2027 年 7 月起的负扣税与资本利得税改革：公寓业主受什么影响

业主速读

• 改革从 2027 年 7 月 1 日开始。住宅物业的负扣税（negative gearing）只限新建房屋。对个人、信托和合伙而言，资本利得税（CGT）50% 折扣改为成本基础指数化，再加上对实际资本利得征收 30% 的最低税率。
• 如果你在 2026 年 5 月 12 日澳东标准时间晚上 7:30 已持有投资物业，可以继续负扣税，直到卖出为止。已签合同但尚未交割的物业也算在内。
• 如果你在那之后买入一套二手公寓作投资，从 2027 年 7 月 1 日起，租赁亏损只能抵扣住宅物业收入，包括资本利得。用不完的亏损可以结转到以后年度。
• 新建房屋必须增加该地块上的住宅数量。财政部向 realestate.com.au 确认，拆掉 12 套一房单元、改建成 6 套三房公寓，不算新建房屋。
• 只有新建房屋的第一位买家能享受新房待遇。下一位买入该公寓的投资者适用一般规则，这可能影响新公寓的转售价格。
• 自住房仍然免征资本利得税。负扣税的改变不适用于商业物业。

ATO 说哪些已经成为法律

政府在 2026 年 5 月 12 日的预算中公布了这套改革。ATO 关于该措施的页面（英文）最后更新于 2026 年 6 月 29 日，表示这些措施已经成为法律，并列出两部法案：《2026 年财政法修正（税制改革第 1 号）法》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）和《2026 年所得税税率修正（税制改革第 1 号）法》（Income Tax Rates Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026）。

ATO 的页面很简短，细节请读者参阅财政部的税务说明（英文）。下文大部分数字和例子都来自这份说明。说明表示，ATO 会提供指引和工具，用于计算指数化，以及估算资产在 2027 年 7 月 1 日的价值。

负扣税：看买入日期

负扣税是指出租物业的利息和费用超过租金时，用这笔亏损减少工资和其他收入的应纳税额。新规则下，你还能不能这样做，取决于买入时间。

不能负扣税时，亏损并不会消失。它只能抵扣其他住宅物业收入，包括其他物业的租金和住宅物业的资本利得。抵扣不完的部分可以结转。说明指出，这样投资者仍然可以扣除维修等费用，只是时间推后。

规则适用于个人、合伙、公司和大多数信托。广泛持有的信托（例如大多数管理投资信托）和养老金基金（包括自管养老金 SMSF）不受影响。

财政部自己的例子显示，总的影响可能很小。Yoonseo 年收入 10 万澳元，在生效日之后以 51.9 万澳元（含印花税）买入一套二手投资物业。头五年她累积了 22,879 澳元的亏损。接下来五年，她用其中大部分抵消了净租金收入。卖出时，再用剩下的亏损减少资本利得。十年下来，她比旧规则下多交 186 澳元的税。

总额几乎没变，变的是时间。在亏损的年份里，Yoonseo 要自己负担利息、征费等持有成本，没有退税帮忙。澳洲联邦银行（CBA）高级经济师 Trent Saunders 对 realestate.com.au 也说了同样的意思：几年后才拿到的扣除，价值更低，也帮不上你正在付账的时候。

分契楼宇里会有什么变化

这些改革不会改变业主法团怎样制定征费，也不改变它可以收多少。但它会改变部分业主的现金状况。

对公寓投资者来说，征费和贷款利息一样是固定开支。假设一位投资者在 2026 年 5 月 12 日之后买入一套二手单元，而且处于亏损。从 2027 年 7 月 1 日起，这位投资者每年不再有退税来消化征费上涨或特别征费，亏损只能结转。这些业主会更早感受到一笔大额特别征费的压力，委员会也可能更常听到关于缴费时间和分期付款的要求。

你们楼里现有的投资者，大多数因为在截止时间前已持有物业而沿用旧规则，在卖出之前不受影响。变化是一宗一宗交易慢慢来的。每一套二手单元卖给新的投资者，这位买家就不能负扣税。财政部的模型估计，未来十年全国会多出约 75,000 名自住业主，所以在许多较旧的楼宇里，自住业主和投资者的比例可能会慢慢向自住倾斜。

