财务与征费
维州业主法团欠费：费用通知、最后费用通知和 VCAT
业主不缴费时，维州业主法团必须按既定程序处理：先发费用通知，再发最后费用通知，然后才能向 VCAT 申请。本文说明时间表、利息和费用、由谁决定申请 VCAT、VCAT 需要哪些材料、尚未生效的新困难还款计划，以及无力缴费的业主该怎么做。
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简要回答
- 费用通知。 使用核准表格，给业主 28 天付款（第 31 条）。
- 最后费用通知。 费用通知发出 28 天后仍未付款，用核准表格发出最后费用通知（第 32 条）。
- VCAT。 最后费用通知发出 28 天后仍未付款，业主法团可以向 VCAT 申请（第 163(2) 条）。
只有全体大会授权后才能收取利息（第 29 条）。业主法团不能自行加收滞纳费；费用通知没有依法发出的，VCAT 也不会帮忙追讨。
时间表
| 步骤 | 时间 | 依据 |
|---|---|---|
| 使用核准表格发出费用通知 | 收取费用时；通知后 28 天到期 | 第 31 条 |
| 提醒（可选） | 任何时候 | 良好做法 |
| 使用核准表格发出最后费用通知 | 费用通知发出 28 天后仍未付款 | 第 32 条 |
| 决定是否申请 VCAT | 申请前 | 第 18 条 |
| 向 VCAT 申请 | 最后费用通知发出至少 28 天后 | 第 163(2) 条 |
| 把证明摘要和通知发给 VCAT 和业主 | 聆讯前至少 2 天 | VCAT |
发出任何通知之前
- 费用必须依法确定。 年费按单元责任份额分摊（第 23 条）。特别费用需要相应的决议，超过年费两倍须特别决议（第 24 条）。
- 使用核准表格。 维州消费者事务局公布了费用通知和最后费用通知的表格。VCAT 表示，如果费用通知“没有依法发出”，它无法帮助追讨。
- 寄到正确的地址。 使用业主法团登记册上的地址，并保留每份通知寄出时间和方式的证明。
利息和费用
- 利息。 只有全体大会决议授权后才能收取罚息，利率上限为 Penalty Interest Rates Act 规定的利率（第 29 条）。任何豁免利息的决定都要向年度大会报告。
- 不能自定滞纳费。 维州消费者事务局表示，业主法团“不能另加费用或收费”，例如逾期付款的行政费。它只能按业主的单元责任份额，转嫁逾期通知的实际成本。
- 追讨费用。 VCAT 可以命令业主支付业主法团追讨欠款的合理费用（第 165(1) 条），也可以判给程序费用，包括申请费。
由谁决定申请 VCAT？
采取法律行动需要决议（第 18 条）。自 2026 年 9 月 9 日起：
- 普通决议即可，如果金额不超过业主法团当期年费总额的两倍。
- 需要特别决议，如果金额更大。
如果业主法团没有把这项决定保留给全体大会，委员会通常可以自行通过普通决议（第 11、113 条）。管理人可以准备并处理申请，但应依据委员会或全体大会的决议行事。
VCAT 需要什么
除非业主提交答辩或提出反对，VCAT 通常以“书面审理”方式处理追讨费用的案件，无需聆讯。提出申请后，把以下材料发给 VCAT 和业主：
VCAT 不会替你计算欠款金额。不属于法律规定的费用或收费的项目，要先剔除。
VCAT 的金钱命令可以在裁判法院或更高级别的法院强制执行。
困难还款计划：已通过，尚未生效
Consumer Legislation Amendment Act 2026 在 Owners Corporations Act 中加入了还款计划制度。截至 2026 年 10 月尚未生效，将在公告指定的日期开始实施，最迟于 2027 年 12 月 1 日生效。
生效后，适用于除第 5 级以外的所有业主法团：
- 申请。 收到费用通知或最后费用通知的业主，可以用核准表格书面申请还款计划。
- 决定。 业主法团必须在 28 天内接受或拒绝；逾期未决定的，一般视为接受。
- 自住业主。 只能以有限理由拒绝，例如还款期超过 12 个月，或过去 2 年内曾违反还款计划，并且必须书面说明理由。
- 利息和追讨暂停。 申请尚未决定期间，或业主遵守还款计划期间，停止计息，业主法团也不能向 VCAT 申请。
- 投票。 这类业主在投票和委员会资格方面不视为欠费。
- 隐私和报告。 困难相关资料必须保密，申请和决定须向年度大会报告，但不能透露业主身份。
在此之前，维州消费者事务局的指引是自愿性的：业主可以请业主法团安排还款计划，而约定还款计划往往比申请 VCAT 更省钱。
业主法团不能做什么
- 未经全体大会决议收取利息（第 29 条）。
- 在实际通知成本之外加收滞纳费或行政费。
- 跳过最后费用通知。
- 停止服务或限制使用。 法律没有赋予业主法团因欠费而限制业主服务或公共财产使用的权力，试图这样做的规则很可能无效（第 140 条）。
欠费对业主的影响
- 投票。 欠费业主不能就普通决议投票，也不能担任代理人，但仍可就特别决议和一致决议投票（第 89B、89C 条）。
- 委员会。 欠费期间不能当选委员；现任委员则暂停委员职务，直至付清欠款（第 103(7) 条）。
- 出售。 未付费用会显示在买家收到的业主法团证明上（第 151 条），新业主须承担这些欠款（第 28 条）。
无力缴费的业主
- 尽早与业主法团沟通，在最后费用通知之前，以书面方式申请还款计划。
- 核对通知。 是否使用核准表格？利息是否经过授权？金额是否正确？
- 如果对费用有异议， 以书面方式提出。你可以回应 VCAT 申请，或反对以书面审理方式处理。
UnitBuddy 能帮上什么
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