新州 10 年资本工程基金计划：如何用标准格式编制并保持更新

简要回答

• 每个新州业主法团都需要一份 10 年资本工程基金计划（第 80 条）。建筑彼此独立的两单元方案，可以一致决议不设资本工程基金（第 74(5) 条）。
• 计划至少每 5 年审查一次（第 80(3) 条）。每届年度大会的议程都必须包括制定或审查计划的事项（附表 1 第 6(b) 条）。
• 新编和修订的计划必须使用标准格式，由条例规定（第 80(4) 条；条例第 17I 条），自 2026 年 4 月 1 日起生效。
• 可以在线填写，使用 Strata Hub 的资本工程基金规划工具，也可以使用 nsw.gov.au 上的 Word 或 Excel 版本，或在 UnitBuddy 的 10 年规划工具中编制。用什么工具由你选择，标准格式则是必须的。
• 编制人不需要任何资格。 业主法团“可以聘请专家协助”（第 80(6) 条），但委员或业主也可以自己编制。

规定一览

哪些计划必须使用标准格式？

标准格式自 2026 年 4 月 1 日起生效。根据新州政府的指引，以下情况需要使用：

• 编制新计划，包括新方案
• 修订现有计划
• 替换已满 10 年的计划

指引还说，没有修订或替换的计划不必马上重做。法律和条例中没有相应的过渡条款。如果不确定一次审查算不算修订，使用标准格式最稳妥。

标准格式要求填写什么

表格名称是“10-year capital works fund plan for strata schemes in NSW”，内容不能更改。概括来说，它要求填写：

• 方案资料。 地址、分契计划编号、登记日期、单元数、单元权益、GST 状态、资本工程基金期初余额和计划开始日期。
• 现行征费。 每单元权益的资本工程征费。
• 通胀假设。 计划每一年假设的建筑成本通胀率。
• 第 1 至 10 年的预计开支。 每个项目归入固定类别，例如结构、屋顶、防水、电梯、消防、外墙饰面、水管、电气或停车场。按今天的价格填写费用，表格会按到期年份计入通胀。
• 合计和应急准备金。
• 资金来源。 10 年现金流表，列出每年的期初余额、征费收入、利息、预计开支和期末余额。

表格指引建议，通胀假设以过去 5 年建筑维护成本的年均涨幅为基础。指引也鼓励方案提前为 10 年后才到期的长寿命项目（例如电梯）储蓄。

三种填写方式

Strata Hub 资本工程基金规划工具

规划工具是 Strata Hub 内的在线工具，按相同部分逐步引导填写，并自动计算，结果符合标准格式。

• 谁可以使用。 方案必须已在 Strata Hub 申报。只有登记为分契管理代理人、主席、秘书或方案申报人的人才能打开规划工具。司库需要与他们之一合作。
• 完成后锁定。 已完成的计划不能修改。要更新，就把它复制成一份新计划。
• 所有人都能看到。 已完成的计划会显示在方案所有联系人的“Documents”下，可以下载为 PDF。
• 最适合小型方案。 新州指引说，规划工具特别适合不超过 6 个单元的方案。较大或较复杂的楼宇，建议请工料测量师或建筑顾问。

Word 或 Excel 版本

同一表格的 Word 文档和 Excel 工作簿，可以在新州政府的 10 年资本工程基金计划页面下载，Service NSW 中心也提供纸质版。没有 Strata Hub 权限，或由顾问编制计划时，可以用这个版本。

UnitBuddy 的 10 年规划工具

UnitBuddy 有一个专为这份表格设计的 10 年规划工具。你在工具里编制计划、做测算，然后由业主立案法团导出规定格式的 PDF，提交年度大会。它没有 Strata Hub 那样的角色限制，还能在表决前测试不同的征费方案。下文会逐步介绍。

具体步骤

1. 收集资料。 资本工程基金现有余额、单元权益、每单元权益的现行征费，以及上一份计划。第一份计划还要包括原业主的初始维护时间表（第 80(1A) 条）。
2. 列出需要处理的项目。 按类别检查楼宇：屋顶、外墙、防水、电梯、消防系统、水管、电气、停车场、公共区域。参考状况报告、近期报价和缺陷记录。
3. 按今天的价格为每个项目估价，并放进预计开支的年份。
4. 设定通胀假设和应急准备金。
5. 检查现金流。 如果任何一年的期末余额是负数，征费就不足以支付计划。可以提高缴款、分阶段施工，或计划特别征费，并写明选择哪一种。
6. 提交全体大会。 业主法团以决议通过或修订计划（第 80(3) 条）。新州指引说修改须在年度大会上批准，法律则说任何全体大会都可以。
7. 每届年度大会都使用它。 资本工程预算和征费必须考虑计划（第 79(5) 条）。