什么才算新建房屋

说明规定，新建房屋必须“真正增加供应”，即：

• 在空地上建造的住宅，或
• 拆除现有物业后，建成数量更多的住宅。

不增加住宅数量的推倒重建和大规模翻新都不符合条件。说明举了以下例子：

此外，新建房屋不能曾经出售过，除非最初由建筑商持有，而且入住时间没有超过 12 个月。

计算的是住宅数量，不是卧室数量。realestate.com.au 报道，财政部发言人确认了上面 12 套改 6 套的例子。新楼有 18 间卧室，比原来的 12 间多，但住宅数量减少了，所以按这些规则不算新建房屋。

这对集体出售与分契更新有影响。一栋旧楼被出售重建时，只有新楼的住宅数量多于原楼，买入新楼的投资者才能享受新房待遇。如果开发商计划建较少、较大的公寓卖给换小房的人，投资者买这些公寓就不能负扣税。

realestate.com.au 也报道了 CBA 对这笔损失的估算。一套 65 万澳元的新公寓，负扣税每年带来的前期税务好处可能接近 5,000 澳元；100 万澳元的物业则超过 10,000 澳元。这是按 39% 的边际税率（含联邦医疗保险税）计算的。如果投资者以为能享受新房待遇，结果不能，就会失去这笔每年的好处。

新公寓只新一次

新建房屋的后续买家，就该物业既不能享受 50% 资本利得税折扣，也不能负扣税。财政部把这比作一些州只对新房首次购买给予的印花税优惠。

对公寓业主来说，影响会在转售时出现。一栋近年落成楼宇里的五年房龄公寓，要与投资者仍可负扣税的全新楼盘竞争。澳洲物业投资专业人士协会（PIPA）会长 Cate Bakos 对 realestate.com.au 说，因为下一位买家拿不到同样的税务好处，第一位业主卖出时不能指望拿到同样的价格。她的建议是：“不要多付溢价。”（Don't pay a premium.）REA Group 高级经济师 Anne Flaherty 则把它比作新车一开出车行就贬值。

这种影响有多大，目前没人知道。二手公寓的买家，可能主要是自住业主，以及愿意把亏损结转的投资者。如果你买楼花，原有的风险依然存在：你看不到完工后的公寓，而新楼出现缺陷并不少见，签约前值得先读我们的竣工后结构缺陷指南。

资本利得税：50% 折扣取消，指数化回归

资本利得税的改变不只涉及物业。它适用于个人、合伙和信托持有至少 12 个月的所有 CGT 资产，包括股票。

• 2027 年 7 月 1 日之前产生的利得，继续享受 50% 折扣。
• 该日之后产生的利得，成本基础按消费物价指数（CPI）调整，做法与 1985 年至 1999 年的制度相似。然后只对实际利得，即超出通胀的部分征税。
• 这部分实际利得适用 30% 的最低税率。

要把现有资产的利得分成前后两段，你需要知道它在 2027 年 7 月 1 日的价值。这在卖出那一年的报税表中计算。你可以请人估算 2027 年 7 月 1 日的价值，也可以用 ATO 工具按公式计算，公式根据整个持有期间的增长来估算该日价值。

公式假设增长是平均的。如果你的公寓在 2027 年之前大涨、之后持平，或者情况相反，估价得出的 2027 年 7 月 1 日价值可能差别很大。这个数字越高，适用 50% 折扣的利得就越多。卖出前，请问税务代理哪种方法适合你的物业。

在财政部的例子里，Michael 在 2026 年 5 月 12 日之前买入一套投资物业。ATO 工具估算它在 2027 年 7 月 1 日价值 50 万澳元，两年后他以 56 万澳元卖出。按两年、每年 2.5% 的通胀计算，他在 2027 年 7 月 1 日之后那段的应税利得是 34,688 澳元；如果用 50% 折扣，则是 30,000 澳元。按 47% 的税率，这部分利得他要交 16,303 澳元，而不是 14,100 澳元。2027 年 7 月 1 日之前的利得，他仍然享受 50% 折扣。

