纠纷与权利
您的业主法团不能驱逐租客。以下是它可以做的事
业主法团可以针对租客执行附例，但只有房东才能终止租赁。本文说明应当联系谁、应当送达什么通知，以及各州规则有何不同。
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简短答案
业主法团可以针对租客执行附例，因为租客是占用者。它可以送达正式通知；如果违反继续，可以向相关仲裁庭或法院申请命令或罚款。它不能终止租赁、更换锁具、切断服务，或安排把租客迁出。
通知上写明占用者，而不只是写“租客”，并向单元业主发送副本。当天把事件记录发给租赁代理。这样，分契程序和租赁程序会一起推进。
细节因州而异。昆州可能会拒绝仅写给“租客”或物业管理人的通知。维州对规则违反设有最高 $1,100 的民事罚款，通知程序也很长。西澳通常要求三次独立的违反，或一次具有严重不利后果的违反，SAT 才会执行附例。
附例违规流程说明有关表格和时间安排。
在年度大会上，投诉常常从“14 号单元的租客”开始：午夜之后的音乐、放在垃圾房附近的一张床垫，或反复滥用访客停车位。然后有人问，委员会为什么还没有把他们赶走。
委员会不是房东，所以不能终止租赁。分契管理人不能终止一份并非由自己签署的租赁。除非业主法团已经把该职能授权给租赁代理，否则租赁代理不能发出分契通知。这三方都在等别人行动时，投诉就会一直拖下去。
新州 Fair Trading 指出，租客必须遵守附例，对违反负有责任的人支付 NCAT 所处的任何罚款。房东不会自动为租客的附例罚款承担责任。Tenants' Union of NSW 在其分契情况说明中提出同一点，该说明于 2026 年 7 月更新。只有在仲裁庭或法院已经根据租赁法作出必要命令之后，才可以由 Sheriff 实际把租客带走。
本文为委员会提供一般信息，不是就一项正在处理的纠纷提供意见。条文编号已于 2026 年 8 月 21 日核对。如果您准备提出申请，请先让分契律师审阅该事项。
分契执行与租赁执行
附例通知和租赁违约通知是不同的文件，由不同的人发出。委员会可以推进自己的程序，同时把业主推进其程序所需的材料交给业主。
分契程序属于业主法团。它可以向占用者送达通知，并在必要时向 NCAT、VCAT、SAT、ACAT、TASCAT、NTCAT、BCCM 或裁判法院提出申请。视该州和具体情形而定，它可能取得制止该行为的命令、罚款，或追回某些费用。它不能取得该单元的空置占有。
租赁程序属于单元业主。住宅租赁通常要求租客遵守楼宇的附例。在昆州，违反附例就是违反租赁协议。在新州，Tenants' Union 把附例描述为租赁的附加条款。业主或租赁代理可以发出租赁违约通知，之后也可以申请终止租赁。业主法团不能推进这一程序，但可以把业主和代理所需的证据交给他们。
- 记录事件
- 与占用者谈话
- 致函业主和代理
- 法定通知，写明占用者
- 若持续则提交仲裁庭
- 业主处理租赁档案
委员会常常先送达分契通知，等过法定期限，直到行为仍在继续时才联系租赁代理。到那时，证据可能已经是几周以前的，代理也可能确实对这个问题一无所知。请在同一天下午发出通知和给代理的信函，两份都附上同一份事件记录。
业主法团可以做什么
澳大利亚每一个司法辖区都要求占用者遵守已登记的附例或规则。在门厅张贴的非正式“住户守则”，除非已经正式登记，否则不能执行。正式通知需要有已登记的附例作为依据。
业主法团可以向占用者送达该州所要求的法定通知。昆州和维州还要求把副本交给单元业主。每一个州都抄送业主。业主掌控租赁关系，否则可能根本不知道存在问题。
业主法团也可以针对占用者，向相关仲裁庭或法院提出申请。NCAT 的分契命令页面把业主法团列为附例罚款的申请人，并确认可以命令占用者支付该罚款。命令约束被点名的人，但并不终止租赁。
有些行为，即使方案没有针对它的专门附例，也可以依照法定的滋扰或危害条款处理。新州 第 153 条 和昆州 第 167 条 是两个例子。其他州通过示范附例和一般义务处理类似行为。对于涉及烟雾、噪音或安全危害的投诉，在假定没有专门附例就不能行动之前，先核对法律。