在 UnitBuddy 中编制计划

上面的步骤在 UnitBuddy 中同样适用。规划工具负责计算，并把计划集中保存，下一届委员会可以直接接手。

先录入项目

新建一份草稿，勾选 Add standard capital works categories（添加标准资本工程类别）。系统会预先填入 57 个常见项目，例如电梯翻新、屋面防水层、外墙重新油漆、防火门和停车场防水。删除楼宇没有的项目，再添加自己的项目。

每个项目需要设置：

• 费用。 数量乘以基础单价，按今天的价格计算。
• 时间安排。 一次性、每年、每隔若干年（例如每 10 年重新油漆一次），或自定义年份。
• 状况。 全新、良好、一般、较差或严重。评级不会改变时间安排，但年度大会上有业主问“为什么屋顶排在第 4 年”时很有用。

规划工具会把每个项目的费用按通胀推算到应付的年份。

四种查看方式

• 甘特图。 所有项目在 10 年时间轴上的分布。进入编辑模式后，可以拖动横条把工程移到另一年，或点击空白年份添加项目。计划默认锁定，避免误操作。
• 表格。 资产登记表，列出每个项目的状况、费用和时间安排，最适合编辑。
• 预测。 基金余额图表，以及逐年的征费收入、支出、应急预留、期初余额和期末余额表，每年都有基金健康评级。这就是表格要求的资金来源表。
• 结构。 按类别分组显示项目，包括小计、下一次工程年份，以及相互依赖的项目之间的关联。

视图上方始终显示计划的主要数字：基金健康状况、通胀调整后的 10 年总费用、年均支出、当前基金余额和建议征费。

找到让基金保持偿付能力的征费

在 Settings（设置）中设定三个假设：通胀率、应急预留比例（默认 5%，较旧的楼宇通常设为 10% 到 15%）和征费年增幅。任何一项改动，预测都会随之更新。

预测视图中的征费模拟器会比较当前年度征费和 10 年内保持基金偿付能力所需的征费，并以金额和百分比显示需要的增幅。它还会按单元权益，把建议征费换算成每个单元的季度金额。业主在开会前就能看到计划对自己征费的影响。

表决前比较情景

用 Save Snapshot（保存快照）把计划的假设和项目以一个名称保存，例如“基本情景，征费每年增加 3%”和“加速情景，征费每年增加 8%”。Compare Scenarios（比较情景）把已保存的情景并排列出：总费用、年均支出、10 年内的最低基金余额、征费增幅、通胀率、应急预留和基金健康状况，每一行的最佳数值会高亮显示。

委员会需要在现在提高征费、推迟工程或计划特别征费之间作出选择时，这正是需要的比较。你也可以把某个已保存的情景恢复为现行计划。

为年度大会导出新州表格

业主立案法团可以自己导出计划，不需要经过分契管理人或顾问。在菜单中选择 Export NSW form（导出新州表格）。UnitBuddy 会生成一份按照《条例》第 17I 条规定格式编排的 PDF，包括其固定文字和“Understanding this form”说明。导出时会要求填写计划中没有保存的两项信息：业主立案法团的 GST 登记状态，以及每年的税后利息收入。项目会对应到表格规定的类别，没有项目的类别也会显示占位行。

把 PDF 随年度大会会议文件一起提交。Share to building（分享到楼宇）还可以把它作为应用内通知发布，只发给委员会或发给全体业主，业主在开会前就能阅读计划，不用再四处发送电子邮件附件。

每年向前滚动

财政年度结束时，用 Roll forward（向前滚动）把计划推进一年。第 1 年的一次性项目视为已完成并移除，周期性项目顺延一年。年度大会通过后，再根据最新的财务记录更新期初余额。这样，计划就为下一次会议的议程做好了准备，五年一次的审查也从一份最新的计划开始。

保持计划更新

法定最低要求是至少每 5 年审查一次（第 80(3) 条）。计划本来就是每届年度大会的必备议程，可以借此保持更新：

• 大型工程完成后，记录实际费用，并删除或重新安排该项目。
• 新报价或状况报告改变了估算时，就更新计划，不要等到五年审查。
• 用近期成本核对通胀假设。
• 楼宇有变化时，例如更换了电梯或发现新缺陷，加入相应项目。

新州关于规划工具的指引建议每年审查一次计划。

没有计划会怎样？

第 80 条没有罚则。但如果业主法团没有履行法律规定的职能，业主可以向 NCAT 申请命令（第 232 条）。每次出售单元时，计划也会被看到，因为分契资料证明必须说明计划中工程的资金安排（第 184(3)(g) 条）。

常见问题

需要请工料测量师吗？

不需要。法律允许业主法团聘请专家协助，但没有强制要求（第 80(6) 条）。对大型或复杂的楼宇来说，专业估算在年度大会上更站得住脚。

现有计划现在要重做吗？

根据新州政府指引，除非修订或替换，否则不用。到时请使用标准格式。

可以用自己的电子表格吗？

可以用来计算，但计划本身必须使用规定格式（第 80(4) 条）。

延伸阅读

把业主法团的档案放在委员会和经理都能打开的同一处。 产品功能、价格，或申请导览.