指数化会不会让你多交税，取决于资产涨得多快。财政部假设一项 50 万澳元的资产在 2027 年 7 月买入，持有 10 年，通胀 2.5%，每年其他收入 10 万澳元：

指数化对只跟得上通胀的资产有利，增长快的资产则要多交税。

30% 最低税率

最低税率对在低收入年份卖出资产的人影响最大，例如卖出投资公寓的退休人士。财政部的例子是 Jack，应税收入 25,000 澳元，资本利得 10,000 澳元。这笔利得正常要交 1,400 澳元的税，即 14%，所以他要再交 1,600 澳元，把税率补到 30%。税务抵免可能会减少这笔税。

在产生利得的那个财政年度内，任何时候领取过经济状况审查的收入补助（例如养老金 Age Pension 或求职补助 JobSeeker）的人，可以豁免最低税。

哪些不变

• 主要住所仍然免征资本利得税。
• 新建房屋的买家卖出时，可以在 50% 折扣和“指数化加最低税”之间二选一。
• 四项小企业资本利得税优惠不变。
• 符合条件的可负担住房的 60% 资本利得税折扣保留。
• 1985 年之前购入的资产，在 2027 年 7 月 1 日之前产生的利得继续免税。
• 商业物业和股票的负扣税规则不变。混合用途分契楼宇里的商业单元仍可负扣税，但资本利得税的改变同样适用。

财政部预计会发生什么

财政部预计，未来几年房价增幅会比不改革时低约 2%；按中位租金租房的家庭，每周租金上涨不到 2 澳元；未来十年会多出约 75,000 名自住业主。2022-23 年度，约 23 万人买入了负扣税物业，约 110 万人申报了资本利得净额。

这些是财政部为支持政策而公布的估计。realestate.com.au 也报道了物业行业的警告，认为这次改革可能令住房短缺更严重。

2027 年 7 月 1 日之前可以做什么

1. 如果你在 2026 年 5 月 12 日之前已持有投资单元，把合同和交割文件放在一起保存。它们证明你可以沿用旧规则。
2. 如果你打算在 2027 年 7 月之后卖出，问税务代理：按 2027 年 7 月 1 日估价，结果会不会比 ATO 公式好。
3. 如果你买新公寓作投资，请对方书面确认该项目增加了地块上的住宅数量，而且这套公寓没有出售过，入住也没有超过 12 个月。不要只看广告上的“新”字。
4. 如果你买二手公寓作投资，按亏损没有退税的情况计算现金流。把一般征费和即将到来的特别征费都算进去。分契报告会显示资本工程基金的余额，以及已经批准的特别征费。
5. 如果你是委员会成员，大额特别征费要尽早通知业主。有些投资者现在缴这笔钱，已经没有退税可以减轻负担。

UnitBuddy 能帮什么

税务代理和买家都会向业主要楼宇的数字。UnitBuddy 把征费、预算、10 年资本工程计划和特别征费通知集中在一处，业主可以直接查看。投资者计算现金流时，可以自己查看即将到来的征费，不必等分契经理回复。

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由于现有投资者沿用旧规则，负扣税的改变会一宗交易一宗交易地、慢慢进入大多数分契楼宇。现在最值得留意的是新建房屋的定义。一套没有增加住宅数量、或已经有过业主的新公寓，适用一般规则，第一位投资者买家的税务优势也会在转售时消失。

资料来源与进一步阅读

• Tax reform: Boosting home ownership, reforming negative gearing and capital gains tax，澳洲税务局，最后更新于 2026 年 6 月 29 日（英文）
• Negative Gearing and Capital Gains Tax Reform（税务说明），2026-27 年度联邦预算，澳大利亚政府（英文）
• Budget Paper No. 2, Budget 2026-27，澳大利亚政府（英文）
• Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026，澳大利亚议会（英文）
• Income Tax Rates Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026，澳大利亚议会（英文）
• The budget fine print that could cost property investors thousands，Sarah Dowling，realestate.com.au，2026 年 5 月 29 日（英文）

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