定。
- 年度大会通知。 至少提前 14 天发出，内容须符合附表 1 的要求（第 8 条和第 9 条），其中包括编制或审查资本工程基金计划的议程项目（第 6(b) 条）。年度大会通知清单列出了每一项。
- 年度大会后。 选出委员会、委任职务，并在 3 个月内提交 Strata Hub 报告。新委员完成强制培训。
- 每个征费期。 到期日前至少 30 天向每个单元发出通知。跟进欠费，追讨前先发 30 天书面通知。
- 全年。 召开委员会会议，7 天内发出会议记录，保持分契名册更新。
- 消防安全。 安排年度检查并提交年度消防安全声明（AFSS）。自 2026 年 2 月 13 日起，基本消防安全系统须按 AS 1851 维护，除非适用性能方案。详见消防安全指南。
- 保险续保。 确认楼宇按全部重建成本投保，公众责任险至少 $2,000 万。
两单元方案
两单元方案（例如许多双拼屋）占新州分契方案的 30% 以上。自 2026 年 10 月 1 日起，它们不再需要提交 Strata Hub 年度报告。第四轮改革法案更进一步：相关部分生效后，它们也不再需要委员会或会议。两位业主仍共同拥有公共财产，仍须投保和维修，所以要书面约定谁付什么。
从分契管理人转为自管：逐步清单
什么情况下新州自管行得通
规模小、以自住业主为主、委员会稳定、楼宇简单、没有未决纠纷或缺陷索赔的方案，自管通常可行。大型楼宇、有电梯泳池或复杂设备的楼宇，以及正在纠纷中的方案，自管会很吃力。中间路线很常见：委员会把特定工作交给簿记员或管理人，其余自己做。完整指南说明了什么时候适合、什么时候不适合。
FAQ
新州自管分契合法吗？
合法。新州业主法团不必聘请分契管理代理人。它可以自行履行全部职能，也可以依据 2015 年《分契方案管理法》第 49 条委托部分或全部职能。
新州自管方案需要审计吗？
只有超过 100 个单元或年度预算超过 $250,000 的方案需要。这些方案须依据第 95 条在年度大会前审计账目。
新州自管委员会的委员需要培训吗？
需要。分契委员会委员强制培训自 2026 年 10 月 1 日起实施，不论方案有没有管理人。
自管方案的 Strata Hub 报告由谁提交？
由委员会指定的人提交，通常是秘书。报告须在年度大会后 3 个月内完成，费用为每单元 $3。把这个决定写进会议记录，以免遗漏。
新州业主法团的记录要保存多久？
大部分记录保存七年，包括会议记录、财务记录、往来信函、通知、代理委托书和投票文件（第 180 条）。分契名册在方案存续期间一直保存。
UnitBuddy 能帮上什么
新州自管委员会需要把征费通知、会议记录、合规日期和各类记录放在楼宇自己拥有的地方。UnitBuddy 为每个单元发出附欠费的季度征费通知，跟踪 AFSS、保险和资本工程日期，把楼宇邮箱收到的邮件归档到对应记录，并可随时导出全部资料。它不做信托会计，记账请用 Xero 或交给簿记员。详见自管分契软件。