投稿作者：Jose Chavez，Ready To Rank 博客增长专家。
同一条污水管每隔几个月就在同一个位置堵一次，很少是运气不好。在老式无电梯公寓楼里，原因通常是树根钻进了陶土管，而整栋楼就这样一次上门、一张账单地付钱。
本指南包含什么
- 老分契楼宇为什么总在同一个位置堵
- 在新州和其他主要州，怎样判断一条管道是公共财产还是单元的一部分
- CCTV 排水管检测报告应该让委员会看到什么
- 什么时候内衬修复比疏通更合理，由哪个基金付钱
- 一份可以在检测前照抄发给业主的通知
这是今年第三次叫人上门了。底层单元的淋浴间又在返水，水管工从管里又拽出一团树根，发票开给业主法团。谁都没做错什么，可问题也一点没解决。
分契楼宇的排水管反复堵塞，往往就这样拖上好几年。每次疏通的金额都不大，不用开会就能批，于是真正的问题从来到不了委员会面前：这条管为什么老堵？这是谁的管？要怎样才能不再为同一件事反复付钱？
本指南按顺序回答这几个问题。新州讲得最细，维州、昆州和西澳的要点放在后面。
老分契楼宇为什么总在同一个位置堵
许多建于 1950 年代到 1980 年代的无电梯公寓楼，至今还在用最初的陶土污水管。陶土不生锈也不腐烂，所以地下才留着这么多。薄弱点在接口。陶土管是一节一节的短管，每个接口的密封都可能开裂、移位或磨损。
树根会找水。接口上一道头发丝细的缝渗出水汽，细根顺着找过来，几年后长成一团根网，把流过的东西全拦住。老楼的场地上常有紧挨着楼的大树，而污水管往往就从树旁经过。膨胀性黏土又添了一把力：雨季膨胀，旱季收缩，几十年下来把接口一点点挤松。
多数委员会先怀疑的是住户往马桶里冲了什么，而湿巾确实会造成实实在在的损坏。但如果不管住户怎么换，同一条管总在同一个位置堵，那更可能是树根，或者管道本身坏了。
高压水射流能把树根切短，让管道重新通水。但它封不上树根钻进来的那个接口，所以树根还会长回来，而且常常更粗。这就是水管工总回到同一个位置的原因。
问题出在管道本身，而不是冲下去的东西，有这些迹象：
- 同一条管，或同一个底层单元，隔几个月又堵
- 楼上单元排水时，地漏或马桶咕噜作响
- 室外检修口或花坛附近有污水味
- 沿管线的草坪有潮湿、下陷或长得格外茂盛的地方
- 水管工拽出来的东西里有树根碎段
这是谁的管？新州的单元与公共财产之分
在新州，服务不止一个单元的管道通常属于公共财产，业主法团必须把它维持在良好状态。只服务一个单元、又不在公共财产的墙、地板或天花板里面的管道，通常属于该单元。
《2015 年分契物业开发法》把并非专供某一个单元使用的管道视为公共基础设施，《2015 年分契物业管理法》第 106 条则规定业主法团负责维护和修理公共财产。管道在哪里并不能决定归属。一条污水管即使从某位业主的院子底下穿过，只要有三个单元经它排水，它仍然是公共财产。
新州政府的公共财产备忘录详细列出了这些划分。只有依据第 107 条通过附例采用了它的分契计划才受它约束，但它很能说明新州怎样划这些界线。登记的分契计划和附例可能改变答案，所以分摊费用之前两样都要查。想了解全貌，可以看我们的指南：分契楼栋谁来负责维修。
其他州怎样对待共用的污水管
各州的措辞不同，但原则相近。服务不止一个单元的管道，一般由整栋楼负责维修。只服务一个单元、并且位于该单元内的管道，一般由业主负责。边缘情况由计划图决定。
在维州，《2006 年业主法团法》把维修责任放在业主法团身上，而哪些算公共财产由分割计划决定，所以先从分割计划看起。