方案在发出所要求的通知之后，可以进入单元，进行检查或实施经授权的工程。在真正的紧急情况下，可以不经通知进入。影响楼下单元的渗漏，可能构成紧急进入的理由。被怀疑正在举行的聚会则不构成。委员会不能利用这项权力检查租客的财物。常规租赁检查仍然是房东的责任，并且必须遵守租赁通知的要求。
同时也要致函单元业主。若干州要求业主采取合理步骤，确保占用者和受邀者遵守规则。在首都领地，除非业主能够证明自己采取了合理预防措施并尽到适当注意，否则可能负连带责任。书面请求给业主一个采取行动的机会，并记下委员会要求他们做的事。
业主法团不能做什么
业主法团不能驱逐租客，不能更换锁具，不能以切断电力或供水作为惩罚，也不能因为一项噪音投诉就停用门禁凭证。占用者有权使用公共财产和共用设施。新州政府关于在分契中租赁的指引确认，占用者在租赁开始时领取钥匙和门禁通行证，并且可以使用楼宇的共用设施。把门禁凭证用作纪律手段，可能使业主法团面临另一项索赔。
在新州、维州、西澳、塔州和首都领地，业主法团不能自行处以罚款。罚款由仲裁庭或法院施加。其他地方有一些不同。南澳较旧的分契法人可以根据《1988 年分契产权法》发出罚款通知。在北领地，不遵守违规通知属于严格责任罪行。在昆州，裁判法院可以对无视违规通知的人处以罚款。这些措施都不赋予方案驱逐租客的权力。
委员会不是租赁的一方，不能终止租赁。一项称某个单元必须腾空的决议，对租客占用该物业的权利没有法律效力。
通知上应当写谁
通知应当写明占用该单元的人。在昆州，写给“租客”或租赁代理的通知可能无效。即使另一个州没有那么严格，未能指明责任人也可能拖延执行。
| 情形 | 分契通知上的姓名 | 副本 | 租赁路径 |
|---|---|---|---|
| 租客噪音、聚会、停车、倾倒 | 占用者，写明其姓名 | 单元业主 | 业主或租赁代理 |
| 损坏公共财产 | 附例事项写占用者；费用追偿写业主 | 单元业主 | 业主向租客、保证金、房东保单追偿 |
| 短住客人已经离开 | 单元业主 | 不适用 | 业主、平台，以及该州允许时的 STRA 附例 |
| 自住业主 | 业主 | 不适用 | 并非租赁 |
| 只知道管理代理 | 不要把代理列为占用者 | 以代理作为业主的送达地址 | 代理，依照业主的指示 |
昆州政府指引称，违规通知必须写明占用者，而不是业主或物业管理人，并且“租客”并不充分。占用者一经送达，业主就必须收到副本。
如果委员会不知道占用者的姓名，查阅方案记录并联系业主。在新州，房东必须向业主法团提供租赁通知。如果从未提供该通知，在尝试送达之前，要求业主更正记录。
各州和领地的规则
新州
《2015 年分契方案管理法》的 第 135 条 使附例对占用者具有约束力。房东或代理必须在租赁签署之前，把副本交给租客。如果他们没有这样做，可能在租客与房东之间产生一项租赁披露问题，但这并不阻止附例适用。
正式通知是使用 Fair Trading 规定表格发出的 第 146 条 遵守通知。委员会必须决议发出该通知，除非分契管理人有这样做的明示授权。送达表格之前，先核对决议或授权，因为这一阶段的缺陷可能削弱日后的申请。
如果该行为继续，业主法团可以根据 第 147 条 向 NCAT 申请民事罚款。首次命令的最高额为 10 个罚款单位，即按每个单位 $110 计算的 $1,100。如果 NCAT 已经在此前 12 个月内就一项附例违反处罚过同一人，最高额提高到 20 个罚款单位，即 $2,200。申请必须在该通知之日起 12 个月内提出；如属再次罚款，则必须在先前罚款之日起 12 个月内提出。
NCAT 要求证据采用适当形式。这包括相关决议、该通知、送达证明，以及一份法定声明或宣誓书，列明送达之后所发生违反的日期和时间。一串只是说该行为仍在继续的电子邮件，不太可能足够。通知发出之后继续做事件记录，因为后来的条目支撑罚款申请。
如果违反是租客造成的，租客支付对其所处的任何罚款。房东不会自动支付。致函业主时说明这一点，因为这可能影响他们多快让租赁代理介入。
方案并不总是需要对噪音、烟雾或其他危害订立专门附例。第 153 条 禁止业主或占用者以造成滋扰或危害、或不合理地干扰另一名占用者使用的方式使用单元。NCAT 在涉及阳台吸烟的 [2022] NSWCATCD 173 中适用了该规定，并在 [2023] NSWCATCD 68 中适用了该规定。在 Shaw 一案中，仲裁庭命令单元业主和占用者都不得在庭院内造成或允许烟草吸烟。如果业主和占用者都牵涉其中，考虑在申请里把双方都点名。
