财务与征费
维州业主法团维护计划：谁需要，以及如何编制
维州第 1 级和第 2 级业主法团必须有经批准的维护计划，其他业主法团可以自行选择。本文说明计划必须涵盖什么、如何编制和批准、维州消费者事务局的范本，以及维护基金如何运作。
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简要回答
- 第 1 级和第 2 级业主法团（超过 50 个可居住单元）必须编制并批准维护计划，第 3 至 5 级可以自行选择（第 36 条）。
- 计划涵盖主要资本项目，即未来 10 年预计需要维修或更换的项目，包括其状况、时间、估计费用和预期寿命（第 37 条）。
- 业主法团批准前，计划不生效（第 38 条）。
- 计划批准后，需要以业主法团名义设立维护基金，年费必须足以执行计划（第 23(2)、40、42 条）。
- 不要求特定人士编制。 法律没有要求请顾问，但做一次楼宇检查能让费用估算更可靠。
计划必须涵盖什么
计划必须列出（第 37 条）：
- 未来 10 年内预计需要维修或更换的主要资本项目
- 这些项目目前的状况或维修状态
- 项目或其部件何时需要维修或更换
- 估计费用
- 维修或更换后的预期寿命
“主要资本项目”包括电梯、空调设备和供暖设备（第 37(2) 条），以及以下类别（条例第 7 条）：
如何编制
- 收集现有资料。 取得分割计划、楼宇图纸和规格、设备资料、以往报告和维修记录。开发商必须在第一次会议上移交维护计划，如果有，就从它开始（第 67 条）。
- 检查楼宇。 逐项检查清单上的项目并记录状况。维州消费者事务局提供维护检查范本，并表示业主法团可能需要专业人士协助检查和估价。
- 估计时间和费用。 记录每个项目何时需要处理、需要多少钱，以及处理后能用多久。尽量使用报价或顾问的估算。
- 如有帮助，使用范本。 维州消费者事务局提供 Word 范本，以表格列出各个楼宇部件，并有状况、所需工作、日期、估计费用和预期寿命等栏目。法律没有强制使用，只要涵盖第 37 条的全部内容，用其他格式也可以。
- 确定基金缴款。 计算执行计划每年所需的金额。缴款必须“足以支付已批准的维护计划”（第 42(3) 条）。
- 批准计划。 业主法团批准前，计划不生效（第 38 条）。法律没有规定决议类型或会议形式，最稳妥的做法是在全体大会上或以投票方式通过普通决议。
- 每届年度大会报告。 年度大会必须听取计划执行情况的报告（第 39 条）。
修改计划
- 修改。 业主法团可以普通决议修改已批准的计划（第 37(1A) 条）。
- 审查。 法律没有规定固定的审查周期。维州消费者事务局的指引建议每年检查公共财产并审查计划。
维护基金
- 设立。 有已批准维护计划的业主法团，必须以自己的名义设立维护基金（第 40 条），并单独记账（第 33 条）。
- 资金来源。 年费中为计划确定的部分、计划项目受损所得的保险赔款，以及基金的利息收入（第 42 条）。
- 按计划支出。 需要普通决议（第 43 条）。
- 用于其他用途。 需要特别决议（第 44 条）。
- 紧急支出。 遇到紧急情况，例如安全风险或无法合理预见的维修，不需要特别决议，但须尽快向业主报告（第 45 条）。
已批准计划所涵盖的工程，不属于需要特别决议的“升级工程”（第 53 条）。
第 1 级或第 2 级却没有计划
法律没有规定罚则，但设立计划不是可选项。业主可以向 VCAT 申请命令，要求业主法团遵守法律（第 165 条）。
常见问题
必须由专业人士编制吗？
不需要。法律没有要求合格人士编制。对较大的楼宇来说，建筑顾问的检查和估价能让计划在业主质疑费用时更站得住脚。
是 10 年计划吗？
是的。计划涵盖未来 10 年内预计需要处理的项目（第 37 条）。有些顾问会做更长期的模型，这可能推高费用。我们的业主指南说明了要注意什么。
必须在年度大会上批准吗？
维州消费者事务局的范本这样写，但法律只要求业主法团批准（第 38 条）。把计划和受其影响的预算、费用一起提交年度大会，是最简单的做法。
UnitBuddy 能帮上什么
UnitBuddy 把长期计划和基金余额、年费放在一起，委员会可以看到每年的计划工程与基金实际余额的对比，并在年度大会上报告。