昆州写得比多数州都明白。公用设施（utility infrastructure）属于公共财产，除非它只服务一个单元、位于该单元内，并且不在地板、墙或天花板这类边界结构里面。根据第 177 条，专用权附例也不能把属于公共财产的公用设施交给某位业主专用。昆州政府关于公用设施维护的页面有详细说明。
一份有用的 CCTV 报告应该让委员会看到什么
CCTV 排水管检测是把一个小摄像头送进管道，录下看到的情况。对委员会来说，报告比录像更重要。一份好的报告应该写明：
- 摄像头从哪里进去，每处问题离入口多远
- 管道是什么材质，大概有多少年了
- 每处问题是树根、接口开裂或错位、塌陷，还是积水积污的下凹段（水管工叫它"belly"）
- 问题在共用管上，还是在某个单元的支管上
- 带价格的几种方案，而不只是一条建议
如果同一条管老堵，下次上门时就请持牌水管工顺便放摄像头进去，并把录像交给你们。一份标出每处缺陷位置的报告，才能让委员会知道那是公共财产的管，还是某个单元的支管。
除了截图，还要拿到视频文件，两样都和楼宇记录放在一起。以后有业主问起，答案是现成的；这项工程要写进资本工程计划时，它们就是你需要的证据。
疏通、内衬还是开挖？
知道了管里是什么情况，大体有三种选择。价格取决于施工条件、管径和受影响的长度，所以让每种方案都按同一次检测的结果报价。
陶土管里的树根问题，多数适合做内衬，因为它封住了树根钻进来的接口。已经塌陷或严重下沉的管段，内衬修不了，所以能不能做内衬，要看摄像报告。
拿到内衬报价时，逐份核对有没有写明：
- 内衬的管段长度，以及起点和终点
- 内衬完成后要重新开通多少个支管接口
- 保修期多长，保修由谁持有
- 是否包含完工后的第二次 CCTV 检测
漏掉这些细节的报价很难互相比较，以后更难据此追究任何人。
钱从哪里出：行政基金、资本工程基金与费用追偿
反复疏通通常从行政基金里出，而且不知不觉越积越多，因为没有哪一张发票看起来很大。内衬修复是金额较大的一次性维修，应当列入资本工程基金和你们的 10 年资本工程计划。
把数字并排放在一起。把过去两三年疏通这条管花掉的钱加起来，和内衬报价比一比。如果同样的疏通每年要做两三次，那么在整个计划期内，内衬可能更省钱，业主也不用再忍受返水。如果基金不够，通常的办法是特别征费，而让它在表决中通过的，正是那份 CCTV 报告。
下面的图按每年疏通三次，画出了这种比较的大致形状。图里的数字是虚构的整数，请换成你们自己的发票和报价。
向单个单元追偿费用是例外，不是常规。在新州，如果专用权附例规定某位业主负责一个院子，以及院子里那棵树根惹祸的树，就可能出现追偿。在昆州，专用权附例不能涵盖属于公共财产的公用设施，这条路因此更窄。无论哪种情况，都取决于附例怎么写，所以给任何人开账单之前，先取得专业意见。
一份可以在检测前发给业主的通知
花园里来了一队带摄像设备的人，业主肯定会注意到。提前发一份简短的通知，能让委员会少回一轮邮件。照抄下面这份，填好方括号里的内容，大约提前一周发出。
下次叫人上门之前的委员会清单
- 记录每次堵塞：日期、单元、费用
- 摄像检测并出具书面报告
- 查计划图：单元管道还是公共财产？
- 按同一份报告取得内衬和开挖报价
- 和历次疏通的花费比较
- 把修复排进资本工程计划
同一条管反复堵塞时，按这个顺序处理。
先记录，再拍下来，然后做决定。按这个顺序做，一栋楼才不会为同一条排水管每年付两次钱。
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