在 2025 年至 2026 年通过的新州分契改革，扩大了委员会的职责和 Fair Trading 的执法权力。这些改革没有赋予业主法团驱逐租客的权力，也没有取代遵守通知程序。就其他分契罪行所报道的大额罚款，不适用于普通的附例违反。
租客可以作为观察员出席业主大会，但除非持有委托书，否则不能投票。如果租客至少占用百分之 50 的单元，并且这些租赁已经得到通知，他们可以选举一名无投票权的租客代表进入委员会。该代表不能就一项纠纷投票，但可以帮助委员会在事项转为正式程序之前与占用者沟通。
送达通知之前，邻里之间如何实际处理，见噪音邻居指南。如果进行谈话是安全的，许多投诉可以通过一次尊重的谈话解决。
维州
《2006 年业主公司法》的 第 141 条 约束承租人、次承租人和占用者。通知应当指明对违反负有责任的占用者。业主仍然参与其中，既作为业主法团的成员，也作为对租赁关系以及某些单元责任负责的人。
维州要求业主法团首先完成内部纠纷解决程序。然后，它可以发出核准的 第 155 条 整改通知，给予 28 天。如果收件人是租客，核准表格会记载已经向单元业主提供副本。如果问题继续，业主法团可以发出 第 157 条 最终通知，再给予 28 天。跳过内部程序，可能使日后的 VCAT 申请面临风险。
规则违反的民事罚款最高为 $1,100。因为程序很长，罚款数额也不大，委员会还应当请单元业主或租赁代理使用租赁程序。索赔金额超过年费两倍时，启动 VCAT 程序仍需特别决议。在有许多投资型业主的楼宇里，这可能很难取得。
维修费用一般作为债务向单元业主追偿，而不是直接向租客开具发票。业主随后可以在适当的情况下，依靠租赁、保证金或房东保险，向租客追回该损失。
维州《2026 年消费者立法修订法》（Consumer Legislation Amendment Act 2026）已于 2026 年 9 月 9 日生效。根据 第 18(2A) 条，普通决议现在即可授权就非金钱性命令（例如要求纠正规则违反的命令）启动程序。
昆州
社区管理声明对占用者具有约束力。使用昆州政府现行的指引和表格。旧模板是不良通知的常见来源。
程序从一次非正式的解决尝试开始，然后由委员会或业主大会决定发出违规通知。违反仍在持续时，使用 第 182 条，例如未经授权的工程仍在进行，或防火门仍然被堵住。违反很可能重复时，使用 第 183 条，例如聚会、滥用访客停车位或倾倒。可以使用 BCCM Forms 10 和 11，不过一封载有所需信息的信函也可以使用。
通知必须写明占用者。不要换成业主、物业管理人或“8 号单元的租客”。向占用者送达之后，立即把副本交给业主。如果委员会只知道代理的姓名，可以把代理用作业主的送达地址，但不能把代理当作被指称违反附例的人。
如果通知被无视，法人团体可以就拒不遵守这一罪行向裁判法院提起诉讼，或申请 BCCM 调解。昆州政府网页写明，自 2026 年 7 月 1 日起，裁判法院的最高罚款超过 $3,454。先调解、再裁决，是寻求行为命令的通常途径。如果一项违反很可能造成伤害、严重损坏、健康风险或严重滋扰，可以提出紧急申请。
第 167 条 禁止占用者（包括租客）以造成滋扰或危害、或不合理地干扰另一单元的方式，使用单元或公共财产。该条文现在明确涉及经常接触吸烟制品的情形。在 Artique [2021] QBCCMCmr 596 中，阳台吸烟同时依据附例和第 167 条被制止。因此，即使方案没有专门的禁烟附例，这项法定义务仍可能有帮助。
Residential Tenancies Authority 确认，违反附例同时也是违反租赁协议。出租人可以发出整改违约通知。这份租赁通知称为 Form 11，而 BCCM 的未来违规通知也使用这个编号。把每份文件清楚标注，以免两者混淆。
西澳
根据《1985 年分契产权法》第 45 条，方案附例适用于占用者和承租人，并且租赁被视为包含承租人将遵守这些附例的一项约定。业主、占用者和承租人还必须采取合理步骤，确保其受邀者遵守。
分契公司根据 第 112 条 负有执行附例的义务。占用者或抵押权人也可以直接向 SAT 提出申请。根据 第 47 条，SAT 通常要求至少三次独立的附例违反，或一次具有严重不利后果的违反。单独一个嘈杂的夜晚，或许足以发出警告并做事件记录，但通常达不到该门槛。最高罚款为 $2,000。
如果方案有费用追偿附例，开具发票之前仔细阅读。它并不取消通过 SAT 执行行为附例的法定门槛。
南澳
选择表格之前，先确认哪一部法律管辖该方案。较旧的分契法人适用《1988 年分契产权法》。较新的社区方案适用《1996 年社区产权法》。两者的表格和通知期限并不相同。
根据 1988 年的这部法律，法人可以发出规定的 Form 4 罚款通知，并给予至少 60 天。这是少数可以由方案本身在通知上写明金额的司法辖区之一。收件人可以向裁判法院申请撤销该通知，因此法人应当保留能够在法院支持该通知的证据。
根据 1996 年的这部法律，相关文件是整改通知。两部法律之下，附例都约束占用者，但占有仍由《1995 年住宅租赁法》管辖。两类方案都不能驱逐租客。
首都领地
《2011 年单元产权（管理）法》的 第 107 条 使占用者受规则约束，如同其就是业主，但要求向一般基金或储备基金付款的规则除外。如果业主并不占用该单元，业主与占用者分别并共同承担责任，除非业主证明自己采取了合理预防措施并尽到适当注意，以防止该违反。委员会应当书面通知业主，并询问他们将采取什么行动。
第 107 条也限制方案可以执行的范围。住宅租客不受一项规则约束的限度，是该规则与标准住宅租赁条款相冲突的部分，但宠物友好规则除外。发出通知之前，对照标准条款检查该规则。
正式通知是 第 109 条 规则违反通知。执行委员会必须合理相信该违反很可能继续或重复，通过一项普通决议，并列入第 109(3) 条所要求的每一项细节。ACAT 曾在其中一步被遗漏时，认定通知无效。不遵守一份有效通知构成罪行，最高为 5 个罚款单位。
由成员或占用者造成的维修费用，作为债务向该成员追偿。该成员随后可以向占用者追偿。与业主的书面往来，有助于确定业主是否采取了第 107 条所要求的预防措施。
塔州
塔州的附例约束法人团体、业主、占用者，以及任何一方的受邀者。因此，当租客的客人倾倒垃圾或造成另一项违反时，该规定可以适用。合规通知必须给予至少 30 天。
TASCAT 可以处以最高 50 个罚款单位的罚款，并作出其他命令。Recorder of Titles 可以根据第 9 部分作出合规命令，但不能处以该罚款。按照法人团体所需要的命令选择审理机构，而不是把每一件事都当作 TASCAT 申请来处理。
北领地
北领地的方案可能属于两部法律中的一部。较新的方案适用《2009 年单元产权方案法》。根据该法，违规通知可以发给单元业主或占用者。不遵守属于严格责任罪行，最高罚款为 20 个罚款单位，并有合理理由这一抗辩。较旧的产权图仍适用《1975 年单元产权法》。
拟定通知之前先核对产权图，因为拟用于 2009 年方案的表格不应当用于 1975 年的产权图。终止租赁的权力仍在《1999 年住宅租赁法》之下。
委员会可遵循的实务顺序
问题一被报告，就开始事件记录。记下日期、开始时间和结束时间、发生了什么、观察者当时在哪里，以及其他目击的人是谁。保留注明日期的倾倒废弃物照片，以及方案合法持有的任何相关门禁卡日志。“大家都知道是 14 号单元的租客”，并不能支撑向仲裁庭提出的申请。
The Owners SP 78475 v Hamad 是来自新州的一项提醒：发出遵守通知的委员会，必须能够指明自己所依据的证据。如果委员会指不出具体条目，就应当在发出正式通知之前继续收集证据。
如果安全且适当，先与占用者谈话。一次尊重的谈话，可能在需要正式程序之前解决一项普通的噪音投诉。噪音邻居指南建议描述您能听到的声音，而不是指责对方造成了这些声音。如果接近占用者可能使某人处于风险之中，就不要进行这次谈话。
如果该行为继续，以清楚而具体的措辞致函占用者。在同一封电子邮件中抄送单元业主和租赁代理，并附上事件记录。请代理考虑就未遵守附例发出租赁违约通知。这样会同时启动分契程序和租赁程序。
委员会随后可以发出写明占用者姓名的法定通知。有规定表格的，使用该表格，记下委员会决议，妥善送达该文件，并记下下一个日期。相关期限包括新州 12 个月的申请窗口、维州两段 28 天的通知期、塔州至少 30 天，以及南澳较旧分契立法下罚款通知的至少 60 天。
送达之后继续事件记录。如果违反持续，这些后来的条目将支撑向仲裁庭或法院提出的申请。也让业主继续参与。如果业主选择不行动，保留这些往来函件，使现在和以后的委员会都有完整记录。在首都领地，这些函件还可能关系到业主是否采取了合理预防措施。
短住客人
已经退房的短住客人，很少适合作为日后仲裁庭申请中的被申请人。一个 Airbnb 显示名称，不足以发出正式通知。客人离开之后，单元业主仍然与方案有关联，应当纳入执行程序。
短租主人和客人在楼内期间是占用者，因此在停留期间发出附例通知可能仍然适当，并且应当抄送业主。退房之后，罚款申请、费用追偿或短住附例的执行，通常会针对业主。客人的行为仍然是事件记录的一部分。
在新州，一项以特别决议通过的附例，可以在该单元并非短租主人的主要居住地时禁止短期出租。如果该单元是短租主人的家，则不能禁止短期出租。其他州有各自的登记制度，以及对短住附例的限制。短租指南更详细地说明这些规则。
把被丢弃的家具记在该单元项下，附上日期、照片和任何发票。把这份记录发给业主或代理，而不是把“租客”当成同一群人来对待。更广的流程见非法倾倒指南。
门禁卡、出入与进入单元
不要因为一项附例投诉而停用现有租客的门禁卡。在租赁结束、代理通知方案时，再更换门禁凭证。它们不是供租赁期间使用的一项处罚。数字钥匙指南说明搬出和凭证管理的流程。
进入单元必须是为了经授权的工程，并且已经发出所要求的通知，或者是为了应对紧急情况。渗入楼下单元的漏水，可能构成紧急进入的理由。聚会传来的噪音通常则不构成。如果承包商因为一个并不紧急的原因需要检查该单元，房东仍然必须发出租赁法所要求的通知。
直接向租客收取的入住保证金，也可能与租赁立法中的单一保证金规则相冲突。Tenants' Union of NSW 指出了这一问题。如果方案希望就可能的电梯损坏取得担保，应当就一项向单元业主收费、并允许业主向租客追偿的附例取得法律意见，而不是向租客收取第二份保证金。
一份示例档案
设想这样一栋楼：14 号单元的业主住在墨尔本，租客住在这栋楼里，租赁代理在一间郊区办公室办公。邻居报告，三个周五的午夜之后有音乐，垃圾房附近还放着一张床垫。一位邻居已经和租客谈过，但问题仍在继续。秘书有一段 WhatsApp 对话和一张没有日期的照片，委员会则希望不晚于周一采取行动。
秘书首先建立一份正式的事件记录。其中有四条注明日期的条目、开始时间和结束时间、两名具名证人，以及一张新的床垫照片，日期已经记下。委员会随后决议发出适当的通知，点名该占用者，其资料载于已向方案提交的租赁通知。
当天下午，秘书把记录和相关附例以电子邮件发给业主和租赁代理，请代理考虑发出租赁违约通知。法定通知送达占用者，并抄送业主。如果音乐继续，委员会记下每一件新的事件，并准备其仲裁庭申请所需要的、通知发出之后的证据。业主和代理此时已有同一份证据用于租赁程序，所以日后任何一方都不会猝不及防。
在 UnitBuddy 中保存记录
占用者的记录往往散落在若干系统里。事件记录可能在秘书的电脑上，照片可能在群聊里，正式通知可能存在分契管理人的系统中，发给租赁代理的电子邮件可能留在某一个人的收件箱里。秘书或管理人更换之后，下一届委员会接手的是一段不完整的经过。
UnitBuddy 把记录留在该单元上。占用者的姓名、业主的地址、代理的电子邮件，以及任何租赁通知，都放在事件记录旁边。委员会可以把决议、已送达的通知、业主收到副本的证明，以及给租赁代理的信函，存在同一处。
就一项占用者附例事项而言，记录应当包括：
- 占用者的全名，而不是“14 号单元的租客”。
- 一份事件记录，载明日期、开始时间和结束时间、发生了什么、观察者所在的位置，以及其他证人的姓名。
- 一份通知登记册，记录所用的表格、被点名的人、送达日期，以及下一个截止日期。
- 当天发给业主和租赁代理的往来函件，并附上该记录。
- 与该占用者或业主有关的先前通知。
- 与租赁日期相关联的门禁卡和出入详情，以便在搬出时更换凭证，而不是在租赁期间把凭证当作处罚使用。
分契管理人仍然准备规定表格，并提交任何仲裁庭申请。租赁代理仍然处理租赁违约。下一届委员会可以打开该单元的记录，看到谁收到了通知、何时送达，以及之后发生了什么。